Блог Александра Кашина об инвестициях

Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость

Как выбрать апартаменты для инвестирования

Сейчас Санкт-Петербург пестрит рекламой апартаментов, в том числе в апарт-отелях. Я просматривал несколько объектов, и выделил критерии, по которым можно оценивать предложения застройщиков. Критерии универсальные, поэтому их можно использовать и для Москвы.

1. Расположение

Никто не хочет жить на окраине и ездить на автобусе по 25 остановок до туристических достопримечательностей или работы. Поэтому апартаменты должны располагаться в пределах нескольких станций от центра и недалеко от метро (10 минут пешком). Далее можно оценивать по картам, какие объекты ближе, какие дальше, и строить маршруты.

• близость к метро
• можно быстро доехать от ж/д вокзала или аэропорта
• близость к торговому центру

• нет рядом метро

2. Специализация апарт-комплекса и доходность

Если апартаменты предназначены для долговременного проживания или сдачи в аренду помесячно, смысла в них инвестировать я не вижу, так как больше чем 7-8% в год они не принесут. А в реальности может быть и 3-4% из-за простоев и ущерба от временных жильцов.

Самую высокую доходность в недвижимости для проживания показывает посуточная аренда, поэтому целесообразно инвестировать только в апарт-отели. Здесь доходность может достигать 10-15% годовых.

Нельзя покупать апартаменты в апарт-отеле, если:

• в одном здании апартаменты будут сдаваться и помесячно, и посуточно одновременно. Это приведет к бардаку и вот таким отзывам https://otzovik.com/reviews/apart-otel_yes_russia_moscow/. Весьма поучительно.

Для посуточной сдачи должно быть отдельное здание отеля, строгий контроль за гостями, имуществом и режимом проживания. При помесячной сдаче требования мягче, и такой вид проживания можно совмещать с проживанием в здании также и самих собственников.

• в одном здании одна часть апартаментов будет сдаваться в аренду УК, а другая — самими собственниками. Собственники будут содержать свое имущество кое-как, никаких стандартов качества, будут отрицательные отзывы гостей.

Если гость пожил у собственника и получил негативный опыт, он обязательно спроецирует его и на саму УК, и весь бренд апарт-отеля будет замаран.

Желательно запросить, по каким ценам застройщик (его УК) собирается в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду и сравнить их с ценами найма квартир в близлежащих домах (при помесячной сдаче в аренду) или ценами аренды гостиничных номеров по району (при посуточной). Так можно оценить реальность обещаний застройщика по доходности номера. Если же застройщик сам не оценивал цены аренды в своем апарт-отеле, это проблема, значит его обещаниям по доходности не стоит доверять.

3. Заполняемость номеров

Если среднегодовая заполняемость апарт-отеля будет меньше 70% — это повод для беспокойства, так как доходность будет низкая.

В связи с этим я бы не рекомендовал покупать апарт-отели, в которых больше 200-300 апартаментов. Например, если в апарт-отеле будет 1500-3000 номеров, кто сможет обеспечить их 70% загрузку? Где найти 1-2 тысячи гостей каждый день?

При выборе апарт-отеля стоит обратить внимание на общую тенденцию по туристическому потоку в городе: он растет или падает, а также на динамику по вводу новых гостиничных номеров. Постараться спрогнозировать, на все ли отели подобного типа хватит гостей.

• если УК уже построила и обслуживает существующий апарт-отель, можно посмотреть на уровень его загрузки

• если у УК нет действующих апарт-отелей с посуточной моделью сдачи в аренду

Чтобы успешно сдавать апартаменты в аренду посуточно нужен особый опыт и связи с партнерами. Если в высокий сезон многие могут обеспечить относительно высокую загрузку, то чтобы обеспечить приемлемую загрузку в низкий сезон, нужны договоры с компаниями, которые направляют сотрудников в командировку в этот город, нужно участвовать в тендерах и выигрывать.

4. Оценки гостей

Если у УК есть в управлении отели, можно посмотреть на букинге отзывы, а также поискать их в интернете на сайтах-отзовиках и форумах. Это позволит выявить существующие проблемы. Хуже когда у УК в управлении никаких отелей нет и не было.

Что касается звезд, то лучше выбирать апарт-отели с уровнем 2-3 звезды. Дорого снимать люди не будут, поэтому 4-5 звездочные апарт-отели (если такие есть) могут простаивать.

5. Расходы на обслуживание апарт-отеля

Не рекомендую покупать апартамент в апарт-отеле, в котором есть бассейн, большой фитнес-центр и другие объекты социальной инфраструктуры. Это все красиво смотрится, но в конечном счете расходы лягут на вас и снизят доходность. Стоимость обслуживания и эксплуатации нужно узнавать заранее и учитывать в расчетах.

6. Площадь и цена апартамента

Стандартный номер — ок. 20 кв.м. Не стоит брать больше и сильно меньше. Если возьмете больше, то площадь будет простаивать, а ваша доходность будет меньше. Мало кому нужна 2-я комната в номере или пустое пространство. Если возьмете сильно меньше, гости будут ощущать тесноту, что может привести к слабой заполняемости номера.

По отделке номера кажется, что большей заполняемостью могут пользоваться номера типа «улучшенный стандарт», т.е. не совсем голо, но и не люкс.

По цене апартамента — нужно изучить, что в нее входит: голые стены или чистовая отделка с мебелью и оснащением. Лучше покупать уже полностью готовые апартаменты для сдачи в аренду с мебелью и оснащением, чтобы самому не ремонтировать.

Желательно сравнить цены апартаментов с ценами квартир в близлежащих жилых домах, при этом учесть, что цена квартир в строящихся домах обычно указывается без отделки и мебели, а в апарт-отелях зачастую с ними.

7. Рассрочка и ипотека

Приобретать строящиеся апартаменты за свои деньги не очень выгодно, поскольку вы даете ими пользоваться застройщику бесплатно, а апартаменты пока еще не построены и не сдаются в аренду. Лучше, чтобы оплата была в беспроцентную рассрочку до окончания строительства.

Также преимуществом будет наличие ипотеки под невысокий процент на 15-20 лет. Это позволит не вкладывать много денег на этапе строительства, а в дальнейшем покрывать ипотечные платежи за счет аренды полностью или в части.

Выводы:

• выбор апартаментов — всегда взвешивание на чаше весов достоинств и недостатков объекта, так как идеальных объектов не бывает.
• выгодна только посуточная сдача апартаментов в апарт-отеле, поэтому целесообразно покупать только такие объекты
• оценку нужно проводить по разным критериям, особое внимание уделяя прогнозу будущей цены аренды номера и его заполняемости, т.е. дохода

По указанным критериям мне подошел для инвестирования Апарт отель «Вертикаль» в СПБ рядом с метро Лесная.

Если вы хотите узнать про него подробнее, запишитесь на консультацию в разделе «Услуги». Я являюсь агентом застройщика и инвестором в отель одновременно. Только не звоните сразу в офис продаж застройщика, сначала напишите мне, иначе вас закрепят за отделом продаж и мне не целесообразно будет вас обслуживать. А я могу дать объективную оценку инвестиционной привлекательности и дать разъяснения по юридическим и налоговым вопросам.

Стоит ли вкладывать деньги в жилье в 2020 году. Инвестиции в недвижимость в 2020 году

Краткое содержание:

Коронавирус и связанные с ним напасти когда-нибудь закончатся. Как показывает опыт предыдущих кризисов, рынок жилья после некоторого спада возвращается на прежние позиции, а объем сделок, благодаря все большему развитию ипотеки, даже увеличивается. Есть ли вероятность, что и после нынешнего кризиса недвижимость останется надежным активом, если иметь в виду не продажу ее прямо завтра, а рассчет на долгосрочную перспективу? Что учитывать, чтобы умело воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости 2020 года?

Прогнозы до конца 2020 года

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

Инвестиции в недвижимость 2020: регионы

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Инвестиции в недвижимость 2020: Москва

К столице также применимы советы по поводу «жизнестойкости» недвижимости: новостройки на поздней стадии строительства в удобных местах и современное вторичное жилье с хорошим расположением, а также сталинки имеют наибольшие шансы остаться наиболее надежными вложениями и «вечными ценностями».

Однако все факторы, которые и обычно делают то или иное столичное жилье более привлекательным, сейчас будут играть еще более важную роль.

— Во-первых, транспортная доступность. Чтобы рядом были станции метрополитена, МЦК, МЦД или транспортно-пересадочного узла на расстоянии не более чем 500 м от дома, — комментирует генеральный директор Ikon Development Антон Детушев. — Второй признак ― надежный застройщик. Желательно также наличие хороших отзывов об управляющей компании. Третье, на что стоит обратить внимание, ― отсутствие на прилегающей к дому территории вредных производств, очистных сооружений и другого. Их наличие будет негативно влиять на стоимость в любом случае. Большой плюс — объекты инфраструктуры в шаговой доступности: торговый центр, супермаркеты, остановки наземного транспорта.

— Сейчас я рекомендовал бы смотреть проекты на высокой, но не завершающей стадии строительства. Как правило, у таких жилых комплексов уже полностью или частично закрыты строительные риски, а цена продолжает расти по мере сдачи объекта в эксплуатацию. То есть инвестор минимизирует риски, связанные с возможной заморозкой строительства, при этом получает выгоду при завершении проекта, — советует Андрей Безверхий, финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge.

— В нынешних реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в «продвинутые» апартаменты в центральных районах города. Их стоимость меньше, а это перспективная недвижимость, как правило, с современной архитектурной концепцией, развитой инфраструктурой и вблизи метро, — считает Жанна Шевченко.

http://sostoyanie.com/kak-vybrat-apartamenty-dlja-investirovanija/
http://www.9111.ru/questions/7777777771059979/