Вт. Янв 18th, 2022

Оглавление

Как правильно инвестировать в земельные участки Подмосковья? на сайте Недвио

  • Выбрать Дом
    • Коттеджи
    • Дома в поселках и КП
    • Дома в СНТ, ДНП, ДНТ
    • Дома в деревнях и селах
    • Дачи
    • Особняки и усадьбы
    • Дуплексы
    • Таунхаусы
    • Коттеджные поселки
    • Готовые, построенные поселки
    • Новостройки, строящиеся поселки
  • Выбрать Участок
    • Без подряда
    • С подрядом
    • В коттеджных поселках
    • Под застройку ИЖС
    • Для ПМЖ
    • С газом, водой и электричеством
    • Со всеми коммуникациями
    • С готовыми домами
    • В садовых товариществах, СНТ
    • Под дачное строительство
    • Сельхоз назначения, КФХ, ЛПХ
  • Полезные Статьи
    • Вопросы и ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
  • Продавцам

Многие покупатели приобретают загородную недвижимость не только для себя, но и с целью инвестиций. Это касается не только таунхаусов, коттеджей, дач, с целью последующей их сдачи в аренду или перепродажи, но и земельных участков. Как показывает практика, как раз таки именно данный сегмент недооценивается инвесторами больше всего, хотя по факту — он весьма и весьма перспективен.

В данной статье мы рассмотрим нюансы инвестиций в земельные участки Подмосковья, преимущества и недостатки данного рода капиталовложений, а также дадим ценные советы от экспертов, кто уже занимается данной деятельностью.

Как подобрать ликвидный участок?

В этом вопросе, начнем, пожалуй, с того участки какой площади чаще всего приобретаются с целью инвестиций.

Естественно, что земельный участок, покупаемый в инвестиционных целях, должен быть большим и функциональным. Не имеет смысла покупать несколько соток — во-первых, с ними почти ничего не сделать, а во-вторых — риски будут высоки, а прибыль — слишком мала.

Какова же должна быть оптимальная площадь земельного участка для инвестиций? Единого мнения на этот счет среди экспертов нет, поэтому приводим данные из нескольких источников.

Большинство экспертов склонны считать, что минимальная площадь участка должна составлять 1-1,5 гектара. Более опытные и крупные инвесторы считают, что площадь земли не должна быть меньше 4 га. А если уж говорить о масштабных проектах, например, о строительстве поселков коттеджей, таунхаусов, то площадь приобретаемой территории, в среднем, должна составлять не менее 10-15 гектар.

По мнению остальной категории экспертов, площадь приобретаемого участка зависит от сегмента недвижимости и от целевого назначения земли. Например, для земель сельскохозяйственного назначения минимальный размер начинается от 14 га, земель жилого назначения – от 6 га, коммерческого назначения – от 1 га.

Теперь поговорим об инвестиционных целях, точнее, что можно сделать с земельным участком, чтобы получить прибыль?

Виды инвестиций

1. Покупка ЗУ с целью перепродажи

Наиболее простой и понятный способ инвестиций в земельные участки – это их покупка в ожидании роста цен и последующая перепродажа. Этот метод прост еще и тем, что инвестору не надо ничего делать, достаточно просто ждать.

Однако данный способ был актуален в прошлые годы, сейчас покупка активов в ожидании роста цен – это риск для инвестора по трем основным причинам:

  1. Во-первых, цена на землю может расти слишком медленно. Можно поискать и более интересные активы для инвестиций;
  2. Во-вторых, полученная прибыль может оказаться на уровне и даже ниже банковского процента. Каков тогда смысл таких инвестиций, если проще положить деньги в банк?;
  3. Кроме того, в период экономического кризиса и застоя (как он есть в России сейчас) — вероятность роста цен на земельные участки минимальна (если это только не какое-то уникальное место рядом с Москвой), и потому данный вариант инвестиций не оправдает себя, а только принесет убытки.

2. Покупка ЗУ с целью разделения на более мелкие

Следующий способ – это приобретение большого участка по цене за сотку Х руб, с последующим разделением его на несколько небольших участков, и продаже их по цене за сотку Х2 руб.

Данная схема по-прежнему работает очень хорошо. Однако есть здесь огромное «но» — как правило, крупные участки имеют категорию для сельскохозяйственного назначения, и строить здесь жилые объекты нельзя. Строить дома на них можно будет только в случае перевода земли из одной категории в другую, хотя и здесь много своих тонкостей.

Вот мы подобрались к наиболее проверенному и перспективному способу: передача земли строительной компании, т.е. заключение соглашения между инвестором и девелопером.

3. Покупка ЗУ под инвестиционный проект (инвестпроект)

Суть данной схемы в следующем: девелоперская компания создает проект, по которому застраивает переданную ей в аренду землю и продает дома. После чего полученная прибыль делится между инвестором и застройщиком соответственно их доле вложения.

Хотя этот способ и имеет недостатки, например, трудности при нахождении грамотного и ответственного девелопера, тем не менее считается одним из самых перспективных.

И напоследок, хотим сказать о возможной прибыли. Конечно, земельные участки — это консервативный актив. Здесь довольно редко можно заработать большую сумму, но такие случаи бывают при правильном подходе и расчете. В среднем прибыль инвестора от инвестиций будет составлять порядка 30%.

Возможно вы скажете, что 30 копеек на 1 вложенный рубль — это вполне достойная прибыль. Немногие бизнесы в России имеют такую маржинальность. Однако мы, как независимое агентство, не можем вас не предупредить о массе нюансов и подводных камней, прежде, чем вы примете такое решение. Об этом поговорим ниже.

Покупка в ипотеку дома, коттеджа, дачи. Почему отказывают банки?

Энергосберегающий дом: новые виды и технологии отопительных систем

Из чего дешевле всего построить дом? Обзор лучших материалов

В поисках красивого коттеджа. Поселки Подмосковья с самой живописной архитектурой

Как защитить загородный дом от воров и грабителей?

Предохранители для электрощита дома. Какие лучше выбрать?

За сколько можно сдать свою дачу или коттедж в аренду?

Как подготовить дом к предстоящему ремонту?

Как выбрать спиннинг для рыбалки? Рейтинг лучших моделей

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?

Проблемы капиталовложений в земельные участки

1. На рынке один «неликвид»

Первая проблема, с которой сталкиваются инвесторы — в Московской области есть много не осваиваемых земель, однако это, как правило, удаленные земли (в глуши), а все лучшие участки уже давно имеют своих хозяев.

На большинстве самых интересных территорий (рядом с населенными пунктами, дорогами, коммуникациями и пр.) уже выросли торговые центры, автозаправки, жилые комплексы и коттеджные поселки. А на оставшихся — цены за сотку стоят астрономических денег.

2. Высокие цены за сотку

Несмотря на высокие цены земель Подмосковья, еще несколько лет назад такие вложения были довольно прибыльны и популярны. Причина была связана с ростом цен, которые буквально росли из года в год. Соответственно, такие сделки были очень выгодны как для лэндлорда (который продавал участок, при этом получая прибыль для последующего осуществления проекта), так и для покупателя (который мог через пару лет продать участок намного дороже первоначальной цены).

Но, как в любом другом простом и доходном бизнесе, здесь стали возникать проблемы. Одной из из них стало резкое подорожание участков, в особенности ИЖС. Ввиду роста цен на землю, с рынка ушли мелкие инвесторы, а застройщики переключились на развитие не только участков, но и их освоению — строительству коттеджных поселков. Однако, со временем, и здесь появились новые проблемы и риски.

3. Сложно прогнозируемые перспективы

В процессе развития коттеджных поселков выяснилось, что количество неосвоенных участков вокруг них отрицательно влияет на продажи в поселке в целом. Возникает вопрос: почему покупателей так это пугает? А ответ довольно прост — людей пугает именно то, что раз есть вокруг поселка непроданные участки, то тихой размеренной жизни — не быть.

Это означает, что в любое время может начаться стройка, которая будет нарушать тишину в целом, причем и днем, и ночью. Либо, что еще хуже, вокруг их домов вырастут многоэтажки и все закатают в асфальт. Естественно, такая ситуация не будет устраивать любого покупателя, тем более, если на покупку дома были затрачены немалые средства.

4. Сложности с поиском покупателей

Другая проблема — сегодняшние покупатели загородной недвижимости стремятся покупать объекты на первичном рынке, где есть масса приемлемых предложений от крупных землевладельцев, нежели на вторичном — от частников. Хотя, редко конечно, но бывают ситуации, когда покупателю нужен определенный участок в определенном поселке. Вот такой покупатель — есть настоящая находка для инвестора.

К примеру, такая ситуация: богатый сосед решил прикупить еще землю и ему куда удобнее купить землю поблизости, нежели на другом конце поселка. А тут ваш участок оказался неподалеку. Таким образом, возникает выгода для обеих сторон. Но не стоит ждать такой ситуации, ведь, к сожалению, ее может и не наступить.

Советы экспертов по инвестированию в земельные участки

Напоследок приведем несколько советов от экспертов, которые занимаются этим видом инвестиций несколько лет.

(1) Если уж вам так не терпится и хочется купить определенный земельный участок, то постарайтесь понять, зачем вам это нужно, готовы ли вы ждать, и подорожает ли ваша земля в будущем? Если вы не можете дать четкие ответы на эти вопросы, может и не стоит тратить на это время, деньги и силы, а лучше их направить в другое инвестиционное русло.

(2) Если вы серьезно настроены на вложение инвестиций в землю, то проанализируйте, кто будет вашим конкретным покупателем и что ему захочется построить на этом участке, каковы будут его предпочтения и требования? Вы должны проанализировать эти вопросы во всех возможных вариантах.

(3) Постарайтесь вычислить примерную сумму расходов и доходов на капиталовложения в землю, учитывая инфляцию. Сравните их между собой и оцените, выгодно ли это вам?

(4) Не гонитесь за самой низкой ценой за сотку. Не стоит покупать участки в голом поле. Помните: развитые участки, находящиеся ближе к Москве и городам-спутникам, имеют большую востребованность среди покупателей, чем те, которые находятся в отдаленных местах, пусть даже и пейзажных.

Хотя на загородном рынке считается, что красивый пейзаж на лес или речку, виднеющийся из окна, уж куда лучше популярных, урбанизированных мест. Большинство покупателей сегодня стали больше прагматиками, трезво оценивающими местоположение своего будущего дома.

Хотите самую дешевую цену за сотку? Покупайте крупный участок!

Загородный рынок богат предложениями по земельным участкам разных размеров. Чем крупнее участок, тем он более привлекателен в инвестиционном плане. Где можно приобрести такие земли, по какой цене и какая при этом выгода?

Вообще, доля крупных участков из общей доли объектов в Подмосковье не превышает 5% и это говорит не в пользу масштабных участков. Это объясняется тем, что во времена экономических кризисов спрос на крупные участки, обычно, резко падает — так как падает девелоперская активность (основные инвесторы таких земель).

Кому можно перепродать большой участок в кризис? Богатым людям: крупным бизнесменам, политикам, спортсменам, звездам эстрады. Целью их покупки, обычно, является создание усадьбы, своеобразного семейного «гнезда».

Если клиенты намерены создать усадьбу, так называемый свой «отдельный закрытый мирок», то они стремятся поселиться подальше от перенаселенного мегаполиса, шумных дорог и многоэтажек. Поэтому, если клиент преследует цель отгородиться от шума, то наиболее целесообразно приобретать землю в более далеких районах.

Где искать участки?

Если мы говорим о крупных наделах, наиболее популярны участки, находящиеся дальше 50 км от МКАД. Такие земли есть по всем направлениям Подмосковья, например вокруг Можайского шоссе. При этом владельцы этих участков или сами занимаются реализацией всех объектов, или передают управление «в руки» компаний, занимающихся данными проектами.

Ценообразование крупных участков такое же, как и при покупке любого объекта. Здесь играют роль: удаленность от МКАД, престижность направления, наличие коммуникаций, природные характеристики и многое другое. Однако есть и свои особенности: крупный участок, скажем в 50 га, будет стоить на 10% дешевле, чем маленькие участки в сумме площадью в 50 га. И это весомый плюс.

Приведем примеры участков и приблизительные цены на них по различным направлениям:

  1. Симферопольское шоссе. Площадь – 3 га. Цена – 2,9 млн. рублей;
  2. Новорижское шоссе. Площадь – 5 га. Цена – 3 млн. долларов;
  3. Ленинградское шоссе. Площадь — 4 га. Цена – 200 тысяч долларов.

Стоит знать об одном нюансе, который очень важен при покупке крупного земельного участка (это касается ЗУ, расположенных не в поселках) – это отсутствие инженерных сетей. Как правило, лэндлорды с этим не «заморачиваются», соответственно, инвестору стоит сразу подумать об этом. Хотя, в любом случае, придется проводить автономную систему для каждой сети и покупателя об этом заранее предупреждают.

Важно также учитывать, что наибольшей ликвидностью обладают участки с удачным местоположением, подведенными коммуникациями и хорошими природными характеристиками. Таким образом, чем больше вкладывается в повышение ликвидности участка, тем больше он привлекателен в инвестиционном плане.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Инвестиции в Москву – как и через что привлекаются деньги в столицу

Московские компании экспортируют свою продукцию в 195 стран, в столице около 5,5 тысяч инвестиционных объектов, 7 компаний вошли в ТОП-15 Национального рейтинга российских быстрорастущих технологических компаний 2019 года. Пока другие говорят о последствиях кризиса/начале нового кризиса, Москва набирает обороты и расширяет производство. Во многом это результат проводимой инвестиционной политики, которая создает условия для того, чтобы в Москву вкладывали деньги.

Об инвестиционной политике региона кратко

Суть политики: постоянно повышать качество жизни населения через стимулирование инвестиционных потоков в регионе, то есть Правительство заинтересованно поддерживать предприятия для общего развития экономики и, как следствие, социальной сферы.

Снижение налоговых и арендных платежей и упрощение административных процедур ведет к увеличению чистой прибыли производства. Значит, большая часть средств может быть направлена на развитие (расширение) производства, это приводит уже к долгосрочному увеличению прибыли. При стабильном развитии компании с одной стороны в нее выгодно инвестировать (при этом чем больше инвестируешь, тем прибыльнее), а с другой стороны у этой компании появляются «свободные» средства для того, чтобы инвестировать самой и получать дополнительную прибыль. То есть в идеале создается положительный эффект домино.

Все меры в конечном счете рассчитаны на увеличение налоговой базы: поддержка строительства новых предприятий и расширение имеющихся, а также создание рабочих мест. В Москве налог на прибыль и налог на доходы физических лиц составляют 72,5% всех доходов города.

Пути привлечения инвестиций в Москву

Все способы по итогу будут сводиться к механизму, описанному выше – стимулирование производств дополнительными субсидиями, снижением налогов и административных барьеров. Для получения поддержки эти производства должны отвечать требованиям: создание определенного количества рабочих мест, инвестиции в другие производства и т.п.

Особая экономическая зона (ОЭЗ) «Технополис «Москва»

Отличительная черта ОЭЗ – создание условий для привлечения иностранного капитала, так как в такой зоне создается режим свободной таможенной зоны: освобождение от таможенных сборов и пошлин и сокращение таможенных процедур.

Посвященный волонтерам марафон #МыВместе пройдёт в Москве

Подъезд к станции метро «Университет Дружбы Народов» создадут в рамках реконструкции ул. Академика Опарина

Новый сквер создадут у храма Сорока Севастийских мучеников в центре Москвы

В Москве стартовал конкурс на разработку концепций архитектурных решений домов по реновации

Для резидентов ОЭЗ налоговая нагрузка в целом снижается до 47%, среди других преимуществ: наличие инженерных коммуникаций, сотрудничество с профильными образовательными учреждениями (профессиональные кадры), готовая инфраструктура для технологических процессов, единое окно для взаимодействия с государственными органами и др.

Сейчас «Технополис «Москва» включает в себя около 150 компаний и более 9 000 рабочих мест. ОЭЗ будет действовать до 2054 года.

Требования по инвестициям для резидентов:

Greenfield (место, где инфраструктура не налажена)Brownfield (место с налаженной инфраструктурой): новый арендаторBrownfield: действующий арендатор
Не менее 0,3 млрд руб. или 250 млн руб./га – за 5 летНе менее 50 тыс. руб./м2 – за 5 летНе менее 20 тыс. руб./м2 – за 5 лет

Инвестиционный портал города Москвы: «С января по сентябрь года выручка резидентов ОЭЗ «Технополис «Москва» составила 14 млрд рублей. Кроме того, за этот период было привлечено более 5 млрд рублей инвестиций и создано 540 рабочих мест. За три квартала статус резидента ОЭЗ получили 19 компаний: заявленный объем их инвестиций составит 14 млрд рублей, будет создано более 1,6 тыс. рабочих мест».

Кластеры

На территории Москвы действуют 6 кластеров. Цель создания – эффективная кооперация производства, науки и города. В 2019 году также был создан Московский Инновационный кластер, покрывающий территорию всей Москвы и включающий в себя 723 участника. Плюсом является информационное обеспечение участников кластера: это информация о потенциальных партнерах, господдержке, инфраструктуре города, автоматизация бизнес-процессов и т.п. Предусмотрены как прямые инвестиции, так и субсидии для ведения инвестиционной деятельности.

Инвестиционные фонды и компании

Смысл инвестиционных компаний и фондов заключается в аккумулировании и реализации средств инвесторов профессионалами в области инвестирования. Разница между инвестиционными компаниями и инвестиционными фондами: компании выпускают и размещают ценные бумаги, а также могут реализовывать их покупку и продажу от своего имени, ресурсы формируются не только за счет средств участников, но и за счет продажи собственных ценных бумаг юридическим лицам; фонд может не являться юридическим лицом (паевой инвестиционный фонд), он вкладывает средства инвесторов в ценные бумаги и депозитные счета, но не может осуществлять другие виды деятельности (например, консультирование), возможны более мелкие вклады по сравнению с инвестиционной компанией. Плюс инвестиционного фонда: если не открывать юридическое лицо, то прибыль не облагается налогом. Плюс инвестиционной компании: более широкое поле деятельности.

В столице зарегистрировано множество инвестиционных организаций, которые и позволяют деньгам «работать», привлекая в российские компании в том числе и иностранный капитал. Если вы сами собрались стать инвестором, то стоит посмотреть рейтинги агентств, которые отвечают репутацией за публикуемые материалы – это РБК, плюсономика (блог проекта «МТС Инвестиции») и т.п.

Инвестиционные вычеты

Для московских компаний, которые активно занимаются инвестиционной деятельностью, с 2020 года предусмотрен инвестиционный налоговый вычет. До 90% капитальных вложений не будут облагаться налогом на прибыль. Предельное снижение зачисляемого в бюджет Москвы налога составит от 4,5% до 9%.

Такие меры повысят инвестиционную активность города и привлекут дополнительные средства в производство.

Проводимая Москвой политика приводит к тому, что доходы города стабильно растут каждый год: «…организации уплачивают налог в пять раз больше, чем сумма предоставляемых преференций», – сообщает заместитель руководителя департамента экономической политики и развития города Мария Багреева для ТАСС. Сейчас столица занимает первое место в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ, значит, можно рассчитывать на то, что компании и дальше будут с охотой вкладывать средства в Москву.

http://nedvio.com/kak-pravilno-investirovat-v-zemelnye-uchastki-podmoskovya/

Инвестиции в Москву – как и через что привлекаются деньги в столицу

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *