Инвестиции в строительство: особенности и советы

Особенности инвестирования в текущих реалиях

Жилищное строительство в 2019 году, после «рывка» в 2018 году, начинает сдавать позиции. Поэтому начинающим инвесторам в текущей ситуации следует быть предельно расчетливыми.

Перспективным направлением в сфере капиталовложений принято считать инвестиции в строительство. При грамотном подходе они гарантируют инвестору от 20 до 70% доходности, со сроком окупаемости от 3 лет. Самым высокодоходным и рискованным вариантом считается вложение средств на начальном этапе возведения здания или сооружения и покупка коммерческой недвижимости.

Варианты объектов строительства для инвестиций

Существует немало вариантов инвестирования в объекты недвижимости, каждый из них имеет свою степень надежности, уровень риска, уровень доходности и объем требуемых капитальных вложений.

Инвестиции в строительные проекты – выгодная альтернатива банковским депозитам и прямым инвестициям в ценные бумаги.

Жилье и коттеджи

Инвестиции в жилищное строительство – популярное направление 2018–2019 года среди частных инвесторов. Риск сводится к минимуму за счет ликвидности приобретаемой недвижимости.

Основные способы капиталовложений:

• Приобретение с целью перепродажи.
• Покупка для сдачи в аренду.

По каким критериям следует подбирать объект:

• расположение: строительство жилья начато в хорошем районе с современной инфраструктурой;
• надо выбирать новую квартиру или дом с качественным ремонтом;
• инфраструктура: жилье расположено недалеко от детских дошкольных учреждений, поликлиник, остановок общественного транспорта и развлекательных и торговых центров.

Для извлечения максимальной прибыли подбирать объекты лучше самостоятельно, во избежание лишних затрат на посредников.

Довольно прибыльным вариантом инвестирования считается и вложение в коттеджи. Существует несколько вариантов:

• Покупка на этапе строительства.
• Приобретение готового объекта после сдачи его в эксплуатацию.
• Оформление в собственность земельного участка для дальнейшего возведения загородного дома.

Доходность напрямую зависит от местоположения и инфраструктуры, варьируется в пределах 30–65% в течение 3–5 лет.

Коммерческая и промышленная недвижимость

Инвестирование в коммерческие проекты подходит для опытных инвесторов с хорошим стартовым капиталом. В качестве объекта вложений могут быть рассмотрены небольшие торговые помещения, офисные здания, складские площади и производственные цеха.

Такого рода здания имеют высокий спрос. Самым выгодным вариантом заработка на коммерческой недвижимости считается сдача объектов в аренду.

Вложения должны осуществляться на длительный срок, потому что инвестиции стартуют с 5–7 млн рублей.

Самостоятельное строительство

Постройка домов – выгодный вариант бизнеса с минимальными рисками, но длительными сроками окупаемости. Успех проекта зависит только от полноты финансирования. Самостоятельно построенный дом по стоимости выйдет дешевле квартиры с аналогичной площадью, но разница в затратах может быть до 100%.

Одновременное возведение нескольких зданий экономически выгоднее. Первоначальные вложения могут осуществляться из личных или заемных средств. Например, ипотеку можно получить по ставке от 11%.

Собственное строительство приносит высокие доходы после сдачи объекта в эксплуатацию, но на начальном этапе сопряжено с колоссальными расходами.

Особенности вложений на разных этапах строительства

Доходность инвестиций в строительство недвижимости напрямую зависит от того, на какой стадии осуществлено инвестирование. Прибыльным вариантом считается инвестирование на начальном этапе (во время рытья котлована под фундамент), тогда после сдачи дома стоимость квартиры обеспечит прибыль в 2-3 раза. Меньшую, но гарантированную доходность можно получить при покупке готового жилья.

Котлован – максимальный доход

Согласно изменениям в ФЗ №214, застройщики не имеют права напрямую привлекать инвесторов. Отныне средства дольщиков передаются в банк на специально созданные счета – эскроу . А застройщику поэтапно выделяются частичные суммы для освоения. Полный расчет возможен только после сдачи объекта.

Покупка квартиры на нулевом этапе строительства гарантирует максимальный доход, но с высоким риском. Преимущества:

• недвижимость приобретается по сниженной цене;
• возможность получить недвижимость в перспективном районе города с развитой инфраструктурой;
• инвестор становится владельцем пассивного дохода, в случае сдачи объекта в аренду.

• невозможно оценить качество приобретенного объекта;
• на этапе строительства заключается только договор ДДУ, а продажа исключена;
• сроки ввода могут отодвигаться по вине застройщика;
• из-за недостатка финансирования проект может быть заморожен.

Инвестиции в строительство на начальном этапе после сдачи объекта в эксплуатацию приносят до 50% дохода.

Активное строительство

Еще одним перспективным вариантом инвестирования считается вложение средств в строящееся здание. Если сравнивать с нулевым циклом, приобретение квартиры обходится дороже, но снижается и риск замораживания проекта. Многие строительные компании при оплате полной стоимости будущего жилья предоставляют скидки до 10%.

При покупке квартиры на стадии возведения дома важны репутация и порядочность застройщика. На рынке есть немало авторитетных компаний, но стоимость квартир у них выше среднерыночной, и раскупаются они быстро.

При выборе объекта важно учитывать местоположение дома и стоимость квадратного метра жилплощади. Если цена выше, чем у конкурентов, стоит подумать о целесообразности инвестирования.

Стоимость квартиры после сдачи дома существенно возрастет и может принести доход до 30% (или меньше, в зависимости от первоначальной цены).

Отделка

Многие застройщики сдают дома без отделки, а кто-то продает готовые, обустроенные квартиры. Несомненно, второй вариант дороже первого на 10–15%.

Для инвестора выгоднее приобрести квартиру с хорошей планировкой, но без отделки. При рациональном использовании пространства в квартире ее стоимость увеличивается на 15–30%.

Незаконная перепланировка грозит штрафами, а квартиру запретят продавать.

К дому, с согласия надзорных органов, можно сделать пристройку или переоборудовать чердачное помещение в мансарду. Тогда стоимость коттеджа поднимется в два раза.

Сделав качественный ремонт по дизайнерскому проекту, можно увеличить стоимость дома на 25%, но при условии соблюдения СНиП. Прибыль возрастет, если отделку сделать собственными силами.

Ввод в эксплуатацию – минимум рисков

Приобретая квартиру в сданной новостройке, инвестор защищает себя от многих рисков. Инвестировать можно собственные средства или ипотечные.

На сегодня можно оформить кредит на покупку жилплощади по ставке 9% годовых (по льготным программам – 6%). Выгоднее получить займ с максимальным сроком погашения, но с минимальными ежемесячными платежами.

• Найти квартиру в спальном районе с развитой инфраструктурой.
• Купить ее и переоформить права собственности.
• Погашать кредит без просрочек.
• Продать квартиру по сложившейся на рынке цене.

Стандартный доход – до 40% за полтора, максимум, два года.

Если ситуация с ценами на рынке недвижимости нестабильна, выгоднее сдать квартиру в аренду и подождать стабилизации.

Риски и способы их минимизации

Любой вариант инвестирования имеет определенные риски:

• При строительстве жилья могут быть сорваны сроки сдачи дома. Инвестор упустит выгоду, если купил ее под ипотеку.
• Вкладывание средств в строящуюся недвижимость сопряжено с банкротством застройщика или замораживаем объекта.
• При покупке квартиры в России можно нарваться на мошенников и приобрести «воздух» по «самой низкой цене в регионе» – распространенная уловка недобросовестных продавцов, которых, после передачи им денег, днем с огнем не отыщешь.

Способы минимизации рисков:

• Изучить продавца. Проверить на наличие записи о нем в реестре недобросовестных или обанкротившихся застройщиков. Приоритет следует отдавать компаниям с трехлетним стажем, имеющим несколько завершенных проектов.
• Проанализировать стоимость квартир. Перед покупкой обязательно сравните цены у конкурентов. Самые выгодные предложения просто так не делают (камень сомнений всегда держите за пазухой).
• Никогда не вкладывайтесь в долгострой. Это самый рискованный объект, который очень часто замораживается на долгие годы.
• Обратитесь за помощью к эксперту. Проконсультироваться можно со специалистом в сфере недвижимости или юристом.

Государство позволяет застраховать личные инвестиции. При заключении договора страховщики обязательно проверяют застройщика и проводят экспертизу объекта.

Основные ошибки инвесторов

На начальном этапе многие инвесторы допускают стандартные ошибки из-за отсутствия опыта:

1. Неправильная оценка стоимости объекта. Особо актуальна проблема при самостоятельном строительстве дома. Рассчитывая бюджет, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, инфляцию и экономическую ситуацию в стране. В противном случае проект будет заморожен, а продать недостроенный дом получится только с убытком.
2. Погоня за дорогими объектами. Квартиры и дома в престижных районах города возводятся под конкретных покупателей. Продать их дорого достаточно сложно. Небольшие частные дома и компактные квартиры можно построить в несколько раз дешевле и проще, а продать – гораздо выгоднее.
3. Договор долевого участия без проверки застройщика. Чтобы обезопасить себя, важно тщательно изучить деятельность компании.
4. Возведение дома без проекта (нонсенс, но и такое бывает). Если создавать его «на ходу», то можно потерять до 50% прибыли, учитывая перерасход строительных материалов и денежных средств.
5. Выбор подрядчика. К решению этого вопроса надо подходить с особой осторожностью.
6. Экономия на земельном участке. Купив землю по низкой цене, можно разориться на прокладке инженерных коммуникаций.

Выводы

Инвестирование в жилую недвижимость – перспективное бизнес-направление, но при грамотном подходе. Максимальную выгоду можно извлечь от покупки квартиры на нулевом этапе строительства дома. Несмотря на высокий риск заморозки проекта, доходность достигает 50%.

Инвестирование в коммерческую недвижимость подходит более опытным вкладчикам. При продаже торговых помещений доходность достигает 30%, а при сдаче в аренду возрастает до 50%.

При грамотном подходе к инвестированию и минимизации рисков, можно получить пассивный доход с недвижимости, со сроком окупаемости до 5 лет.

5 трендов в строительстве в 2019 году

Как будет развиваться строительный рынок в ближайшем будущем. Прогнозы относительно рынка недвижимости и положения застройщиков.

Не будем здесь приводить многочисленные «портянки» из цифр, наверняка, в ближайшее время их предоставит на суд читателей какое-нибудь министерство статистики или многочисленные независимые эксперты и консалтинговые компании. Попробуем ориентироваться в тех фактах и данных, которые лежат «на поверхности». Возможно, этот прогноз будет очень субъективным. Возможно, кто-то скажет, что «автор впал в депрессию и ничего в своем негативе не видит вокруг». Но еще раз повторюсь, в этом материале будет высказано лишь наше мнение. И, дай Бог, чтобы оно, в реалиях, оказалось некорректным. Мы все же верим в светлое будущее и знаем, что «позитивные новости увеличивают продолжительность жизни».

Итак, какие же основные тренды в строительной отрасли России будут в 2019 году?

1. Строительный рынок России останется «инерционным» и «нисходящим»

Наверное, это один из трендов, который не будет оспаривать большинство аналитиков и специалистов в строительной отрасли. Попробуем кратенько охарактеризовать факторы, которые прямо или косвенно подтверждают этот тренд в разных видах строительства (жилищное, гражданское, инфраструктурное, производство строительных материалов).

Жилищное строительство в 2019 году, после «рывка» в 2018 году, начнет сдавать позиции. Это, как раз, в рамках «нисходящего» тренда, который продолжается уже несколько лет. Многие спросят: почему в 2018 году был рост, а в 2019 начнется падение? Думаю, причины роста/снижения понятны и лежат на поверхности.

Во-первых, рост предыдущего (2018) года связан со снижением банками процентной ставки по ипотеке и сравнительно «недорогими» кредитами для населения. Плюс государственные регуляторы выделили определенный объем денежных средств банкам второго уровня, которые немного «ослабили» требования к населению и кредиты стали более доступными. Как следствие, увеличение количества взятых ипотечных кредитов для покупки жилья.

Во-вторых, государство проявило заботу о дольщиках в строительстве, наконец-то были внесены поправки к закону от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно внесенным изменениям, предполагается отказаться от системы договоров долевого участия в пользу проектного финансирования и использования эскроу-счетов в период до 2020 года. (Эскроу-счета – это специальные условные счета, на которых учитываются и консолидируются имущество, документы или денежные средства до тех пор, пока застройщик не выполнит определенные обязательства или не наступят те или иные определенные обстоятельства).

Согласно этим поправкам, будет определенное ужесточение требований к застройщикам:

• Усиление банковского контроля над счетами застройщиков и возможность заблокировать любую транзакцию, которая, по мнению банка, может быть подозрительной.
• Перед началом строительства у компании-застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта.
• Под каждый проект жилой застройки (и получение разрешения на строительство) застройщик обязан создать отдельное юрлицо с открытием расчетного счета.
• Опыт работы в строительстве многоквартирных домов у застройщика должен быть не менее трех лет, в этот период необходимо построить не менее 10 тыс. кв. м жилья.
• Использование взносов дольщиков по ДДУ возможно только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию (данный пункт вступает в силу с июля 2019 года).

Исходя из этого, можно констатировать, что стоимость 1 кв. м жилья увеличится. Уменьшится количество покупателей. И будет определенный переизбыток жилой недвижимости.

Плюс, ко всему этому, Минстрой на заседании общественного совета признал, что ввод жилья в 2018 году будет на 11 млн (!) кв. м ниже планового (это на 13% ниже запланированного в нацпроекте «Жилье и городская среда»).

Отдельными разделами хочется поговорить про гражданское и инфраструктурное строительство. Каких-то особых предпосылок, чтобы данные виды строительства стали драйверами, который потянет за собой смежные области (рост производства стройматериалов, рост выпуска металлоконструкций) – нет.

Гражданское строительство

Можно ожидать, что в сегменте коммерческой недвижимости, наверняка, продолжится снижение объемов сдачи коммерческих площадей в эксплуатацию во всех подсегментах кроме гипермаркетов (некоторые торговые сети заявили о своих планах расширения) и складской недвижимости. Складская недвижимость, в отличие от других подсегментов, в «восходящем» тренде. И, наверняка, рост будет продолжаться еще пару-тройку лет.

В подсегментах «торговые центры» и «офисная недвижимость» ввод готовых объектов в эксплуатацию сокращается (как, впрочем, и годом ранее). Сказывается то, что рынок ТЦ и ОН во многих регионах насыщен и арендная плата в них не растет последние несколько лет.

В промышленном строительстве выдерживается определенная инвестиционная пауза практически во всех отраслях. Сюда можно включить машиностроение, металлургию, химическую и нефтехимическую отрасли, топливно-энергетический комплекс. Каких-либо особо крупных проектов в этих отраслях не было анонсировано. (Та же «Сила Сибири» стабильно строится известным и крупнейшим генеральным подрядчиком в нефтегазовой сфере да и «Южный поток» частично построен и запущен в эксплуатацию).

В рамках импортозамещения есть определенная активизация в агропромышленном комплексе и перерабатывающей промышленности (не будем объяснять причины этого, но инвестиции в АПК в период 2015-2018 гг. существенно выросли). Это позволило намного увеличить площади сдаваемых в эксплуатацию теплиц, плодо- и овощехранилищ, животноводческих и перерабатывающих комплексов по всей России. Здесь имеется значительный рост. Но следует учитывать, что банки в 2018 году начали ужесточение кредитной политики в отношении тепличников и перерабатывающих комплексов. Плюс постоянно муссируются слухи о сокращении (или полной остановке) программы субсидирования. А это обозначает, что возможно уменьшение площадей строящихся и сдаваемых в эксплуатацию объектов АПК.

Инфраструктурное строительство

Инфраструктурное строительство, к сожалению, тоже не сможет похвастаться какими-то «супермега» объектами, которые бы резко переломили «нисходящий» тренд и «потащили» все показатели вверх. Если в предыдущие годы в запасе у «монстров строительства» были козырные карты в виде таких объектов, как Керченский мост, футбольные стадионы и инфраструктура к Чемпионату мира-2018, то в 2019 году количество крупных объектов будет намного меньше и размах строительства будет поменьше. Продолжится ведение СМР на следующих объектах: Центральная кольцевая автодорога вокруг Москвы, порты в Санкт-Петербурге и Новороссийске, реконструкция БАМ, Космодром «Восточный». Негусто, если учитывать, что работы на них уже ведутся и что-то должно быть сдано в эксплуатацию в 2020 году.

2. Сократится количество игроков на строительном рынке

Определенной части строительных организаций попросту не хватит объемов строительства, которое будет вестись на территории Российской Федерации. Наверняка, в том же строительстве жилья из-за всех нововведений часть застройщиков (пусть и незначительная, пусть и не с самыми большими оборотами денежных средств) попросту уйдет с рынка. Связано это будет, частично, с отсутствием оборотных средств (ведь у многих «оборотку» как раз и создавали денежные средства, полученные от дольщиков по договорам долевого участия). Часть застройщиков уйдет из-за неудобства работы с банками, которые, наверняка, какой-то период времени (пока не отработан должным образом механизм эскроу-счетов, получений разрешений на строительства и открытия фирм под каждый проект жилищного строительства) будут тянуть с выдачей кредитных средств и забюрократят весь процесс прохождения документов между банковскими структурами. С уходом с рынка определенного количества застройщиков вслед за ними потянутся с рынка и их субподрядчики (конечно, этот исход не будет фатальным, но кого-то недосчитается строительная отрасль).

Ситуация с инфраструктурными проектами тоже будет диктовать определенные условия. Часть объектов построена, сдана в эксплуатацию и финансирование по ним закрыто. Часть объектов будет сдана в 2019-2020 годах. Это значит, что интенсивность работ на них будет снижаться и часть «узкопрофильных» подрядчиков будет так же невостребованной. Самым ярким примером является строительство одного из крупнейших инфраструктурных объектов, имеющих экономическое и политическое значение – Крымского моста. В мае торжественно сдана в эксплуатацию автомобильная часть моста. В конце 2019 года сдастся и железнодорожная часть. В среднем, в сутки, когда строительство объекта набрало рабочий ритм, было задействовано порядка 10 тысяч человек. Согласно сообщению пресс-службы ФКУ «Упрдор «Тамань»: «На объекте работает более 5 тыс. человек в сутки. С учетом вахтового метода работы ежемесячно в строительстве участвует более 8 тыс. рабочих и более 1,6 тыс. специалистов инженерно-технического состава». Плюс, сюда стоит отнести специализированных поставщиков: бетона, металлоконструкций, других товарно-материальных ценностей и оборудования. В итоге, к выполнению работ было привлечено порядка 18-20 тысяч человек. Этакий небольшой провинциальный городок, где все, от мала до велика, строили мост. И вся эта масса специалистов до конца 2019 года высвободится!

Неспроста начал активно «педалиться» вопрос со строительством сахалинского моста. С протаскиванием решения через народных депутатов, докладами Президенту и поиском в бюджете, ни много, ни мало, 730 миллиардов рублей! (540,3 млрд рублей, без НДС, – только на мост, плюс 90 млрд рублей необходимо для модернизации всей железной дороги на самом Сахалине, и еще 100 млрд рублей на строительство глубоководного терминала в Ильинском). В противном случае, вся высвободившаяся масса специалистов остается не у дел. И неизвестно, какими социальными взрывами это может грозить. Впрочем, на сайте «РБК» появилась информация о том, что «Стройгазмонтаж» может выступить подрядчиком при строительстве морского порта Тамань. По предварительным оценкам, стоимость проекта более 232 млрд рублей. Так что «голодных бунтов» удастся избежать.

Про строительство стадионов для проведения Чемпионата мира по футболу 2018 года, думаю, больше нет смысла говорить. Финансирование этих инфраструктурных объектов закончено.

В агропромышленном комплексе каких-то видимых изменений в финансировании, на ближайшую перспективу, не видно. Деньги на программу импортозамещения выделяются в полном объеме. Но следует учитывать, что, несмотря на это, банки начали ужесточать свою политику в отношении инвесторов и строительных организаций, занимающихся возведением тепличных комплексов. Возможно, происходит перераспределение финансовых средств внутри АПК и на овцеводство или строительство фруктохранилищ будет сделан определенный акцент. Тем не менее, факт остается фактом. Еще пару лет назад получить кредит на строительство тепличного комбината было менее хлопотно. Это тоже приведет к тому, что часть строительных компаний-подрядчиков может оказаться не у дел.

3. Конкуренция усилится

Здесь, думаю, все более-менее понятно с точки зрения логики. Уменьшение объемов жилищного строительства, отсутствие «знаковых» объектов в инфраструктурном строительстве, возможное «переформатирование» финансирования в АПК – все эти факторы ведут к тому, что конкуренция на строительном рынке России будет увеличиваться. Соответственно, какие-то инвесторы и строительные компании, перепрофилируя свои активы из одной сферы строительства в другую, увеличат конкурентную борьбу за рынок, который имеет свойство «сжиматься». Это скажется и на взаимоотношениях с чиновниками, ответственными за то или иное решение по строительству бюджетных объектов. И на взаимоотношениях с банковскими работниками, которые в сфере жилищного строительства будут отвечать за выдачу кредитных средств согласно поправкам, внесенных в закон № 214-ФЗ. Очень возможно, что придется вновь выстраивать цепочки взаимоотношений с банковскими клерками, отвечающими за финансирование строительства в агропромышленном комплексе (при условии смены приоритетных отраслей в АПК и/или ужесточении требований к выдаче кредитных средств для компаний, специализирующихся на агропромышленном строительстве).

Можно предположить, что в ближайшее время будут возникать какие-то коллаборации между инвесторами-банками-чиновниками, новые схемы и методики для упрощенного доступа к финансовым средствам. Но то, что доступ к финансам будет искаться – однозначный факт.

4. Игроки будут пытаться оптимизировать затраты на строительство

Есть уменьшение емкости рынка, значит, вновь будут предприниматься попытки снижения себестоимости и оптимизации затрат. Наверняка, будут рассматриваться варианты по снижению издержек на содержание офисов и инженерно-технических работников, поиск более дешевых (но не менее качественных) строительных материалов, оптимизация работы машин и механизмов. Стабильно высоким будет спрос на консалтеров, которые смогли бы трансформировать работу компаний, предложить какие-то оптимизированные процессы или подсказать – от каких процессов (и специалистов) можно было бы безболезненно отказаться. Наверняка, многие инженерно-технические работники будут совмещать часть функционала из смежных областей, тем самым оптимизируя организационную структуру предприятия.

Как следствие, на строительном рынке появятся какие-то интересные предложения для заказчиков (покупателей) строительства объектов промышленной и жилой недвижимости. Строительные компании будут предлагать лучшие условия инвесторам. В ту же стоимость будет входить какой-то дополнительный набор видов работ. Стоит вспомнить, что буквально несколько лет назад (до санкций) на рынке жилой застройки большинство квартир продавались с черновой (или предчистовой) отделкой, а в квартирах с чистовой отделкой качество отделочных материалов оставляло желать лучшего. Но в 2014 году начался строительный кризис из-за санкций, и качество продаваемых с чистовой отделкой квартир выросло на порядок. Причем, цена за 1 кв. м жилья даже немного упала. Вероятно, и в 2019 году мы увидим что-то подобное.

5. Будут высвобождаться трудовые ресурсы

Уменьшается емкость рынка (количество строящихся объектов) – увеличивается число не задействованных в строительно-монтажных работах специалистов. И если с рабочими (плотники-бетонщики, арматурщики, монтажники) более-менее все понятно с точки зрения того, чтобы быстро обучиться и переквалифицироваться, допустим, в сборщики пластиковых окон или найти работу в ЖКХ, то с инженерно-техническими работниками все намного сложнее. Судя по имеющемуся количеству анкет топ-менеджеров на том же HeadHunter и относительно небольшому количеству вакансий на строительном рынке (руководители проектов, директоры по строительству, руководители строительства) в той же Москве, можно сделать логичный вывод, что требования к соискателям будут еще более ужесточаться, HR-манагеры будут все более избирательны. (Это, отнюдь, не гарантирует того, что на нужную вакансию будет подобран качественный специалист, ведь к качеству самих HR-менеджеров много вопросов).

Косвенным подтверждением того, что возможно сокращение специалистов на строительном рынке России является опубликованная недавно в «Известиях» (со ссылкой на Минтруда и соцзащиты) статья о том, что около 250 тысяч россиян могут лишиться работы в ближайшие полгода. Хоть в статье указан период три месяца, реально, с учетом праздников и прочих вещей это может происходить в течение полугода. Напрямую там не указано, что сокращения коснутся строительного рынка, но есть определенная деталь, на которую стоит обратить внимание. Во фразе, взятой из статьи «Известий»: «Также высоки риски увольнений в сферах добычи энергетических ископаемых, производства и передачи электроэнергии и другого топлива (14,4 тыс. сотрудников), производства машин и оборудования (11,7 тыс.), автомобилестроения (8,2 тыс.), производства стройматериалов (6,2 тыс.)» необходимо обратить внимание на возможное сокращение в сфере производства строительных материалов. Там, ни много, ни мало, возможно сокращение 6200 специалистов. А ведь сфера производства стройматериалов является своеобразной «лакмусовой бумажкой» всей строительной отрасли. Растет производство стройматериалов, значит, это следствие того, что рынок строительства на подъеме. Падает – рынок строительства на спаде.

Крайне не хочется заканчивать данный материал на пессимистичной ноте. Мы верим и надеемся, что по России количество строек будет расти, и во всех СМИ будут радостные доклады об очередном мегапроекте, успешно сданном в эксплуатацию ранее намеченных сроков. И, перефразируя одного небезызвестного министра, который ранее отвечал за спорт, а теперь за строительство, хочется сказать: «Билдинг ин Раша из ноу проблем. Из вери гуд темп. Из ноу проблем. Из ноу криминалити».

Инвестиции в России в 2019 году

На протяжении десятилетий правительство РФ говорит о привлечении инвестиций. Считается, что иностранный капитал — это драйвер, способный содействовать модернизации, обогащению опыта и повышению занятости населения. Так ли это? В статье постараемся разобраться в пользе иностранных инвестиций для российской экономики, оценим достижения и преграды на пути улучшения инвестиционного имиджа страны.

Суть понятия «инвестиции»

Под инвестициями принято понимать долгосрочные вложения капитала в различные отрасли внутри страны и за ее пределами с целью извлечь прибыль. При этом приравнять инвестиции к простому финансовому инструменту нельзя — их значимость гораздо выше. В зависимости от источника средств, выделяют инвестиции:

• Государственные — выделенные из бюджета;
• Частные — поступают от частного фонда или отдельного инвестора;
• Производственные — направленные на развитие индустрии;
• Интеллектуальные — вкладываются в человеческий капитал;
• Иностранные — поступают из-за рубежа.

С точки зрения государства, наиболее важными являются иностранные инвестиции — они привносят максимум ресурса внутрь страны. Так, масштабные вливания в любую отрасль означают ее развитие: строятся и модернизируются предприятия, воплощаются социально значимые программы, растет производительность и эффективность труда.

Значение иностранного капитала настолько велико, что страны готовы гарантировать инвесторам определенные преференции — экономические и законодательные. Это тем более важно, что инвестиции стимулируют внешние связи, а в страну с ними приходит новый опыт управления и менеджмента.

В какой форме инвестиции могут поступать в экономику государства?

• Портфельные. Средства вкладываются сразу по нескольким направлениям, формирующим общий пакет. Это минимизирует риски инвестора. Примером служит приобретение акций ряда компаний, занятых в разных областях бизнеса.
• Реальные (прямые). Это непосредственное вливание финансовых средств в конкретную компанию или проект. Как правило, речь идет о покупке активов предприятия и контроле за ним.

Очевидно, что роль прямых инвестиций особенно велика: вложение капитала как приток свежей крови действует на экономику. Теперь обратимся к российскому опыту — какие виды инвестиций превалируют и какова их роль в развитии страны.

Статистика инвестиций в России в 2019 году

Приток иностранных вложений в российские активы в 2019 году показал высокий рост, практические на 50% превысив показатели предыдущего года. В номинальном выражении объемы инвестиций превысили 20 млрд. долларов. Основным стимулом для роста послужила стабилизация политической и экономической ситуации, хотя иностранные инвесторы по-прежнему проявляют настороженность в отношении вложений в российские активы.

Помимо иностранных вложений выросла доля поглощений и слияний с участием российских предприятий. По сравнению с 2018 годом объемы выросли более чем на 20% и составили около 63 млрд. долларов. Около трети всех сделок пришлось на нефтегазовую отрасль. Наибольший интерес к России проявили инвесторы из США и Азиатско-Тихоокеанского региона. В 2019 году они вложили почти $3 млрд. и свыше $8 млрд. соответственно. Рост европейских инвестиций, напротив, снизился с $2,7 млрд. до $2,6 млрд.

За 2019 год рост инвестиций в основной капитал составил 1,7%, в номинальном выражении – 19.319 трлн. рублей. Это ниже, чем в 2018 г., по результатам которого прирост составил 5,4%. Инвестируемые в основной капитал собственные средства организаций также выросли и составили 57,1% против 53% за 2018 год. Объемы кредитования снизились с 11,2% до 8,7%.

Куда инвестируют больше всего

На протяжении нескольких лет лидирующие позиции в структуре инвестиций занимает сегмент жилой и коммерческой недвижимости. Доля инвестиций в существующие объекты в 2019 году составила 62%, в участки под девелопмент – 38%. В IV квартале объем вложений в полтора раза превысил значения аналогичного периода 2018 года, достигнув $1,5 млрд.

Наиболее высокий интерес был зафиксирован в сегменте торговой недвижимости. Доля вложений в этот сектор составила около 30%. Примерно столько же инвесторы вкладывали в офисные объекты. Объем инвестиций в жилую недвижимость достиг 24%. В несколько раз выросли вложения и в гостиничные активы – с 2% до 6%. Общий объем совершенных сделок на российском рынке недвижимости превысил значения 2018 года на 41% и составил $4,1 млрд. При условии сохранения в РФ финансово-экономической устойчивости в текущем 2020 году объем инвестиций может достигнуть $4,5 млрд.

На долю рынка Москвы пришлось 67% инвестиций, что на 1% больше, чем в 2018 году. Доля Санкт-Петербурга выросла чуть больше – с 22% до 27%. Объем сделок с региональной недвижимостью, напротив, уменьшился – с 12% до 6%. На 2% уменьшилась и доля зарубежных инвестиций и составила 26%.

Прогноз на 2020 год

По оценке экономистов, в 2020 году темпы роста ВВП в экономике России могут снизиться практически до нулевой отметки, динамика доходов населения также будет нулевой. В отношении инвестиционной активности будет наблюдаться умеренный рост. В центре внимания будут нефтегазовый сектор, технологии и инновации. Объем сделок будет расти в недвижимости, строительстве и потребительском сегменте. Рост инвестиций в основной капитал по официальному прогнозу ожидается в районе 5%, по оценкам экспертов – не более 2%.

http://delen.ru/investicii/investicii-v-stroitelstvo.html
http://www.e-xecutive.ru/finance/novosti-ekonomiki/1989763-5-trendov-v-stroitelstve-v-2019-godu
http://bankiros.ru/wiki/term/investicii-v-rossii-2