Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории

• Главная
• Гражданство за инвестиции: лучшие программы ПМЖ и гражданства
• Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории

В марте 2019 года правительство Черногории должно начать принимать заявки на гражданство по программе «гражданство за инвестиции». Одним из условий участия является приобретение недвижимости на территории страны. Поэтому в этой статье поговорим о недвижимости в Черногории в разных регионах, о том, какие налоги нужно будет уплатить при покупке недвижимости, сколько обойдется содержание, какие подводные камни могут ждать инвестора, а также как получить паспорт Черногории по программе гражданство за инвестиции.

Предлагаем начать с налоговой стороны вопроса. Итак, если выбирать между недвижимостью от застройщика и вторичной недвижимостью, то от застройщика выигрывает по нескольким показателям:

1. При покупке недвижимости от застройщика не нужно платить 3-х процентный налог на оборот собственности. Приобретение новых построенных объектов или их отдельных частей не считается оборотом недвижимости и подлежит налогообложению в соответствии с Законом о налоге на добавленную стоимость, согласно актуальной ставке 21% от рыночной стоимости недвижимости. Этот налог уже включен в стоимость и соответственно не оплачивается отдельно.
2. Качество строительства в новых объектах лучше, так как использовались более современные технологии и материалы.

• 1 Недвижимость Черногории: Налоги и косвенные затраты в течение года
• 2 Факты, которые нужно знать до покупки недвижимости
• 3 Города Черногории, которыми инвесторы интересуются в первую очередь
• 4 Этапы покупки недвижимости в Черногории
• 5 Пошаговая процедура оформления гражданства через покупку одобренной правительством недвижимости

Недвижимость Черногории: Налоги и косвенные затраты в течение года

После заключения договора купли-продажи, покупатель обязан оплачивать ежегодный налог на имущество, согласно законодательству Черногории. Граждане Черногории и иностранные граждане, которые используют недвижимость для временного пребывания оплачивают ежегодный налог в размере до 1% от рыночной стоимости недвижимости. На конечный процент налога влияет свыше 12 факторов, например, зона (расположен объект в центре города или нет), удаленность от моря (на какой береговой линии находится объект) и так далее.

Пример. Если взять квартиру на 60-70 метров квадратных в Будванской Ривьере не на первой береговой линии, то налог будет не более 100 евро.

Если говорить о косвенных затратах, то при правильном оформлении сделки купли-продажи недвижимости необходимо учитывать нотариальные услуги. В среднем цена нотариального оформления сделки составит около 0,1% от цены договора купли-продажи. Также возможны затраты судебного переводчика, не всегда покупатели говорят на официальном языке Черногории. Данные затраты не превышают более 200 евро по общей практике.

В коммунальные платежи входит: электричество, вода, отопление и вывоз мусора. Если объект недвижимости расположен в комплексе с инфраструктурой и прилегающими территориями, то обычное месячное обслуживание составит от 2 до 8 евро за квадратный метр.

Приблизительные расценки на февраль 2019 года:

• Свет — 10 евроцентов за киловатт,
• Вода — 1 кубометр будет стоить примерно 1,5 евро,
• Вывоз мусора — 6 евроцентов на квадратный метр жилого помещения.

Пример. Для примера расчета коммунальных услуг возьмем квартиру в 50 квадратных метров, где семья проживает постоянно. В зимний период с отоплением в месяц будет выходить 70 евро, плюс 3-4 евро за вывоз мусора.

Многих интересует вопрос годовой доходности при аренде недвижимости, поэтому скажу пару слов об этом. Процент во многом зависит от цены входа и локации объекта недвижимости. В тех объектах, которые мы можем вам порекомендовать для оформления гражданства Черногории в дальнейшем, годовая доходность может доходить до 5%.

Факты, которые нужно знать до покупки недвижимости

Первый, для покупки недвижимости потребуется только паспорт покупателя. То есть договор купли-продажи оформляется по паспорту, после этого этот документ можно предоставить в своем банке на родине и без лишних вопросов со стороны банка перевести деньги.

Второе, услуги риэлтора оплачивает продавец, а не покупатель. Поэтому лучше обращаться в компании с хорошей репутацией, которые уже давно работают на рынке. У таких компаний обширная база недвижимости, они берут на себя обязательство проверить “чистоту” документов до подписания договора, чтобы не было долгов за коммунальные платежи и так далее. Еще одним бонусом является предоставление бесплатного проживания в течение 2-3 дней и трансфер из/в аэропорт.

Третье, понравившийся объект недвижимости можно снять с продажи на некоторое время, если на момент заключения договора нет полной суммы.

С налоговой стороной вопроса разобрались, теперь перейдем к географии недвижимости. Население Черногории составляет 622 тысячи человек, самым густонаселенным городами считаются Подгорица и Никшич, в которых проживает 150 и 58 тысяч соответственно. Однако эти города не возглавляют список мест, где иностранные инвесторы приобретают недвижимость.

Прежде, чем перейдем к городам и примерам недвижимости, хотим пару слов сказать о развитии отельного сектора в Черногории.

В 2012 году в Черногории было 84 отеля категории 4 звезды, теперь их уже более 130. Реализуются проекты строительства курортов и отелей, таких как Porto Montenegro, Portonovi, Luštica Bay, Aman, Regent, Ramada, Iberostar, Hilton. Также ожидается открытие комплектов One&Only-a, Ritz Carlton, Sheraton.

Ожидается, что к 2020 году в стране появится 50 новых отелей. Причем взят курс на строительство отелей категории 4-5 звезд.

Города Черногории, которыми инвесторы интересуются в первую очередь

Особой популярностью у инвесторов пользуются туристические города: Будва, города залива (Тиват, Котор и Херцег-Нови), Бар, а также прибрежные города от Петровац до Ульцинь.

Будва и её окрестности образуют Будванскую ривьеру — крупнейший туристический центр Черногории, знаменитый своими песчаными пляжами, ночной жизнью и прекрасными образцами средиземноморской архитектуры. В Будве проживает около 13 тысяч человек. Основу экономики города составляет туризм. По официальным данным в 2014 году Будву посетили более 750 тысяч туристов, они провели в городе 4,67 миллионов ночей. Среди отдыхающих самыми многочисленными были гости из России. Всего в 2014 году Будву посетили 220 тысяч россиян. Ближайший к Будва международный аэропорт находится в Тивате, он расположен примерно в 20 километрах.

Примером недвижимости для получения гражданства Черногории можно считать эксклюзивный жилой комплекс Dukley Gardens.

Вид из пентхауса Dukley Gardens

Следующими по популярности идут города залива — Тиват, Котор и Херцег-Нови. Так как у них нет выхода к открытому морю, цена за квадратный метр в два раза ниже, чем в Будве, и соответственно хуже ликвидность.

Население в этих города, так же как и Будве, немногочисленное, в Херцог-Нови проживает 16 тысяч, в Которе — 13 тысяч, а в Тивате — всего 9 тысяч. Как я уже говорила, в Тивате находится международный аэропорт, из которого до Котора 5 километров, а до Херцог-Нови — 30 километров. На таком же расстоянии от Херцога-Нови расположен аэропорт Дубровника в Хорватии.

Примером элитной недвижимости в этом регионе можно назвать Luštica Bay и Portonovi.

Luštica Bay — это город-марина, предлагающий апарт-комплексы, кондоминиумы, виллы, отели в прибрежной зоне. Международный аэропорт Тиват находится всего в 15 минутах езды или в 10 километрах от Luštica Bay. Там принимают как регулярные, так и чартерные рейсы, а также имеют все необходимое для приема частных самолетов.

Город-марина Luštica Bay

Курорт Portonovi находится недалеко от Херцег-Нови. Он еще не достроен и считается самым дорогим проектом в этом регионе. До аэропорта Тиват 18 километров или 40 минут наводным транспортом.

Проект курорта Portonovi

Следующий в списке популярных по покупке недвижимости городов стоит Бар. Это главный морской порт страны, тут проживает 13 тысяч людей. По словам экспертов в Баре хуже уровень и качество жизни, недвижимость и цена проживания 3-4 раза дешевле, чем в городах, которые я назвала раньше.

Бар осуществляет регулярное паромное сообщение с итальянским городом Бари, поэтому в городе много магазинов одежды и обуви, привозимых, главным образом, из Италии. Бар соединён с остальными городами побережья Черногории двухполосной автодорогой — так называемой Адриатической трассой. Через тоннель Созина можно быстро доехать до Подгорицы. Ближайшие к Бару аэропорты — в Подгорице (39 километров) и Тивате (55 километров).

Комплекс Soho City — пример элитной недвижимости в центре Бара. Комплекс состоит из двух зданий, в которых расположено 224 квартиры, площадью от 33 до 245 метров квадратных. Сохо Сити предлагает 17 типов апартаментов, включающих в себя студии, односпальные, двуспальные, а также люксовые трехспальные апартаменты. Завершение строительства всего проекта запланировано на октябрь 2019 года.

Проект комплекса Soho City

Черногория может похвастаться не только побережьем Адриатического моря, в стране также есть горы и горнолыжные курорты. Самые популярные на данный момент — это Колашин и Жабляк.

Хочу отметить, что на сегодняшний день нет ни одного достроенного или в стадии проектирования проекта на севере страны. Но с запуском программы гражданства за инвестиции и строительством автобана до границы с Сербией, который дойдет до Белграда и свяжет морские курорты с горнолыжными, интерес инвесторов к северным регионам страны увеличится. Что положит начало строительству в горах, в непосредственной близости к горнолыжным склонам.

Колашин – это небольшой курорт, расположенный в 73 км к северу от Подгорицы на высоте 960 м над уровнем моря. Он окружен тремя горными цепями – Синявина, Комовы, Беласица. В Колашин проживают около 3000 человек. Расстояние от аэропорта ПодгОрицы до города составляет 80 км, а от аэропорта Тиват – 160 км.

На территории горнолыжного комплекса расположено 7 различных горных трасс. Самая низкая точка находится на высоте 1450 метров над уровнем моря. Самая высокая — 1973 метра.

Курорт Колашин

Жабляк — горнолыжный город-курорт на севере страны, население которого составляет 1937 жителей. Он расположен рядом с горным массивом Дурмитор на высоте 1456 метров, что делает его наиболее высоко расположенным поселением на Балканах. В городе есть аэропорт, но попасть в этот аэропорт можно только с использованием воздушного такси, заказанных самолетов или военной авиации. Ближайший от ЖАбляк аэропорт находится в ПодгОрице за 130 километров.

В любое время года здесь предостаточно туристов: зимой это те, кто хочет покататься на лыжах, а в остальное время – любители природы, пеших походов, альпинизма и горного воздуха. В январе здесь проходят лыжные соревнования, автогонки «Зимний кубок Черногории». А в марте — Кубок Дурмитора по лыжному спорту — International Para. Горнолыжные трассы около Жабляка расположены на высоте от 1400 до 2010 метров.

Курорт Жабляк

Этапы покупки недвижимости в Черногории

Для начала разберемся с этапами оформления недвижимости.

1. Выбор объекта, нет надобности получения фискального номера и открытие банковского счета.
2. Заключение договора о резервации данного объекта недвижимости и оплата резервационного взноса. Эта сумма обычно составляет 10 тысяч евро.
3. Начало подготовки проекта договора.
4. Согласование проекта договора и назначение даты подписания у нотариуса. Обычно это происходит в течение 15 дней после подписания договора о резервации, однако возможны и более ранние сроки по желанию покупателя.
5. Подписание согласованного договора купли-продажи в присутствии нотариуса и при необходимости переводчика.
6. Покупка недвижимости, клиент переводит сумму на счёт нотариуса.
7. Оформление листа недвижимости без обременений и ограничений на покупателя.
8. Перевод денег со счета нотариуса на счет продавца.
9. Оповещение кадастра о новом собственнике.
10. Акт приема передачи объекта недвижимости согласно срокам обозначенным в договоре купли-продажи.
11. Декларирование покупки недвижимости и оплата налогов при необходимости.

Обратите внимание! По срокам процедура фактически всецело зависит от покупателя и его возможностей выполнить свои обязательства по договору.

Пошаговая процедура оформления гражданства через покупку одобренной правительством недвижимости

1. Предварительная проверка кандидата и подготовка заявки на гражданство;
2. Подача заявления в правительство Черногории;
3. Правительство Черногории выдает ВНЖ через 3 недели после подачи заявления, но без проверки на благонадежность.
4. Комитет по гражданству проводить проверку на благонадежность и изучает пакет документов, процесс может занять от 4 до 6 месяцев;
5. Правительство принимает положительное решение по заявке;
6. Инвестор покупает недвижимость и оплачивает 100 000 евро государственного сбора;
7. Выдается сертификат о гражданстве и паспорт Черногории.

Более подробные условия участия в программе гражданства Черногории, список необходимых документов, каталог недвижимости и так далее — вы можете узнать из нашей презентации по Черногории.

Получить гражданство ЕС на сегодня можно по трем программам – Кипра, Мальты и Болгарии. Последняя не пользуется особой популярностью у инвесторов, и наибольшей популярностью по-прежнему пользуются Кипр и Мальта. В чем их преимущества?

1. Паспорт Кипра можно получить за инвестиции от €2,2 млн, а процедура занимает в среднем 4-8 месяцев. Не самый дешевый вариант на рынке инвестиционной иммиграции, но это кратчайший путь к гражданству ЕС и всеми вытекающими преимуществами.
2. Паспорт Мальты можно приобрести за инвестиции от €880 тыс., а процесс оформления статуса займет 12-14 месяцев. Однако стоит помнить о том, что программа Мальты также известна своим высоким показателем отказа. И вскоре те инвесторы, которым было отказано в получении гражданства, будут внесены в специальный список и их имена будут обнародованы на официальном сайте.
3. Гражданство ЕС можно также получить через программу “Золотая виза” Португалии. Сам процесс потребует больше времени, но и размер инвестиции на порядок ниже, чем у Кипра – €350 тыс.. Сперва инвестор владеет статусом ВНЖ по программе “Золотая виза”, а спустя 5 лет он и члены его семьи могут подать документы на гражданство Португалии и получить паспорт ЕС.
4. Гражданство Черногории. На сегодня Черногория не входит в состав ЕС, вступление страны в Европейский союз ожидается к 2025 году. Минимальный объем инвестиций по данной программе стартует от €350 тыс.

http://migronis.com/blog/nedvizhimost-chernogorii-vse-chto-nuzhno-znat-investoru-do-oformlenija-grazhdanstva-chernogorii