Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci

• Бизнес
• LuxuryTech
• Колонки
• PropTech — технологии в недвижимости

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Сайты для инвесторов: 25+ полезных интернет-ресурсов для самостоятельного инвестирования

Инвестору любого уровня для успешной торговли нужна информация. Причем из достоверных источников. Объем ее зависит от того, в каком именно формате человек собирается заниматься инвестированием. Он может один раз в месяц купить пару акций и раз в год проводить ребалансировку портфеля или в ежедневном режиме совершать десятки сделок по купле-продаже. И в том, и в другом случае каждый должен иметь свои сайты для инвесторов, которые помогут принять обоснованное решение о вложении денег.

В статье дам список лучших инвестиционных ресурсов в интернете. Сразу оговорюсь, что они будут касаться новостей и анализа рынка акций и облигаций. Отдельно пройдусь по криптовалюте. Спекулятивные сделки на Форекс, ПАММ-счета, площадки для вложения денег в стартапы не рекомендую использовать. Это грозит потерей вложенных денег, особенно новичкам.

Для разогрева немного статистики. За 2018 года почти в 2 раза больше россияне стали вкладывать деньги в инвестиции (1,5 трлн рублей в 2018 г. против 850 млрд рублей в 2017 г.). И это без учета ИИС, на которых средства увеличились за последний год на 80 млрд рублей (увеличение в 2,7 раза по сравнению с 2017 г.).

Это говорит о том, что мы начинаем интересоваться инвестициями. Для получения теоретических знаний подойдет отличная подборка книг по инвестированию, а для получения практических навыков надо не только открыть брокерский счет, но и получить информацию для анализа ценных бумаг. Как раз для этого я и составила список из проверенных и надежных онлайн-источников.

Новостные порталы

Новостные порталы подойдут больше тем, кто хочет активно торговать на бирже. Им надо быть в курсе всех последних событий, чтобы корректировать свой инвестиционный портфель в онлайн-режиме. Ежедневное погружение в мир экономики и финансов требует много времени.

Держать руку на пульсе, конечно, хорошо. Но не утоните в информационном шуме. Основная опасность, о которой предупреждают опытные инвесторы, – это возможность подпасть под влияние всеобщей паники или эйфории и совершить импульсивные действия, о которых потом придется пожалеть.

Новостными монстрами в мире финансов и экономики считаются:

1. Ведомости. Удобно узнавать новости именно в той теме, которая интересует. Нас в первую очередь волнуют изменения в мире финансов. Поэтому выбираем в меню вкладку “Финансы” и читаем.
2. РБК. На сайте вверху бегущая строка с актуальными котировками курсов валют, ценами на нефть и индексами бирж. По рубрикам, на мой взгляд, сайт выстроен не очень удобно. В верхнем меню нет и намека на темы инвестиций, финансов или экономики. Однако на главном экране есть последние статьи, а внизу каждой – рубрика. Так я нашла “Финансы”, “Деньги” и “Экономика”.
3. Коммерсантъ. В меню сайта можно не только выбрать нужные рубрики, но и подрубрики. Например, в рубрике “Финансы” есть разделы “Накопить”, “Занять”, “Сэкономить”, “Инвестировать” и “Рынок”.
4. Google Финансы. Информация о котировках, индексах в режиме реального времени. Новости мирового и российского рынков, курсы валют. Можно настроить котировки акций под себя. Выбрать вкладку “Добавить в список интересов” и включить интересующие акции. При открытии сайта вы будете получать информацию по нужным ценным бумагам.

Список новостных платформ, конечно, не ограничивается только этими четырьмя ресурсами. Но это общепризнанные лидеры рынка, и новостей из мира финансов будет более чем достаточно.

Для анализа российских компаний

Можно не интересоваться инвестиционными новостями, а погрузиться в самостоятельное исследование финансовой отчетности компаний, т. е. проводить фундаментальный анализ. Цифры нужны, чтобы сделать правильный выбор лучшей акции на свете. Высокая прибыль и растущие дивиденды на протяжении последних 10 лет, никаких долгов, много планов и перспектив в будущем. Что еще надо для инвестора?

Компании, которые вышли на фондовую биржу со своими ценными бумагами, обязаны публиковать бухгалтерскую отчетность. В ней можно посмотреть интересующие экономические показатели, а также рассчитать недостающие мультипликаторы. Информация доступна на сайтах самих компаний. Но есть специальные ресурсы, где в одном месте собрана отчетность по всем российским предприятиям:

1. Центр раскрытия корпоративной информации. Организован удобный поиск по компаниям. На каждую заведена карточка с общими сведениями и реквизитами и всеми событиями за последние годы (эмиссия ценных бумаг, выплата дивидендов и купонных доходов, погашение облигаций и прочее). В отдельных вкладках есть документация и отчетность (годовая, квартальная, консолидированная).
2. Сайт раскрытия информации СКРИН. Аналогично предыдущему собирает все сведения о компании.
3. Conomy. На этом ресурсе есть не только официальная информация о компании и ее отчетность, но и рассчитаны все необходимые финансовые показатели и коэффициенты для инвестора. Не надо выбирать данные из бухгалтерских документов и самим все рассчитывать. Очень удобно и наглядно. Там же сразу представлены и актуальные котировки на бирже.

Сторонники технического анализа работают с графиками, моделями, фигурами. Поэтому для них нужна дополнительная информация и инструменты. Все это есть на таких популярных ресурсах:

1. Investing.com. Котировки, новости, аналитика, инструменты технического анализа, графики в реальном времени, календари для инвестора и многое другое. Представлены не только российские биржи, но и биржи Америки и Европы. Котировки по акциям, облигациям, ETF, валюте на Форекс и криптовалюте.
2. InvestFunds. Информация по акциям, облигациям, ПИФам и криптоактивам. Составлены рейтинги фондов-лидеров по доходности. Есть топ-10 по облигациям. Индикаторы, календари инвестора и новости тоже присутствуют.
3. TradingView. Интересный сайт для любителей технического анализа. Кроме интерактивных графиков, представлены скринеры акций, криптовалюты и Форекс. Можно познакомиться с инвестиционными идеями трейдеров, которые они выкладывают на сайте, обсудить их и подписаться на обновления.

Для тех, кому не хватает общения и мнения опытных трейдеров и инвесторов, могу порекомендовать популярный ресурс sMart-lab.ru. Помимо актуальных котировок, новостей, данных для фундаментального анализа и другой полезной информации, на сайте есть крупнейший русскоязычный чат.

Некоторые инвесторы формируют портфель исходя из дивидендной доходности компаний. Для таких и всех остальных полезными будут ресурсы:

1. Инвестиционная компания Доходъ. Кроме информации по дивидендам, на сайте много аналитических таблиц с готовыми расчетами финансовых показателей по акциям и облигациям. Новичкам будет интересно. Главное, не забывать, что специалисты ИК “Доходъ” высказывают частное мнение, и оно не может служить рекомендацией к покупке той или иной ценной бумаги.
2. Закрытия реестров. Простенький сайт с информацией о дате закрытия реестра и размере дивидендов.

В портфеле долгосрочного инвестора обязательно присутствуют облигации. Их количество зависит от уровня риска, который определил для себя конкретный человек. Отличный сайт для поиска и анализа облигаций, сравнения их между собой – Rusbonds.

Поиск организован по параметрам выпуска: название, дата погашения, отрасль рынка, ставка купона и др. Можно заполнить не все данные, а уже потом сортировать по представленному списку. Есть функция анализа и сравнения нескольких ценных бумаг между собой. Сама часто пользуюсь этим сайтом. Знаю, что многие инвесторы его рекомендуют. Здесь найдете все, что нужно знать для выбора облигаций.

Для анализа американских компаний

Не одним рынком российским живет инвестор, многие интересуются акциями и фондами зарубежных компаний. Кроме упомянутого выше Investing.com, есть еще ресурсы для анализа американских предприятий:

1. Finviz. Это скринер акций США. Придется подключить свои знания английского языка или рассчитывать на онлайн-переводчик.
2. Yahoo Finance. Котировки акций компаний США и дополнительная информация.

Наверное, нет в мире инвестора, который бы не хотел добиться такого же успеха, как знаменитый Уоррен Баффет. Некоторые выбрали легкий путь, чтобы достичь заветных миллионов долларов, – копировать его инвестиционный портфель. Покупаем то, что покупает У. Баффет, продаем то, что он продает, и тогда, когда он это делает. Если вы тоже хотите попробовать так действовать, то вам в помощь:

1. Инвестиционный портфель У. Баффета в реальном времени.
2. Все о его компании Berkshire Hathaway inc. можно узнать на официальном сайте.

http://rb.ru/opinion/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/
http://iklife.ru/investirovanie/sajty-dlya-investorov-proverennye-i-nadezhnye.html