Рост популярности семейной ипотеки в России зачастую связан с желанием граждан рефинансировать старые кредиты для снижения платежной нагрузки, следует из ответов опрошенных РБК банков. Как сообщили представители некоторых крупных кредитных организаций, доля рефинансирования в выдачах льготной ипотеки для клиентов с детьми заметно выросла после обновления госпрограммы после 1 июля.
С 1 июля 2021 года льготный ипотечный кредит могут получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Предельная ставка по ссуде — 6% годовых, а сумма — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. — для остальных регионов. Программа позволяет заемщикам приобрести квартиру в новостройке или готовое жилье, потратить деньги на строительство частного дома или рефинансировать старый ипотечный кредит по льготной ставке.
В 2018 году средневзвешенные ставки по ипотеке достигали 9,85%, в 2019-м — 10,56%, следует из данных Frank RG. В 2021 году условия значительно лучше — на 1 октября показатель составляет 7,73%, хотя он и вырос с начала года (с 7,36% на 1 января).
По данным «Дом.РФ», в июле—сентябре российские банки оформили 25,7 тыс. договоров семейной ипотеки на 84,5 млрд руб. Это больше трети всего объема «семейки», выданного в прошлом году.
Почему доля рефинансирования имеет значение
«Нам нужно очень внимательно посмотреть, сколько внутри этой льготной ипотеки семейной будет рефинансирования, а не новой выдачи», — говорил на заседании комитета Госдумы по финрынку 25 октября замглавы Минстроя Никита Стасишин. Он подчеркивал, что помимо социальной значимости льготная ипотека должна «стимулировать предложение и вложения в новую стройку».
«На данном этапе рост ипотечных выдач работает на благо развития строительной отрасли, повышая спрос на недвижимость со стороны населения. Однако повышенная доля рефинансирования может свидетельствовать о том, что данная программа постепенно исчерпывает себя как стимул для строительства», — отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Чем больше доля рефинансирования в семейной ипотеке, тем меньше стимулов для застройщиков, соглашается управляющий директор «Газпромбанк Private Banking» Егор Сусин.
• «Пик продаж по рефинансированию ипотеки в целом был пройден в первом полугодии на фоне исторически низких ставок. А вот спрос на рефинансирование в рамках семейной ипотеки, напротив, стал расти с июля, и сегодня это уже каждая третья выдача по программе», — отмечает зампред правления ВТБ Анатолий Печатников. Он уточнил, что с 1 июля ВТБ выдал почти 10 тыс. кредитов на условиях семейной ипотеки более чем на 37 млрд руб.
• «В июне на рефинансирование семейной ипотеки приходилось 16% выдач в рамках программы, в июле (месяц после обновления условий) — 25%, а в августе — уже 36%. В сентябре эта тенденция сохранилась — доля рефинансирования по «семейке» выросла почти в два раза и составила уже 62%», — сказал управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.
• Около 20% выдач всей семейной ипотеки сейчас идет на цели рефинансирования, но доля будет расти, говорит директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич: «С изменением условий госпрограммы соотношение должно поменяться в пропорции 30/70 — 30% рефинанса и 70% новых».
• В банке «Санкт-Петербург» доля рефинансирования в общем количестве выданных льготных кредитов для семей с детьми выросла с 10,7% в июле до 18,2% в сентябре, следует из статистики кредитной организации (есть у РБК). При этом пик получения семейной ипотеки взамен старого кредита пришелся на август — доля рефинансирования тогда достигала 21,1%. Новых выдач по госпрограмме все же больше, поскольку она «активно продается застройщиками», сказал представитель банка «Санкт-Петербург».
• В Совкомбанке, Московском кредитном банке (МКБ) и Росбанке не раскрыли, какая доля семейной ипотеки оформлялась с целью рефинансирования старых кредитов после пересмотра условий программы, но подтвердили общий рост выдач такой ипотеки. В других ипотечных банках из топ-15 не ответили на запрос РБК.
Как ситуацию оценивают аналитики
Рост рефинансирования в семейной ипотеке действительно произошел за счет перекредитования клиентов, которые имели ссуды на рыночных условиях, отмечает старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. Она напоминает, что программа была распространена на семьи с одним ребенком и теперь рефинансировать кредит могут те, кто ранее не попадал под льготы.
Сусин из Газпромбанка считает нормальным сложившееся соотношение между новыми выдачами и рефинансированием в семейной ипотеке. «20–30% — это немного, тем более что ставки на рынке начинают расти и другие возможности рефинансирования снижаются», — говорит он.
Сусин считает, что в 2022 году рефинансирование в рамках семейной ипотеки может остаться единственной возможностью перекредитоваться для ипотечных заемщиков. «Как правило, люди рефинансируют кредиты, оформленные за последние три–пять лет, а те рыночные ставки по ипотеке, которые будут в следующем году, будут выше или сопоставимы с теми, что мы видели в последние годы, и стимулы к рыночному рефинансированию резко снизятся», — поясняет он.
По оценкам «Дом.РФ», уже в августе доля рефинансирования в выдачах ипотеки в целом упала до 7,7%, на 3,1 п.п. по сравнению с июлем (.pdf). При этом ставки по кредитам на покупку жилья растут: на 22 октября средневзвешенная ставка в топ-15 ипотечных банков по коммерческой, нельготной ипотеке на новостройки составляла 8,57% годовых, а по ипотеке на готовое жилье — 8,82%. В начале июля ставки по аналогичным программам были на уровне 8,24 и 8,44% соответственно.
«С учетом роста ключевой ставки привлекательность рефинансирования в рамках семейной ипотеки только возрастет», — прогнозирует Спиваков из Райффайзенбанка. Спрос на эту опцию увеличится, особенно если кредиторы дадут заемщикам возможность консолидации — рефинансирования и других кредитов, замечает управляющий директор Совкомбанка Артем Языков.
Юлия Кошкина
Источник — РБК
