В каком районе Санкт-Петербурга лучше купить квартиру

Специалисты «М16-Недвижимость» подготовили тщательный обзор жилых районов Санкт-Петербурга. Рассказываем, где лучше купить квартиру для проживания или инвестиций, какие районы нашего города лидируют по показателям экологии или инфраструктуры и в каких локациях предлагают самые доступные объекты.

Материал будет одинаково полезен как жителям регионов, мечтающим перебраться в СПб, так и петербуржцам, подыскивающим новое жилье. В статье представлены лучшие предложения первичного и вторичного рынка с ценами, все цены актуальны на 5 июля 2018 года.

Стоимость квартир в СПб по районам

Начинаем наш обзор с рейтинга самых доступных районов.

Вторичный рынок

Квартиры с самыми низкими ценами можно найти в Красносельском и Невском районах.

Красное село, хотя и давно вошло в состав СПб, по сути осталось загородной локацией. Здесь серьезные проблемы с транспортной доступностью, въезды/выезды страдают от пробок, метро находится далеко, новых станций в обозримом будущем не будет.

Зато с экологией дела обстоят отлично: рядом большие парковые зоны, недалеко до Финского залива. Однокомнатную квартиру здесь можно купить по цене порядка двух миллионов рублей! С учетом близости залива это очень выгодно, в других районах с морским побережьем таких цен просто нет!

На ценообразование Красносельского района повлияла транспортная доступность

Переходим к Невскому району. Самое дешевое жилье здесь сосредоточено на юге левого берега – в районе станций «Ломоносовская»-«Рыбацкое». Щедрое ценообразование объясняется тем, что здесь жилые дома тесно соседствуют с промышленными зонами.

Соответственно, экология местности страдает. Зато неплохо развита транспортная доступность, есть метро, рядом выезд на КАД, крупные магистрали. С социальной инфраструктурой картина тоже положительная. Если сравнить с Красносельским районом, то по многим параметрам, кроме экологии, Невский выигрывает. Правда, и жилье тут чуть дороже.

Что касается цен, то средняя стоимость «однушки» здесь колеблется в пределах 2,5-3 млн рублей.

Новостройки

На первичном рынке по доступности также лидирует Невский район. Самые низкие цены – на левом берегу, у южных границ района. Недорогие новостройки можно найти и в правобережной части, подальше от метро – Русановская, Приневская улицы.

Цены здесь меньше, чем на «вторичке» — – от 1,9 млн рублей. За столько, например, можно взять студию с ремонтом в ЖК «Приневский». Дом сдается в 2020 году.

Пригороды

Хотя материал посвящен Петербургу, мы не могли не рассмотреть ближайшие пригороды. Их жители работают в СПб, отдыхают, совершают покупки и т. д. В общем, граница с городом здесь носит исключительно формальный характер.

Речь идет о Мурино и Кудрово, где формируются новые жилые районы. Но если в Кудрово цены уже давно «добрались» до городской отметки, то в Мурино еще можно найти квартиры-студии в пределах полутора миллионов рублей.

При этом в Мурино есть свое метро, правда, выезды из поселка не самые удобные, да и инфраструктура пока только развивается.

Юрий, живет в ЖК Greenландия

«Низкие цены – действительно главное достоинство Мурино. Потому что сам район пока нельзя назвать слаженным. В общем, справедливое соотношение цены и качества.

Не хватает школ, детских садов. Никаких крупных торговых объектов, только супермаркеты. При этом население постоянно увеличивается, имеющиеся магазины не всегда справляются с наплывом, иной раз в очереди можно по 10 минут простоять. Банально нигде не купишь технику, даже за наушниками приходится ехать в город.

Развлекательных заведений тоже немного, хотя все равно есть, где скоротать вечер. А вот отсутствие парков серьезно напрягает. Иногда хочется просто прогуляться, но приходится ехать в Сосновку. Зато добраться до нее можно всего за 10 минут на метро.

В принципе, все решается выездом в Питер. За крупными покупками ездим на «Академическую» или в «Мегу», тем более, до нее постоянно ходят маршрутки (останавливаются напротив нашего дома). Поэтому наличие метро – огромный плюс, считай, все, что нужно для жизни – в 5-10 минутах езды.

Мы ждем, что ситуация с инфраструктурой наладится, когда Мурино наконец присвоят статус города. Но пока все остается на уровне разговоров и обещаний».

Цены в ЖК «Материк» начинаются от 1,4 млн рублей.

Рейтинг районов СПб по качеству жизни

В эту категорию вошли «золотые» районы города – с обширной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, отличной экологией и средними по городу ценами.

1 место – Выборгский район

Северная часть города, район, который растянулся от пригородных границ до центра. Считается одним из лучших в Петербурге по многим показателям.

Например, по транспортной доступности. В районе 6 станций метро (две линии), 4 выезда на КАД и один – на ЗСД, крупные магистрали и шоссе. Недалеко трасса А-181 до Финляндии.

Существующая дорожная инфраструктура обеспечивает комфортную ситуацию для жителей района, пробки больше характерны для границ локации, чем для центра. Хотя в часы-пик заторы могут застать в любой части района.

Фото, подпись: Выборгский район лидирует по многим показателям

С социальными объектами ситуация положительная: практически каждый квартал обеспечен детсадами и школами. Достаточно в районе и медицинских учреждений. Чуть хуже дела обстоят с Парголово и Левашово, но и они постепенно «обрастают» необходимыми объектами.

С коммерческо-развлекательной составляющей все отлично! В Выборгском районе много ТРЦ, гипермаркетов, развлекательных заведений. В большом количестве представлены сетевые супермаркеты. На границе района расположен ТРЦ «МЕГА Парнас».

Цены приемлемые. К примеру, трехкомнатную квартиру на ул. Есенина, в 7 минутах ходьбы от метро «Пр. Просвещения», можно взять всего за 5,2 млн рублей.

Огромным плюсом станет наличие зеленых зон, в том числе масштабного парка Сосновка (302 га) и Шуваловского парка (142 га).

2 место – Приморский район

Еще один благоустроенный и удобный район, расположенный в северной части города. Кроме хорошей инфраструктурной составляющей и лучшей экологии славится еще и побережьем Финского залива!

Совсем недавно район избавился от статуса «невыездного». Этому способствовал сначала ввод ЗСД, затем – открытие станции «Беговая». Теперь в районе 5 станций метро, причем это три разные ветки, по одному выезду на ЗСД и КАД, крупные магистрали, в том числе Приморское шоссе, ведущее в Курортный район. Правда, серьезные пробки в часы-пик району пока искоренить так и не удалось.

Фото, подпись: В Приморском районе лучшая экология и много новостроек

Социальных объектов в районе хватает. Хотя население ежегодно увеличивается за счет нового жилья, многие новостройки обеспечены собственной инфраструктурой.

Среди таких, например, ЖК «Чистое небо» с собственными соцобъектами и даже спорткомплексом! После полной реализации на территории квартала появится 8 ДОУ (один уже работает), 4 школы и 2 поликлиники. При этом цены начинаются от 2,1 млн рублей.

Все отлично и с торгово-развлекательной составляющей. Ради шоппинга сюда приезжают жители соседних районов, недостатка в ТРЦ нет. Имеется аквапарк. Главное преимущество района – его многочисленные масштабные парки и свой выход к Финскому заливу.

3 место – Московский район

Благополучный, экологичный, близкий к центру район. Исторически так сложилось, что в Московском районе жила интеллигенция, политические и культурные деятели, поэтому за локацией и давно закрепилась репутация престижного для жизни места. Район имеет и эстетическую ценность: здесь сосредоточены архитектурные шедевры в стиле сталинского ампира.

Хотя в Московском районе 6 станций метро, все они относятся к одной ветке, что не совсем удобно. Зато хорошо налажена наземная транспортная сеть. Много крупных магистралей, у автомобилистов с мобильностью проблем не возникает. Огромный плюс – близость аэропорта.

Московский район считается одним из самых престижных мест для жизни

Московский район славится своими образовательными учреждениями. Это и детсады, и школы, и ВУЗы. Обеспеченность социнфраструктурой у района на пятерку, нехватки в учебных или медицинских учреждениях жители района не испытывают.

Прекрасно все и с коммерческой составляющей. Здесь есть и гипермаркеты, и небольшие магазины, а Московский проспект в принципе представляет собой сплошную торговую аллею с дизайнерскими бутиками. Для досуга имеется множество ресторанов, развлекательных заведений, баров. Культурный отдых обеспечивают театры, концертные залы, кино.

Достаточно в районе и парков – Победы, Пулковский, Авиаторов, сад Дубовая Роща. Есть кварталы с уютными скверами. Хотя здесь сохраняются промышленные зоны, ситуация с экологией положительная.

Предложений в Московском районе много, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Мы советуем присмотреться к ЖК «Звездный дуэт», который сдается в 2020 году. Минимальная цена в комплексе – 3,7 млн рублей. За столько можно взять однокомнатную квартиру площадью 35,7 м2 с предчистовой отделкой.

Лучшие районы СПб для проживания с детьми

В этой категории выделены районы с наибольшим числом образовательных учреждений и детской инфраструктуры.

Центральный район

Центр города, безусловно, хорош всем, в том числе образовательными заведениями. В большом количестве представлены государственные и частные школы, престижные гимназии.

Есть музыкальные школы, Международная академия музыки Е. Образцовой, школы искусств, вокальные студии. Все возможности для всестороннего развития детей!

Петроградский район

Еще одно прекрасное место для жизни с детьми – историческая часть города. Царящая здесь атмосфера классического Петербурга, кажется, дополнительно способствует развитию творческих талантов в детях.

В Петроградском районе лучшие условия для воспитания творческой личности

Здесь расположена Академия танца Б. Эйфмана, музыкальные училища, студии вокала и многочисленные секции. Классическое образование предлагают школы, лицеи и гимназии. Есть частные заведения с углубленным изучением языков.

Калининский район

От представленных выше районов Калининский выгодно отличается более доступной ценовой категорией. При этом здесь действительно много школ и ДОУ, имеется школа олимпийского резерва, творческие кружки. Огромный выбор спортивных секций.

Еще один значительный плюс локации – низкий уровень криминогенности.

Лучшие районы СПб для инвестиций в недвижимость

Первенство среди облюбованных инвесторами районов уже несколько лет принадлежит Мурино и Кудрово. Что не делает их лучшими для инвестирования местами. Уже сейчас рынок затоварен предложениями этой локации, а предложение на несколько шагов опережает спрос.

Мы советуем обратить внимание на намывные территории Васильевского острова. Конечно, пока локация только развивается и не все здесь прекрасно. Но через несколько лет, когда будут достроены объекты коммерческой, социальной и дорожной инфраструктуры, это место «выстрелит».

Намывная территория Васильевского острова – перспективная локация для инвестиций

Намывные территории достаточно доступные и очень перспективные. Лучший вариант для тех, кто ограничен в бюджете и готов немного подождать с окупаемостью.

А вот для тех, кто ждать не готов, подойдет Красногвардейский район. Слаженная инфраструктура и близость к центру обеспечили локации стабильный интерес со стороны арендаторов.

Район обладает масштабными габаритами, но мы рекомендуем вкладываться в недвижимость, сосредоточенную в районе Ладожского вокзала и метро «Новочеркасская».

Фото ЖК «Два ангела»

Мы поможем с покупкой квартиры в любом районе Санкт-Петербурга. Ищете недвижимость для жизни или инвестиций? «М16-Недвижимость» найдет лучшее решение, обращайтесь!

Инвестирование в новостройки: просто о сложном

Инвестирование в недвижимость в России на протяжении уже многих лет считается одним из наиболее надежных видов вложения денег. Однако разобраться в инвестиционных тенденциях и расчетах самому с нуля бывает затруднительно.

По данным специалистов, инвестиционная активность в последние 2 года на рынке недвижимости заметно сокращается. Это вызвано в первую очередь сложившейся экономической ситуацией в целом. Стагнация и неопределенность в дальнейшем ощутимо остужает интерес инвесторов к жилой недвижимости. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК «ФИНАМ»: «До конца 2016 года рынок будет стагнировать, а перестанет снижаться после недавнего обновления ключевой ставки ЦБ РФ».

По данным ГК «ФИНАМ», за 1-ое полугодие 2016 года общая площадь сданного жилья в Санкт-Петербурге составила 1272 тыс. кв. м, что на 12% меньше, чем за тот же отчетный период прошлого года. В Ленобласти падение всего на 1,5%. И некоторые эксперты считают, что это может принести джек-пот: «Снижение объемов роста и значительный рост себестоимости строительства вызовет рост цен на недвижимость», — говорит Андрей Ионица, начальник отдела прямых инвестиций УК «Арсагера».

Доходность инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга

Несмотря на невнятность происходящего в финансовых сферах, цена на квартиру в новостройке, от начала строительства до сдачи дома, вырастает в среднем на 30-35%. Необходимо помнить, что на конечную стоимость влияет множество факторов:

1. Транспортная доступность (цена на квартиру будет тем выше, чем ближе новостройка к метро, остановкам общественного транспорта, удобным развязкам и въездам);
2. Социальная инфраструктура (близость образовательных и медицинских учреждений тоже немаловажный пункт);
3. Репутация застройщика (обратите внимание на то, как долго компания на рынке, сколько объектов построила, были ли срывы сроков, участвует ли она в судебных тяжбах);
4. Используемые технологии строительства и материалы;
5. Благоустройство района и придомовой территории;
6. Плотность и возраст застройки (если вокруг новостройки через пару лет вырастут «муравейники» или же наоборот вокруг полно хрущевок, то это также может повлиять на цену);
7. Объем предложений от других инвесторов в вашем доме или районе (не стоит вкладываться туда, где через некоторое время в продаже появится огромное количество одинаковых объектов – это ведет к обесцениванию вашего).

Стоимость актива, то есть доходность инвестирования в новостройки для перепродажи, рассчитывается примерно, так как доля допущений весьма велика. «Доходность в первую очередь зависит от конкретного объекта, но можно отметить переизбыток предложений в эконом-классе», — комментирует Андрей Ионица.

Возьмем для примера студию в 4-ой очереди в ЖК «ТриДевяткино Царство» от опытного застройщика «УНИСТО-Петросталь» во Всеволожском районе ЛО. Стоимость объекта по состоянию на октябрь 2016 года составляет 1 714 000 рублей. Сдача дома планируется во втором квартале 2017 года.

Стоимость 1 кв. м. в квартире площадью 27,7 кв.м составляет 61877 рублей. Прогнозируемый экспертами рост цен к моменту сдачи дома при перепродаже составит 30% (усредненное значение). После повышения стоимость 1 кв.м будет равна 80400 рублей. В итоге доход от перепродажи студии к моменту сдачи в 2017 году – чуть более 514 000 рублей.

Если же вы собираетесь инвестировать для последующей сдачи в аренду, то рассчитайте приблизительную стоимость коммунальных платежей за 1 кв.м. Средняя стоимость ориентировочно составит 55 руб., без учета ГВС и ХВС и электричества.

Стоимость квартиры:

1 714 000 рублей (61877 рублей/м2)

Ежемесячные расходы на ком. платежи:

27,7*55= 1523,5 рубля

Ежемесячный доход от аренды:

20 000*13%=2600 руб.

Ежемесячный чистый доход:

15 876,5 рублей

Срок окупаемости:

9 лет

Если у вас имеется вся необходимая сумма для покупки квартиры, но вы все еще сомневаетесь в целесообразности такого вклада, рассмотрим альтернативные варианты получения прибыли.

Депозит

При открытии вклада различные банки предлагают множество вариантов, в которых бывает не так-то просто сориентироваться. Как правило, чем больший процент годового дохода, по сравнению со среднерыночным, предлагает банк, тем больше существует рисков для вкладчиков.

При изучении условий вклада обратите внимание на возможность досрочного снятия денег, на возможность его пополнения, на минимальный срок размещения и условия досрочного расторжения.

Одним из лидеров по количеству вкладов в России считается Сбербанк ввиду его надежности. Однако предлагаемые процентные ставки для физических лиц не превышают 8,57% (на срок 180 дней). Рассмотрим в цифрах.

Допустим, вам приглянулась 1-комнатная квартира площадью 35,17 кв.м в ЖК «Main House» от Glorax Development за 3 567 991 рублей. Жилье в комплексе нельзя назвать дешевым, однако его плюс в развитой инфраструктуре и отсутствии конкуренции, т.е. с последующей реализацией проблем возникнуть не должно. Срок сдачи дома, указанный в проектной декларации, – 2-ой квартал 2019 года.

Если мы сравниваем депозит с вариантом инвестирования в новостройку, то обращаем внимание на сроки: ориентировочно дом сдадут во втором квартале 2019 года, значит, в запасе есть около 2,5 лет. Выбираем вклад от Сбербанка «Пополняй» с 6,05% годовых с учетом капитализации процентов на 2,5 года. Вводим данные в форму на сайте банка для расчета прибыли. По итогу получается, что, если открыть вклад 31 октября 2016 года, а снять деньги 30 апреля 2019 года, прибыль с 3,5 млн рублей составит 538 996 рублей. По прогнозам экспертов, стоимость вышерассмотренной квартиры к моменту сдачи дома увеличится на 20-30%. Будем пессимистами и посчитаем возможный доход по минимальной цифре в 20% — 713 598 рублей. Из этой суммы вычтем обязательный налог 13%, остается 620 830 рублей.

Выходит, что, если застройщик уложится в сроки, и вам удастся перепродать квартиру через 2,5 года, то прибыль будет на 15% больше, чем от прибыли по вкладу.

Учтите, что такой вариант возможен только при идеальном соблюдении условий сдачи объекта. Кроме того, возможная перенасыщенность предложений в рассматриваемом комплексе может привести к следующему:

• Можно не успеть перепродать до сдачи дома, а оформление права собственности занимает довольно длительное время, вплоть до нескольких месяцев, что означает невозможность вкладывания этих денег в какой-либо другой проект;
• Ваши конкуренты начнут занижать цену, чтобы продать недвижимость как можно скорее;
• После «обвала» цен вряд ли обрадует перспектива перепродажи «в ноль»;
• После «обвала» цен еще меньше обрадует перспектива перепродажи в убыток.

Инвестирование с привлечением ипотеки

Для примера расчетов с привлечением ипотеки возьмем квартиру-студию в ЖК «Живи! В Рыбацком» от «СПб Реновация» со сроком сдачи во втором квартале 2018 года, площадью 29 кв.м и стоимостью 1 876 305 рублей по состоянию на октябрь 2016 года. Эксперты SPBHOMES.ru считают, что объект достоен внимания инвесторов по ряду причин: относительная доступность в цене, наличие отделки, метро в пешей доступности, городская регистрация и активно развивающийся район. Кроме того, первая очередь в ЖК показала высокий уровень интереса со стороны покупателей.

Предположим, что ипотечный кредит на квартиру-студию будет взят в «Сбербанке» с 13,5% годовых и первоначальным взносом 400 000 рублей. Срок ипотеки рассмотрим на 10 лет. Сделать расчет по другим параметрам вы также сможете самостоятельно, меняя вводные данные в форме.

С исходными данными получается, что ежемесячный платеж составит 22480 рублей. Полные затраты составят 3 097 639 рублей, а величина переплаты – 1 221 334 рублей.

Соответственно, цена квартиры после погашения кредита вырастет примерно на 65% без учета инфляции. Именно с такой минимальной «накруткой» нужно будет реализовать студию через 10 лет после покупки, чтобы не потерять вложенные деньги. Выполнимость такой задачи весьма сомнительна, поэтому вариант инвестирования в квартиру-студию стоит рассматривать, если у вас на руках имеется ее полная стоимость.

О расчете инвестиций для апарт-отелей можно почитать здесь.

Лучшие новостройки для инвестиций

Самыми популярными объектами для инвестирования в новостройки являются студии и 1-комнатные квартиры ввиду их большей ликвидности. Наиболее популярным в 2016 году стало жилье эконом- и комфорт-классов. «Анализ рынка показывает, что, в разбивке по сегментам, снижение цен превалировало в массовом сегменте, а некоторые «зеленые ростки» наблюдались и в элитном», — комментирует Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК «ФИНАМ».

По данным экспертов SPBHOMES.ru, наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования являются квартиры в ЖК «Живи! В Рыбацком» от «СПб Реновация», ЖК «Чистое небо» от Setl City и ЖК «Main House» от Glorax Development.

Расположение ЖК «Чистое небо» в популярном Приморском районе также является плюсом для инвесторов. К тому же строит его надежный и проверенный застройщик, а все квартиры сдаются с отделкой. В районе высокая конкуренция, но квартиры Setl City всегда с легкостью её выдерживали.

Потенциально интересны для инвестиций квартиры в ЖК «Ленинград» и ЖК «Балканы» в связи со слабой конкуренцией и развитой инфраструктурой. «Вилка» роста цен полностью зависит от параметров и характеристик конкретного объекта. Если вы рассматриваете вариант инвестиций в новостройки Санкт-Петербурга, изучите существующую информацию о доме, спросите о прогнозах представителя застройщика. Решение купить квартиру в новостройке должно быть взвешенным и обдуманным.

http://m16-estate.ru/news/v-kakom-rajone-sanktpeterburga-luchshe-kupit-kvartiru
http://spbhomes.ru/science/investirovanie-v-novostrojki/