REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

• Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
• Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
• Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.

Что такое REIT

Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.

Плюсы REIT

• Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
• Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
• Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
• Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
• Суперликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
• Низкий порог входа. Средняя стоимость лота

50 долларов.

Минусы

• Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
• REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
• Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.

Особенности

Типы REIT

Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.

Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

• Биржевые REIT — это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
• Открытые внебиржевые REIT — вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
• Закрытые REIT — не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.

Отрасли

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

• Diversified — широкая диверсификация.
• Office — офисная недвижимость.
• Industrial — склады, пром.помещения, производственные площади.
• Retail — торговая недвижимость.
• Lodging — отели и турбазы.
• Residential — апартаменты.
• Self-storage — склады самообслуживания.
• Infrastructure — объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
• Data center — дата-центры, хранение серверов.
• Specialty — развлечения, казино и т. д.
• Healthcare — больницы, медлаборатории.
• Timberland — лесные угодья.

Как выбрать

• UPDATE: Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
• Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
• Ищите Screener etfdb.com/screener/
• Выбирайте Real Estate.
• Выбирайте сектор.
• Кликайте на отдельный фонд.
• Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
• Там же посмотрите географию, сектор.
• Смотрите див.доходность (Dividend).
• Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).

Мои правила инвестирования в REIT

• Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
• Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
• Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
• Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны — защита от инфляции. С другой — у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
• Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
• Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже — дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше — ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
• Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.

Как купить REIT

• Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
• Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ. Сейчас доступно 18 REIT. Нужен КВАЛ. investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
• Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.

Что такое eReit

Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

Как они устроены

Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции — девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

Ставьте лайк, если статья понравилась.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет»

Топ-5 городов в Европе, чтобы оформить ВНЖ при покупке недвижимости в 2020

Какой европейский город выбрать россиянину, украинцу или белорусу, чтобы переехать жить в Европу уже в 2020 году, оформив вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости? Вот 5 лучших вариантов.

Сотни тысяч «золотых виз» (вид на жительство для инвестора) выдаются каждый год. Около 100 стран и территорий по всему миру предлагают соответствующие схемы мигрантам-инвесторам, выдавая им резидентство в обмен на крупные капиталовложения.

Множество таких государств находится в Европе, где россияне, белорусы и украинцы могут легально и быстро оформить ВНЖ при покупке недвижимости. Подробнее: ВНЖ и гражданство за недвижимость 2020

В 2019 году во многих крупных европейских городах произошел бурный рост цен на недвижимость. По мнению экспертов, этому способствовал помимо прочего и нависший над Старым светом Brexit, который фактически состоялся в начале февраля этого года.

Из-за возможности выхода Великобритании из состава ЕС многие инвесторы в недвижимость, желавшие купить такой актив в ЕС, стали активнее изучать инвестиционных потенциал европейских городов за пределами Соединенного Королевства.

Интерес к европейским рынкам недвижимости за пределами Великобритании дополнительно рос из-за того, что принятие политических решений по Brexit затянулось, при этом все четче прослеживались признаки того, что сделка не будет столь же выгодной для Британии, как ожидалось первоначально. Это привело к еще большему повышательному давлению на стоимость недвижимость в континентальной части Европы.

В результате в некоторых европейских городах спрос на недвижимость быстро увеличился, и найти там хороший актив для инвестирования стало намного труднее. Эксперты прогнозируют, что данная тенденция будет лишь укрепляться.

Исходя из этого предположения, аналитики авторитетного журнала Forbes поле консультаций со специалистами глобального консорциума LeadingRE, состоящего из 565 брокерских и риэлтерских компаний из 70 стран, представили топ-5 европейских городов, которые будут являться наиболее интересными площадками для покупки жилья в 2020 году. Примечательно, что все эти города располагаются в странах, где можно быстро и просто получить ВНЖ за инвестиции и/или открытие/покупку бизнеса.

Топ-5 городов в Европе, чтобы оформить ВНЖ при покупке недвижимости в 2020 — Неаполь, Италия

Неаполь, который всегда был популярным среди туристов местом, в минувшем году отметился увеличением продаж недвижимости на 15 процентов. Находясь в часе езды от Рима (на поезде) на побережье Средиземного моря, Неаполь с близлежащими островами Капри и Искья стали популярным местом для проживания.

Цены на жилье в Неаполе начинаются примерно с 2.1 тыс. долларов за квадратный метр, что делает его доступнее по сравнению с более густонаселенным Римом, где цены стартуют с отметки примерно 3,4 тыс. долларов за квадратный метр.

Вид с воздуха на город Неаполь в регионе Кампания, южная Италия

Эксперты отмечают, что увеличение спроса на недвижимость в Италии в целом самым позитивным образом отразилось на рынке жилья Неаполя — города с богатым историческим наследием, который часто упускался потенциальными покупателями из виду, но начавшего набирать популярность на фоне туристического бума. Важно помнить, что, покупая жилье в Неаполе, иностранцы упрощают себе переезд в Италию, получая ВНЖ и специальный налоговый статус. Подробнее: Как получить ВНЖ в Италии и не платить налоги?

Топ-5 городов в Европе, чтобы оформить ВНЖ при покупке недвижимости в 2020 — Межев, Франция

Помимо того что несколько лет назад рядом с этим городом проходила знаменитая велогонка Тур-де-Франс, Межев в настоящее время характеризуется ростом интереса в свой адрес со стороны покупателей жилья из нескольких европейских стран, которых в значительной степени привлекает его индивидуальность и статус горнолыжного курорта неподалеку от горного массива Монблан.

Город Межев, где в 2016 году проходил 103-й Тур де Франс

По словам местных риэлтерских агентов, за последние двенадцать месяцев доля покупателей из Великобритании в общем количестве закрытых сделок купли-продажи жилья выросла с 5 процентов до 15 процентов, а на покупателей из Швейцарии пришлось 25 процентов продаж по сравнению с 20 процентами в 2018 году.

Одним из явных признаков роста интереса к местному рынку жилья со стороны потенциальных покупателей – как местных, так и иностранных, а также увеличения привлекательности города и его окрестностей для туристов является то, что в Межеве открывается все больше отелей. Так, в прошлом году там начал работу роскошный отель бренда Four Seasons.

Цены на недвижимость во Франции на территории данного города обычно начинаются с отметки в 500 000 долларов за апартаменты с двумя спальнями в стиле шале или отдельностоящие коттеджи. Покупка такого жилья существенно упростит оформление французского резидентства. Подробнее: Получить ВНЖ во Франции – карта Visiteur

Топ-5 городов в Европе, чтобы оформить ВНЖ при покупке недвижимости в 2020 — Батуми, Грузия

Грузия представляет собой страну на стыке двух культур. Она позиционируется одновременно и как часть современной Европы, и как часть Азии. Одной из отличительных особенностей современной Грузии выступает прогрессивное законодательство – в том числе и в сфере инвестиционной миграции, что упрощает оформление грузинского резидентства при покупке в стране жилья. Подробнее: Консалтинговая услуга для самостоятельного получения ВНЖ в Грузии

Курортный город Батуми на Черном море

Внимание большого числа покупателей привлекает Батуми. Этот портовый город является третьим по величине городом в Грузии, граждане которой пользуются правом на безвизовое посещение Шенгена, и местом размещения ряда популярных курортов на Черном море. В настоящее время в городе нет ограничений по высоте для новых зданий, поэтому застройщики и покупатели максимально используют открывшиеся возможности.

По данным местных риэлторов, стоимость строительства новых домов составляет примерно 400 долларов за квадратный метр. При этом большинство покупателей, приобретающих новое жилье в этом городе, прибывают из-за рубежа. По оценкам экспертов, в период с 2018 по 2019 годы там было построено 22 752 дома и квартиры на одну семью в ответ на возросший спрос.

Располагая большим количеством доступной для оприходования земли и малым количеством ограничений на застройку в городе, Батуми привлекает все больше девелоперов, новые проекты которых помогают удовлетворить растущий спрос со стороны покупателей жилья.

Таких инвесторов привлекают помимо прочего богатая история и культура региона, а также выгодные цены – по крайней мере, по сравнению с другими более известными европейскими прибрежными туристическими центрами.

Топ-5 городов в Европе, чтобы оформить ВНЖ при покупке недвижимости в 2020 — Порту, Португалия

В течение последних нескольких лет Лиссабон все чаще рассматривался как хорошее место для инвестиций во второй дом или квартиру, но в 2019 году рост был настолько значительным, что теперь найти выгодные предложения на рынке жилья крайне сложно.

Город Порту в Рио-Дору, Порутгалия. Один из его районов (Старый город) занесен в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО

Следующим в списке лучших мест для посещения и покупки жилья в Португалии традиционно считается город Порту, где цены на жилую недвижимость по-прежнему на 30 процентов ниже, чем в Лиссабоне. И это даже несмотря на рост продаж на 15 процентов в минувшем году.

Спрос на недвижимость в Португалии на территории города Порту также увеличился — как из-за отсутствия альтернатив на фоне сравнительно более дорогих домов и квартир в Лиссабоне, так и из-за изменений в законодательстве об аренде, что сделало более выгодной покупку жилья под сдачу и получение прибыли.

Португалия также является одним из наиболее дешевых мест для получения «золотой визы» в ЕС, открывающей путь к оформлению гражданства Евросоюза (в случае Португалии для этого после оформления «золотой визы» нужно подождать пять лет, посещая португальскую территорию раз в году). Подробнее: Золотая виза в Португалии за инвестиции

По оценкам местных рыночных аналитиков, продажи домов и квартир иностранцам в Порту за последние три года существенно выросли на фоне повышения популярности «золотых виз». Так, если ранее с участием покупателя-иностранца закрывалась только одна сделка из десяти, то теперь иностранные покупатели закрывают каждую третью сделку.

Тем не менее, потенциальным покупателям следует принять во внимание возможность исключения Порту из списка городов, владение недвижимостью на территории которых дает иностранцу право на оформление португальской «золотой визы». Подробнее: Последний шанс получить ВНЖ Португалии за недвижимость в Лиссабоне или Порту!?

Топ-5 городов в Европе, чтобы оформить ВНЖ при покупке недвижимости в 2020 — Роттердам, Нидерланды

Роттердам – является вторым по величине городом в Нидерландах после Амстердама. Расположенный на реке Маас, которая пересекает несколько европейских стран, Роттердам является домом для крупнейшего порта в Европе. Соответствующий прибрежный район иногда называют «Манхэттен на Маасе».

Окрестности моста Эразма в Роттердаме, Нидерланды

Роттердам по-прежнему является хорошим вариантом для тех, кто ищет комфортный европейский город для инвестиций в жилье. Как отмечают местные эксперты по рынку жилья, он быстро становится популярной опцией среди покупателей, которые считают Амстердам слишком дорогим.

Цены на недвижимость в Роттердаме выросли примерно на 10 процентов в прошлом году. Средняя цена продажи составляет около 3,2 тыс. долларов за квадратный метр. При этом в случае новых домов и квартир ценник в среднем на 20 процентов выше.

Покупая жилье в Роттердаме, можно упростить переезд в Нидерланды для пятилетней натурализации после оформления «золотой визы». Подробнее: Стоимость жизни в Нидерландах – К сведению оформляющих ВНЖ в Голландии за инвестиции

Быстро получить ответ на свой вопрос об оформлении резидентства, а также гражданства и паспорта за рубежом можно, обратившись непосредственно к нашим специалистам по адресу электронной почты info@offshore-pro.info

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Организация Экономического сотрудничества и развития еще в начале текущего года подготовила финальный проект правок в Рекомендации, которые регламентируют трансфертное ценообразование при проведении финансовых сделок. Это…

Португалия является одним из самых популярных направлений среди желающих получить вид на жительство (ВНЖ) в Европе для пенсионеров в 2020 году. Снизится ли спрос из-за…

Уже на 6 января в Управление полиции и пограничной охраны и посольства Эстонии поступило 1378 заявлений от желающих получить временный вид на жительство. Больше всего…

Практически самый дешевый ВНЖ в Европе для инвесторов выдают в Греции. Поэтому нет ничего удивительного в том, что данная страна в настоящее время лидирует на…

Преимущества регистрации компании в Европе отличаются для каждого владельца бизнеса. Для некоторых доступ к географически важным торговым путям в Польше или Португалии может иметь первостепенное…

Всем русским, белорусам или украинцам, которые рассматривают возможность получить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство за недвижимость в Европе, следует задуматься над тем, является ли…

ВНЖ в Чехии – мечта, которая не даёт покоя многим нашим соотечественникам. В сети вы найдёте немало пошаговых руководств, позволяющих, по мысли их авторов, добиться…

Почему к предложениям оформить вид на жительство (ВНЖ) в Евросоюзе за инвестиции с помощью банковской карты или кредита нужно относиться с настороженностью? Отвечаем на этот…

Страны, наиболее привлекательны для инвестирования в недвижимость в 2020 году

В последнее десятилетие инвестиции в недвижимость за рубежом стали популярным способом вложения средств. Интерес к объектам недвижимости связан с тем, что дом, в отличие от ценных бумаг – это реальный осязаемый объект. Его стоимость не может упасть в цене до нуля, как это происходит с акциями обанкротившихся компаний.

Особенности инвестирования в недвижимость за рубежом

Почему все больше россиян предпочитают вкладывать не в российскую, а в зарубежную недвижимость? Объясняется это несколькими причинами:

• возможностью получать прибыль в иностранной валюте;
• возможностью быстрой перепродажи;
• зарубежная недвижимость не требует больших расходов на содержание и обслуживание;
• в странах со стабильной экономикой всегда проще получать прибыль, сдавая недвижимость в аренду.

Инвестирование за рубеж вызывает у россиян стабильный интерес. Так, аналитики консалтинговой компании Knight Frank сообщают, что по сравнению с 2016 годом, в 2017 число запросов россиян, интересующихся недвижимостью за границей, выросло на 35%, и в 2018 году продолжает стабильно расти.

Популярные направления для вложений

Наибольшей популярностью пользуется жилье в Западной Европе и на Кипре. Лучшие страны для инвестирования – Германия и Испания. Для примера возьмем Берлин. На один миллион долларов можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев проживают в съемном жилье. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35–45 м² в столице Германии может составлять 200–250 тысяч евро.

Есть немало интересных объектов коммерческой недвижимости по всей Европе. В Италии можно найти неплохую пиццерию, в Испании — магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии — супермаркеты известных сетей.

Лучше осуществлять инвестиции в зарубежную недвижимость в странах, демонстрирующих стабильную политическую и экономическую обстановку.

Развитые страны: США, Германия, Англия, Швейцария

В Европе самые привлекательные условия для инвесторов, но и самые высокие цены как на жилую, так и на нежилую недвижимость. Чаще всего россиян интересует жилье в развитых странах для дальнейшей сдачи его в аренду и получения пассивного дохода.

Довольно часто обращаются желающие инвестировать в коммерческую недвижимость Великобритании, так как в этой стране уровень финансового благополучия и условия для ведения бизнеса одни из самых лучших в Европе. Есть возможность получения дохода порядка 8% в год.

Есть немало тех, кто вкладывает в доходную недвижимость Германии, и такой выбор можно понять: ежегодно сотни тысяч людей приезжают в эту страну в качестве туристов и как наемные сотрудники. Здесь созданы прекрасные условия для обучения иностранцев, а общежитий не хватает на всех, поэтому желающие снять жилье, особенно в крупных городах, будут всегда. Примерные цены на жилье в Германии:

• двухкомнатная квартира в Бонне 60 м² – стоимость €53 000;
• двухкомнатная квартира в Баварском Лесу 39 м² – стоимость €10 000;
• трехкомнатная квартира в Кельне 72 м² – стоимость €40 000.

Еще одна привлекательная страна для инвестиций – Швейцария, но ее популярность среди российских инвесторов пока низкая. Это объясняется высокими ценами на недвижимость в этой стране. Особой ценностью отличается коммерческая недвижимость: офисы, магазины и склады можно сдавать в аренду многочисленным международным компаниям. Ограничения для иностранцев минимальны, условия благоприятны. Лучше всего раскупается недвижимость в Санкт-Морице, Цюрихе и Женеве. Самая высокая цена на аренду жилья в Цюрихе: стоимость квартиры площадью 100 м² – около $2700 в месяц.

В США также привлекательный инвестиционный климат. Если вы приобретете квартиру-студио в Нью-Йорке (стоимость $460 000), то сможете сдавать ее за $2600, получая 7% дохода. Данные получены на основании статистики FHFA (Федеральное агентство жилищного финансирования). Выгоднее всего приобрести несколько небольших студий и сдавать их в аренду для получения стабильного пассивного дохода. Самые высокие показатели роста эффективности инвестиций:

• Сиэтл — на 11%;
• Портленд — на 10,9%;
• Денвер — на 8,7%.

Южная Европа: Греция, Кипр, Испания

Эти направления курортные, спрос будет всегда, климат благоприятен для отдыха круглый год. В Испании хорошие условия для ведения бизнеса, поэтому имеет смысл приобрести здесь коммерческую недвижимость: офис или гостиница принесет неплохой доход. Инвесторов привлекает лояльное к иностранным гражданам законодательство. Недвижимость в этой стране стоит недорого, по сравнению с другими странами Еврозоны. На стоимость влияет:

• расположение здания;
• удаленность от морского побережья;
• историческая и архитектурная ценность дома.

В Испании иностранцы могут рассчитывать на получение ипотеки на покупку недвижимости под 5–6% годовых. Сумма кредита должна составлять не менее 100 000 евро.

Самая популярная недвижимость в Греции – та, что находится недалеко от моря. В этой стране развита инфраструктура, спокойный и размеренный образ жизни. С 2017 года, после кризиса, наблюдается устойчивый рост интереса к Греции со стороны иностранных инвесторов. Китайская корпорация Cosco Shipping Ports инвестирует в развитие порта Пирей — глобального строительного проекта в Греции.

Что касается стоимости жилья, то рыночной ценой считается €1000 евро за 1 м², при условии близости объекта к морскому побережью.
Кипр был популярен среди российских инвесторов еще в начале 90-х годов, и эта тенденция продолжается. Кто желает покупать недвижимость для себя, а не для сдачи в аренду, отдает предпочтение Кипру по причине мягкого климата, низкого уровня преступности, отличной инфраструктуры. Это особенно ощущается на контрасте с Россией. Местное население доброжелательно относится к россиянам, поэтому многие предпочитают здесь проживать круглогодично и вести бизнес.

Во время кризиса 2007 года, строительство недорогой недвижимости на Кипре практически не велось. Сейчас ситуация стабилизировалась, особенно на курортах Пафос и Ларнака. А Лимасол – это еще и крупный деловой центр. В Пафосе много роскошных отелей и ресторанов. В городе можно купить таунхаус за 300 тыс. евро или виллу за 500 тыс. евро.

Ларнака — демократичный курорт с невысокой стоимостью отдыха и проживания. Цена на недвижимость здесь стартует от 1,2–1,5 тыс. евро/м². В городке Писсури – тихом, уединенном месте, можно купить домик за 500 тыс. евро.

Экзотические страны: Таиланд, Маврикий, Вьетнам

Российские инвесторы положительно относятся не только к европейской недвижимости. Экзотические направления тоже активно пользуются спросом. Особенно нравится россиянам недвижимость Таиланда. Привлекает как его курортная направленность, так и сравнительно низкие цены на жилье. Здесь почти круглый год есть поток туристов. Популярны курорты Паттайя, о. Пхукет.

Цена на тайскую недвижимость начинается от $20 000 на бюджетные апартаменты. Если вы будете сдавать квартиру 8 месяцев в году, то она окупится за полтора года, а возможно и раньше, в зависимости от расположения. Чтобы приобрести недвижимость дешевле (для иностранцев наценка 15%), можно начать бизнес в Таиланде.

Маврикий – это экзотический остров, где инвестиции в недвижимость также окажутся удачными. Если вы приобретаете здесь жилье или коммерческую недвижимость, то есть возможность получения вида на жительство. Цены на Маврикии невысоки, отсутствуют пробки, климат благоприятен. Инвестиции защищаются государством, практически отсутствует коррупция, на острове низкий уровень преступности. Предусмотрены две схемы покупки недвижимости нерезидентами. Приобретаемая по схеме IRS собственность должна стоить не менее $ 500 тыс. Автоматическое получение ВНЖ возможно только так. Покупка по схеме RES не предусматривает минимальной суммы покупки.

Вьетнам – это страна больших возможностей с жарким климатом, невысокими ценами и интересными экскурсиями. Она притягивает любителей экзотики. Иностранцы получили право покупать любые объекты в стране только в 2015 году и с серьезными ограничениями. Ожидается, что процедура будет упрощаться в ближайшие годы. Есть возможность приобретения квартиры в кондоминимуме или комфортабельной виллы. Однокомнатную квартиру в Дананге в хорошем состоянии, площадью 69 м², можно купить за 45 000 €.

Ближний Восток, ОАЭ, Турция

В 2002 году Дубай объявил, что иностранцы могут иметь право собственности на недвижимость в эмирате. До этого возможна была только аренда. Вскоре за Эмиратами, Катар и Оман также разрешили нерезидентам приобретать жилье. Останавливать может политическая нестабильность, но тщательное изучение рынка поможет избежать неверных действий.

Большинство объектов недвижимости на Ближнем Востоке находятся на стадии строительства. Преимуществом является то, что покупатель экономит на вознаграждении риелтору и нотариусу. Инвестор, в случае если дом еще не сдан, имеет дело только непосредственно с застройщиком.

Самые высокие цены в Тель-Авиве (около $5000 за м²). Для сравнения: в столице Египта средняя цена за м² всего $600. В Марокко цена на недвижимость порядка $1300 за м².

Ближе к Европе находится Турция. Особой популярностью у иностранных инвесторов пользуется Анталия. Цена за квадратный метр жилплощади здесь составляет от 700 до 3000 евро за квадратный метр.

Развивающиеся страны: Чехия, Грузия, Черногория, Болгария

Развивающиеся страны Европы привлекательны сравнительно низкими ценами на недвижимость. Их отличает выгодное географическое положение и близость к России.

В Чехии можно приобрести недвижимость по цене от €1000 за м², но в Праге цена на квадратный метр может быть в два раза дороже. По сравнению со странами Южной Европы это довольно много. ВНЖ за наличие недвижимости в этой стране иностранцам не дают. Единственный легальный способ – брак, переезд к членам семьи либо открытие и ведение собственного бизнеса, что должно подтверждаться документально. Сдавать пустые отчеты не получится – для того, чтобы претендовать на ВНЖ, компания реально должна работать и приносить государству доход.

Грузия – еще одно направление, часто интересующее россиян с целью покупки жилой и коммерческой недвижимости. Батуми больше всего пользуется спросом. Здесь реально приобрести квартиру от застройщика по цене от $400 за м². Многие компании предлагают рассрочку на 2–3 года.

Черногория отлично подойдет для покупки коммерческой недвижимости, поскольку является крупным туристическим центром Европы. Хорошим вариантом может стать покупка готового бизнеса. Приобретение отеля позволяет в течение 8 месяцев в году получать стабильную прибыль. Цены на такую недвижимость составляют порядка €900 за м², если объект находится недалеко от моря.

Жилая недвижимость в Черногории также пользуется спросом. Вторичное жилье в Черногории может стоить порядка €2–3 тыс. за м². Да, это дорого, но если сравнить с Италией, которая также находится на Адриатическом море, то разница в пользу Черногории.

Аренда апартаментов в Болгарии во время туристического сезона обходится от €25 в сутки за однокомнатную квартиру и порядка €35 за двухкомнатную. Двухкомнатная квартира у моря стоит €27 000. Это означает, что вы сможете окупить ее за 13–15 сезонов. Сезон длится 60–70 дней. Если такая возвращаемость инвестиций кажется вам малоприбыльной, подумайте над тем, чтобы проживать в Болгарии постоянно, занимаясь бизнесом.

Страны Прибалтики

Наибольшей популярностью у россиян пользуется Латвия. Иностранцы имеют право приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в любых регионах этой страны.

Однокомнатную квартиру в хорошем состоянии можно приобрести за €23–30 тыс. Двухкомнатная квартира стоит €30–40 тыс., трехкомнатная – €35–48 тыс. Квартиру в новых проектах можно купить за €150 000–180 000.

Как выбрать объект инвестиций с учетом имеющегося бюджета

Решение о приобретении недвижимости за границей принимается исходя из имеющихся у инвестора средств. Инвестиции в зарубежную недвижимость – хороший способ предотвратить обесценивание накопленного капитала. Чаще всего россиян интересует недвижимость в таких странах:

• Турция;
• Болгария;
• Венгрия;
• Чехия;
• Словакия;
• Германия.

Около 20% инвесторов интересуются ПМЖ, а не приобретением жилья для его сдачи в аренду. Например, при покупке жилья в Египте и ОАЭ, инвестор получает резидентскую визу. Выбор направления зависит от конкретных целей покупателя.

Объекты нежилого фонда представляют не меньший интерес. Их можно оборудовать под магазин или склад, сдавать в аренду компаниям с мировым именем.

Риски и перспективы направления

На примере ситуации, сложившейся в Крыму, видно, что при выборе объекта для инвестирования, необходимо принимать во внимание политическую обстановку. Покупка недвижимости на некоторых территориях сопряжена с определенным риском. Изучение экономической и политической ситуации в стране, где планируется приобретение недвижимости – это важный шаг, необходимый каждому успешному инвестору. Иностранную недвижимость обязательно следует приобретать после тщательной проверки риелтора, заручившись юридической поддержкой. Совместно со специалистами по покупке жилья, вы выберете перспективное направление, метраж, подходящую цену.

Уже сейчас 16% инвестиций в зарубежную недвижимость осуществляются с целью получения дополнительного дохода, и эта цифра будет только расти. Это связано с падением инвестиционной привлекательности российской недвижимости.

http://smart-lab.ru/blog/598468.php
http://internationalwealth.info/real-estate-abroad-offshore/the-best-european-cities-to-get-recidency-by-investment-in-real-estate-for-2020/
http://delen.ru/investicii/investirovanie-v-nedvizhimost-za-rubezhom.html