Иностранные инвестиции в зарубежную и Российскую недвижимость

• Инвестиции в зарубежную недвижимость как средство получения дохода
• Данные для примера
• Типы доходности
• Где стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?
• Развитые страны: Германия, Великобритания, США
• Мировые курорты: лазурный берег Франции, Швейцария
• Южная Европа
• Приобретение зарубежной недвижимости в развивающихся странах: Чехия, Болгария, Черногория
• Покупка объектов недвижимости на ближнем востоке: ОАЭ, Турция
• Где не стоит инвестировать в недвижимость?
• Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка
• Инвестиции в недвижимость в России: выгодно или нет?
• В итоге: Стоит ли вкладывать в собственность за рубежом?

Инвестиции в объекты недвижимости являются классическим методом получения хорошей прибыли в длительной перспективе. Приобретение квартир, домов и технических помещений доступно каждому вкладчику при наличии капитала достаточного размера.

Существует немалое количество рисков, которые серьёзно снижают величину инвестиций в недвижимость за рубежом. Однако надежность вложений и хорошая прибыль от сдачи в аренду собственности привлекает вкладчиков по всему миру.

Инвестиции в зарубежную недвижимость как средство получения дохода

Крупные капиталовложения в недвижимость стран ближнего и дальнего зарубежья позволяют получать приличный доход длительный период времени.

Недвижимость в странах Европы обладает такими преимуществами:

1. Всегда положительная динамика стоимости.
   Цена на жилую и коммерческую собственность медленно, но уверенно растет, несмотря на инфляцию, экономическое состояние страны и другие сопутствующие факторы.
2. Защищенность от кризисов.
   Российская строительная отрасль вот уже длительное время пребывает в постоянной стагнации. Люди опасаются вкладывать деньги в жилье на этапе постройки, поскольку застройщик может просто-напросто обанкротиться и забрать себе все средства инвесторов. Другое дело западная Европа. Даже после экономических кризисов европейская промышленность быстро восстанавливается, поэтому всяческие опасения по поводу банкротства компаний попросту беспочвенны.
3. Возможность сохранить средства от инфляции и девальвации.
   Вложение капитала в зарубежную собственность позволяет небедным жителям России защитить свои средства от инфляции и экономических санкций.

Данные для примера

Прежде чем разобрать все типы доходности, необходимо привести простой пример:

Типы доходности

Инвесторы, зарабатывающие на недвижимости, выделяют семь типов доходности:

Где стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?

Европа и экзотические острова являются лучшими местами для покупки собственной недвижимости. Коттеджи и гостиничные комплексы в привычных курортных зонах позволяют получать приличную прибыль на протяжении всего туристического сезона.

На текущий момент лучшими странами для выгодной покупка дома являются:

• Северный Кипр;
• Испания;
• Таиланд.

Столицы развитых государств старой Европы также можно выгодно использовать для заработка, однако, как правило, стоимость недвижимости в таких городах слишком высока.

Развитые страны: Германия, Великобритания, США

В Германии лучшим вариантом инвестирования в недвижимость станет покупка нескольких квартир-студий. Стоимость подобных объектов составляет порядка 300 тысяч евро за единицу.

Преимуществами такого вложения средств являются:

• высокий доход от аренды;
• минимальная стоимость обслуживания квартиры;
• активный рынок недвижимости.

Квартира в Лондоне – это отличный вариант для долгосрочного сохранения капитала. Стоимость квадрата в столице Англии доходит до невероятных 30 тысяч фунтов стерлингов. Большинство инвесторов приобретают в собственность квартиры и сдают их, получая прибыль в размере 10% годовых.

За 1 млн долларов США можно выгодно купить квартиру в самом престижном районе Нью-Йорка – Манхеттене. Сдача студии в аренду даст инвестору прибыль в размере 5 тысяч долларов в месяц.

Мировые курорты: лазурный берег Франции, Швейцария

Стоимость жилья во Франции сильно зависит от региона. Например, цена на один квадратный метр в Ницце стартует от 3 тысяч евро, в Каннах – от 6 тысяч евро, а в Сен-Тропе – от 8 тысяч. Квартиры в престижных французских регионах имеют отличную ликвидность и легко перепродаются.

Приобретение недвижимости в Швейцарии затруднено местным законодательством. Согласно закону Лекса Коллеса, резиденты, не имеющие ВНЖ, имеют право приобретать собственность лишь в определенных регионах и исключительно с согласия органов власти.

Стоимость квартиры площадью 120 м2 в Женеве достигает 600 тысяч швейцарских франков. Прибыльность недвижимости находится на уровне 3-3.5% в год.

Южная Европа

Испания, Италия, Северный Кипр и Португалия являются крупными курортными странами с огромным туристическим потоком.

Приобретение недвижимой собственности в данных странах позволяет получать достойную прибыль в сезон отпусков.

Северный Кипр

Частично признанное государство на севере Кипра является одним из самых спокойных в Европе.

Главные преимущества инвестирования в недвижимую собственность на Северном Кипре представлены:

1. Прекрасными условиями для отдыха.
   Теплая погода, большое число теплых дней в году и отличное море не оставят равнодушным ни одного туриста. Квартиры-студии и дома на берегу моря расхватываются богатыми отдыхающими как горячие пирожки.
2. Адекватной стоимостью домов и квартир.
   Невероятно, но стоимость небольших апартаментов на Северном Кипре составляет всего 15-17 тысяч долларов. Студия на последнем этаже с видом на море обойдется инвесторами всего в 25 тысяч, а просторная вилла на берегу поря – 50 тысяч.
3. Возможностью легального проживания.
   Покупка недвижимости низкого или высокого уровня позволяет владельце получить вид на жительство и проживать на острове неограниченное количество времени.
4. Небольшими налогами.
   Местные власти максимально снизили налоги, поэтому покупка квартиры или виллы заставит инвестора доплатить лишь 6% налога.

Греция

Кризисное состояние греческой экономики серьезно отпугивает крупных инвесторов. На текущий момент многие объекты выставлены на продажу менее чем за 50% от стоимости, но все еще не проданы.

Главной проблемой покупки виллы или квартиры в Греции является необходимость получения разрешения местных властей и высокие риски простоя собственности. Такие меры правительства ставят под сомнение целесообразность капиталовложений в греческую экономику.

Испания

Закон Испании позволяет иностранцам покупать недвижимость при наличии небольшого пакета документов. Жилье в Испании имеет достаточно высокую стоимость и низкую ликвидность. Да, в туристические сезоны, отдыхающие с удовольствием арендуют пляжные дома и виллы на берегу моря, но выгодно перепродать испанскую недвижимую собственность задача не из простых.

Приобретение зарубежной недвижимости в развивающихся странах: Чехия, Болгария, Черногория

Стоимость недвижимой собственности в Чехии, Болгарии и Черногории падает, начиная с 2008 года. На текущий момент в большинстве курортных и популярных районов этих стран можно приобрести неплохую ликвидную квартиру или студию.

Чехия

Основные преимущества инвестирования в чешскую строительную отрасль представлены:

• хорошими экономическими показателями государства;
• стабильным спросом на аренду квартир со стороны студентов и отдыхающих;
• низкими, по сравнению с Германией или Австрией, цены на квадратный метр;
• постепенным подорожанием квартир и промышленных помещений.

Болгария

Приобретение квартиры в Болгарии обойдется инвесторам примерно в 27 тысяч евро за 55 квадратных метров. Такая стоимость актуальна для недвижимой собственности в курортной зоне солнечный берег.

Помимо стоимости квартиры инвесторам предстоит уплатить:

• цену на содержание комплекса в размере 9 евро за метр в год;
• налог на недвижимость 50 евро в год;
• порядка 80$ в месяц коммунальных платежей.

При средней стоимости аренды квартиры в 2275 евро в месяц месячный доход от сдачи составляет 1500 евро. Причем, такая прибыль актуальна лишь в курортный сезон, который в Болгарии длится с мая по сентябрь.

Черногория

Преимуществами покупки недвижимой собственности в Черногории можно назвать:

• умеренные цены;
• высокую доходность инвестиций;
• постепенное повышение стоимости на квартиры и дома;
• лояльную налоговую политику.

С 2009 года каждый иностранный вкладчик, купивший недвижимость в Черногории, получает права полноценного гражданина этой страны.

Покупка объектов недвижимости на ближнем востоке: ОАЭ, Турция

ОАЭ и Турция представляют собой политически нестабильные регионы, поэтому покупка недвижимости здесь рискованна. Ввиду того, что соседние с ОАЭ и Турцией страны постоянно воюют, специалисты не рекомендуют инвестировать в эти государства.

Где не стоит инвестировать в недвижимость?

Лучше воздержаться от инвестирования в следующие страны и регионы:

• Вьетнам;
• Таиланд;
• Каталония;
• Мюнхен;
• Мадрид.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

Специалисты предрекают рынку недвижимости США и Европы бурный рост в ближайшее время. Лучшим вариантом для вложения средств в Европе служит Северный Кипр. Низкая стоимость недвижимости, хорошая инфраструктура, низкая налоговая база – это далеко не все преимущества частично признанной страны.

Инвестиции в недвижимость в России: выгодно или нет?

Статистика показывает, что инвестирование средств в российский строительный комплекс не позволяет получать прибыль, сопоставимую с таковой от сдачи в аренду домов в Испании или Германии.

В итоге: Стоит ли вкладывать в собственность за рубежом?

Недвижимая собственность в некоторых странах Европы позволяет получать стабильную прибыль от аренды. Лучшими местами для покупки квартиры или виллы являются Испания, Италия и Северный Кипр.

Тенденции и перспективы иностранных инвестиций в 2020 году

За 2019 год зарубежные инвесторы вложили в белорусскую экономику 10 млрд USD, показывают данные Белстата. Это довольно внушительная цифра, которая используется государственными СМИ как доказательство улучшения инвестиционной привлекательности страны за последние годы. Однако более пристальное изучение данных статистики позволяет понять, что ситуация с иностранными инвестициями по-прежнему остается непростой. И с учетом осложнения международного положения Беларуси вряд ли стоит ждать положительных изменений в ближайшее время.

А есть ли рост?

Интерпретация данных по объему привлечения иностранных инвестиций в страну – это классический пример зависимости восприятия от исходных сведений. Объем инвестиций с 2016 года рос на протяжении последних 4 лет: с 8,6 млрд до 10 млрд USD в 2019 году. Однако наша страна по-прежнему не может достичь уровня 2013 и 2014 гг., когда мы получали от иностранных инвесторов по 15 млрд USD в год.

Также следует обратить внимание на качественную структуру иностранных инвестиций. 68,8% привлеченного финансирования (более чем 2/3 от всего объема) – это долговые инструменты и реинвестирование полученной прибыли. А вот инвестировать в капитал белорусских предприятий или осуществлять портфельные инвестиции со всеми сопутствующими рисками иностранные инвесторы по-прежнему не готовы – доля таких инвестиций составляет скромные 3,5%.

Большую часть инвестиций мы по-прежнему получаем от Российской Федерации (45,1%), Великобритании (18%) и Кипра (7,6%) – на долю этих стран приходится более 70% всех иностранных инвестиций, которые поступили в страну в 2019 году. Схожую картину мы увидим, если посмотрим распределение инвестиций по странам в 2012 году. То есть за 8 лет положение Беларуси на карте международных инвестиционных проектов не изменилось: мы как были на обочине от движения основных международных финансовых потоков, так и остались там. Наши новые «друзья» Китай и ОАЭ не спешат вкладывать деньги в страну – их суммарные инвестиции не превысили 280 млн USD, что меньше, чем инвестиции менее дружественных нам (если верить тем же госСМИ) стран, таких как Украина (360 млн), Польша (440 млн) и Австрия (438 млн). Несложно посчитать, что иностранные инвестиции стран Евросоюза в 2019 году составили как минимум 1,5 млрд USD. Вряд ли мы увидим такую же сумму по итогам 2020 года – из-за охлаждения наших дипломатических отношений с европейскими странами эти источники инвестиций иссякнут в первую очередь.

Не коронавирус, так санкции

Если в первой половине года рост объема иностранных инвестиций находился под давлением из-за влияния мирового экономического кризиса, то с августа основополагающим фактором становится политический. Его проявление – ухудшение международного положения Беларуси из-за неготовности правительства к диалогу с обществом и продолжающихся преследований граждан по политическим основаниям. Ситуация усугубляется тем, что правительство пытается дать симмет­ричный ответ и грозит ответными санкциями, которые, как показывает более пристальное изучение вопроса, скорее, больше навредят самой Беларуси, чем ее условным «врагам» (пример – в нашем материале «Ответ западным санкциям: что будет, если Беларусь заморозит торговые отношения», «ЭГ» № 65 за 31.08.2020).

Данные за первое полугодие свидетельствуют о том, что инвестиционные потоки стали заметно меньше. В январе-июне 2020 г. в экономику Беларуси поступило 4,5 млрд USD иностранных инвестиций, за аналогичный период 2019 года было привлечено 5,1 млрд USD, т.е. иностранные инвестиции уже снизились на 11,7%. Однако объем прямых иностранных инвестиции на чистой основе (без учета задолженности прямому инвестору за товары, работы, услуги) по итогам января-июня 2020 г. составил 1,4 млрд USD (в 2019 году – 1,1 млрд). Такой результат можно объяснить стремлением иностранных инвесторов поддержать предприятия, которым было предоставлено финансирование, в сложных экономических условиях. Самыми щедрыми инвесторами стали Российская Федерация и Республика Кипр – на их долю пришлось 23,6% и 15,1% прямых инвестиций на чистой основе.

Слово за рейтинговыми агентствами

Весомым аргументом в пользу ожиданий оттока иностранных инвестиций является пересмотр кредитных рейтингов как отдельных предприятий (в первую очередь, белорусских банков), так и страны в целом. Изменение кредитного рейтинга означает, что риски инвестиций в экономику страны растут, а значит, для их компенсации инвестор будет требовать премию доходности, т.е. для принимающей стороны такие инвестиции будут стоить дороже. А если инвестиционный проект не сможет предложить такую премию, то инвестору проще отказаться от инвестиций, чем принимать на себя больший риск за доходность, которую он может получить в менее рискованной юрисдикции. Международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings оценивает, что ВВП нашей страны за 2020 год уменьшится на 4%. Евразийский банк развития более оптимистичен и прогнозирует падение на уровне 2,3%. Ситуация осложняется тем, что из-за снижения рейтингов стране и банкам будет усложнен доступ на рынки капитала, что неизбежно повлечет за собой увеличение стоимости финансирования. Получается, что долговая модель инвестиций опять становится предпочтительнее для инвестора, а, как мы видели, и без того значительная часть иностранных инвестиций представляется в виде кредитов и займов.

Во что инвестируют иностранные инвесторы?

С точки зрения распределения иностранных инвестиций по видам экономической деятельности предпочтения инвесторов за 8 лет практически не изменились. 80% всех инвестиций приходится на 3 отрасли: обрабатывающую промышленность, оптовую и розничную торговлю, транспорт и складирование. Ситуация мало изменилась за последние 8 лет, однако некоторое перераспределение интересов все же произошло: инвесторов стали меньше интересовать инвестиции в торговлю и транспорт, а вот внимание к таким отраслям, как производство продуктов питания, напитков и табачных изделий, информационные технологии, финансовые и страховые услуги, выросло. Эти же приоритеты наблюдаюся по итогам первого полугодия 2020 г.

К сожалению, статистика не дает данных о том, в какие проекты предпочитают вкладывать средства зарубежные инвесторы. На уровне реализации отдельных проектов встречаются примеры проектов типа greenfield – создание новых производств и brownfield – создание производств на базе уже существующих промышленных объектов. Наиболее яркими примерами greenfield-проектов можно назвать предприятия фармацевтики и биотехнологий, которые запускаются на базе индустриального парка «Великий камень» или агропромышленный комплекс по глубокой переработке зерна для производства высокопродуктивных, сбалансированных комбикормов и премиксов в Пуховичском районе. В качестве примера brownfield-проекта можно привести запуск производства напитков на базе ОАО «Брестское пиво», которое приобрел концерн «Мульти Групп», принадлежащий известному армянскому бизнесмену Гагику Царукяну.

Это означает, что даже в такой непростой период интерес к инвестициям в Беларусь есть, и с точки зрения располагаемых ресурсов и перс­пектив мы по-прежнему остаемся интересны иностранным инвес­торам. Однако из-за того, что наше правительство начинает обрубать экономические связи с большинством своих более экономически развитых соседей, мы ставим себя в положение ограниченного спроса. В итоге получается, что вместо конкурса «женихов» наша страна будет вынуждена искать, кому можно пристроить свои инвестиционные проекты, а значит, именно инвестор, понимая, что нам особенно не приходится выбирать, будет определять условия «свадьбы».

Автор публикации: Татьяна ГАРБАР, Дмитрий НАРИВОНЧИК

http://i-schet.ru/invest/nedvizimost-za-rubezom/
http://neg.by/novosti/otkrytj/tendencii-i-perspektivy-inostrannyh-investicij-v-2020-godu