Инвестиционное строительство жилой недвижимости

При наличии некоторой суммы свободных денег самое правильное, что можно сделать, — это вложить их во что-либо для получения дополнительной прибыли. Современный рынок предоставляет множество возможностей для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из них, причем отличающийся высокой надежностью. Предлагаю поговорить сегодня о том, как инвестировать в строительство недвижимости и как снизить возможные риски.

Виды инвестиций в строительство

Подобные инвестиции предполагают вложение средств в какой-либо строящийся объект. Эти объекты могут быть следующих видов:

• Жилые
• Коммерческие;
• Промышленные;
• Коттеджи;
• Отели.

Рассмотрим подробнее особенности каждого типа.

Жилая недвижимость

Инвестиции в строительство жилой недвижимости являются наиболее распространенными. Приобретение жилых помещений на этапе постройки преследует, в основном, одну из трех целей:

1. Проживание после введения дома в эксплуатацию.
2. Перепродажа готовой квартиры по более высокой цене.
3. Предоставление жилья в аренду.

Сегодня спрос на жилые помещения продолжает оставаться высоким, какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране. Соответственно, растет и стоимость первичного фонда. Но на этапе строительства цена на жилье меньше. Этим и пользуются инвесторы, получая в последующем неплохую прибыль. Есть и другие достоинства таких капиталовложений:

• надежность — даже если цены на жилплощадь снижаются, это происходит в незначительных пределах;
• высокая ликвидность — жилье всегда пользуется спросом и быстро реализуется на рынке;
• три способа возможного использования объекта: для проживания, сдачи в аренду или продажи.

К недостаткам инвестиционного строительства можно отнести:

• Вероятность приостановки или прекращения стройки.
• Многофакторность спроса.

Коммерческие объекты

К ним относятся площади, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. Обычно собственник сдает недвижимость в аренду коммерсантам для офисных или торговых помещений и получает с этого прибыль, намного превышающую доход от арендных платежей за жилье. Ему необходимо при этом следить за техническим состоянием объектов.

В нашей стране окупаемость финансовых вложений в строительство коммерческих объектов окупается в среднем за 10 лет, а годовой доход от них составляет 10-12%. Но для большинства частных инвесторов такие проекты остаются недоступны из-за высокой стоимости. Инвестировать в этом случае можно косвенно, через посредника или путем покупки акций.

Промышленные площади

Это объекты, предназначенные для производственной деятельности. То есть, спрос на такие площади весьма специфичен, их не приобретают бесцельно. Поэтому такой вид инвестирования больше подходит для тех, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью.

Инвестиции в эти объекты могут носить коллективный характер, поэтому начинающим удобнее вкладывать средства в промышленную недвижимость через инвестиционные фонды. Их окупаемость составляет порядка 10 лет.

Коттеджи

Инвестирование в постройку коттеджных поселков выступает наиболее прибыльным. Те, кто проживает в крупных городах, все чаще стремятся приобрести жилье за городом, в зонах, удаленных от шума и суеты. Поэтому спрос на коттеджи продолжает расти.

Самый перспективный способ капиталовложений — покупка дома на стадии фундамента. Однако средств потребуется немало, и это необходимо учитывать. Важным является расположение коттеджа, наличие инфраструктуры, коммуникаций. Все это отражается на ликвидности объекта.

Гостиницы

Этот вариант подходит для крупных городов, и особенно для курортов. Гостиницы и отели с высоким уровнем проживания и обслуживания окупаются в течение 5-6 лет.

Ознакомиться с тематическим видео можно по ссылке:

Как инвестировать в строительство недвижимости

Чтобы увеличить доходность капиталовложений и снизить возможные риски при инвестировании строящихся объектов, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий:

• выбрать застройщика;
• выбрать объект;
• обсуждение условий внесения средств;
• знакомство с документами;
• заключение договора.

Выбор застройщика

На этом этапе необходимо узнать, какие компании занимаются возведением объектов в данном регионе, какова их репутация, какими помещениями преимущественно занимаются, с какими банками сотрудничают, соблюдают ли законодательные требования. Специалисты рекомендуют ознакомиться с отзывами о застройщиках на веб-ресурсах, а также отдавать предпочтение крупны и известным организациям.

Выбор объекта

Здесь важно определиться с видом недвижимости, в которую планируется инвестировать (жилая, коммерческая и пр.). Исходя из этого подбирать объект по наиболее важным параметрам. Так, для жилого помещения такими параметрами будут инфраструктура, наличие общественного транспорта, школ, детских садов и пр.

Обсуждение условий

На этой стадии, когда уже сделан выбор в пользу конкретного застройщика и конкретного объекта, необходимо обговорить со строительной организацией все нюансы внесения денег. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и иные способы. Кроме того, инвестор имеет право:

• зарегистрировать свой вклад;
• стать долевым участником;
• сделать паевой взнос;
• вступить в строительный кооператив.

Знакомство с документами и заключение договора

Важно внимательно ознакомиться со всей разрешительной документацией застройщика, а также проанализировать договоры и соглашения, касающиеся инвестиционного вклада. Особое внимание необходимо обратить на такие пункты, как:

• плановая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон за нарушение соглашения;
• форс-мажор.

При отсутствии специальных знаний в данной сфере законодательства можно пригласить на помощь специалиста или провести независимую юридическую экспертизу.

Важно знать, что закон не дает инвестору права стать собственником объекта недвижимости на стадии его строительства.

Возможные риски: как их избежать

Риск — неотъемлемый спутник любого вида инвестирования. Недвижимость — не исключение, хотя и считается высоконадежным инструментом. Риски здесь связаны как с вероятностью попасть в преступную схему, так и с различными обстоятельствами, влияющими на деятельность застройщика.

Срыв сроков сдачи объекта

Такая ситуация возникает довольно часто. И особенно неприятна она для тех, кто вложил в строительство кредитные средства — ведь банку необходимо получить долг назад, и никакие препоны его не интересуют.

Банкротство застройщика

Банкротство строительной компании может случиться как из-за нерационального распоряжения деньгами, так и вследствие преступного хищения средств. Чтобы не пострадать от подобных действий, инвестору следует выбирать только надежную организацию.

Продажа «воздуха»

Очень распространенная схема умышленного обмана инвесторов, когда организация-застройщик продает несуществующие объекты. Инвестора даже могут пригласить на строительную площадку и показать, как ведутся работы. При анализе документов тоже создается видимость законности, поскольку в преступной схеме часто участвуют юристы.

Когда же средства от инвесторов будут получены, аферисты бесследно исчезнут.

Главным способом заманить инвестора выступает слишком низкая цена по сравнению со среднерыночной. Поэтому необходимо владеть информацией о цене на недвижимость в регионе и, если предложение неправдоподобно заманчивое, отказаться от своего намерения инвестировать в него.

Страхование инвестиций

Законодательство нашей страны предусматривает возможность страхования инвестиций в строительство. Это позволяет в значительной мере снизить риск утраты вложенных средств. До заключения инвестиционного соглашения проводится экспертиза строящихся помещений, дается оценка вероятности наступления страховых случаев, а потом подписывается договор со страховой компанией.

Деньги на ветер? Выгодно ли покупать жильё в 2019 году

Система эскроу-счётов ударит не только по застройщикам, но и по тем, кто хочет купить квартиру в качестве инвестиции.

Россияне просто обожают вкладывать деньги в недвижимость. Совсем недавно купленная на этапе котлована квартира могла приносить до 20% дохода в год. Однако в ближайшее время время всё может изменится. Об этом пишет «Российская газета».

Журналисты попросили аналитика ИК «Фридом Финанс» Анастасию Соснову рассказать о том, какие изменения происходят на рынке первичной недвижимости. Специалист пояснила, что из-за введения так называемых эскроу-счетов.

Как было раньше

Прежде схема взаимодействия застройщика и потенциального клиента выглядела следующим образом. Компания ещё на этапе начала строительства выбрасывала на рынок предложение купить квартиры в новом доме. Поскольку на этом этапе квадратные метры существуют только на трехмерном изображении, цена на такое жилье значительно ниже той, что просят за уже сданные или готовящиеся к сдаче квартиры.

Постепенно, по мере строительства, стоимость квартир на объекте дорожает, пока не достигнет рыночной уже после получения дольщиками ключей. Таким образом, окупить инвестицию можно было уже спустя год-полтора. Однако в схеме долевого строительства всегда присутствовал один серьёзный недочёт: дом, в который вложены деньги дольщиков, могли попросту не построить.

Как изменится рынок

Система эскроу-счетов как раз направлена на то, чтобы бороться с мошенничеством в сфере строительства. Если прежде застройщики могли возводить объект при помощи средств инвесторов ( дольщиков), то с введением новых правил это станет технически невозможно.

Что такое эскроу? Если простыми словами, то — счёт в банке, на котором замораживаются средства покупателей до того момента, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Деньги покупателей застройщик получит только после того, как предоставит в банк письменное подтверждение о том, что выполнил все обязательства.

Несложно догадаться, что эта схема в своей основе исключает использование для строительства средства дольщиков ( они, напомним, заморожены). В этой ситуации застройщику остается либо использовать свои накопления, либо занимать деньги в банке — естественно, под проценты.

Уже невыгодно?

И вот здесь начинается самое интересное. А будет ли выгодно покупать квартиру в качестве инвестиции? Специалисты полагают, что нет.

«С точки зрения инвестора, вложения в первичное жилье на ранней стадии строительства приносили неплохой доход. Как правило, застройщик уже после возведения фундамента и строительства двух-трех этажей выводил на рынок небольшой пул квартир с существенными скидками с целью прощупать спрос и привлечь средства на последующие этапы строительства. Покупка жилья на первоначальной стадии строительства могла обеспечить инвестору порядка 30-40 процентов прироста стоимости объекта после сдачи дома госкомиссии. При покупке квартиры в новостройке на этапе готовности дома на три четверти уже можно было заработать 15-20 процентов», — пишет газета.

Собеседница издания полагает, что после перехода на эскроу-счета и систему проектного финансирования, застройщики перестанут делать клиентам столь выгодные скидки, что в конечном счёте приведёт к временному спаду спроса на квартиры в новостройках.

Что, заработать совсем не получится?

Получится, но, вероятнее всего, не более 10-12% в год. Однако у потенциальных инвесторов есть шанс «заскочить в последний вагон» — вложиться в проекты, которые выходят на рынок до 1 июля 2019 года. Стройку таких домов будут производить по старой схеме.

В дальнейшем доходности может только снизится. Дело в том, что власть предлагает застройщикам некоторые послабления при переходе на систему эскроу-счёта. Но есть один нюанс: речь идёт только о компаниях из специального перечня Минстроя. Чтобы в него попасть, необходимо работать минимум в пяти регионах страны и строить свыше 1 млн кв. м. жилья. Именно таким застройщикам будет легче и дешевле получить финансирование.

Что же касается небольших региональных фирм, то они едва ли смогут предоставлять своим клиентам действительно большие скидки из-за дороговизны финансирования.

«Следовательно, приобретая квадратные метры, например, в регионах у местных застройщиков в инвестиционных целях в некоторых случаях заработать получится и вовсе не более 5 процентов в год», — резюмирует издание.

Ранее ВашГород.ру писал о том, какой будет ипотека на строительство частного дома. По словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, скопировать один в один обычный кредит на покупку квартиры не выйдет.

http://dividendoff.net/investitsii/investitsii-v-nedvizhimost/v-stroitelstvo.html
http://vashgorod.ru/mariinsk/news/127306