Суть договора инвестирования в строительство и риски

Понятие договора инвестирования

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

• Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
• Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Содержание договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

• предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
• порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
• сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. » (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

• Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
• Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
• Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

• Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
• В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
• Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
• Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и. все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

• На что могут быть направлены инвестиции в строительство?
• Механизмы инвестирования
  • Фонды финансирования строительства
  • Фонды операций с недвижимостью
  • Институты совместного инвестирования
  • Эмиссия целевых облигаций предприятий
• Риски инвестиций в строительство

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

• покупка квартиры в строящемся доме для себя;
• приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей сдачи ее в аренду;
• приобретение квартиры на начальных этапах строительства (долевое строительство) для последующей перепродажи.

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Ипотека для матерей одиночек имеет особенные условия!

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Инвестиционная деятельность

Понятие и виды инвестиций

Предпринимательская деятельность в сферах материального производства, транспорта, строительства и других невозможна без создания, приобретения для этих целей зданий, оборудования, технологий, транспортных средств, т.е. материальных и нематериальных активов с долгосрочным циклом использования. Затраты в этих целях до принятия специальных инвестиционных законов обозначались как капитальные затраты, капитальные вложения.

Для подобных вложений средств характерны длительный (более одного года) срок возврата, возмещения этих затрат, высокая стоимость объектов, для приобретения которых предприниматели используют как собственные средства, так и привлекают средства третьих лиц — кредиторов, инвесторов. Предприниматель в механизме предпринимательской деятельности выступает в двух качествах — сначала привлекает средства — инвестиции, затем сам вкладывает их в основные средства, нематериальные активы, ценные бумаги.

Если предприниматель приходит на рынок, чтобы занять в нем свою нишу надолго, процесс обновления, модернизации основных средств, равно как и привлечение средств инвесторов, идет непрерывно. Указанная деятельность регулируется специальными законами, такими как:

— Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» ;

Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005 (с изм. от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.).

— Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ;

СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096 (с изм. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г.).

— Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ» , заменивший одноименный Закон 1991 г.

СЗ РФ. 1999. N 28 Ст. 3493 (с изм. от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г.).

Существуют организации, основной (или одной из основных) целью деятельности которых являются вложения средств (инвестиции) в ценные бумаги. К таковым относятся, например, инвестиционные фонды — открытые акционерные общества, действующие на основе Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» .

СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562 (с изм. от 29 июня 2004 г.).

Отдельным видам инвестиционной деятельности посвящены законы:

— Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 29 января 2002 г.) (далее — Закон о финансовой аренде (лизинге));

СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394 (с изм. от 29 января, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г.).

— Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (далее — Закон о соглашениях о разделе продукции).

СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 18 (с изм. от 7 января 1999 г., 18 июня 2001 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 29 декабря 2004 г.).

Инвестициям в ценные бумаги посвящены, в частности, Федеральные законы:

— от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» ;

СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918 (с изм. от 26 ноября 1998 г., 8 июля 1999 г., 7 августа 2001 г., 28 декабря 2002 г., 29 июня, 28 июля 2004 г., 7 марта 2005 г.).

— от 5 марта 1999 г. N 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» .

СЗ РФ. 1999. N 10. Ст. 1163 (с изм. от 27 декабря 2000 г., 30 декабря 2001 г., 9, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа, 23 декабря 2004 г.).

Помимо законов правовое регулирование инвестиционной деятельности регулируется подзаконными нормативными правовыми актами.

В законодательстве отсутствует единое понятие инвестиций.

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

В первой редакции этой статьи в качестве инвестиции были указаны не только различные объекты гражданских правоотношений, но также лицензии. Но лицензия — это разрешение заниматься предпринимательской деятельностью (ст. 49) по лицензируемым видам деятельности. Это не право, а юридический факт, порождающий это право. Что касается самого права, основанного на лицензии, оно является элементом правоспособности лица и, в отличие от субъективного права, передаваться другим субъектам, в том числе в качестве инвестиций, не может. В дальнейшем из текста указанной статьи Закона слова «лицензии, в том числе и на товарные знаки» были исключены.

Обратим внимание на противоречие в содержании понятия инвестиции. Она направляется в целях получения дохода (прибыли) и достижения положительного социального эффекта. В то же время согласно указанной статье Закона вложение средств в качестве инвестиций производится не только в объекты предпринимательской деятельности, но и иной деятельности, не приносящей дохода. Следовательно, цель — получение прибыли не является обязательной для квалификации средств как инвестиции.

Более удачно (непротиворечиво) инвестиции определены в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В ст. 1 этого Закона дано следующее понятие инвестиций.

Это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Из этого понятия следует, что инвестиции могут быть и некоммерческие, вкладываемые для достижения иного эффекта, а не только в целях получения прибыли. Например, финансирование строительства субъектом РФ зданий для школ, институтов в конечном счете способствует достижению общего блага — развитию системы образования в стране, развитию личности, ее творческого потенциала.

Исключительные права в указанном определении инвестиций хотя прямо не называются, но под ними подразумеваются «иные права, имеющие денежную оценку». В предыдущем понятии указание на денежную оценку подобных прав отсутствовало.

Виды инвестиций можно классифицировать по различным критериям.

В зависимости от цели инвестирования они могут быть коммерческие и некоммерческие. Конечно, в основном средства вкладываются в качестве инвестиций в коммерческих целях. Однако могут быть и некоммерческие инвестиции, главным образом это государственные инвестиции — капитальные вложения в некоммерческие проекты, например в строительство корпусов больниц, зданий для учреждений культуры, финансируемых из бюджетов соответствующих уровней.

В зависимости от объекта инвестиционной деятельности различаются инвестиции прямые и портфельные.

Прямые инвестиции — вложения в уставные (складочные) капиталы хозяйственных обществ, товариществ в целях управления делами организации. Закон об иностранных инвестициях определил, что при наличии такой доли в уставном капитале (не менее 10 процентов) инвестиция рассматривается как прямая. Следовательно, при меньшей доли участия инвестицию можно отнести к портфельной. В последнем случае предполагается, что обладание небольшой долей участия в уставном капитале не дает инвестору возможности реально контролировать деятельность организации, влиять на принятие выгодных для инвестора решений. Портфельные инвесторы приобретают акции для перепродажи, а не для участия в управлении акционерным обществом.

К прямым инвестициям Закон об иностранных инвестициях отнес также вложения в основные фонды создаваемого на территории РФ филиала, а также осуществление на территории РФ финансовой аренды (лизинга). С учетом этого в литературе правомерно относят к прямым инвестициям любые капитальные вложения непосредственно в производственную деятельность. В целом же можно отметить, что инвестиционное законодательство не содержит четкого критерия отнесения инвестиций к прямым, не упоминая и термин «портфельные инвестиции».

Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник. М., 2003. С. 271, 272.

По источникам финансирования инвестиционной деятельности выделяются государственные, муниципальные, частные, включая иностранные, инвестиции.

В зависимости от объекта гражданских прав, выступающих в роли инвестиций, их можно разделить на материальные активы (например, здания, сооружения) и нематериальные активы — исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, право на использование информации — коммерческой тайны и проч.

В зависимости от выполняемой предпринимателем функции в инвестиционном процессе могут быть выделены внешние инвестиции (один предприниматель передает другому средства в качестве инвестиции) и внутренние: предприниматель приобретает оборудование, станки, строит цеха, модернизирует производство, то есть осуществляет капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства).

Понятие и виды инвестиционной деятельности

Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций (п. 2 ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

Из этого понятия видно, что в Законе допускается некоторое смешение понятий инвестиции и результатов инвестирования, реализации инвестиций и результатов инвестиций. Инвестиции реализуются в процессе инвестирования, например, часть средств из накопленной прибыли направляется на приобретение нового оборудования. А оборудование используется, реализуется уже как результат инвестиций в процессе хозяйствования с имуществом предпринимателя.

Более удачно следующее понятие инвестиционной деятельности: это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

В этом понятии отражена инвестиционная деятельность от начала ее осуществления — вложения средств в качестве инвестиций до получения прибыли (иного полезного эффекта) как конечного результата деятельности инвестора.

В зависимости от определенных критериев различаются виды инвестиционной деятельности:

а) по субъектам, выступающим в качестве инвесторов, выделяется инвестиционная деятельность государства, муниципальных образований, физических и юридических лиц;

б) в свою очередь, в зависимости от характера этой деятельности она может осуществляться на профессиональной основе институциональными инвесторами (например, инвестиционными фондами) и может носить разовый характер (например, приобретение акций физическим лицом, не занимающимся предпринимательской деятельностью);

в) в зависимости от объекта инвестиционной деятельности она может быть финансовой (вложение в ценные бумаги), производственной (вложение инвестиций в основные средства), инновационной (вложения в научно-технические результаты).

Особо следует остановиться на видах инвестиционной деятельности в зависимости от связи инвестиционной и предпринимательской деятельности.

Инвестиционная деятельность обладает определенными признаками предпринимательской деятельности, такими как направленность на систематическое получение прибыли, самостоятельность, риск инвестора. На этом основании процесс вложения любых инвестиций рассматривают иногда как разновидность предпринимательской деятельности (за исключением вложения в объекты иной, непредпринимательской деятельности).

Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник / Отв. ред. О.М. Олейник. М., 2002. Т. 2. С. 39 — 41.

Надо иметь в виду, что инвестиция может носить разовый характер и осуществляться лицами, не занимающимися предпринимательской деятельностью. Приобретение гражданином акций, например, может быть однократно совершенным актом распоряжения объектом собственности, и в этом смысле эта инвестиционная деятельность не является деятельностью предпринимательской.

Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник. М., 2003. С. 272.

Равным образом не относится к предпринимательской деятельность гражданина, связанная с созданием хозяйственного общества, производственного кооператива и инвестированием им средств в уставный капитал хозяйственного общества, в имущество кооператива. Если бы подобные вложения средств признавались предпринимательской деятельностью, физические лица — учредители, участники общества были бы обязаны зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, однако этого не требуется. По ГК РФ (ст. 18) право заниматься предпринимательской деятельностью и право создавать юридические лица — самостоятельные и разные права, входящие в содержание правоспособности граждан.

Инвестиционная деятельность может быть одной из сторон в деятельности предпринимателя. Например, юридическое лицо приобретает оборудование, необходимое для производства товара, реализуемого на рынке. В результате создаются необходимые условия для производства товара и его последующей реализации, т.е. для предпринимательской деятельности. По разным причинам инвестиции не всегда приводят к собственно предпринимательской деятельности. Например, в результате пожара было уничтожено здание, оборудование, сырье, готовая продукция, и предприниматель прекратил дальнейшую деятельность, а впоследствии был исключен из Единого реестра юридических лиц.

Необходимо различать непосредственную (осуществляемую самим предпринимателем) и опосредуемую инвестиционную деятельность. В первом случае предприниматель сам, от своего имени выступает в качестве участника инвестиционного процесса: вкладывает средства в качестве инвестиций (например, строит здание производственного назначения и вводит его в эксплуатацию), производит и реализует товар, получает прибыль, реинвестирует ее — закупает новое оборудование.

При опосредуемой деятельности инвестор передает средства в качестве инвестиций другому лицу, например вкладывает в уставный капитал хозяйственного общества, но инвестициями в основные средства, равно как производством и продажей товара, реинвестированием занимается не инвестор-учредитель, а юридическое лицо, участником которого инвестор является. Юридическое лицо получает прибыль от предпринимательской деятельности, которая после уплаты налога на прибыль распределяется между участниками общества в установленном учредительными документами порядке.

Соответственно, инвестиционная и предпринимательская деятельность:

а) могут осуществляться одним лицом, и инвестиционная является важнейшей стороной в деятельности предпринимателя;

б) могут осуществляться разными лицами, в таком случае инвестиционная предшествует предпринимательской деятельности, а предпринимательская является продолжением инвестиционной деятельности;

в) в установленных случаях инвестиционная деятельность может быть предметом деятельности коммерческой организации — юридического лица, в таком случае инвестиционная деятельность является деятельностью предпринимательской (деятельность инвестиционных фондов).

Этапы инвестиционной деятельности

Как и всякая деятельность, инвестиционная характеризуется тем, что имеет начало, осуществляется в течение определенного отрезка времени. От других видов деятельности она отличается тем, что между участниками инвестиционного процесса возникают долгосрочные, длящиеся и даже бессрочные правоотношения. Например, между инвесторами, создавшими хозяйственное общество, и этим юридическим лицом существуют бессрочные отношения. Они сохраняются, пока не будет ликвидировано юридическое лицо.

Инвестиционная деятельность в своем развитии проходит три этапа. Условно можно выделить организационный, инвестиционный и предпринимательский этапы.

На организационном этапе принимается решение об инвестициях, идет подготовка соответствующих документов, решаются различные процедурные вопросы с органами государственной и муниципальной власти.

Решение об инвестициях находит воплощение в бизнес-плане, инвестиционной программе. В бизнес-плане отражается цель инвестирования, указываются последовательные шаги к достижению этой цели, стоимость проекта, сроки его окупаемости, источники финансирования проекта, приводятся расчеты экономической эффективности проекта, дается описание практических действий по осуществлению инвестиций.

Инвестиционная программа содержит план финансирования строительства объектов, модернизации производства. В целом описательная и техническая части инвестиционных планов находят отражение в инвестиционном проекте.

Инвестиционный проект представляет собой пакет документов, включая обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления инвестиций, проектно-сметную документацию и бизнес-план.

Инвестиционный проект в указанном составе документов разрабатывается при осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. Для инвестиций в ценные бумаги (портфельные инвестиции) проектно-сметная документация не требуется, а содержание инвестиционного проекта обычно сводится к расчетам целесообразности и эффективности инвестиций в крупные пакеты ценных бумаг.

Организационные вопросы инвестиций в уставные капиталы при создании юридических лиц решаются на собрании учредителей, фиксируются в учредительных документах. После государственной регистрации организации в качестве юридического лица решения об инвестициях принимаются его органами управления в пределах их компетенции.

Пожалуй, наиболее сложен организационный этап в сфере капитального строительства.

В соответствии с ГрК РФ инвестор-застройщик на этом этапе:

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // РГ. 2004. 30 дек. N 290.

1. Приобретает в собственность или арендует земельный участок для целей строительства.

2. Обращается в орган местного самоуправления и получает утвержденный градостроительный план земельного участка.

3. Производит сам (если соответствует установленным законом требованиям) или привлекает другое лицо по договору для подготовки инженерных изысканий. Инженерные изыскания предшествуют этапу подготовки проектной документации, без них подготовка и реализация проектной документации не допускаются. Инженерные изыскания проводятся в целях получения данных о природных условиях территории, на которой будет возводиться объект, получения инвестором-застройщиком от исполнителя работ в сфере инженерных изысканий материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов, конструкций зданий, сооружений, их инженерной защиты, для обоснования компоновки зданий, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, проекта организации строительства и проч.

4. Готовит самостоятельно или поручает по договору разработку проектной документации. Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ.

5. Получает от соответствующих организаций технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

6. Проходит процедуру государственной экспертизы проектной документации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 49 ГрК РФ, когда таковая не обязательна.

7. Получает у органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка разрешение на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право производить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Инвестиционный этап характеризуется тем, что в этот период практически реализуются инвестиционный проект, инвестиционные программы:

— заключаются договоры во исполнение инвестиционного проекта (о выполнении работ, оказании услуг, о поставках оборудования и др.);

— создаются объекты инвестиционной деятельности в результате строительства, модернизируется производство, создаются новые технологии и др. объекты;

— финансируется создание инвестиционных объектов;

— застройщик получает у органа государственной или муниципальной власти (в зависимости от того, кто выдал разрешение на строительство) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— принимаются в эксплуатацию созданные объекты, решаются вопросы государственного учета новых объектов капитального строительства, оформления собственности.

Предпринимательский этап разбивается на два периода: достижение момента окупаемости инвестиционного проекта, как правило, в пределах срока окупаемости, указанного в бизнес-плане, и период за пределами этих сроков. Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли вместе с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение. На практике наиболее распространены сроки окупаемости от двух до пяти лет. Чем больше сроки окупаемости, тем сложнее получить кредиты под реализацию инвестиционных проектов.

На рассматриваемом этапе осуществляется предпринимательская деятельность на основе использования созданных новых технологий, с использованием современного оборудования, приобретенного на инвестиционном этапе. По достижении момента окупаемости инвестиционного проекта осуществляется процесс накопления прибыли, реинвестирования ее в аналогичные и иные объекты инвестиционной деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ (подрядчики), пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса (п. 1 ст. 2 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

Как видим, круг субъектов определен широко, критерии выделения их в качестве субъектов инвестиционной деятельности не указаны, поэтому не ясно, почему, например, посреднические организации (и какие) отнесены к таковым, любые ли кредитные организации являются субъектами инвестиционной деятельности.

Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР применяется в части, не противоречащей Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений).

В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов вложений и другие лица (п. 1 ст. 4 Закона). Как видим, субъекты определены в этом законе более четко, однако и здесь Закон из-за отсутствия критериев отнесения лиц к субъектам инвестиционной деятельности, перечислив основных участников инвестиционного процесса, весьма невнятно ссылается на других лиц, вроде бы также относящихся к субъектам инвестиционной деятельности.

Исходя из рассмотренного выше понятия инвестиционной деятельности следует, что субъектом этой деятельности является прежде всего инвестор.

Инвесторы — субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающих их целевое использование (п. 3 ст. 2 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ (п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений).

Инвесторы — это лица, способные самостоятельно осуществить все практические действия, связанные с реализацией инвестирования, от принятия решения об инвестициях до получения прибыли от реализации инвестиционного проекта. Особенно это характерно для инвестиций в форме капитальных вложений: на всех этапах инвестиционной деятельности — организационном, инвестиционном и предпринимательском — инвестор может действовать самостоятельно, от своего имени, не передавая своих функций другим лицам.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции (п. 16 ст. 1 ГрК РФ). Закон оперирует термином «застройщик» (а не инвестор) как более широким понятием, включающим как инвесторов, так и, например, граждан, осуществляющих на своих земельных участках индивидуальное жилищное строительство.

Лицами, осуществляющими инженерные изыскания, подготовку проектной документации, а также строительство, могут быть как сами застройщики, так и привлекаемые ими или заказчиком на основании договора физические или юридические лица. При этом все они, включая застройщика, должны отвечать требованиям, предъявляемым законодательством соответственно к лицам, выполняющим инженерные изыскания, проектные, строительные работы.

Введя объект в эксплуатацию, инвестор — уже как предприниматель — организует производство товаров, оказание услуг с использованием созданных в результате строительства объектов.

Можно сказать, что сообразно этапам инвестиционной деятельности инвестор осуществляет организационную, инвестиционную, предпринимательскую функции.

Для этого он наделен широким комплексом прав. Обратим внимание, что законы об инвестиционной деятельности содержат специальные статьи об этих правах (ст. 5 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР, ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений).

Основными правами инвестора являются следующие:

1) равное с другими инвесторами право на осуществление инвестиционной деятельности. Право не запрещенного законом инвестирования признается неотъемлемым правом инвестора, охраняемого законом;

2) право самостоятельного инвестиционного выбора. Инвестор сам определяет объемы, направления средств в качестве инвестиций;

3) право самостоятельно и по своему усмотрению подбирать лиц для реализации инвестиций, заключать с ними договоры, в том числе на конкурсной основе (например, договоры с заказчиками, подрядчиками, поставщиками);

4) право контролировать целевое использование средств в качестве инвестиций. Формы контроля различны в зависимости от вида инвестиций и инвестиционной деятельности. Например, контроль за использованием средств, переданных в качестве вклада в складочный капитал полного товарищества, прямо и непосредственно осуществляют все участники этого юридического лица. Органы управления здесь не создаются, и все вопросы управления, включая сферу контроля за использованием средств, решаются по общему согласию товарищей. Каждый из них вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел, а отказ от этого права, равно как и его ограничение, в том числе по соглашению участников, ничтожен (ст. 71 ГК РФ). В хозяйственных обществах контроль осуществляется непосредственно инвесторами-участниками на собраниях при утверждении годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счетов прибылей и убытков, а также опосредованно через органы управления юридическим лицом. Контроль за деятельностью исполнительных органов возложен на совет директоров. Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью общества создаются ревизионные комиссии, привлекаются, на основании договоров, внешние аудиторы;

5) право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Эти правомочия составляют содержание права собственности инвестора на соответствующие объекты. Если в качестве инвестора в установленном законодательством порядке выступает унитарное предприятие, то на объект инвестиционной деятельности возникает право собственности соответственно государства, муниципального образования и производное вещное право — хозяйственного ведения или оперативного управления у предприятия — юридического лица;

6) право инвестора, не являющегося пользователем объектов инвестиционной деятельности, контролировать их целевое использование, получать доходы от эксплуатации этих объектов. Так, инвестор — собственник имущества унитарного предприятия: осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего унитарному предприятию имущества, дает согласие на совершение крупных сделок, а также сделок, в которых имеется заинтересованность, принимает решения о проведении аудиторских поверок, может изымать у казенного предприятия излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и осуществлять иные контрольные функции (ст. 20 ФЗ от 14 ноября 2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Собственник предприятия имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении такого предприятия. Предприятие с правом хозяйственного ведения на закрепленное за ним имущество ежегодно перечисляет в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся у него после уплаты налогов и иных обязательных платежей, в порядке и размерах, установленных Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления (ст. 17 указанного Закона);

7) право передавать по договору и (или) государственному контракту свои права на осуществление инвестиций и их результаты другим лицам. Так, например, инвестор-застройщик вправе передать заказчику права по реализации инвестиционного проекта;

право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления инвестиционной деятельности на основании договора, например договора простого товарищества (о совместной деятельности);

9) право получать прибыль от предпринимательской деятельности, основанной на использовании объектов инвестиционной деятельности, реинвестировать ее как в созданное производство, так и в иные объекты предпринимательской деятельности.

По своей роли в правоотношениях инвесторы могут выступать в качестве вкладчиков (например, вкладчики (коммандитисты) в товариществах на вере), кредиторов (например, банки, предоставившие инвестиционный кредит под реализацию инвестиционного проекта), заказчиков (инвестор — заказчик по договору строительного подряда), покупателей (например, приобретая оборудование по договору поставки).

В качестве инвесторов могут выступать государство, муниципальные образования, физические и юридические лица.

Источниками финансирования инвестиционной деятельности могут быть:

— собственные средства (прибыль, сформированные из прибыли фонды накопления, амортизационные отчисления и другие собственные финансовые ресурсы);

— заемные средства (например, инвестиционные банковские и выдаваемые государственные бюджетные кредиты). Заемные средства, поступая в имущественную сферу инвестора, расходуются на инвестиционные цели как собственное имущество. Инвестор-заемщик обязан возвратить полученные средства и уплатить кредитору проценты за них. Соинвесторы, разрабатывая совместные инвестиционные проекты, могут установить в качестве обязательного условия участия в проекте наличие собственных средств в размере не менее определенного процента от стоимости работ по реализации инвестиционного проекта. Если кредитором является государство, минимальный размер собственных средств заемщика для реализации инвестиционного проекта предусматривается законодательством;

— привлеченные средства. К ним относятся средства, поступившие от других инвесторов в уставные капиталы в качестве прямых и портфельных инвестиций, а также средства, поступающие в виде взносов физических и юридических лиц (но не в уставный капитал) в целях реализации инвестиционного проекта. При продаже, например, акций имущество в оплату за них поступает в собственность акционерного общества, а между акционером и обществом устанавливаются обязательственные правоотношения (п. 2 ст. 48 ГК РФ).

На практике широкое распространение получило долевое строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов, с привлечением средств граждан и юридических лиц.

Право на привлечение таких средств имеют застройщики — юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые:

— владеют на основе аренды или в качестве собственников земельными участками, предоставленными им в установленном порядке для строительства объекта, в состав которого будут входить объекты долевого строительства;

— получили разрешение на строительство в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;

— опубликовали в средствах массовой информации и (или) разместили в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (включая Интернет) проектную декларацию не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Требования к ее содержанию определены ст. ст. 20, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

РГ. 2004. 31 дек. N 292.

Участники долевого строительства выступают в качестве соинвесторов. Исключение составляют граждане, которые вступают в правоотношения с застройщиком в целях получения в собственность объекта долевого строительства (чаще всего квартиры) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Средства граждан на эти цели не обладают рассмотренными выше признаками инвестиций. На эти отношения помимо указанного Закона об участии в долевом строительстве распространяется законодательство РФ о защите прав потребителей. Застройщики, привлекающие средства граждан для строительства многоквартирного дома, в котором гражданин получит квартиру в собственность, должны отвечать установленным законом требованиям (наличие лицензии, наличие собственных средств в установленном размере, соблюдение нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика).

Другие субъекты инвестиционной деятельности

О других помимо инвестора субъектах инвестиционной деятельности правомерно говорить в случаях, когда инвестор уполномочивает этих лиц реализовать часть своих функций, передает права на распоряжение своими средствами в качестве инвестиций на использование объекта инвестиционной деятельности.

Такими субъектами являются заказчик и пользователь объектов инвестиционной деятельности.

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними. Услуги заказчиков широко распространены в сфере капитального строительства. Заказчики заключают договоры с подрядчиками, поставщиками и другими контрагентами в целях реализации инвестиционного проекта, осуществляют строительный контроль за выполнением подрядчиками работ. Заказчик вправе по своей инициативе привлекать для проведения проверки соответствия выполняемых работ проектной документации лицо, выполнившее проектные работы по проверяемому объекту строительства.

Заказчик рассчитывается с подрядчиком за выполненные работы. Для этих целей заказчик наделяется инвестором правами владения, пользования и распоряжения средствами инвестора, предназначенными для инвестиций в соответствии с условиями договора, государственного контракта и требованиями законодательства. При этом эти средства не переходят в собственность заказчика.

Заказчики распоряжаются ими в интересах инвестора и за его счет, действуя в качестве посредника между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса. Инвестор может сам выполнять функции заказчика, не прибегая к услугам соответствующих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Пользователи — это субъекты, для которых создаются, приобретаются объекты инвестиционной деятельности. О пользователе как субъекте инвестиционной деятельности можно говорить лишь в случае наделения инвестором определенного лица правами по использованию объекта, например возведенного здания. В тех случаях, когда инвесторы-застройщики строят объект для себя и сами эксплуатируют его, фигура иного, кроме самого инвестора, пользователя отсутствует.

Пользователь как субъект появляется на третьем этапе инвестиционного процесса — предпринимательском. Он должен обеспечить эффективное использование инвестиционных объектов, например здания, оборудования.

Ближайшая задача пользователя после ввода объекта в эксплуатацию — достичь окупаемости инвестиционного проекта. Пользователь осуществляет предпринимательскую деятельность, используя новое оборудование, организуя работу в зданиях производственного назначения, созданных в результате реализации инвестиционного проекта. Понятно, что данная деятельность, осуществляемая на профессиональной основе, требует высокой квалификации руководителя эксплуатирующей объекты организации, ее персонала.

Полученная пользователем прибыль в зависимости от правового положения инвестора и пользователя, условий заключенного между ними договора, в частности:

а) передается инвестору, за вычетом той, которая в соответствии с законодательством остается в распоряжении пользователя (в отношении казенных предприятий);

б) остается в распоряжении пользователя, который отчисляет инвестору часть прибыли (предприятия с правом хозяйственного ведения).

Инвестор может получать доходы не в виде отчислений доли прибыли, а в качестве платы за пользование имуществом (в случае финансовой аренды (лизинга) имущества).

Отношения между инвестором и пользователем определяются договором (решением) в соответствии с законодательством.

Примером таких взаимоотношений на основе договора является, например, финансовая аренда (лизинг) нового оборудования.

На основе решения компетентного органа государственной, муниципальной власти имущество закрепляется за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если инвестиция была некоммерческой, объекты инвестиционной деятельности используются по целевому назначению, под контролем инвестора (например, здания школ, больниц и других государственных и муниципальных учреждений).

Исполнители (подрядчики) — исполняют задания инвесторов, заказчиков. В сфере капитального строительства подрядчики строят, реконструируют объекты на основании договора подряда и (или) государственного контракта на выполнение строительных работ для государственных нужд.

В отличие от заказчиков, подрядчики не распоряжаются средствами инвестора, они исполняют обязанности по договору строительного подряда, получая за выполненную работу вознаграждение.

Так как исполнители (подрядчики) не наделяются инвестиционными полномочиями, их не следует рассматривать в качестве субъектов инвестиционной деятельности.

Другое дело, что подрядчики, равно как и поставщики станков, механизмов, оборудования, объективно являются участниками инвестиционного процесса, т.е. лицами, способствующими инвестору в реализации инвестиционного проекта.

Основная деятельность поставщика, подрядчика — это их обычная предпринимательская, а не инвестиционная деятельность. Произведенные ими продукты являются их оборотными активами. Продавая оборудование покупателю, выполняя работы для инвестора, заказчика, они реализуют свои товары, работы — оборотные активы, как и все другие лица, реализующие свои товары и услуги на рынке. Покупатели, заказчики, приобретая объекты, служащие более года и способные приносить доход в процессе их использования, в собственность, ставят их на учет как основные средства (внеоборотные активы), действуя в силу закона как инвесторы.

Итак, производство и реализация товаров, работ поставщиком, подрядчиком — это их предпринимательская, а не инвестиционная деятельность. А приобретение покупателем, заказчиком объектов, учитываемых ими в качестве основных средств, нематериальных активов, относится к деятельности инвестиционной, выступая в качестве одной из сторон в деятельности предпринимателя (наряду с другими, такими как маркетинговая, сбытовая, снабженческая и др.).

Объекты инвестиционной деятельности

Законы об инвестиционной деятельности не дают понятия объекта инвестиционной деятельности, а лишь перечисляют их: это вновь создаваемые и модернизируемые основные средства, ценные бумаги, научно-техническая продукция, имущественные права и проч. (ст. 3 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

Объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности вновь создаваемое и (или) модернизируемое имущество (ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений).

Как мы выше отмечали, коммерческие инвестиции вкладываются в объекты предпринимательской деятельности.

Рассмотрим соотношение объектов предпринимательской и инвестиционной деятельности.

Объекты предпринимательской деятельности — это создаваемые или существующие предприятия (имущественные комплексы — ст. 132 ГК РФ), а также основные средства и нематериальные активы, входящие в их состав.

Инвестор может вкладывать денежные средства, другое имущество в качестве инвестиций в объекты:

— «чужой» предпринимательской деятельности, например, вложение средств одним хозяйственным обществом в уставный капитал другого общества. Средства инвестора поступают в состав действующего предприятия лица, привлекающего инвестиции. При создании хозяйственного общества взносы инвесторов-учредителей формируют имущественный комплекс создаваемого юридического лица. Объектами инвестиционной деятельности в этих случаях являются имущественные (обязательственные) права участников общества, товарищества по отношению к юридическому лицу (п. 2 ст. 48 ГК РФ). Акции в акционерных обществах закрепляют имущественные права акционеров на получение части прибыли общества в виде дивидендов, а также право на участие в управлении делами общества.

Например, товарищество передало в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества здание. Здание перешло в собственность общества, составляя часть имущественного комплекса (предприятия) общества. Здесь объект предпринимательской деятельности (предприятие) и объект инвестиционной деятельности, равно как и собственники этого имущества, не совпадают: имущественный комплекс принадлежит обществу, а товариществу — акции общества;

— инвестиции могут вкладываться в объекты собственной предпринимательской деятельности. Например, предприниматель приобретает оборудование и другие основные средства для модернизации своего производства. В этом случае объекты предпринимательской и инвестиционной деятельности (оборудование) совпадают и принадлежат одному лицу — инвестору, использующему это имущество в предпринимательской деятельности.

Объекты инвестиционной деятельности чаще всего используются самим инвестором в процессе осуществления им предпринимательской деятельности (основные средства и нематериальные активы), а также могут использоваться другими лицами-пользователями под контролем инвестора (например, имущество унитарных предприятий).

От объектов инвестиционной деятельности необходимо отличать иное имущество, вновь создаваемое в результате строительства. Например, застройщик привлекает средства граждан, которые в результате получают квартиры в новом доме. Здесь пользователями квартир являются их собственники-граждане. Дома в подобных случаях возводятся застройщиками в процессе осуществления своей обычной предпринимательской, а не инвестиционной деятельности, а квартиры в них либо продаются на рынке жилья, либо передаются гражданам в соответствии с договорами о долевом строительстве.

По договору о долевом строительстве с гражданином застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и передать, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, квартиру как объект долевого строительства гражданину — участнику долевого строительства, а гражданин обязан уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в собственность для проживания.

Договоры о долевом строительстве, заключаемые застройщиком с гражданами, приобретающими их для личного, семейного использования, следует рассматривать как договоры о выполнении работ и оказании услуг.

Застройщик по отношению к гражданину как участнику долевого строительства выполняет здесь функции подрядчика, а гражданин расходует свои денежные средства не в форме капитальных вложений в основной капитал (инвестиций), а в форме оплаты за результат работы (товар), необходимый ему для личного использования. Гражданин здесь не вкладывает средства — инвестиции в «чужую» предпринимательскую деятельность в виде прямой или портфельной инвестиции, но и не осуществляет капитальных вложений — инвестиций в основной капитал. А в силу закона капитальные вложения — это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию, перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования и другие затраты (ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений).

Итак, квартиры, приобретаемые физическими лицами как участниками долевого строительства для проживания в них, не являются объектами их инвестиционной деятельности.

Получение квартир гражданами для проживания в них — их основная цель.

Что касается объектов инвестиционной деятельности, то они являются лишь промежуточным результатом деятельности инвестора, средством для достижения основной цели — возместить инвестиционные затраты и получить прибыль на вложенный капитал. Например, коммерческая организация приобрела технологическую линию по тепловой обработке и вакуумной упаковке продуктов. В процессе ее использования производятся и продаются товары — продукты питания. Получая доходы от реализации товара, накапливая амортизационную составляющую в стоимости товаров, инвестор возмещает инвестиционные затраты и получает возможность за счет прибыли приумножить свой капитал.

Запрещено инвестирование в объекты, создание и использование которых не соответствуют требованиям технических регламентов, в том числе экологическим, санитарно-эпидемиологическим и прочим требованиям законодательства.

С учетом этих запретов объекты инвестиционной деятельности (применительно к коммерческим инвестициям) можно определить как имущество, имущественные права и иные права, имеющие денежную оценку, которые создаются, приобретаются в результате инвестирования, способные приносить доход в процессе их использования в предпринимательской деятельности, создание и использование которых соответствуют требованиям законодательства.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности

Государственное регулирование инвестиционной деятельности различается в зависимости от следующих направлений:

а) в сфере отношений государственной собственности;

б) в сфере регулирования и контроля за инвестиционной деятельностью независимо от формы собственности, на базе которой действуют участники инвестиционной деятельности;

в) в сфере государственной поддержки инвесторов, действующих на основе частной собственности.

Рассмотрим эти направления регулирования.

1. В сфере отношений государственной собственности государство выступает в качестве инвестора, используя средства в качестве инвестиций, в размерах, определяемых федеральным бюджетом, бюджетами субъектов РФ.

В результате реализации государственных инвестиционных проектов создаются объекты государственной собственности как коммерческого, так и некоммерческого назначения.

Правовыми формами государственного регулирования и участия РФ в инвестиционном процессе здесь являются:

1) разработка и утверждение Правительством РФ целевых программ (акт планирования инвестиций);

2) утверждение Правительством РФ перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд. В перечне помимо объектов федеральной собственности могут предусматриваться стройки — потенциальные объекты собственности субъектов РФ и муниципальных образований, создание которых отнесено к федеральным нуждам и финансирование которых осуществляется на долевых началах с субъектами РФ (например, автомобильные дороги общего пользования и искусственные сооружения на них);

3) включение соответствующих объемов финансирования целевых программ в федеральный бюджет на очередной финансовый год, который утверждается федеральным законом. Так, ст. 106 Федерального закона от 23 декабря 2004 г. N 173-ФЗ «О федеральном бюджете на 2005 год» установлено, что финансирование расходов на реализацию федеральной адресной инвестиционной программы осуществляется в размерах, предусмотренных приложением 27 к данному Закону. Расходы на государственные капитальные вложения по всем разделам функциональной классификации расходов бюджета производятся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета».

Финансирование строек и объектов собственности субъектов РФ и муниципальных образований осуществляется за счет государственных капитальных вложений на реализацию федеральной адресной инвестиционной программы, предоставляемых этим субъектам в форме субсидий и субвенций.

При этом субсидии на строительство и реконструкцию дорог общего пользования и сооружений на них предоставляются при условии выполнения субъектами РФ обязательств по долевому финансированию этих объектов. При невыполнении обязательств, вытекающих из соглашений о предоставлении субсидий, Правительство РФ вправе перераспределить объемы ассигнований между иными стройками и объектами, включенными в Федеральную адресную инвестиционную программу на 2005 г., а также между субъектами РФ, выполняющими обязательства по долевому финансированию (ст. 81 Закона о федеральном бюджете на 2005 год);

4) утверждение распоряжением Правительства РФ государственного заказчика (акт ненормативного характера). Государственный заказчик размещает заказы на подрядные строительные работы для государственных нужд (подбирает подрядчиков) на конкурсной основе;

5) заключение государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. По государственному контракту государственным заказчиком выступает государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами (или организация, наделенная соответствующим органом власти правом распоряжаться такими ресурсами), а подрядчиком — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ст. 764 ГК РФ).

Активную инвестиционную политику осуществляют многие субъекты РФ, в частности город Москва, муниципальные образования, инвестирующие в объекты принадлежащей им собственности.

2. Государственное регулирование и контроль за инвестиционной деятельностью.

Учитывая, что вопросы государственного регулирования и контроля на рынке ценных бумаг рассмотрены в первой части нашего курса, ограничимся регулированием и контролем за инвестиционной деятельностью в форме капитальных вложений.

Выделим такие формы государственного регулирования и контроля:

а) акты позитивного регулирования;

б) акты контроля;

в) акты реагирования на правонарушения, включая применение мер ответственности.

Акты позитивного (индивидуального) регулирования направлены на возникновение прав и обязанностей. Это решения, принимаемые органами государственной, муниципальной власти в пределах их компетенции, в частности, следующие:

1. Правительством РФ утверждаются перечни приоритетных инвестиционных проектов. Приоритетными признаются проекты, суммарный объем капитальных вложений в которые соответствует требованиям законодательства и которые включены в утвержденный Правительством перечень (ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений). Инвестору, реализующему приоритетный инвестиционный проект, предоставляется ряд льгот, предусмотренных ст. 15 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

В частности, в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет инвестор платит ввозные пошлины на товары, необходимые ему для реализации инвестиционного проекта, в размерах, которые действовали на начало финансирования инвестиционного проекта, если даже они были впоследствии увеличены. Исключение составляют особого вида пошлины, устанавливаемые в целях защиты экономических интересов РФ при осуществлении внешней торговли товарами.

Правительство РФ утверждает порядок, определяющий день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта, устанавливает порядок регистрации приоритетных инвестиционных проектов.

Инвестор обязан использовать товары, ввозимые на таможенную территорию РФ, по целевому назначению — для реализации приоритетного инвестиционного проекта.

2. Принимаются решения о выдаче лицензий на лицензируемые виды деятельности.

3. Проводится государственная экспертиза проектной документации.

4. Выдается разрешение на строительство.

5. На инвестиционном этапе долевого финансирования осуществляется государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и соглашения об уступке права требования по договору (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).

6. Ввод объекта в эксплуатацию производится на основе разрешения органа государственной или муниципальной власти (в зависимости от того, кто выдал разрешение на строительство). Указанное разрешение представляет собой документ, который удостоверяет, что выполнение строительства, реконструкции соответствует разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Акты надзора и контроля

В процессе строительства осуществляется государственный строительный надзор за соответствием работ требованиям технических регламентов и проектной документации. Уполномоченный орган — Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору проверяет особо опасные, технически сложные, уникальные объекты, а также объекты, сведения о которых составляют государственную тайну.

Положение о Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору утверждено Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 401 // РГ. 2004. 11 авг. N 170.

В отношении иных объектов надзор выполняется компетентными органами государственной власти субъектов РФ и муниципальными органами. В свою очередь, деятельность последних контролируется Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Государственный строительный надзор проводится в случаях, когда работы выполняются на основе проектной документации, которая в силу ст. 49 ГрК РФ подлежит государственной экспертизе либо проектная документация является типовой или ее модификацией.

Технически несложные объекты, проектная документация на которые не подлежит государственной экспертизе, а значит, и государственному строительному надзору, указаны в ст. 49 ГрК РФ.

По результатам проверки должностное лицо органа государственного надзора составляет акт, где фиксируются выявленные нарушения.

Порядок осуществления государственного строительного надзора, критерии отнесения объектов капитального строительства к особо опасным, технически сложным или уникальным устанавливаются Правительством РФ (ст. 54 ГрК РФ).

В отношении застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, проводится контроль за целевым использованием этих средств, за наличием у застройщика собственных средств в установленном минимальном размере, за соблюдением показателя финансовой устойчивости застройщика и прочим позициям (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Акты реагирования на правонарушения, выявленные в процессе проведения мероприятий по надзору и контролю.

На основе акта о выявленных нарушениях в сфере строительства застройщику, подрядчику или заказчику выдается предписание.

В предписании указывается вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений (ст. 54 ГрК РФ).

К застройщикам, привлекающим денежные средства для долевого участия в строительстве, уполномоченным государственным органом может быть предъявлен иск о приостановлении этой деятельности, в частности, в случае если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления срока исполнения этой обязанности (п. 6 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

К правонарушителям применяются меры ответственности. Обратим внимание, что Законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ КоАП РФ дополнен нормами об ответственности инвестора, привлекающего денежные средства для долевого участия в строительстве (ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5).

Государственная поддержка инвестиционной деятельности.

До вступления в силу норм главы 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций» (до 1 января 2002 г.) широко использовалась такая мера государственной поддержки инвестиционной деятельности, как льгота по налогу на прибыль, направляемую на капитальные вложения производственного назначения, а также на погашение кредитов банков, полученных для оплаты создания, приобретения основных средств, включая проценты по кредитам. В соответствии с ранее действовавшим Законом РФ от 27 декабря 1991 г. «О налоге на прибыль предприятий и организаций» до 50 процентов прибыли, фактически использованной на эти цели, не облагались налогом на прибыль.

НК РФ в отношении налога на прибыль (относится к федеральным налогам) такой льготы не предусмотрел.

Законами субъектов РФ налоговая ставка по налогу на прибыль может быть понижена для отдельных категорий налогоплательщиков в части налога, зачисляемого в бюджеты субъектов РФ. При этом налоговая ставка (всего в бюджет субъекта РФ налог зачисляется согласно ст. 284 НК РФ по ставке 17 процентов) не может быть ниже 13 процентов.

При установлении региональных и местных налогов могут предусматриваться различные льготы и основания для их использования налогоплательщиками. Представительные органы субъектов РФ и муниципальных образований в целях привлечения инвестиций на практике пользуются правом предоставлять инвесторам налоговые льготы, решая задачи развития территорий, производства, создания рабочих мест.

Предоставление инвестиционных налоговых кредитов

Инвестиционный налоговый кредит представляет собой такое изменение срока уплаты налога, в течение которого организация имеет возможность в определенных пределах уменьшать свои платежи по налогу с последующей поэтапной уплатой суммы кредита и начисленных процентов. Инвестиционный налоговый кредит может быть предоставлен на срок от одного года до пяти лет — по налогу на прибыль (доход) организации, а также по региональным и местным налогам (п. 1 ст. 66 НК РФ).

Кредит предоставляется при наличии оснований, указанных в ст. 67 НК РФ, в частности при техническом перевооружении собственного производства, осуществляемого в том числе для создания рабочих мест для инвалидов, защиты окружающей среды от загрязнения промышленными отходами.

Решение о предоставлении налогового кредита по налогу на прибыль в части, поступающей в бюджет субъекта РФ, а также по региональным налогам принимается финансовыми органами субъектов РФ на основе заявлений налогоплательщиков. В соответствии с принятым решением по этому вопросу между финансовым органом и налогоплательщиком заключается договор о налоговом кредите. В договоре указывается сумма кредита, порядок уменьшения налоговых платежей, срок действия договора, порядок погашения суммы кредита и начисленных процентов, сведения о залоге либо поручительстве, ответственность сторон. Оборудование и иное имущество, приобретение которых явилось основанием для предоставления налогового кредита, не может быть в течение срока действия указанного договора реализовано самим налогоплательщиком или передано для этих целей другим лицам. Такая реализация возможна, если в договоре указаны условия такой реализации.

Копия этого договора в течение пяти дней после заключения представляется налогоплательщиком в налоговый орган по месту его налогового учета.

НК РФ предусматривает ограничения в суммах налогового кредита — в каждом отчетном периоде суммы уменьшения платежей по налогу не могут превышать 50 процентов размеров платежей по налогу, определенных по общим правилам без учета наличия договора об инвестиционном налоговом кредите (п. 3 ст. 66 НК РФ).

Пределы возможного в течение года предоставления налоговых кредитов, отсрочек и рассрочек уплаты федеральных налогов и сборов установлены ст. 8 Федерального закона от 23 декабря 2004 г. «О федеральном бюджете на 2005 год» — они ограничиваются суммой 1,5 млрд. рублей. Порядок предоставления таковых по федеральным налогам устанавливается Правительством РФ.

Размещение средств бюджетов различных уровней на конкурсной основе для финансирования инвестиционных проектов физических и юридических лиц было предусмотрено Федеральным законом от 26 ноября 1998 г. «О Бюджете развития РФ» . Победителю конкурса инвестиционных проектов предоставлялись сред

http://www.it-nv.ru/articles/sut_dogovora_investirovaniya_v_stroitelstvo_i_riski

Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

http://studopedia.ru/4_151821_investitsionnoy-deyatelnosti.html