Ставка на ренту
По оценкам Accent Capital, по итогам девяти месяцев активы рыночных рентных ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов выросли на 9,5 млрд руб., до 33,5 млрд руб. Только в третьем квартале активы выросли на 4,6 млрд руб. За этот период было сформировано два новых фонда: «Активо-17» (под управлением компании «Альфа-Капитал») и «ВТБ Капитал Рентный доход 2» («ВТБ-Капитал Управление активами»). Основной рост произошел за счет фондов логистической недвижимости. Стоимость чистых активов (СЧА) таких ЗПИФов за десять месяцев выросла на 7,4 млрд руб., до 15,2 млрд руб. «За третий квартал прирост составил 5,8 млрд руб. за счет роста активов в фонде PNK rental и формирования нового фонда «ВТБ Капитал Управление активами»»,— отмечает руководитель отдела аналитики и исследований Accent Capital Елена Михайлова. Активы фондов торговой недвижимости выросли всего на 2,7 млрд руб., до 15,8 млрд руб.
Такие фонды остаются привлекательным для частных инвесторов даже на фоне роста ставок по депозитам. В компании «Сбер Фонды Недвижимости» заявили о том, за девять месяцев доходность ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов составила 7,3–17,6% годовых. Общий доход фонда под управлением «ВТБ Капитал Управление активами» с учетом выплат и изменения стоимости пая за три квартала составил 10,7% годовых.
- Управляющий инвестиционной стратегией PNK rental Дмитрий Пилевин рассказал о том, что средний доход от ренты PNK rental за последние четыре квартала составил 11,5%, а с учетом прибыли от продажи объектов — 20%.
Доходность рентных фондов УК «Велес Траст» за 12 месяцев, закончившихся августом, составила 8,5–10,6%.
Рыночные риски
Вместе с тем стоимость паев таких фондов подвержена рыночным колебаниям. В связи с развитием вторичного рынка паев на Московской бирже стоит учитывать влияние биржевых настроений на котировки, которые могут отличаться от их фактической стоимости, которая определяется, исходя из стоимости активов, отмечает гендиректор «КСП Капитал Управления активами» Вячеслав Исмайлов. «В условиях не столько наблюдаемой, сколько предположительной угрозы, котировки фонда могут уходить от реальной стоимости портфеля до 20–30%. Это можно было наблюдать в марте 2020 года, когда индексы REITs уходили вниз на эти значения, хотя стоимость недвижимости ни в моменте, ни далее не показала таких снижений»,— отмечает директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов.
Снижение котировок может быть связано и с выплатой дохода по паям. После формирования фонда и покупки объектов они начинают на ежемесячной основе генерировать арендные платежи, которые поступают на расчетный счет фонда, что ведет к росту стоимости паев. В день выплаты паи начинают торговаться уже без учета накопленного арендного дохода.
- На стоимость пая могут влиять и обязательства по резервированию.
«Правила расчета СЧА предполагают обязательное резервирование на расходы фонда, а также дисконтирование дебиторской и кредиторской задолженности. Дисконтирование и резервирование могут с января по декабрь давать снижение СЧА до 10%»,— отмечает гендиректор «Сбер Фонды Недвижимости» Екатерина Черных.
Волатильный период
Наиболее неопределенный и волатильный период в жизни фонда — инвестиционная фаза, наступающая после его формирования. В это время ЗПИФ размещает капитал в целевые объекты недвижимости и чем они больше, тем дольше может растянуться период покупки. До приобретения деньги лежат на депозитах или других низкорисковых и ликвидных активах. По словам Екатерины Черных, доход на депозитах ниже, чем от сдачи в аренду объектов, поэтому будущая доходность от владения объектом размывается низкой депозитной доходностью первого этапа жизни фонда. «Мы реализуем стратегию минимизации потерь, закрывая сделки приобретения за два-три месяца»,— говорит госпожа Черных.
- Решением проблемы разрыва между сбором капитала и его реальным инвестированием является инструмент investment commitment — инвестиционное обязательство пайщика внести средства к покупке актива.
Зрелые рынки используют его уже давно, для России «рынок розничных фондов недвижимости совершенно новый, готовности подписывать обязательство инвестировать по зову управляющей компании у розничных инвесторов пока нет, тем более под штрафную ответственность, характерную для commitment», отмечает Андрей Богданов.
Складской потенциал
Участники рынка отмечают сохраняющийся потенциал роста стоимости логистической недвижимости и арендных платежей в этом сегменте. По словам инвестиционного директора «ВТБ Капитал Инвестиции» Алексея Стрелецкого, минимальные объем свободных помещений и рост ставок подтверждают высокий спрос арендаторов и инвестиционный потенциал уже построенных складских объектов. «При этом строительство новых складов ограничено ростом себестоимости и ставок аренды, которые готовы принять не все арендаторы»,— отмечает господин Стрелецкий.
Одной из причин бурного роста спроса и цен на складскую недвижимость стала ускорившаяся цифровизация потребления и устойчивый рост онлайн-торговли. «Онлайн-ритейл реализует рекордное количество площадей для регионального рынка. Многоканальный ритейл реорганизует бизнес-процессы и запускает новые площадки для улучшения скорости и качества доставки в регионах»,— говорит Елена Михайлова.
Вместе с тем под давлением остается сектор торговой недвижимости, в первую очередь большие торговые центры.
- По словам гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, стандартные торговые центры как модель отмирают, уменьшается площадь супермаркетов, растут зоны развлечений и ресторанов, магазины превращаются в витрины.
Только первоклассная локация и понимание собственниками тенденций позволит сохранить какие-то ТРЦ. Остальные придется перестраивать или сносить. «В итоге снижаются рентные платежи от арендаторов, а стоимость эксплуатации растет»,— отмечает господин Осипов.
