Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале или вообще без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Куда вкладывать деньги сегодня: в покупку квартиры или инвестировать?

Куда вкладывать деньги: купить квартиру или инвестировать? Сегодня, пожалуй, это один из самых распространённых вопросов, которым задаются люди, решившие выгодно вложить деньги. В этой статье мы рассмотрим три наиболее распространённые ситуации в рамках этого вопроса.

Для начала изучим цифры

За 2014 год (ровно за 1 год) курс доллара изменился с 33,15 до 56,39 рублей (на 1 января 2015). В процентном соотношении падение курса рубля составляет 70%.

Курс евро – с 45,05 до 68,37. Падение рубля – на 52%

Прогноз цен на недвижимость в 2015г. //www.irn.ru/articles/38194.html. По этим данным недвижимость в долларах и евро подешевеет в зависимости от того, на сколько обесценится рубль.

График цен на недвижимость в Москве в долларах в период с 1996г по 2014г.:

В данной статье будут рассмотрены в примерах цены на недвижимость в Москве и Подмосковье. Но суть от этого вообще не меняется. При этом, если Вы живете в любом другом регионе России, то для Вас смысл будет тот же, просто цифры будут немного различаться.

Вариант 1: вложить деньги в покупку квартиры и сдавать в аренду

Покупаете квартиру и сдаёте её в аренду. В расчёте на покупку квартиры я выбрал среднюю стоимость ($3,000 за 1 квадратный метр однокомнатной квартиры в Москве), поэтому и аренду квартиры условно будем считать по средней цене на рынке – на 31 декабря 2014 это примерно 35,000руб в месяц (//www.rosrealt.ru/cena/arenda).

С учётом вычета расходов, куда входят страхование имущества (0,2% в год от стоимости недвижимости = $240* 56,4 = 13,536руб), страхования гражданской ответственности перед соседями (20,000руб в год за 1 млн руб), а также налог на недвижимость (около 0,2% в год от стоимости жилья – 13,536руб), выходит, что общая сумма расходов – 47,000руб в год. (Данные с сайта //www.ingos.ru/ru/private/property/calc/go/ )

• Общий доход за год от сдачи квартиры в аренду в Москве: 35000*12 = 420,000руб.
• Чистый доход за год от сдачи в аренду: 420,000 – 47,000 = 373,000р.
• Чистый доход за год в % = 5,5% в рублях.

Это скорее даже идеальный сценарий. В реале не всегда будут арендаторы, не всегда расходы будут такими, скорее расходы будут чуть больше. Или не чуть.

Даже при такой доходности получается, что, чтобы отбить покупку квартиры, Вам потребуется 18 лет! (100%/5,5% = 18,2). Т.е. между тем, чтобы вложить деньги и получать чистую доходность пройдет целых 18 лет! И это при идеальном стечении обстоятельств, куда не входят простои без арендаторов и множество неучтенных расходов.

Учтите ещё 3 важных фактора:

• К расходам нужно добавить стоимость ремонта, который теперь будет стоить в 1,5-2 раза дороже, потому что большая часть строй материалов зарубежного происхождения, т.е. около миллиона рублей будет стоимость ремонта;
• Также раз в 3-5 лет нужно будет вкладывать деньги в косметический ремонт, средняя его стоимость около 100$ на 1 кв. метр площади;
• Еще учитывайте тот факт, что недвижимость, не только в Москве, но и по всей России, может упасть в цене.

Вы, наверное, хотите возразить: ведь недвижимость всегда растёт в цене! Так ли это на самом деле? Нет. Это заблуждение, очень распространённое и очень банальное. Ответ и обоснование на этот вопрос читайте в моей статье: «Цена на недвижимость в Москве НЕ растет! Правда, о которой не говорят».

Вариант 2: купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду с целью получать дополнительный доход для себя и в перспективе обеспечить наследство детям

На основе расчётов в первом варианте можно сразу сделать вывод, что так вложить деньги будет еще менее выгодно, поскольку здесь придётся переплачивать за ипотеку. За 10-15 лет Вы практически удвоите свои затраты при ипотечном кредитовании. Таким образом, Вы вложите на ¾ больше денег, чем в варианте 1. Окупятся такие вложения лет так через 25-30 при позитивном стечении обстоятельств. Предлагаю посчитать в цифрах на примере.

В нашем случае квартира стоит 6,7 млн руб. Допустим ¼ от суммы у Вас уже есть, ¾ суммы Вы берёте в кредит у банка.

1,7млн руб – Ваш первоначальный взнос, 5 млн Вы оформляете в ипотеку (примерно 75% от стоимости покупки) под 13% годовых (с 2015, то есть уже сегодня, года ставка будет выше, на уровне 16-17%, что делает такую схему ещё менее выгодной).

• Если кредит сроком на 10 лет, то общая сумма выплат по кредиту будет составлять 9,000,000 руб при ежемесячном платеже 74,660 руб.
• Если кредит сроком на 15 лет, то общая сумма выплат по кредиту составит уже 11,400,000 руб при ежемесячном платеже 63,260 руб.

Таким образом, переплата в первом случае будет 4млн руб, а во втором – 6,4 млн руб.

То есть, чтобы начать получать чистую доходность от сдачи квартиры в аренду, Вам потребуется ещё на 10, 15 лет больше, а это в 1,5, а то и в 2 раза больше, чем в варианте 1.

Вывод : Вы потратите 27-36 лет своей жизни с того момента, как решите «выгодно» вложить деньги, окупить такое вложение и начать получать чистый доход. Стоит ли выбирать такой способ вложения денег или не стоит – решать Вам.

Да, кстати! Вы же хотели оставить детям наследство в виде этой квартиры, верно?

• Во-первых, а с чего Вы решили, что Ваши дети захотят именно квартиру в наследство и именно в Москве?
• Во-вторых, Вы помните о том, что с такого наследства детям нужно будет заплатить налог, причём, немалый?
• В-третьих, такое наследство можно оспорить в суде, и Ваши потомки имеют потенциальную возможность стать врагами.

Вы действительно хотите оставить своим детям, внукам наследство? Не изобретайте велосипед и не усложняйте жизнь ни себе, ни наследникам. Сегодня есть куда более простой и гарантированный способ, как это сделать выгодно, эффективно и малозатратно с точки зрения денег. Читайте об этом подробнее в моей статье: «Как создать наследство за 3 недели». И кстати, хватит терять деньги!

Вариант 3: вкладывать деньги в покупку квартир оптом

Есть люди, которые владеют более чем 5-ю объектами недвижимости или даже десятками квартир.

У некоторых из Вас есть тайная мечта купить 10 квартир в Москве и России, чтобы обеспечить себе «пассивный доход». Ведь, кажется, что сберечь свои деньги и приумножить с лёгкостью можно «количеством».

На самом деле, когда Вы покупаете много квартир на этапе строительства «до котлована» и потом перепродаёте с маржой в 40-60% и более, то это чистой воды спекулятивный бизнес со сроком окупаемости 2-3 года. На первый взгляд это выгодно, и многие бегут вкладывать свои деньги в новостройки. Толком не разобравшись, куда можно выгодно вложить, а куда нет.

Кстати, доход от продажи квартиры будет в рублях, в среднем он будет составлять 20-25% годовых (в самом лучшем случае – 30%). И, как показал 2014-й год, с учётом фактической инфляции сегодня в 15%, с учётом падения курса рубля (более чем на 50%) и падения цен на недвижимость (более чем на 30%), эта доходность не такая уж и большая. И по факту она куда ниже, чем, если бы Вы решили вложить всего под 10% годовых, но в долларах, евро или фунтах!

При этом бизнес рискованнее, чем принято считать,
потому что это спекуляция!

Вы можете инвестировать в квартиру и сдавать ее в аренду. А можете получать бОльшую доходность и прибыли, скупая квартиры оптом, но риски очень высокие. Только профессионалом рынка со спекулятивным мышлением, агрессивной хваткой и пониманием, куда выгодно вложить деньги сейчас — добиваются успеха.

Вкладывать в квартиры на этапе строительства с целью перепродажи — это не пассивные инвестиции. Это бизнес, в котором нужно активно участвовать, управлять и держать ситуацию под контролем. Плюс высокие риски и отсутствие стабильности в долгосрочной перспективе на 10-30 лет и более.

Если вы хотите купить квартиру, взять в ипотеку, или сдавать в аренду с целью получения дополнительного дохода и обеспечения себя в будущем, то не торопитесь, а проконсультируйтесь со мной.

Записывайтесь на консультацию и получите идеальное финансовое решение

http://artem-bilenko.com/investoru/nedvizhimost/kak-investirovat-s-nulya-pri-malom-kapitale-ili-bez-deneg.html
http://ilyafinance.ru/blog/kuda-vklady-vat-den-gi-segodnya-v-pokupku-kvartiry-ili-investirovat/