Анализ рынка строительства 2019

Ситуация на рынке

Изменение правил в долевом строительстве, переход на проектное финансирование и сильная зависимость от макроэкономических показателей обусловили снижение темпов строительства в конце уходящего года. Несмотря на явные ухудшения в этом сегменте четвертый квартал отличился высокими темпами по скупке недвижимости, включая жилые и коммерческие объекты.

Снижение темпов ввода новых объектов обуславливается снижением покупательского спроса конечного потребителя, пертурбациях в законодательстве и перманентным удорожанием земельного фонда.

Ожидания в 2019 году

К началу 2019 наметилась инвестиционная привлекательность объектов капитального строительства. Важнейшими стимулами для владельцев капитала стали активное внедрение новых высокотехнологичных производств и усталость от низкой отдачи финансовых инструментов.

К большому сожалению именно российский рынок перешел в зону пресыщения предложением, которое уже несколько лет не стимулируется уровнем спроса. В анализе рынка строительства жилья все чаще приводятся цифры со снижением показателей застройки, переоценкой имеющегося фонда.

✅Факторы, определяющие развитие отрасли, ее тренды

Рассматривая строительство как один из экономических индикаторов, следует учитывать прямую зависимость от следующих фактов:

• Сфера создания капитальных объектов различного назначения на четверть финансируется Правительством. Это говорит о том, что государство стремится извлекать прибыль на наиболее приоритетных направлениях. С другой стороны, именно руководящий институт принимает на себя все риски. В ситуации со снижением достаточно трудно найти именно коммерческих инвесторов.
• В структуре предложения на строительном рынке продолжают превалировать жилищные проекты. Гонка за потребителем, готовым кредитоваться для решения проблемы расселения приводит не к созданию стабильного спроса, а к большому количеству наценок, отхождению от реальной стоимости продукта.
• Несмотря на достаточное количество строительных компаний и уже исполненных проектов обеспеченность населения остается в зоне низкого удовлетворения.

Рассмотрение трех ведущих факторов, определяющих развитие отрасли, видится явный дисбаланс между спросом и предложением. Во всей ситуации непонятным остается участие государственного института, поддерживающего и без того по умолчанию сильный бизнес.

Тенденция спада в отрасли будет продолжаться, пока не начнутся пересмотр Правительством инвестиционного портфеля и восстановление баланса между спросом и предложением. Именно к таким выводам приходят в своих исследованиях рынка строительства известные агентства.

Новое в законодательстве

Наряду с активным вмешательством в ипотечное кредитование, государственный институт представил на обозрение окончательный проект долевого строительства. Очевидных выводов в этой ситуации как минимум два.

Во-первых, исполнителям проектов, в том числе нежилых капитальных проектов, придется активно кредитоваться для выполнения плановых программ. Вторым следствием новых законов будет завышение стоимости конечного продукта для потребителя. В чек будут закладываться расходы на исполнение и обслуживание кредитных обязательств.

Обозначенный выше инвестиционный спрос, набравший темпы в конце 2018 года, подтверждается уже намеченным повышением НДС. Понимание того, что сумма налога неизбежно войдет в ценообразование капитального строительства, очевидно натолкнуло инвесторов на скупку ликвидных объектов.

Что с коммерческими объектами

При анализе рынка строительства 2019 нельзя не забывать и о продукции промышленного назначения. Некогда самый мощный двигатель отрасли – возведение торговых центров идет на спад.

Причин несколько – первая – падение естественного уровня спроса на такого рода здания. Вторая – сильная зависимость от регионального фактора. Учитывая то, что все не могут строить в центрах и Подмосковье, то отдача от проектов заведомо разная.

Анализ рынка строительства домов показывает активное внедрение новых технологий. Все более популярными становятся модульные здания. Со стороны заказчика это оптимизированные затраты, ускорение стройки, возможность принципиального планирования структуры объекта. Со стороны исполнителя это возможность оперативного развертывания площадки, оперативная окупаемость затрат, минимальное вовлечение в кредитование.

Что касается административных объектов, в этом сегменте остаются отчетливая зависимость от финансирования на государственном уровне и приверженность традиционным технологиям. Применение новых технологий не всегда принимается заказчиками, а чаще отклоняется по причине нецелесообразности планируемых затрат.

И так, в прогнозе рынка строительства на 2019 год наметились следующие тренды:

• Фактический вывод долевого строительства как явления с рынка для защиты дольщиков граждан (на 1 января 2019 года количество замороженных объектов составило 842 против 836 в прошлом году);
• Увеличение стоимости квартир и других объектов «за компанию» с НДС;
• Серьезное повышение жилого фонда по причине перекупленности и включения в себестоимость обслуживания кредитов.

Что касается темпов самого строительства, ожидается возврат до уровня 1-2% в начале года. При этом стоимость конечного продукта будет неизменно наращиваться за счет влияющих факторов. Оживить рынок смогут возвращение иностранных инвесторов, имеющих богатый опыт выбора стратегий, а также пересмотр стоимости жилья к справедливым значениям.

Олигарх увидел перспективу

• 

Журнал «Эксперт» во второй раз публикует рейтинг инвестиционной активности российских компаний. Теперь это уникальное ежегодное исследование трат российских компаний на капитальные вложения — здания, сооружения, станки, оборудование, магистрали и т. д. То есть на средства производства. В рамках исследования мы составляем рейтинг 200 крупнейших инвесторов в российскую экономику.

Традиционно рейтинг возглавляет российская газовая монополия «Газпром» (траты в 2018 году — 1,64 трлн рублей), да и вообще нефтегаз, оплот инвестиционной стабильности страны. Этот сектор обеспечивает половину инвестиций в основной капитал в нашем рейтинге. Однако если посмотреть на динамику капиталовложений за последние пять лет, то драйверы инвестиционного развития постепенно смещаются, инициативу перенимает частный капитал, не связанный с добычей нефти и газа, который инвестирует в повышение переделов и рост эффективности производств.

Лошадей не поменять

Удивительно: российский частный капитал тяготеет к переработке. И другое удивительное: в России частный бизнес наращивает инвестиции быстрее государственного. Особенно это чувствуется в полусырьевых секторах, которые добавляют переделы к добываемым в стране ресурсам. За пять лет инвестиции в этом секторе почти удвоились, несмотря на санкции, вяло растущую экономику, рост налогового бремени, дороговизну кредита и отчасти благодаря низким ценам на сырье в мире. Секрет здесь прост: относительно низкий курс рубля делает экспорт несложных товаров из страны выгодным делом. Плюс в основном в этом секторе доминирует частный капитал, а частная инициатива быстрее находит средства, существенно быстрее принимает решения и активнее вкладывается в развитие. (см. «Логика инвестирования», ниже).

На фоне галопа частных инвестиций в переработку несколько выдохлись старые кони российской экономики — нефть и газ. Пока эта группа инвесторов идет медленным шагом и предпочитает не наращивать вложения, хотя это по-прежнему основная тягловая сила нашей экономики. Исключение — «Роснефть», государственная компания, которая вкладывает в свои проекты столько же, сколько все крупные частные сырьевые и полусырьевые предприятия вместе взятые. При этом «Роснефть» наращивает вложения примерно с той же скоростью, что и частный капитал, замещая инвестиционную просадку в газовой сфере.

Отдельный разговор — инфраструктура. Здесь чаще преобладает форма государственно-частного партнерства, и наше исследование говорит, что и здесь есть инвестиционно привлекательные направления. С одной стороны, частные инвестиции уходят из электроэнергетики, многие компании, приватизированные в ходе реформы РАО ЕЭС, притормозили строительство. В капвложениях их замещают государственные игроки — «Россети», «ИнтерРАО», «Русгидро», «Росатом». Инвестиционную паузу взяли телекомы и коммунальщики. На этом фоне выраженный тренд — растущие вложения транспортников. Это и метрополитен, и железные дороги (тут, естественно, инвестируются государственные деньги), и обновление подвижного состава, и строительство портов и аэропортов (а вот в этой сфере активны частные инвестиции). Набирает темпы строительство платных автомагистралей. Транспортная инфраструктура — второй после перерабатывающей промышленности важный драйвер инвестиционной активности в последние годы.

А вот сектора экономики, нацеленные на внутренний конечный спрос, стагнируют. Обрабатывающей промышленности пока не хватает стимулов для наращивания и модернизации производств. Капитальные вложения здесь хотя и растут, но на уровне инфляции. Розничная торговля и вовсе сбавляет темпы инвестиций. Не очень заметны вложения сельхозпредприятий, строителей и IT, хотя эти отрасли некапиталоемкие.

Бренность мая

О чем майские указы президента? В первую очередь об инвестициях. Инвестиции со стороны государства и бизнеса должны пойти на обновление медицины, образования, жилья, на создание новых отраслей экономики — например, необходимо создать масштабные системы переработки мусора, инвестировать в экологичность вредных производств, в цифровизацию хозяйства. Гигантские средства должны пойти на обновление транспортной инфраструктуры. Майские указы подразумевают суммарные вложения 26 трлн рублей за пять лет, в том числе 17 трлн рублей государственных средств. Инвестиции в ВВП страны должны вырасти с 17 до 25% к 2024 году, а если считать в текущих ценах, то с 17,5 трлн рублей в год до 24 трлн рублей, то есть на 40%.

Для достижения этих целей государство перетянуло и без того небольшое одеяло российской экономики на себя. Оно повысило налоговое бремя, подняв ставку НДС на 11% (на 2 п. п.) и увеличило пенсионный возраст с целью уменьшить траты бюджета на пенсионную систему. Эти деньги были изъяты у населения и бизнеса. Эффект этого мы сейчас наблюдаем — снижение спроса на внутреннем рынке, стагнация на рынке жилищного строительства и розничных продаж, вялый спрос на продукцию обрабатывающей промышленности.

Однако спустя полтора года после обнародования майских указов деньги, изъятые из экономики, так и не вернулись в нее. Федеральный бюджет России в первом полугодии 2019 года исполнен с профицитом в 1,56 трлн рублей, а любые инвестиционные инициативы, в том числе по майским указам, тонут в бюрократических коридорах.

Например, летом 2018-го, чтобы найти деньги на приоритетные государственные проекты, было предложено изъять сверхприбыль у 14 крупных химических, горнодобывающих и металлургических компаний, которую те получили за счет девальвации рубля. Это порядка 500 млрд рублей. Позднее концепцию изменили и отказались от изъятий: бизнес согласился инвестировать эти средства в свои или государственные проекты. Перечень проектов составили из того, что предлагали регионы, министерства и сами компании. Отбор вела специальная рабочая группа, которая столкнулась с тем, с чем сталкивается рынок инвестиций в инфраструктуру все последние годы, — небольшим числом готовых к реализации проектов. Из 900 предложенных проектов к началу 2019-го к хорошо проработанным рабочая группа отнесла 13, а к почти проработанным — еще около десятка. Общий объем необходимых инвестиций в 13 проектов, которые прошли отбор, составляет 906 млрд рублей, причем большая часть — 68,6% — приходится на ВСМ «Москва — Казань».

Этот пример показывает, что принуждение к инвестированию не работает. Но это не значит, что нет механизмов к стимулированию капиталовложений. Например, в первом полугодии 2019 года рост инвестиций в основной капитал в Москве составил рекордные 19%. Во многом это произошло за счет того, что выбытие частного капитала из-за кризисных явлений 2014 года было компенсировано вливаниями из городского бюджета. Вложения в строительство дорог, метро, в модернизацию железнодорожного сообщения, в благоустройство привели к тому, что за госденьгами в столице последовали и частные инвестиции (см «Как заманить инвестора», ниже).

Инвестиции в основной капитал порождают экономический рост, и эти два показателя идут бок о бок. При этом с каждым годом требуется все больше инвестиций в основной капитал для поддержания роста ВВП и роста промышленности. Наглядно это демонстрирует график 1. С 2004 года в сопоставимых ценах инвестиции в стране выросли на 85%, тогда как ВВП — лишь на 43%.

Согласно данным Росстата, по итогам прошлого года в России было инвестировано 17,5 трлн рублей. Величина эта в сопоставимых ценах хуже рекордного 2013 года, однако близка к нему. И тем не менее экономика не демонстрирует динамичного роста. В последние годы эластичность инвестиций к ВВП составляла 2, то есть два рубля вложенных в основной капитал давали 1 рубль прироста ВВП. По всей видимости, это происходит потому, что часть средств идет на компенсацию выбывающих фондов, а остальное — на создание новой экономики.

Куда пошли эти деньги? Если верить тому же Росстату, более половины этих средств в России идет на здания и сооружения: жилую, коммерческую и производственную недвижимость. И лишь треть на станки и оборудование. Остальное — прочие инвестиции, в том числе в интеллектуальную собственность. Если посмотреть на структуру инвестиций динамичной экономики Китая, то здесь на недвижимость приходится лишь 23%, остальное — инвестиции в производственные активы. Если сравнить с ВВП, то цифры еще более красноречивы: на средства производства в России уходит около 6% ВВП, и это катастрофически мало. Китай в станки и оборудование вкладывает 30% ВВП. Для того чтобы выйти на темпы роста Китая, России необходимо вкладывать именно в средства производства в пять раз больше, чем мы вкладываем сейчас.

Множество ниш

Есть ли в России ниши, куда можно привлечь инвестиции? Да, и их очень много. Страна — мировой сырьевой донор, и нам нужно строить заводы по переработке газа, нефти, зерна, леса. Нефть, газ, уголь — массово экспортируемая из страны продукция с нулевым переделом, мазут — низший передел, а бензин, бумага, мука — низкий передел. Но производные от нефтехимической продукции в виде пластмассы, резины и так далее могут относиться как к низкому, так и к высокому переделу. Даже если Россия перейдет от нулевого передела всего добываемого в стране сырья к низкому переделу, а лучше к среднему, это кардинально изменит лицо нашей экономики. Но, разумеется, потребует колоссальных инвестиций. Для того чтобы сжигать уголь на собственных электростанциях и металлургических заводах и продавать электроэнергию, сталь и алюминий, а еще лучше — изделия из него, потребуются триллионы рублей инвестиций. Десятки триллионов потребуют газо- и нефтеперерабатывающие заводы, перерабатывающие все сырье. Страна может продавать не газ из трубы, а удобрения и полимеры, не каучук, а шины, не кругляк, а картон. Выстраивая экономику передел за переделом: дешевое сырье — в немного более дорогой полуфабрикат. Полуфабрикат — в еще более дорогой продукт.

Да, российский менталитет не итальянский или швейцарский. Здесь сталь не будет проходить 12 переделов, чтобы из нее получились часы или другая искусная поделка. Да, Россия в основном торгует массовым стандартным товаром. Но это нонсенс — иметь самое дешевое по себестоимости в мире сырье и продавать его на затоваренные рынки Европы и Азии по рекордно низким ценам.

Приведем пример из нефтяной отрасли. Известно, что дешевая и легкая нефть в стране заканчивается. Сохранение текущей налоговой нагрузки может привести к тому, что падение добычи составит, по разным оценкам, от 20 (прогноз министра энергетики Александра Новака) до 50% (прогноз профильного вице-премьера Дмитрия Козака) в ближайшие пятнадцать-двадцать лет. При этом средняя глубина переработки отечественных НПЗ едва превышает 80%. В США уже 97%, в Европе — 90–95%. А мощности всех российских НПЗ хватает для переработки лишь половины добываемой в стране нефти. Получается, что одну половину нефти мы продаем как сырье, вторую перерабатываем, но из них еще 15–20% отправляем в низкомаржинальные ниши — гудрон и топочный мазут, рынки которых сокращаются. Коэффициент Нельсона (показатель технологической сложности НПЗ) в России составляет 7, на Западе он доходит до 14. Правительство ставит задачу поднять КПД отечественных НПЗ до 85%, однако так изощренно обкладывает НПЗ налогами, что, добавляя к продукции передел, нефтяники терпят убытки. Это происходит то время, когда в России как минимум две нефтяные компании пухнут от обилия денег — «ЛУКойл» и «Сургутнефтегаз», но ни одна из них не строит нового НПЗ или ГПЗ. «ЛУКойл» предпочитает вкладывать все свободные деньги в собственные акции, «Сургутнефтегаз» — в долларовые депозиты. То есть проблема не в наличии денег, а в нежелании (или невозможности) их инвестировать в новые объекты. Правда, в условиях весьма специфического налогообложения.

Надо понимать, что новые проекты добычи и переработки сырья дают хороший мультипликативный эффект по всей экономике. Нефтянка даже при всей нашей низкой глубине переработки — отличный пример, как переработка тянет за собой множество отраслей, и те, в свою очередь, вовлекаются в инвестиционный процесс. Во-первых, на разработке месторождений зарабатывают подрядчики — строители и нефтесервисные компании (в нашем рейтинге это буровая компания «Евразия» или Сибирская сервисная компания). Во-вторых, поставщики труб и оборудования (см. «Инвестиционная волна»), насосов, техники (КамАЗ) и т. д. Кроме того, обилие сырья в стране дает импульс к модернизации перерабатывающих производств (см. «Если хочется, то можно»). Активно вкладываются в развитие транспортные компании — это и железнодорожники, и порты, и вложения в подвижной состав, и нефте- и газопроводы. Месторождения требуют электроэнергии, дорог. Все это рабочие места, налоги.

В преддверии паузы

По прогнозам министра энергетики Александра Новака, инвестиции в ТЭК в России в ближайшие пять лет могут вырасти на 40%, до семи триллионов рублей в год, однако пока оживления в секторе не наблюдается. Две основные отрасли, подконтрольные Минэнерго, — добыча нефти и газа, а также электроэнергетика — в последние годы стоят на месте. Просадка цен на нефть в 2014 году привела к тому, что инвестиции в секторе вышли на плато в 2015 году, и с тех пор ни энергетики, ни нефтяники с газовиками вложения не наращивают. Однако внутри нефтегазовой отрасли происходят значительные изменения, и они будут набирать обороты.

Как уже упоминалось, главным инвестором российской экономики остается нефтегазовая промышленность. Из 200 крупнейших компаний-инвесторов эта отрасль представлена 26 компаниями, но все вместе они дают около 4,1 трлн инвестиций в год, то есть больше половины из выборки. В последние пять лет эта сумма практически не менялась. Из этой суммы более двух триллионов рублей в прошлом году инвестировано в газ: «Газпром» со своими «потоками», а также «НоваТЭК» и его «Ямал СПГ», «Арктик Газ» и только набирающий обороты «Арктик СПГ — 2».

Самый крупный инвестор в стране — «Газпром», однако даже в 2018 году компания не побила свой собственный рекорд 2015 года по вложениям, они составляют 1,64 трлн рублей. Это гигантская сумма, превышающая 20% от всей выборки. Однако в ближайшее время прямые инвестиции «Газпрома» пойдут на спад: он заканчивает сразу несколько мегапроектов — «Турецкий поток», «Сила Сибири», «Северный поток». В планах компании — расширение магистральной инфраструктуры на востоке и расширение уже действующих ниток, — но эти новые мегапроекты «Газпрома» пока находятся в стадии технико-экономического обоснования и переговоров. Новый маршрут в Китай, Японию, Корею и Индию пока слишком сырой, чтобы о нем говорить всерьез. Таким образом, завершив в ближайший год-два текущие мегастройки, «Газпром» войдет в состояние инвестиционной паузы.

Подтверждают этот тезис и в самом «Газпроме». Заместитель председателя правления холдинга Андрей Круглов сообщил, что «Газпром» после 2019 года планирует сократить объем инвестиционной программы. В следующем десятилетии прогнозируется снижение уровня инвестиций по сравнению с пиком 2018–2019 годов. Это значит, что вложенные в последние годы деньги начнут приносить доход, а инвестиции — окупаться. Для компании это означает сокращение долга, выплаты дивидендов акционерам и налогов в бюджет (на прибыль в случае ее роста). Тем не менее главный рынок сбыта для «Газпрома» — западноевропейский, а он затоварен газом, и цены на этот ресурс заметно снизились. Все это ухудшает инвестиционные перспективы газового монополиста на ближайшие годы.

Пока с учетом того, что в мировой газовой отрасли происходит постепенная смена парадигмы, новый тренд для «Газпрома» — концентрация на газоперерабатывающих активах и СПГ-проектах. Эти проекты дешевле «потоков», и, хотя они поддержат инвестиции «Газпрома», сохранить прежний уровень капвложений, конечно, не дадут. Сейчас строится комплекс Амурского ГПЗ, стройка продлится до 2025 года и обойдется примерно в 1,4 трлн рублей. Завод будет обрабатывать 38 млрд кубометров газа на входе и выделять метан, который пойдет в Китай, а также этан и гелий — ценные газы, которые будут оставаться в стране. Стоимость еще одного крупного завода, «Балтийского СПГ» в Усть-Луге, составит 900 млрд рублей, его базовое проектирование планируется завершить весной 2020 года. Поэтому стройка в лучшем случае начнется только через пару лет. Это большие инвестиции, однако каждый такой проект суммарно стоит меньше, чем текущие годовой бюджет «Газпрома».

В перспективе рядом с Амурским ГПЗ «Сибур» может построить Амурский газохимический комбинат (ГХК), но окончательное инвестиционное решение о строительстве ГХК пока не принято. Сам «Сибур» сейчас завершает другую мегастройку — «Запсибнефтехим».

Еще один крупнейший инвестиционный мегапроект в газовой отрасли, который только что завершился, — «Ямал СПГ», его строительство было закончено в прошлом году, и уже в 2020-м этот проект начнет сдавать свои позиции в рейтинге.

Другие проекты СПГ еще далеки от масштабных вливаний. «Арктик СПГ — 2» только-только выходит на строительство, и здесь потребуется время на раскачку — год-два.

Таким образом, газовики входят в некоторую инвестиционную паузу. Сколько она продлится — пока сказать сложно. Влияет на это не только сложность освоения новых месторождений, необходимость поиска партнеров и строительства сопутствующей инфраструктуры. Главная проблема — переизбыток газа в мире, в том числе конкуренция трубного газа с СПГ, и пока не ясно, как будут вести себя цены, а именно они определяют инвестиционную привлекательность отрасли газодобычи.

А вот газопереработка, судя по всему, чувствует себя неплохо. Если взглянуть на отчетность «Сибура», то сегмент пластиков и эластомеров — наименее эффективный с точки зрения финансовых показателей. В 2018 году на него пришлось 30% выручки холдинга, но рентабельность по EBITDA составила лишь 20%, в то время как олефины-полиолефины приносили 29%, а газопереработка — 43%.

Хотя в целом все проекты, связанные с экспортом переделов природного газа, попытка обойти таможенные пошлины. Например, на экспорт природного газа они составляют 30%, а если этот газ идет не по трубе, а в сжиженной форме — СПГ или СУГ, то экспортная ставка составляет 0%. Это же касается сектора азотных удобрений — отрасли, где в последние годы наблюдается настоящий инвестиционный бум. Поэтому тарифная политика — важный государственный инструмент в развитии тех или иных отраслей.

Новый лидер

Второй по значимости пласт инвесторов в России — нефтяники. В сумме по нашей выборке (с учетом «Газпром нефти») они инвестируют более двух триллионов рублей и начинают перехватывать инвестиционную инициативу у газовиков. Точнее, это делает одна компания — «Роснефть». Это абсолютный лидер по наращиванию инвестиций в стране за последние пять лет. Капиталовложения «Роснефти» выросли за этот период на 400 млрд рублей, то есть почти в два раза, и это на фоне стабильных инвестиций остальных нефтедобывающих конгломератов. Так, «ЛУКойл» уже пять лет работает с CAPEX около 0,5 трлн рублей в год, «Транснефть» старается удержаться за уровень 0,3 трлн рублей, «Сургутнефтегаз» — 150–200 млрд рублей.

Кстати, если декомпозировать капитальные вложения «Газпрома» и вычесть оттуда вложения «Газпром нефти» и электроэнергетических активов, то сумма чисто «газовых» капиталовложений компании составит немногим более 1,2 трлн рублей. «Роснефть» может достичь таких инвестиций уже в ближайшие пару лет. Так, по разным планам, в 2019–2020 годах нефтяная компания будет вкладывать в проекты 1,2–1,3 трлн рублей в год — в основном в разработку месторождений, в том числе новых: Русского и Юрубчено-Тохомского. Вложений требуют Среднеботуобинское и Куюмбинское месторождения, поддержка добычи на Ванкорском кластере, плюс необходимо удерживать полку на месторождениях «Юганскнефтегаза». Существенные вложения будут направлены и на газовые проекты, в частности на «Роспан», а также на модернизацию НПЗ.

Нельзя сказать, что проекты «Роснефти» неоправданные. В отличие от того же «Газпрома», в отношении эффективности инвестиционной программы которого регулярно звучит критика, вложения «Роснефти» дают очень быструю отдачу. В 2018 году компания стала крупнейшим предприятием страны по выручке. Это революция, которая долго и упорно готовилась менеджментом. В то же время по размеру прибыли «Газпром» сохраняет лидерство, но, если не случится взрывного роста цен на газ в Европе, «Газпром» может уступить и эту позицию. Да и прибыль в нефтегазе — производное от двух факторов: уровня цен на энергоносители и размера взимаемых налогов и пошлин. Новеллы Минфина могут заметно поменять баланс сил.

Частная инициатива

Кроме уже упомянутых мегапроектов в стране сейчас настоящий бум инвестиций в ненефтегазовые полусырьевые отрасли. К ним в рамках нашего исследования мы относим металлургов, угольщиков, производителей удобрений, полимеров. При этом часть компаний демонстративно не стала участвовать в нашем рейтинге — это УГМК и Русская медная компания (РМК), несмотря на то что обе позиционируют себя как крупных инвесторов в российскую экономику. Из-за отсутствия данных этих компаний на полноту картины наш рейтинг не претендует, однако по тем компаниям ненефтегазовой сырьевой отрасли, что есть у нас в выборке (34 предприятия), можно сказать, что сейчас инвестиционный драйвер в стране — это сырьевые отрасли, не связанные с прямой добычей нефти и газа. Например, угольный СУЭК нарастил инвестиции за пять лет в три раза, «Нижнекамскнефтехим» — в пять раз, «Кузбассразрезуголь» в шесть раз, ГК «Метафракс» — в десять раз.

В итоге все компании, попавшие в рейтинг, нарастили капиталовложения за пятилетку почти вдвое. При этом надо понимать, что в отличие от нефтегазового сектора в основном эти компании принадлежат частному капиталу и он, несмотря на рост налогов, активно инвестирует в экономику страны. Более того, эти инвестиции нарастают, и если темпы будут сохранены, то уже по итогам 2019 года они могут превысить триллион рублей.

У каждой из этих компаний есть свои проекты: кто-то осваивает новое месторождение, кто-то активно модернизирует имеющуюся промышленную площадку, меняет оборудование, совершенствует технологии, увеличивает качество и ассортимент продукции. Частному бизнесу не мешают ни санкции, ни рост налогового бремени, ни стагнирующая экономика, ни по-прежнему дорогой кредит, ни административная нагрузка. Да, в основном это экспортно ориентированные предприятия, и главный потребитель их продукции не россиянин, и девальвация все-таки сделала свое дело. Получая сверхприбыли с 2014 года, компании не выводят их за рубеж (вернее, выводят далеко не всю), они вкладываются в модернизацию. Этот факт сам по себе удивителен. Он расходится с обычным представлением об «олигархате в России»

Если такие темпы роста инвестиций будут сохраняться, то через десятилетие наша страна хоть и будет оставаться сырьевым придатком Европы и Китая, но качество и ассортимент этого сырья сильно изменятся. Начнут доминировать продукция газохимии, сталь, цветная металлургия, сложные удобрения. При сохранении тех темпов прироста, которые мы наблюдаем в последние пять лет в этом секторе, его инвестиции могут выйти на 3–3,5 трлн рублей в год, а это совсем другой масштаб всей экономики и совсем другая ее направленность. Но для поддержания этих темпов необходимы активные вложения со стороны государства и окологосударственных компаний — «Газпрома», РЖД, ФСК ЕЭС, «Совкомфлота» и т. д.

Если посмотреть на наш список крупнейших инвесторов, можно увидеть много компаний из угольной отрасли. Месторождения этих компаний расположены в Сибири и Дальнем Востоке. Этот уголь в основной своей массе идет по БАМу и Транссибу в восточные порты. Пропускная способность дальневосточных железных дорог сейчас составляет 120 млн тонн, а максимальная мощность транзитных портов — 150 млн тонн. Причем крупнейшие из последних уже сейчас работают с перегрузом: например, Ванино перевозит на 4,1 млн тонн больше пропускной способности, а Восточный — на 4,9 млн тонн. К 2024 году, в соответствии с майским указом, пропускную способность железных дорог Дальнего Востока планируют увеличить только до 180–190 млн тонн грузов на все категории. Но аппетиты крупнейших угольных компаний Сибири на поставки гораздо выше: к 2024 году они хотят увеличить поставки в направлении дальневосточных портов до 195–207 млн тонн, а весь грузопоток тогда может достичь 270 млн тонн. То есть нехватка портовой и железнодорожной инфраструктуры будет очевидным сдерживающим фактором для угольщиков Сибири.

Распробовать инфраструктуру

В следующие шесть лет государство всерьез настроено на масштабное развитие инфраструктуры. Однако оно все меньше хочет реализовывать проекты за свой счет, а ждет участия инвесторов и проактивного подхода от крупного бизнеса. Вложения бюджетной системы в инфраструктуру в 2018 году, по оценке InfraONE, застыли на уровне два триллиона рублей в номинальном выражении и несколько сократились в реальном по отношению к 2017 году. Их доля в ВВП составила 2,1 %. И несмотря на амбициозные заявления властей о значительном увеличении трат на инфраструктуру до 2024 года, в бюджете 2019 и 2020 годов заложено лишь на 115 и 240 млрд рублей в год больше, чем инвестировали в 2017–2018 годах. Бизнес, в том числе госкомпании, вложили в инфраструктуру два триллиона рублей в 2018 году, но отчасти эти цифры пересекаются с госвложениями, так как компании пользуются субсидиями. Кроме того, как уже упоминалось, в стране нехватка качественно проработанных проектов — организаций, которые финансировали бы проработку инфраструктурных проектов, в России почти нет.

Реализуемые сегодня инфраструктурные проекты начались далеко до возникновения майских указов, отчасти они и легли в этот комплексный план: в частности, долгосрочные проекты развития портовой инфраструктуры, реконструкции железнодорожных подходов, строительства крупномасштабных автодорог и другие. Иными словами, появление национальных проектов и комплексного плана не привело к принципиальным структурным изменениям бюджетных расходов.

Наш рейтинг показывает, что при этом инвестировать бизнес в инфраструктуру готов. Ему, очевидно, нравятся условия, созданные на железных дорогах, интересны вложения в аэропорты и тем более в порты. Вложения в транспортные сектора выросли в полтора раза за пять лет. При этом транспорт смог опередить по суммарным вложениям электроэнергетику и даже уйти далеко вперед.

Такие отрасли, как коммунальная инфраструктура и электроэнергетика, частному бизнесу пока неинтересны. В некоторой инвестиционной паузе телекомы.

Говоря о других отраслях — сельское хозяйство, промышленность, розничная торговля, IT — можно лишь констатировать, что они, скорее, находятся в кризисе и очень ждут роста экономики. Пока этого не случится, ждать какого-либо прорыва от них не приходится. Внутренний спрос продолжает сдерживать инвестиционную активность, и внутренняя промышленость, розничная торговля, ориентированная на конечного потребителя, начнет модернизацию, лишь увидев перспективы сбыта.

Как мы считали

В этот рейтинг мы включили 200 российских нефинансовых компаний, крупнейших по капитальным вложениям за последние пять лет. Для анализа брали отчетность по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) за последние пять лет для каждого предприятия. Если компания не публикует данные по МСФО, то использовалась ее отчетность по РСБУ. Однако этот вид отчетности мало подходит для анализа деятельности холдинговых структур, поскольку отображает неконсолидированные данные. Кроме того, в России игроки во многих видах бизнеса предпочитают не афишировать свое существование. Они наверняка могли бы войти в наш рейтинг, если бы имели консолидированную отчетность и выстроенную оргструктуру, однако по тем или иным причинам предпочитают оставаться в тени.

Как и в прошлом году, из 200 крупнейших компаний в серой зоне остались те же крупнейшие холдинги: РМК, УГМК, «Калашников», РТИ, «Евроцемент груп», «Сибуглемет», «Ренова», а также множество сельхозпредприятий. Некоторые предприятия (в частности, «Технодинамика») перестали раскрывать отчетность по причине того, что вошли в состав более крупных холдингов, который консолидирует их финансовый результат.

С 2017 года перестали публиковать свои данные предприятия военного сектора, хотя программа модернизации военных заводов существенна, на оборонзаказ идут значительные госсредства. Яркий представитель этих копаний — Уралвагонзавод, который мы включили в наш рейтинг на основании оценочных данных: в графе «Капитальные вложения за 2018 год» показаны усредненные данные за четыре года, с 2014-го по 2017-й. EBITDA оценена исходя из средней рентабельности этого показателе в ретроспективе последних трех лет.

Еще одно допущение: мы намеренно разделяли материнские и дочерние структуры (так, отдельно указаны капвложения «Газпрома», включая дочерние предприятия, например «Газпром нефть»), поскольку у каждой из этих компаний своя инвестпрограмма и свои акционеры. Таким образом, в наш список попали и «Россети», и их многочисленные «дочки», «Роснефть» и ее дочерняя структура «Башнефть», АФК «Система» и МТС. Мы намеренно пошли на «задвоение» объемов капвложений в таких случаях, чтобы картина по инвестициям крупных холдингов была более четкой.

Мы намеренно отказались от включения в наш рейтинг финансовых организаций — Сбербанка, ВТБ и прочих крупных предприятий этого сектора, хотя в их балансах также отображены значительные капиталовложения. Дело в том, что помимо собственных затрат на лицензии, оборудование и офисы на балансах фининститутов отображены вложения в лизинг и прочие материальные активы, операционно принадлежащие другим компаниям.

Рейтингование по средней сумме инвестиций было бы неполным, если не соотносить ее с ключевыми финансовыми показателями компаний. Поэтому рейтинг по сумме инвестиций сопровождается показателем инвестиционной активности, которая рассчитывается как взвешенный показатель относительно выручки и EBITDA и ранжируется по трем степеням: высокая, средняя, низкая. В расчет показателя закладываются отношения выручка/инвестиции и EBITDA/инвестиции. При этом в итоговый показатель закладывается 70% первого показателя и 30% второго. Такой выбор весов обусловлен тем, что высокая инвестиционная активность создает запаздывающий эффект в росте EBITDA, а выручка при этом может быть на достаточно высоком уровне. Таким образом, мы можем не только оценить суммарные инвестиции, но и понять, как они соотносятся с общей экономической деятельностью компании. При этом нужно понимать, что в компаниях с небольшой выручкой, которые не вышли на операционные обороты, но уровень капвложений у них довольно высок (например, «Магистраль двух столиц», Байкальская горная компания), значения рейтингового коэффициента может быть чрезмерно большим и неинформативным.

Топ-10 частных инвесторов в Россию

В этом году мы составили рейтинг крупнейших инвесторов — частных лиц. Что такое компания? Это юрлицо, на которое записаны те или иные активы, которое ведет операционную деятельность, получает выручку, прибыль, платит налоги. Но за каждым бизнесом-юрлицом стоит человек или группа людей, принимающих решение о том, инвестировать или подождать, нанимать людей на работу или увольнять — одним словом, предприниматели.

Мы составили топ-10 предпринимателей — инвесторов в российскую экономику. В этом году мы учли инвестиции с учетом доли в том или ином проекте. Например, если Леонид Михельсон владеет долей в «НоваТЭКе» в размере 25%, а сам «НоваТЭК» владеет 50% долей в «Ямал СПГ», то мы посчитали, что инвестиции г-на Михельсона в «Ямал СПГ» составляют 12,5%. Такой расчет был произведен по всем представленным в топе лицам.

Если посмотреть на состав участников нашего списка, то пять из десяти предпринимателей работает в сфере нефтегаза, два представителя черной металлургии, еще два зарабатывают на телекомах. Каждый из них дает десятки тысяч рабочих мест в России, от них зависят судьбы целых регионов страны, моногородов. От их воли и решительности зависят темпы роста всей экономики, и в отличие от госменеджеров, в распоряжении которых находятся суммы бо́льшие, порой на порядок, это люди, рискующие десятками миллиардов собственных рублей в надежде заработать больше. Люди, которые ставят на кон то, что у них есть, чтобы получить больше, люди, понимающие что такое не только прибыль, но и убыток.

Если хочется, то можно

Через два года «Тольяттиазот» (ТОАЗ) запустит в эксплуатацию новый — третий — агрегат производства карбамида. Его мощность составит 2200 тонн в сутки. За счет применения современных технологий уровень выбросов в атмосферу будет значительно снижен, а степень очистки по карбамиду составит 93%. ТОАЗ инвестирует в строительство более 25 млрд рублей, при этом в сложных санкционных условиях смог привлечь недорогое западное проектное финансирование. Директор по экономике и финансам корпорации «Тольяттиазот» Николай Неплюев рассказал «Эксперту», как принималось решение об инвестициях.

— Почему было решено увеличить мощности ТОАЗа?

— Учитывая периодически возникающие сложности с транспортировкой нашего основного продукта — аммиака — через территорию Украины, было принято решение искать альтернативные варианты сбыта этого продукта. Проблема в том, что аммиак — это газ. Карбамид — продукт следующего передела аммиака, с большей добавленной стоимостью, и он имеет форму кристалла, поэтому его проще транспортировать. «Тольяттиазот» уже имеет два агрегата по производству карбамида, поэтому строительство третьего выглядит логично и вписывается в тренд развития предприятия в будущем.

— Как был выбран поставщик оборудования?

— Компания Casale — основной подрядчик по проектированию, поставке оборудования и строительству агрегата. Она хорошо известна на международном рынке, имеет давний опыт работы с ТОАЗом и, соответственно, знает особенности нашего действующего производства. Они предложили проект, который учитывал особенности нашего предприятия и позволил эффективно вписать новый агрегат в имеющуюся инфраструктуру.

— Что даст в экономическом и техническом плане новая установка карбамида для ТОАЗа? Насколько увеличится выручка, мощность и плановая прибыль от запуска нового производства?

— Агрегат будет выпускать более двух тысяч тонн карбамида в сутки. Это увеличит мощности ТОАЗа по производству этой продукции на семьдесят процентов. Учитывая, что цена карбамида традиционно выше цены аммиака, мы ожидаем сопоставимого роста выручки предприятия.

— Почему ТОАЗ привлекает кредит в западном банке, ведь это очень сложно? Да и как удается захеджировать валютный риск кредита?

— Учитывая текущие внешнеполитические реалии, привлечение кредитной линии за рубежом — достижение нашей компании. Кроме самого кредита нам удалось получить страхование от швейцарского экспортного агентства SERV, защищающего интересы швейцарских экспортеров, одним из которых является компания Casale. Будучи компанией, ориентированной прежде всего на экспорт, мы чувствуем защиту от валютных рисков, привлекая финансирование в евро. При этом также понимаем, что ставки по иностранным кредитам более привлекательны по сравнению со ставками, которая компания может получить в российских банках.

— Насколько сложнее получить кредит в швейцарском банке по сравнению с российским?

— Отличия, конечно же, имеются, но приложенные усилия позволили нам оперативно выполнять все этапы сделки.

Мы фактически проложили новую дорогу для нашей компании на западных рынках капитала и создали очень позитивную историю для многих других российских компаний. ПАО «ТОАЗ» очень ценит доверие иностранных партнеров к нашей компании и их участие в проекте по строительству агрегата карбамида на площадке завода.

С технической точки зрения ТОАЗ в установленный срок выполнил все необходимые условия банков-кредиторов, тем самым открыв путь к источникам финансирования. Одним из наиболее трудоемких этапов стало прохождение аудита соответствия проекта «Тольяттиазота» требованиям Международной финансовой корпорации. Он проводился независимыми аудиторами, которые изучали все аспекты деятельности компании. Особое внимание уделили экологической безопасности, вопросам охраны труда и социальной политики.

Сейчас разрабатывается новая стратегия «Тольяттиазота», в которой будут предложены и другие возможности повышения доли собственной переработки, и такой опыт привлечения финансирования будет нам крайне полезен.

Евгений Огородников

Самсара бизнеса

Инвестиции цикличны. Эти циклы зависят от множества факторов — эффективности действующей промплощадки, наличия новых технологий, изменений в законодательстве, наличия кредита и его цены, но самый главный стимул для компаний к вложениям в новые мощности — растущий спрос на продукцию, а значит, рост экономики. Если экономика растет, то растут доходы, а за ними и потребление. Многие компании, принимая инвестиционное решение, руководствуются именно этим правилом. Но есть и исключения. Например, мощный инвестиционный драйвер в России — импортозамещение. Часто выпускать продукцию на внутреннем рынке выгоднее, чем везти ее из-за рубежа. Каждая компания руководствуется своими мотивами при принятии решения о модернизации, расширении или новом строительстве.

На диаграмме представлена вся наша выборка, за исключением нескольких компаний, выпадающих из этого цикла по сугубо техническим параметрам, — это новые проекты, в которые только идут вложения, и у них огромные операционные убытки; но, закончив проекты, компании нормализуют свои финансовые показатели.

Компании в рамках своих инвестиционных циклов движутся по кругу против часовой стрелки. Имея устаревшие фонды или стагнирующие рынки, они зарабатывают не много, рентабельность у них невысокая. Тогда появляется «бизнесмен-романтик», который начинает вкладывать деньги в модернизацию и расширение. Если ему везет, то он попадает в рыночную волну, эффективность производства растет, сбыт увеличивается. Следствием этого является рост рентабельности бизнеса, и он перемещается в категорию «щедрых». В этой категории представлен хороший качественный бизнес: он хорошо зарабатывает, его рентабельность выше средней (23% по EBITDA, средняя рентабельность по выборке), и бизнес имеет хорошие перспективы роста, поэтому вложения нарастают.

Деревья не растут до небес. После того как все потенциальные рынки завоеваны, основные бизнес-процессы отстроены, в производстве используются лучшие технологии или переход на них неокупаем, приходит пора отбивать вложенное: бизнес хорошо зарабатывает, но не имеет перспектив заметного роста. Тогда он переходит в разряд «скупых». Это суперрентабельные компании, но они мало вкладывают в развитие. Они работают на возврат кредитов и выплаты своим акционерам. Со временем продукция, выпускаемая любой компанией, устаревает, приходят новые, более эффективные технологии, более качественные продукты. Бизнес приносит мало, а его владельцы не видят перспектив и идей для расширения. Такой бизнес можно назвать «разумным»: он не растет, он не приносит много прибыли. Он занимается рутиной, зарабатывает не много и ждет своего времени для нового цикла.

Инвестиционная волна

Одним из крупнейших инвесторов, производящих продукцию для ТЭК является ОМК. Новая инвестпрограмма компании рассчитана на 3-4 года, ОМК планирует вложить в обновление производства сумму, превосходящую годовую выручку.

Крупнейший инвестиционный сектор в стране — нефтегазовый. Лидеры отрасли — «Газпром», «Роснефть», «ЛУКойл», «Новатэк» и «Татнефть» — создают колоссальный спрос на промышленную продукцию. При этом нужно понимать, что легкая нефть в стране заканчивается, а это значит, что каждая новая тонна нефти или кубометр газа требуют все больших материальных ресурсов для добычи. У российских нефтяников два пути. Первый — поддержание объемов добычи путем увеличения нефтеотдачи. Второй — разбуривание новых месторождений Восточной Сибири, арктического шельфа и Северного Кавказа. Оба направления — это трудноизвлекаемые ресурсы (ТРИЗ). Поэтому для того, чтобы просто сохранить добычу на текущем уровне, стране необходимо увеличивать объем бурения не менее чем на 2% ежегодно, при этом ТРИЗ — это особые, повышенные требования к прочности труб, их соединениям: высокогерметичным резьбам. Так что в стране есть огромный и растущий рынок для поставщиков труб. Видя этот растущий спрос, российские трубники модернизируют производство.

Более 20% российского рынка обсадных труб для нефтяников занимает Объединенная металлургическая компания (ОМК). Понимая постепенное смещение спроса и растущие требования к качеству труб, ОМК запустила рекордную инвестпрограмму — на 176 млрд рублей. В прошлом году компания инвестировала 19 млрд рублей — это самый высокий показатель за последние годы. «Все заработанные компанией средства вкладываются в развитие», — сообщил руководитель департамента по развитию активов и инвестициям компании ОМК Дмитрий Чернышев.

Так, в 2018 году на Выксунском металлургическом заводе (ВМЗ) был запущен центр финишной отделки нарезных труб. Это производство мощностью 120 тыс. тонн позволяет расширить сортаментную линейку, в том числе производить обсадные трубы диаметром 325 и 426 мм. Трубы такого диаметра в России до этого производила лишь одна компания. Финишный центр позволяет производить премиальные и полупремиальные резьбовые соединения, спрос на которые растет в связи с усложнением условий добычи и распространением горизонтального и наклонного бурения. Уже в 2019 году новое производство будет загружено на 70%.

В 2019 году ОМК запускает новый комплекс, построенный с нуля: производство насосно-компрессорных труб (первая партия таких труб уже была сварена в начале сентября). Инвестиции составили около 13 млрд рублей. Сейчас в стране ежегодно потребляется около 700 тыс. тонн таких труб. Новое производство обеспечит до 150 тыс. тонн, в том числе более 100 тыс. тонн в высоких группах прочности, с термообработкой. «Это сегмент, в котором мы раньше не работали. Наше участие снимет дефицит в этом продукте на российском рынке и позволит обеспечить растущий спрос», — говорит Дмитрий Чернышев. Кроме внутреннего рынка новый цех будет работать и на экспорт, в частности в США, где рынок насосно-компрессорных труб тоже дефицитен.

Третий проект — модернизация производства обсадных труб. «Проект уникальный. Мы обновляем оборудование в действующем производстве. Цель — улучшить качество. У нас нет целей увеличить мощность и объем производства, так как в сегменте обсадных труб уже очень высокая конкуренция и расширять мощности сварных обсадных труб экономически нецелесообразно», — говорит Дмитрий Чернышев.

Выходит ОМК и на новый для себя рынок. Компания уже семь лет вынашивает планы создания производства бесшовных труб. Проблема в том, что производство бесшовных труб намного более капиталоемко, нежели производство сварных, однако ОМК начала новый мегапроект. «Мы начали строительство производства бесшовных труб на 500 тысяч тонн с учетом роста добычи в горизонтальном и наклонном бурении скважин, усложнения условий добычи, качества добываемой нефти и газа. Это сложный и дорогой проект даже для нашей компании: его цена — около 50 миллиардов рублей, окупаемость проекта — более десяти лет. Мы планируем до конца 2021 года запустить это производство», — рассказывает Дмитрий Чернышев.

Новое производство будет уникальным. Технологи ОМК совместно со специалистами итальянской компанией Danieli совершили прорыв и смогли создать компактную технологию производства бесшовных труб, позволяющую сократить капитальные вложения на 25%. И это будет первое в мире производство, работающее по такой технологии.

Инвестиции в недвижимость 2019

Инвестиции в недвижимость 2019 года — Бизнес идеи 2019

Распространенное мнение о том, что инвестирование в недвижимость является простым и понятным интуитивно, не вполне соответствует истине. Даже популярные среди начинающих инвесторов операции аренды и перепродажи жилья сопровождаются огромным количеством нюансов, изучение которых на практике может обернуться значительными потерями.

Чтобы использовать все возможности этого инструмента, следует рассмотреть известные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, изучить распространенные методики работы, а также ознакомиться с основными способами получения дохода. Такой анализ можно использовать как основу для выбора направления, повышения эффективности инвестиционной деятельности и минимизации рисков, сопутствующих операциям с капиталом внушительных размеров.

Тем не менее, инвестиции в жилую недвижимость считаются одними из самых надежных в долгосрочной перспективе.

Покупка квартир и домов как способ не только уберечь капитал от инфляции, но и создать источник гарантированного пассивного дохода, характеризуется невысоким уровнем риска и рекомендуется в качестве обязательной составляющей любого инвестиционного портфеля.

Вследствие высоких финансовых требований немного сложнее работать с коммерческой недвижимостью, но и здесь с определенным опытом можно успешно находить достойные внимания объекты.

Инвестиции в недвижимость: достоинства и недостатки

Невозможно представить себе профессиональное инвестирование без предварительного изучения всех характеристик избранного инструмента.

Выгодные инвестиции в недвижимость требуют особенно внимательного отношения и тщательного планирования, поскольку инвесторы обычно оперируют вкладами в несколько миллионов рублей, что значительно увеличивает цену и негативные последствия ошибок и недочетов.

Существует множество видов таких вложений. Отличия между ними — в размерах капиталов, сроках и предполагаемой доходности, но некоторые общие черты все же можно выявить.

К достоинствам инвестиций в недвижимость следует отнести:

• Большой выбор объектов и направлений в зависимости от возможностей инвестора (жилая, коммерческая, иностранная недвижимость);
• Частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции (цены на объекты даже в периоды кризисов остаются достаточно высокими);
• Получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
• Тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
• Возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
• Возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

Разумеется, подобный способ получения доходов не лишен и недостатков, в числе которых:

• Относительно низкая ликвидность (недвижимость нельзя быстро продать без существенного снижения цены);
• Потери времени и денег при продаже или покупке недвижимости — инвестиции сопровождаются бюрократическими операциями и уплатой пошлин;
• Зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
• Высокие требования к инвестиционному капиталу (средняя стоимость сделки составляет миллионы рублей);
• Владение недвижимостью сопряжено с дополнительными расходами (оплата коммунальных услуг, периодический ремонт);
• Невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
• Необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости ранее, чем через пять лет после ее покупки.

Кроме того, на стоимость объекта могут повлиять непредвиденные обстоятельства — строительство поблизости вредных предприятий или крупных транспортных узлов, банкротство градообразующих экономических субъектов, застройщиков или даже изменение климата. Разумеется, предусмотреть все факторы невозможно, но в предшествующий инвестициям в недвижимость в 2019 году анализ следует обязательно включить изучение не только самого объекта, но и всех перечисленных тенденций.

Как начать инвестировать?

Независимо от выбранного способа получения дохода в сфере недвижимости, инвестиции должны быть последовательными и поэтапными. Кроме минимизации рисков, такой метод в некоторых случаях позволяет получать дополнительную прибыль.

Определение финансовых возможностей

Любые инвестиции в недвижимость и строительство предваряет оценка размеров собственных активов. Исходя из этого, можно определить доступные направления и типы объектов.

При ограниченных возможностях предварительно следует изучить, как инвестировать в недвижимость при малом капитале: начать работу с земельными участками или с жильем на ранних этапах строительства.

Кроме того, можно использовать коллективные вложения в жилищные кооперативы и паевые фонды, а также привлекать соинвесторов для менее крупных объектов — найти их можно даже в интернете по объявлениям «Инвестирую в строительство недвижимости на условиях долевого участия».

Изучение рынка

От качества предварительного анализа и верного выбора сегмента зависят размеры будущей прибыли. Следует изучить тенденции движения цен, оценить потенциал развития выбранной области и определить, стоит ли инвестировать в недвижимость в данный момент времени: не исключено, что стоимость объектов искусственно завышена риэлторами и застройщиками.

Выбор объекта

После выбора предпочтительного направления нужно разобраться, в какую недвижимость лучше инвестировать.

Для этого изучается не только сам объект, но и район, в котором он находится — оценивается транспортная доступность, экологическая обстановка, наличие и перспективы роста инфраструктуры.

Кроме того, следует определить способ получения дохода — некоторые объекты лучше перепродать, тогда как другие обладают значительным потенциалом для сдачи в аренду.

Получение прибыли

Особенности инвестиций в недвижимость предполагают два возможных способа получения дохода — аренду или перепродажу. Это определяет срок возврата вложений:

1. Реализация той же квартиры в новостройке возможна в момент завершения строительства дома или жилого комплекса (через 2–3 года после его начала);
2. Аренда в зависимости от назначения помещения окупается через 8–20 лет (однако, объект остается в собственности инвестора и также может быть продан впоследствии).

На этапе получения прибыли также можно увеличить стоимость объекта и доходность инвестиций в недвижимость 2019 года следующим путем:

• Перепланировать объект, улучшить его функциональное предназначение, разделить объект аренды на два и более (например, превратить двухкомнатную квартиру или студию в две однокомнатных). В некоторых случаях цена недвижимости увеличивается на 15–25%, а при аренде можно ожидать получения прибыли в полтора раза большей;
• Пристроить или присоединить дополнительные площади. Легче всего это сделать в частных домах путем добавления балкона или веранды, но и в обычных квартирах иногда объединяют лоджию с комнатой;
• Сделать ремонт. Использование качественных материалов позволяет повысить цену еще на 15–20%, а если делать ремонт самостоятельно — можно сэкономить еще и на найме строительной бригады;
• Изменить целевое назначение. Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой и обратно иногда в разы повышает стоимость объекта — к примеру, квартиры на первых этажах, которые превращают в магазины с высокой арендной платой, или переделка бывшего производственного помещения в апартаменты и лофты.

В какую недвижимость инвестировать?

При выборе региона для работы, желательно отдавать предпочтение мегаполисам, так как инвестировать в недвижимость в 2019 году в крупных городах намного выгоднее: это обусловлено высокой ликвидностью объектов и постоянным спросом. Впрочем, при определенном подходе можно найти достойные внимания помещения и в небольших населенных пунктах — производственные площади, земельные участки под строительство. В целом инвестировать в недвижимость в России можно в:

• Объекты для временного или постоянного проживания людей (квартиры, дома, коттеджи, апартаменты);
• Объекты коммерческого предназначения (землю под производство, помещения для магазинов и офисов, промышленные здания, торгово-развлекательные центры).

Жилая недвижимость

Вложения в жилую недвижимость — лучшие инвестиции для тех, кто только начинает работу.

При этом можно проводить как операции на первичном рынке (покупать, продавать и сдавать в аренду объекты в новостройках), так и заниматься вторичным жильем.

Преимущество второго варианта в том, что покупку можно совершить с помощью ипотеки, после чего немедленно сдать объект в аренду и компенсировать связанные с регулярными платежами расходы.

Чтобы определить, стоит ли инвестировать в недвижимость, следует обратить внимание на следующие факторы:

• Местонахождение (в престижном, спальном и экологически чистом районе);
• Планировку (количество и расположение комнат, размеры подсобных помещений);
• Состояние (наличие ремонта и общий износ инженерных сетей);
• Инфраструктуру (удаленность от детских садов, школ, магазинов и поликлиник, наличие подъездов и парковок, доступность общественного транспорта).

Коммерческая недвижимость

Перед тем, как инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно обратить внимание на расположение объекта и его привлекательность для определенных типов бизнеса:

• Учесть наличие коммуникаций, складских и подсобных помещений, возможность подъезда большегрузного транспорта (для производственных помещений);
• Оценить близость к местам скопления людей, наличие транспортных развязок и узлов, удаленность от центральных улиц (для торговых помещений и заведений общепита);
• Оценить близость к центрам деловой активности, наличие парковок (для офисных помещений).

Инвестиции в коммерческую недвижимость невозможны без привлечения достаточно большого капитала в 7–10 миллионов рублей, однако высокая арендная плата в этом случае позволяет окупить вложения значительно быстрее — уже через 6–8 лет.

Земельные участки

В зависимости от целевого назначения, инвестиции в землю можно разделить на краткосрочные (участки под строительство) и долгосрочные (сельскохозяйственные угодья и промышленные зоны). При этом для покупки земельного участка необходимые размеры капитала могут быть в несколько раз меньше, чем при работе с готовыми объектами строительства.

Инвестирование в участки характеризуется целым рядом преимуществ:

• Отсутствуют коммунальные платежи;
• Налоговые платежи намного ниже;
• Участок не требует обслуживания или ремонта;
• Упрощена процедура покупки и оформления документов;
• Не требуется посредничество риэлторов.

Следует отметить, что находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса — этот риск обязательно нужно учитывать при выборе объекта для инвестирования.

Загородная недвижимость

Жители мегаполисов часто стремятся приобрести загородное жилье для отдыха или постоянного проживания, поскольку осознают вред, наносимый здоровью постоянным шумом, выхлопными газами и смогом больших городов. Популярностью пользуются как особняки, так и дачные участки, коттеджи, дома в пригороде. Инвестировать в загородную недвижимость можно посредством:

• Приобретения недостроенных объектов;
• Покупки готовых домов и коттеджей;
• Покупки земельных участков для будущего строительства.

Стоимость объектов повышается по мере развития инфраструктуры, коммуникаций, газификации домов и подключения их к инженерным системам — потому эффективное инвестирование предполагает изучение планов развития пригородов и небольших населенных пунктов.

Недвижимость на стадии строительства

Несмотря на риск заморозки строительства или банкротства застройщика, инвестиции в строительство жилой недвижимости на ранних его этапах характеризуются высокой доходностью. Стоимость объекта непрерывно растет в процессе возведения здания и сдачи его в эксплуатацию, включающего:

• Закладку фундамента;
• Строительство первых этажей;
• Завершение монтажных работ;
• Завершение отделочных работ;
• Вручение ключей первым жильцам;
• Строительство сопутствующей инфраструктуры, благоустройство территорий.

На каждом из этих этапов, цена квартиры возрастает на 8–10% и в результате для самых перспективных проектов может вдвое превысить первоначальную.

Видео по теме Видео по теме

Вклады в фонды недвижимости

Коллективными инвестициями в недвижимость занимаются паевые фонды, позволяющие аккумулировать средства вкладчиков. При этом недвижимость не оформляется в качестве собственности инвестора, а управлением капиталами занимаются профессиональные инвесторы, что позволяет рядовому вкладчику экономить время, силы и деньги на уплате налогов.

Дополнительные преимущества инвестиционных фондов — возможность купить пай по приемлемой цене (не более 300 тысяч рублей) и получение доступа к инвестициям практически в любые объекты: торговые центры, многоэтажные жилые дома, отели, офисные здания. Для инвестора с небольшим капиталом просто не существует другой возможности вложить средства в подобную недвижимость.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Работа с иностранными объектами не рекомендуется новичкам, поскольку предполагает знание рынка недвижимости другого государства, знакомство с тонкостями местного законодательства и понимание структуры спроса.

Наибольшей популярностью пользуются курортные города и зоны отдыха, где частному инвестору доступны:

• Виллы и коттеджи;
• Мини-отели;
• Квартиры;
• Коллективные инвестиции в более крупные объекты.

Стоимость подобной недвижимости зачастую сравнима с ценой однокомнатной квартиры в пределах МКАД, а повышенный интерес со стороны отдыхающих граждан позволяет устанавливать более высокую арендную плату и сдавать квартиры не только помесячно, но и посуточно, и даже почасово. Единственный недостаток таких объектов — явно выраженная сезонность, чего лишены квартиры и хостелы в крупных европейских городах, позволяющие получать постоянный доход от проживания туристов и путешественников.

Заключение

Инвестированию в недвижимость обычно сопутствует большая подготовительная работа: оценка собственного капитала, исследование рынка, поиск подходящего объекта.

Даже после покупки придется нести расходы, связанные с ремонтом, налогами, коммунальными платежами.

Поэтому этот способ получения дохода нельзя назвать слишком уж простым и доступным: если инвестор не готов к такой активной деятельности — лучше предпочесть покупку золота или банковский депозит.

Однако сложно представить себе более надежный способ сохранения средств. Кроме того, при достаточном опыте и соответствующих размерах начального капитала можно работать с несколькими объектами одновременно, что повышает уровень доходов в несколько раз.

Стоит ли планировать инвестиции в недвижимость на 2019-2020 года

Вложения в недвижимость – это использование своего капитала для приобретения готового жилья либо же объекта, пока еще находящегося в процессе строительства.

Но насколько выгодной может оказаться такая форма вложений и какой выбор лучше сделать? Мы проанализировали ситуацию в этом сегменте инвестиционного рынка и предлагаем вам ТОП идей инвестиций в недвижимость в 2019-2020 годах, которые могут оказаться наиболее рентабельными.

Преимущества и перспективы

Сделать точный прогноз реальной доходности той или иной разновидности инвестиций не возьмется даже очень компетентный эксперт. Но отследить динамику трендов и на ее основе предсказать более-менее вероятное состояние рынка в ближайшее время – это возможно.

Вкладывать деньги в жилье – это всегда резонно, в отличие от других виртуальных активов.

Кроме того, когда у вас в собственности находится какой-то дополнительный жилой объект, то вам уж точно будет где переночевать, не говоря о том, что его можно будет полностью или частично сдавать и стабильно получать арендную плату.

Есть и другой момент: инвестиции в эту сферу, как правило, являются долгосрочными, так что единожды приобретая квартиру или дом, сдавать эту жилплощадь можно будет хоть всю жизнь, обеспечив себе неплохой пассивный доход.

Но главное – на вторичном рынке почти нет риска потери вложений.

Купленную недвижимость вы также можете не только продать, завещать или подарить, но и использовать ее (при необходимости) в качества залога для получения кредита в банке.

Как следует хотя бы из этих факторов, такого рода инвестиции обладают большим числом преимуществ, если сравнивать их с прочими возможностями для вложений. К тому же они относительно стабильны.

Что касается прибыли/отдачи, то она может иметь как разный объем, так и разный характер. Если после покупки жилого объекта вы планируете сдавать его в аренду, то это будет пассивная форма прибыли, а сделанные в него вложения – капитальными. Ну а если жилье, которое вы покупаете, чтобы в дальнейшем перепродать по более выгодной цене, ваши «манипуляции» будут спекулятивными.

• жилой (новостройки или «вторичка»);
• коммерческой;
• находящейся в процессе строительства (например, на этапе котлована, возведения или отделочных работ);
• или располагаться за границей.

Последний вид вложений сегодня становится все более актуальным, и как минимум благодаря тому, что потенциальный инвестор может купить жилье за рубежом, расположенное у моря, по соседству с заповедными местами, в знаменитом и красивом городе, в любом экзотическом краю или уголке земли с комфортным/здоровым климатом.

Прогнозы на 2019-2020 годы

Чтобы понять, какую выгоду вы можете получить от вложений в эту сферу, нужно учитывать не только прогнозы на ближайшие год-два, но и ситуацию, имевшую место в уходящем году. А она, к сожалению, не отличалась стабильностью. Так, в частности, покупка жилья по ипотеке к концу 2018-го остается невыгодной.

Причин тому несколько, но роль определяющего фактора эксперты отводят достаточно высоким показателям средних ставок по жилищному кредитованию – на данный момент это не ниже 9,5% годовых. Если сравнить эти цифры с доходами от сдачи жилья в аренду, то получается, что издержки почти вдвое выше ожидаемой прибыли.

И хотя в уходящем году стоимость жилья в целом по рынку демонстрировала определенный рост, в последние три года средние цены за «квадрат» неуклонно снижались: суммарно к нынешнему декабрю они показали двухпроцентное падение. Таким образом, даже ранее отлично работавшая идея вкладываться в новостройки, чтобы затем продавать эти же объекты на рынке «вторички», перестала быть эффективной.

Согласно аналитике Банка России и прогнозам PSB Research&Strategy, 2019 год будет особенно благоприятным для рынка первичной недвижимости. Так, в частности, в Центральном регионе рост цен на жилье в новостройках достигнет чуть более 8%, а в целом по России – от 6,0 до 7,5%.

Динамику роста будет обуславливать влияние таких макроэкономических факторов, как:

1. активность инфляционных процессов – чем активнее ускоряется инфляция, тем выше стоимость жилья;
2. состояние рубля – как прогнозируют финансовые эксперты, ближайшие год-полтора рубль будет ослабевать, что послужит стимулом для потенциальных инвесторов, которые обычно стремятся избавиться от слабой валюты;
3. показатели средних ставок по кредитованию застройщиков – когда средние ставки оказываются слишком высокими для девелоперов, то ради сохранения рентабельности они вынуждены завышать стоимость новых объектов.

Способствовать росту будет и начавшая работать реформа в строительстве, предусматривающая в том числе и замену «долевого» финансирования строящихся жилых объектов на банковское проектное.

Кроме того, свою роль сыграет и изменение структуры предложений в этом сегменте инвестиционного рынка.

Поскольку застройщики отдают предпочтение возведению более дорогой недвижимости (например, комфорт-класса), то показатели средних цен неизбежно повысятся.

Умный подход к инвестированию: с чего начать

Поскольку основной целью любых инвестиций является извлечение прибыли, первое, что нужно сделать начинающему вкладчику, – оценить соотношение плюсов и минусов и трезво осмыслить существующие риски.

Ведь любое дело, которое как-то касается денег, всегда имеет и «подковерную» сторону, практически невидимую для малоопытного инвестора.

К примеру, доход от сдачи в аренду дома или квартиры может выражаться в разной номинальной стоимости, на которую оказывает влияние общая волатильность жилищного рынка.

И зачастую размер такого дохода просто не оправдывает надежд новоиспеченного инвестора. Бывает и так, что когда вы захотите продать свой объект по цене, которая могла бы перекрыть исходную, момент для этого окажется неблагоприятным.

И тогда сам процесс ликвидности может занять довольно много времени, что также разочарует владельца жилья.

Нередко инвестиции в эту сферу предполагают «сопутствующие расходы» – в частности, на оформление различных документов, оплату риелторам, гонорары нотариусам, несколько видов госпошлин. В итоге все эти затраты могут вылиться в немалые суммы: как показывает практика, иногда эти траты добавляют еще 4-5% к стоимости приобретенного жилья.

И это на фоне того, что сам объект вложений непременно потребует от вас и «ожидаемых» затрат в виде налогов на недвижимость, долгов за «коммуналку», охрану, неоформленную перепланировку и т. д.

Следовательно, наиболее ликвидным инструментом в такой ситуации станут вложения в коммерческую недвижимость, а не в жилую. А инвестирование такого формата предполагает наличие достаточных сбережений для стартового капитала, что ограничивает выбор инвестиционного портфеля.

Когда вам удастся осознать и «переварить» все побочные эффекты, постарайтесь определить вектор вложений, максимально приемлемый для вас с точки зрения ваших запросов. Возможно, это будет не тот объект, что привлечет опытного инвестора наибольшей рентабельностью. Но для начала будет достаточно небольшой, но стабильной и надежной отдачи.

• объективно оценить собственные финансовые возможности – без такого анализа можно ошибиться с выбором объекта будущих инвестиций. Точно зная, какой суммой «свободных» денег располагаете, вы сможете разработать оптимальную стратегию, подобрать более подходящий для вашего портфеля инструментарий и сориентироваться со сроками окупаемости;
• детально изучить всю доступную информацию о состоянии рынка недвижимости – это поможет сориентироваться с направлениями спроса (покупка/продажа или аренда) и найти лучшее из предложений;
• заручиться поддержкой толкового юриста – ваши инвестиции должны быть не только экономически обоснованными, но и полностью законными. За этим проследит квалифицированный юрист, помощь которого окажется незаменимой как при оформлении договоров, так и при сопровождении сделок.

Подводя итоги

В качестве заключения дадим еще один совет: инвестируя в недвижимость, никогда не рассчитывайте на мгновенную отдачу. Напоминаем, что вложения такого рода практически всегда долгосрочные, а значит, на полную окупаемость потребуется какое-то время.

Читайте на нашем сайте: «недвижимость или акции: что лучше?»

Инвестирование в жилую недвижимость 2019 – варианты, выгода, прогноз стоимости жилья

Инвестирование в недвижимость дает возможность не только сохранить капитал, но и заметно приумножить его. Важно и то, что вклад доступен для всех, у кого имеется достаточная сумма. Преимущества инвестирования:

• Возможность заработать от вклада в строительство – продать уже готовый объект по высокой цене. • Недвижимость может дорожать с годами, если этому способствует ряд факторов. Купив ликвидное жилье сегодня, есть возможность продать его заметно дороже через несколько лет.

• Спрос на ликвидное жилье всегда есть у съемщиков. Поэтому это возможность еще получать пассивный доход от аренды.

• Жилье лишним не бывает. Даже если купленная недвижимость не принесет особой прибыли, то ее в перспективе можно подарить детям или внукам.

Общий экономический спад в стране в немалой степени повлиял на строительную отрасль: снизился объем возводимой недвижимости и реальная стоимость квадратного метра. До кризиса, в 2014 году, в России возводилось 84.2 млн кв. метров жилых объектов. А уже в 2017 году показатель составил 79.2 млн «квадратов».

Кризис принес проблемы застройщикам. В 2016 году банкротилась каждая 5 компания. Остались сегодня только крупные и прибыльные застройщики, и их процент растет, что говорит о большом числе завершенных проектов.

Хотя и сегодня проблема не исчезла. В этом году многие застройщики после сдачи объекта не стали начинать работу над новым из-за неуверенности в стабильности в будущем.

Что дал 2018 год?

Доходы граждан падали, поэтому они ориентировались больше на жилье меньшей площади, т. е. на то, что могли себе позволить. Поэтому отмечается снижение площади квартир в новых новостройках.

Также отмечается, что по стране экономическая обстановка отличается. Если в среднем спад числа возведенной жилой недвижимости составляет 2%, то в некоторых регионах этот показатель составляет все 25%.

По сути, средняя стоимость квадрата по стране увеличилась. Есть мнения, что это во многом из-за элитных домов, которых не так много, но стоимость их намного выше, чем в сегменте «эконом». С 2014 года по 2017 рост цены квадратного метра составил примерно 10%. Хотя, если учесть высокую инфляцию за этот же период (36%), то о реальном росте цен говорить не приходится.

Главное событие года – изменение в законодательстве. ФЗ-214 регулирует механизм строительства недвижимости на первичном рынке. Финансирование строительства подавляющего числа новостроек идет за счет ДДУ. Т. е. это то самое долевое строительство, когда граждане приобретают жилье еще в несуществующем доме.

Данная схема очень популярна: граждане могут купить квартиру как на стадии «котлована», так и в ходе строительных работ. Грубо говоря, люди вкладывают деньги в строительство, передавая определенную сумму застройщику, а потом получают уже готовое жилье согласно ДДУ.

Стоимость квадратного метра зависит от стадии строительства. Если вырыт только котлован под будущую многоэтажку, то цена может быть даже на 50% ниже текущей рыночной. Далее стоимость будет расти по мере возведения дома примерно на 3% каждый квартал.

Есть возможность найти вариант на стадии готовности 2-3 этажей и купить квартиру примерно на 30% дешевле. Если учесть, что в среднем строительство длится 2-3 года, то прибыль от инвестирования долго ждать не придется.

Не нужно забывать о рисках, ведь было масса случаев со срывом сроков сдачи объекта в эксплуатацию и остановке строительных работ. Однако в 2018 году были приняты изменения в законе, защищающие права дольщиков.

Как начать инвестировать?

Ужесточается банковский контроль над счетами застройщиков. К примеру, банк имеет право заблокировать подозрительную транзакцию.

Компании запрещается по одному разрешению возводить несколько объектов. Одно разрешение – один дом. Более того, в строительство застройщики обязаны вносить не менее 10% от проектной стоимости объекта из своего кармана.

Принимать инвестиции граждан сегодня могут только компании старше трех лет и уже построившие больше 10 тыс. кв. м жилой недвижимости.

С лета 2019 года застройщики смогут также привлекать инвестиции дольщиков по ДДУ, то не смогут использовать эти средства до момента сдачи объекта в эксплуатацию. А это уже должно повлиять на рост стоимости недвижимости в перспективе.

Во-первых, останется меньше компаний, способных работать по ДДУ. Только компании со «стажем» и крупным капиталом останутся на рынке, что, по сути, должно привести к уменьшению предложения. Спрос же заметно падать не должен, что и приведет к увеличению стоимости жилья на первичном рынке.

Во-вторых, многие застройщики будут вынуждены привлекать кредитные средства для ведения работ, так как средства дольщиков использовать сразу будет нельзя. Все знают, что кредит – процентная переплата. Даже по сравнительно небольшой ставке строительная компания в виде процентов переплатит около 10-15% за время ведения строительства.

В-третьих, привлечение денег на ранних этапах строительства для девелоперов становится не совсем выгодным. Поэтому большая часть квартир будет продаваться уже в готовом виде.

Вывод: такая инновация через пару лет устранит проблему с обманутыми дольщиками. Также эти новшества в регулировании строительной отрасли, скорее всего, приведут к росту стоимости недвижимости. Поэтому, если вложить в строительство сегодня, то в дальнейшем можно хорошо заработать за счет такого инвестирования.

Прогноз на 2019 год

Выше говорилось, что изменения в законодательстве приведут к росту цен на первичном рынке недвижимости. Еще на цену могут повлиять:

• Уровень инфляции. • Расходы застройщиков. • Доходы населения.

С доходами все ясно: если они падают, то и люди не спешат покупать свое жилье, что влияет на спрос. Однако есть ипотека, которая в последний год как раз стала драйвером роста спроса. Дело в том, что летом этого года ставка по ипотеке достигла минимума и спровоцировала граждан на оформление кредита.

Сейчас сложно спрогнозировать процент по ипотечному кредиту. ЦБ второй раз за год повысил ставку рефинансирования, а это может привести к росту ставок по кредитам, соответственно, к уменьшению числа потенциальных заемщиков.

С другой стороны имеются программы с субсидиями. К примеру, материнский капитал (который можно направить на оформление ипотеки), «детская» ипотека, программа «Молодая семья» и др. Все это в определенной степени должно поддерживать спрос на жилье.

Важно понимать, что точный прогноз никто не даст. Разные Министерства и ведомства прогнозируют только макроэкономические показатели, влияющие косвенно на рынок недвижимости.

В Агентстве ипотечного жилищного кредитования прогнозируют рост стоимости квадратного метра на 2-3% ежегодно до 2025 года. Т. е. если верить экспертам и принять, что инфляция продолжит держаться на уровне 4%, то каждый год жилая недвижимость в среднем будет дорожать на 6.5%.

Участники рынка тоже имеют свое мнение. Многие считают, что мелкие застройщики вообще покинут рынок, что приведет к монополизации. Оставшиеся крупные компании будут отказывать от долевого строительства, предпочтя продавать уже готовые квартиры, так как это приносит больше денег.

Отказ от эскроу-счетов приведет к необходимости активного привлечения кредитных денег, а это влияет на итоговую стоимость жилья. Эксперты из Группы «Эталон» считают, что к 2020 году жилье в Москве подорожает на 20%.

В консалтинговом центре «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что в 2019 году рост цены квадрата будет из-за увеличения НДС до 20%. А уже после продажи объектов «по старым правилам» ожидается более активный рост стоимости жилья. Это начнется примерно с 2020 года.

Итог: за рост стоимости жилой недвижимости пока больше факторов, хотя прогноз – априори неточный показатель. Это нужно всегда помнить.

Если верить данным прогнозам, то инвестирование сегодня принесет большие деньги через 2-3 года. Допустим, инвестор находит объект у надежного застройщика, который принимает вклады по ДДУ, предлагая купить квадратный метр на начальных стадиях строительства на 30% дешевле, чем на рынке.

Грубо говоря, если квадрат стоит сегодня 100 т. р., то застройщик продает его за 70 т. р. Инвестор покупает квартиру в 50 кв. м за 5 млн рублей, подписывает договор.

Допустим, через 2.5 года новостройка готова, т. е. инвестор получает свою квартиру. По прогнозу за эти 2.5 года квадратный метр должен подорожать примерно на 17-18%, т. е.

готовая квартира на рынке уже стоит примерно 8 250 000 р. Если учесть, что вкладывал инвестор в строительство 5 млн руб., то его выручка после продажи данного жилья составит 3.25 млн рублей.

Это неплохо за такой короткий срок даже с учетом инфляции.

Вместо вывода

Давление санкций и неустойчивый рубль заботит инвесторов. Они сегодня высказываются «за» инвестирование в жилую недвижимость. Это не только сохранит капитал, но и даст возможность неплохо заработать. И рост стоимости жилья ожидается.

( 7

Инвестиции в недвижимость в Москве в 2019 году

На московский рынок нового жилья начали возвращаться инвесторы. Этому способствовал устойчивый рост цен в прошлом году.

В 2019 году, согласно прогнозу экспертов, подорожание продолжится, и особенно заметным оно будет в самых востребованных проектах.

«Ликвидные объекты, – утверждает директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов, – могут приносить покупателю доход 10-15% годовых, а за весь цикл стройки – 30-50%».

Портал «Элитное.ру» совместно с ведущими агентствами недвижимости подобрал в столице новостройки, наиболее подходящие для вложения средств. В список вошло более десятка комплексов классов «бизнес», «премиум» и «элит». Одни из них интересны для перепродажи жилья, другие – перспективны для арендной деятельности, а третьи подойдут для обеих целей.

Loft FM – апартаменты для студентов

Один из самых интересных проектов для инвестиций на первичном рынке Москвы – комплекс апартаментов Loft FM, реализуемый девелоперской компанией «Колди» по следующему адресу: улица Нижегородская, 32/3.

Продажи в этом комплексе стартовали лишь в конце 2018 года, и цены пока небольшие, от 180 тыс. рублей за кв. метр. «Особенностью проекта является наличие студий площадью 15 кв. метров, – рассуждает руководитель отдела реализации недвижимости “Элитное.ру” Михаил Леви.

– Такие площади всегда востребованы для аренды среди студентов и творческой молодежи». Купить студию площадью 15 кв. метров можно за 2,7 млн рублей.

Стоит отметить, что высота потолков в апартаментах Loft FM составляет 3,95 метров, что позволит организовать второй ярус проживания, где можно разместить, например, спальное место.

Интересен проект не только для аренды. В конце 2017 года компания «Колди» вывела на рынок комплекс Loftec, расположенный у станции метро «Бауманская». На старте продаж апартаменты стоили 220-230 тыс. рублей за кв. метр. Сегодня объекты в Loftec продаются уже по 300 тыс. за кв. метр.

«Всего за год цены в этом проекте выросли в среднем на 25-30%, а особо интересные лоты подорожали на 40%», – замечает Михаил Леви. – И, на мой взгляд, у Loft FM, нового проекта “Колди”, есть все шансы повторить этот успех».

Тем более, что время реализации данного комплекса составит меньше года: застройщик обещает сдать Loft FM уже в конце текущего года.

Capital Towers – небоскребы для жизни у «Москва-Сити»

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отметила проекты компании Capital Group, например, Capital Towers. Доходность лотов в этой новостройке за время строительного цикла (около двух лет) может составлять до 10-15% годовых.

Директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов среди достоинств Capital Towers назвал индивидуальность жилого комплекса, удачную локацию, продуманную концепцию, оптимальное соотношение цены/качества. Философия проекта звучит так: «132 года человечество строит небоскребы для работы. А мы создали небоскребы для жизни».

Высотки находятся в шаговой доступности как от делового центра, так и от развлекательной и образовательной инфраструктуры.

Еще одним плюсом Capital Towers, как считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, являются инновационные услуги повышенного контроля доступа и приватности (опознание и считывание отпечатков пальцев, черт лица и сетчатки глаз).

А Вячеслав Антропов также указал, что квартиры сдаются с готовой отделкой, что является наиболее удачным форматом с точки зрения инвестиций.

Это подтверждается и продажами: в 2018-м Capital Towers, по данным «Метриум», вошел в топ-5 самых успешных проектов дорогого сегмента, лидирующих по сумме продаж.

«Крылья» – инновационное решение

Использование инноваций в проекте «Крылья» позволяет ускорить сроки строительства, одновременно повышая его качество. Комплекс вышел на рынок прошлой зимой, а этой зимой девелопер – компания «Лидер-Инвест» – сообщила, что собирается завершить его на год быстрее, уже в 2020-м.

Вице-президент, руководитель комплекса девелопмента застройщика Игорь Рожков объяснил, что в 2018 году «Лидер-Инвест» заметно оптимизировал бизнес-процессы и взаимодействие с подрядчиками.

Цифровые технологии стали использовать не только при проектировании и строительных работах, но и в строительном контроле.

Ольга Широкова отметила использование инновационных технологий и при отделке помещений. Проект оснащен системой «Умный дом», с помощью которой собственник жилья получает дополнительные бытовые возможности. Например, упрощенный процесс оплаты коммунальных услуг, заказ доставки еды и так далее.

Этот параметр будет являться преимуществом перед объектом вторичной продажи. По данным «Метриум», на март 2018 года квартиры в проекте стоили от 6,98 млн рублей за 44,2 кв. метра площади. После этого компания «Лидер-Инвест» дважды поднимала цены: в ноябре 2018-го и феврале 2019 года.

Сегодня жилье такой же площади обойдется в 8,9 млн рублей.

«Династия» – бизнес-класс без компромиссов

«Династия» – масштабный проект, концепцию которого компания Sezar Group представляет как комплекс бизнес-класса без компромиссов.

Сюда входят высококачественные строительные и отделочные материалы, инженерные системы, продуманные планировки и соответствующие сегменту метражи. Новостройку реализуют в три очереди.

На сентябрь 2018-го в первой очереди купили 90% всех квартир, а во второй – 60%.

На фоне такой динамики Ольга Широкова считает третью очередь комплекса привлекательной для инвестиций. Квартиры в ней стоят в среднем 254 тыс. рублей за кв. метр и минимум 9,1 млн рублей за лот.

У крупных проектов, как отметила Ольга Широкова, есть свой плюс – возможность вложений в следующие очереди. При этом у инвестора уже имеется сложившаяся картина качества строительства, понимание пространственных решений проекта: входных групп, дворов, паркинга и тому подобного.

Рост цен в больших комплексах за счет вывода нескольких очередей может быть выше по сравнению с точечными объектами.

Hill8 – модный «эко-дом» для космополитов

Дом Hill8 позиционируется девелопером «Сити-XXI век» как «восьмой холм Москвы».

Генеральный директор застройщика Антон Борисенко отметил, что компания заложила в проект «дух космополизма, открытости миру, ответственного отношения к потреблению, лучших практик в архитектуре и дизайне».

Комплекс строят с соблюдением требований британского стандарта BREEAM, что позволит экономить на эксплуатации до 35%.

Формат апартаментов также отлично подойдет для космополитов, тем более, что все лоты сдаются «под ключ» с двумя вариантами отделки. Площадь студий начитается от 35 кв. метров. Такие апартаменты обойдутся в 7,7 млн рублей. С 1 июля 2019 года, после перехода на проектное финансирование, компания «Сити-XXI век» повысит стоимость кв. метра в проекте на 15%.

«Небо» – небоскребы для молодых людей

Компании Capital Group и АФК «Система» запустили продажи в этом проекте год назад. И по итогам 2018-го комплекс стал самой продаваемой премьерой бизнес-класса. По данным Urbanus.ru, здесь купили 363 квартир или 28% от всего спроектированного количества.

Также новостройка показала одну из самых высоких динамик строительства. В январе, как сообщала пресс-службы застройщика, монолитные работы велись во всех трех небоскребах на уровне с 8 по 25 этажи. А сдача в эксплуатацию запланирована уже на следующий год.

Комплекс состоит из башен Solo, Tandem и Family. Первая башня – наиболее подходящий для инвестиций вариант. Если в Tandem и Family представлены более просторные квартиры без отделки, то в Solo – компактные варианты в формате White Box и с чистовой отделкой.

Концепция башни Solo, по словам коммерческого директора Capital Group Петра Исаева, ориентирована на активных молодых людей, которые стремятся к покупке квартиры, полностью готовой для жизни. В формате White Box квартиры стоят от 7,4 млн рублей.

За эту цену можно приобрести студию площадью 26,4 кв. метров.

Lucky – квартал «все включено»

Комплекс Lucky – регенерация уже имеющегося квартала размером 4,5 гектара. Проект включает строительство восьми новых зданий, сохранение семи исторических зданий начала 20 века и создание социокультурного кластера с парковой территорией, занимающей более трети участка.

Девелопер проекта – компания Vesper. Она вела закрытые продажи в Lucky с прошлого года, а на открытый рынок вывела проект в конце января 2019 года. Стоимость квартир стартует от 420 тыс. рублей за кв. метр.

За два года строительного цикла на квартале, как считает Екатерина Румянцева, можно заработать до 10-15% годовых.

А гендиректор Vesper Борис Азаренко уверен, что к завершению строительства комплекса цена «квадрата» увеличится еще больше – на треть.

«Садовые Кварталы» – проверенный игрок

«Садовые Кварталы» группы компаний «Интеко» уже несколько лет остаются лидером продаж в элитном сегменте. По данным Urbanus.

ru, в 2018 году здесь состоялось 118 сделок, 80 из которых имеет бюджет более 50 млн рублей. Комплекс состоит из пяти кварталов; первый и четвертый введены в эксплуатацию, распроданы и заселены.

В первом полугодии 2018 года завершилась реализация всех лотов и в третьем квартале.

Привлекателен для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, финальный пятый квартал, вышедший на рынок прошлой зимой. Это самый маленький квартал, состоящий всего из двух 16-этажных высоток на 142 квартиры. В обоих зданиях в продаже находится 31 лот, стоимость – от 26,5 млн рублей за 61 кв. метр площади. Строительство пятого квартала закончат в 2020 году.

Chkalov – высотки в формате residential retail

Концепция проекта Chkalov разработана девелопером IKon Development в формате residential retail, зарекомендовавшем себя в Сингапуре, Дубае, Токио и других городах мира. Это две высотки в стиле нью-йоркских небоскребов, объединенные торговой галереей с фудкортами. Также создадут собственную инфраструктуру для жителей.

Проект стартовал в прошлом году и, по словам генерального директора IKon Development Антона Детушева, оказался весьма успешен. Всего за 6 месяцев компания пересматривала цены в сторону увеличения несколько раз – порог входа в Chkalov за этот период вырос более чем на 10%. Минимальный бюджет апартаментов с готовой отделкой составляет 12 млн рублей за студию площадью 28,6 кв. метров.

Big Time – быстро строящаяся новинка

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов заметил, что при выборе проекта для инвестиций стоит ориентироваться на объекты с высокой динамикой строительства, стартовавшие относительно недавно.

Ведь для покупателей активные работы на площадке – это один из важнейших критериев выбора, свидетельствующий о надежности девелопера.

Из всех проектов бизнес-класса, стартовавших на рынке в 2018 году, стоит обратить внимание на Big Time девелопера Tekta Group.

Новостройка вышла в продажу в сентябре прошлого года, и на сегодняшний день на площадке уже идет монтаж арматуры несущих колонн восьмого этажа. Это единственный объект бизнес-класса второго полугодия, преодолевший на строительной площадке «нулевую отметку» – разработку котлована и заливку подземных уровней.

Кроме того, сразу после новогодних праздников, когда девелоперы традиционно предлагают скидки, в BigTime произошло повышение цен до 7% на отдельные лоты. Это еще один плюс в пользу данной новостройки, свидетельствующий о высоком спросе на объект. Порог входа в проект составляет всего 4,93 млн рублей за студию.

Доходность наиболее ликвидных студий и однокомнатных квартир в Big Time к вводу в эксплуатацию (в конце 2020 года) составит порядка 20% или 10% годовых.

«Ривер Парк» – новостройка с листом ожидания в 500 человек

Еще одна «новинка», заслуживающая по мнению Ильи Менжунова внимания инвесторов, – это вторая фаза городского квартала «Ривер Парк» (застройщик «МССЗ»), вышедшая на рынок в декабре 2018 года. Одно из главных преимуществ проекта – его инфраструктура, включающая уже готовый детский сад и строящуюся школу первой фазы строительства, а также открытый участок пешеходной набережной.

Проект расположен одновременно на первой линии Москвы-реки и в пешей доступности от музея-заповедника «Коломенское». Расстояние до воды от ближайшего дома составляет всего 20 метров. Еще до официального открытия продаж в лист ожидания записалось более пятисот человек, что говорит о высокой ликвидности новостройки. Бюджет покупки начинается от 7,1 млн рублей.

«Метрополия» – башни-мегаполисы мира

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев подтвердил, что на покупке квартиры можно неплохо заработать. Этот показатель в разы превышает доход от банковских вкладов.

К примеру, самый высокий рост показал ЖК «Метрополия» (MR Group), который «прибавил» в цене 11% всего за 4 месяца. Сегодня стоимость студий в комплексе начинается от 4,4 млн рублей (24,4 кв. метра).

«Метрополия» включает семь 30-этажных башен, получивших названия в честь крупнейших мегаполисов мира – Москвы, Берлина, Рима, Парижа, Нью-Йорка, Токио и Лондона. Архитектурное решение проекта выполнено в стиле экспрессионизма. Новостройку сдадут в эксплуатацию во второй половине 2021 года.

«Level Павелецкая» – «доходный дом»

Для тех инвесторов, которые ориентируются на получение дохода от сдачи в аренду, будет интересен клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (девелопер Level Group). Он находится в километре от станции метро «Павелецкая» и вокзала. В здании предусмотрено 157 апартаментов, которые сдаются с отделкой.

Чистая прибыль от сдачи в аренду студии, как считает Илья Менжунова, составит около 720 тыс. рублей в год. При стоимости объекта 7,8 млн рублей срок окупаемости апартамента составит чуть более 10 лет. При этом доходность превышает 9% годовых. Объект будет введен в эксплуатацию в 3 квартале 2019 года.

Прогноз рынка недвижимости на 2019 год

Рынок недвижимости зависит от общего экономического состояния страны. Немаловажную роль играет и доступность ипотечного кредитования. Чем больше займов, тем стабильнее работают строительные компании. Какие еще факторы будут влиять на позиции застройщиков в России и что будет со стоимостью на жилье в 2019 году?

В 2017-18 г.г., благодаря поддержке правительства, а также введению низких ипотечных ставок, в России наблюдался повышенный спрос на первичную недвижимость. Немаловажную роль сыграла политическая и экономическая ситуация в стране. Многие предпочитали вкладывать деньги не в валюту, а квадратные метры. Правда, это касается «бюджетных» сегментов рынка.

В текущем году все может кардинально измениться:

• искусственно созданный спрос в дальнейшем приведет к снижению покупательской активности. Большинство, у кого были свободные деньги, уже успели вложиться в недвижимость;
• повышение ставок по ипотеке приведет к падению спроса. Согласно статистическим данным, за последние пять лет доходы у населения упали более чем на 10 %. Для большинства граждан единственный способ приобрести жилье — оформить кредит. В 2018 году было оформлено более 75 % ипотечных договор, что на треть больше, чем в 2017 году. Начиная с августа прошлого года, из-за нестабильной политической обстановки и санкций, ставки начали расти. Однако, это только подстегнуло тех, кто планировал приобрести недвижимость, скорее определиться с покупкой. То же самое происходило, когда рубль резко начал падать. Все, у кого были хоть какие-то серьезные сбережения, старались вложиться в жилье. Как уже было сказано выше, интерес вызывал эконом- и комфорткласс. Как мы помним, после бума обычно идет период стагнации. Как заявляют специалисты, нельзя исключать возможность повышения ипотечных ставок в текущем году. В ситуации, когда зарплаты не поспевают за инфляцией, ожидать скачка спроса на жилье не приходится;

миграционные потоки внутри страны приведут к спросу на недвижимость в мегаполисах. С инвестиционной целью будут покупать недвижимость в крупных городах, чтобы в дальнейшем сдавать ее.

«Чтобы рынок недвижимости развивался, необходимо непосредственное участие банков и государства, а также сохранение доходов населения на прежнем уровне. Что касается спроса, то покупать жилье будут те, кому оно понадобится «прямо здесь и сейчас».

Поэтому имеет смысл смотреть новостройки уже на завершающей стадии строительства. Если говорить о вторичной недвижимости, здесь можно смело торговаться с владельцами» — отметил генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.

Рост цен на первичную недвижимость

После отказа от долевого строительства начал наблюдаться рост цен на «первичку». Себестоимость квадратного метра сильно не изменилась, но так как продаваться будут уже готовые варианты, стоимость недвижимости еще несколько раз увеличится. Таким образом, жилье будет еще менее доступным для населения, а, значит, популярностью будут пользоваться малогабаритные квартиры.

6 самых перспективных городов Британии для инвестиций в недвижимость в 2019 году

Уходящий год был непростым для британского рынка недвижимости. Свою роль сыграл предстоящий выход страны из ЕС и планы правительства по введению дополнительных налогов для иностранных покупателей. Несмотря на это, жилье в Соединенном Королевстве, как и раньше, остается ценным активом.

Рынок недвижимости сохраняет репутацию одного из самых стабильных в мире и вопреки экономической и политической турбулентности продолжает развиваться.

Специалисты британской компании-застройщика SevenCapital провели исследование и выбрали шесть самых перспективных городов для инвестиций в недвижимость в следующем году.

Бирмингем

Список открывает Бирмингем, который уже давно привлекает иностранных инвесторов, охотно вкладывающих средства в развитие местной инфраструктуры, бизнеса и рынка недвижимости. По прогнозам Knight Frank, к 2039 году население города увеличится на 13,5%: с нынешних 1 147 000 до 1 300 000 человек.

Благодаря скоростной железнодорожной ветке High Speed 2 , которая напрямую свяжет Лондон, Бирмингем, Восточный Мидленд, Лидс и Манчестер, до столицы можно будет добраться меньше чем за полчаса.

Открытие ее первой очереди в 2026 году, несомненно, скажется на ценах на местное жилье, которое за последние пять лет и без нового сообщения подорожало на 36,8%.

В течение следующих трех лет эксперты ожидают рост цен как минимум на 14%.

Манчестер

Несмотря на то, что Манчестер вдвое уступает Бирмингему по числу жителей, его перспективы нельзя не учитывать. В 2016 году Манчестер получил звание лучшего города в стране для жизни (Best UK City to Live). А жилье здесь подорожало на 27% за последние 10 лет.

В первую очередь рост стоимости недвижимости связан с развивающимся рынком аренды, на который влияют приезжие студенты. По словам специалистов, в ближайшие 20 лет количество учащихся местных вузов увеличится еще на 14%. По уровню арендных ставок город остается одним из самых дорогих в стране — на одном уровне с Бирмингемом и Ливерпулем.

Ливерпуль

Ливерпуль может похвастаться самой быстрорастущей экономикой в Великобритании.

Этому немало способствуют крупные строительные проекты, такие как Liverpool Waters (жилые и коммерческие помещения стоимостью £5 млрд) и Regenerating Liverpool (предусматривает строительство 10 000 домов, стадиона, круизного терминала, теле- и киноцентра, дорог и офисных площадей). Они же влияют и на ценовую политику жилья, которое подорожало на 23,5% за последние 5 лет.

Не отстают от частных застройщиков и местные власти. Официальный план развития города предусматривает создание к 2033 году 38 000 новых рабочих мест и строительство 35 000 объектов жилья. В результате его реализации население города превысит 500 000 человек в сравнении с нынешними 491 500 жителями.

Эдинбург

В шотландской столице прослеживается, пожалуй, одна из самых ярких историй успеха уходящего года, которая может получить продолжение и в следующем году. За последние 12 месяцев город пережил заметный экономический рост. Спрос на недвижимость здесь выше, чем в Лондоне и во многих других британских городах.

В апреле 2018 года средняя цена на местную недвижимость оказалась на 12% больше, чем за год до этого. За последние 5 лет цены выросли на 27,7%.

Лестер

С 2000 года стоимость местной недвижимости увеличилась больше чем на 250%, что превратило Лестер в очень привлекательный город для инвестиций. Цифры за последние пять лет заметно скромнее, однако, в сравнении с другими британскими городами, 27,7% роста — весьма достойный показатель.

Третий по темпам экономического развития город Великобритании сегодня особенно привлекает тех, кто покинул столицу в поисках более доступных объектов жилья. Благодаря его выгодному расположению из Лестера можно с легкостью попасть практически в любой уголок страны.

Слау

После завершения строительства Crossrail в наступающем году Слау должен укрепить свои позиции на инвестиционном рынке. Цены на недвижимость, и так заметно выросшие перед открытием железнодорожной ветки, к 2020 году должны прибавить еще 35%. Общий объем прогнозируемых капиталовложений в город за тот же срок приблизится к £9 миллиардам.

Остается высоким и спрос со стороны покупателей из Лондона. 46% домов в Слау сдаются людям, уезжающим из столицы в поисках более дешевых вариантов жилья.

http://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-stroitelstva-2019/
http://expert.ru/expert/2019/38/oligarh-uvidel-perspektivu/
http://hub-bs.ru/izgotovlenie/investitsii-v-nedvizhimost-2019.html