СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В YOUTUBE КАНАЛЫ? | ПЛЮСЫ И МИНУСЫ YOUTUBE ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Всем привет! С Вами Александр Шкудун и сегодня я хочу поговорить об инвестировании. Но не об обычном привычном всем нам инвестировании в образование, недвижимость, бизнес, банковский сектор и пр. (у меня на этот счёт есть отдельная статья), а инвестировании в YouTube-канал (или каналы).

Я расскажу о плюсах и минусах таких инвестиций, поведаю о том, как правильно инвестировать в YouTube-каналы, подводных камнях, секретных течениях, а также спалю несколько очень интересных фишек.

В общем, если вы только собираетесь инвестировать в YouTube-каналы и спрашиваете себя, стоит ли это делать – эта статья будет вам очень полезна. Впрочем, если вы даже уже являетесь инвестором в какой-либо канал на Ютубе – она же убережёт вас от возможных ошибок, и даст серьёзную пищу для размышлений.

Да, ещё одно, в данной статье не будет информации о том, как быстро и без проблем купить акции YouTube, так что если вы пришли только за этим – немного вас расстрою. Впрочем, не исключаю, что расскажу вам о заработке на акциях Ютуба в будущем.

А сейчас давайте начнём!

ЧЕМ ПРИВЛЕКАТЕЛЕН YOUTUBE В КАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТА ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Почему вообще нужно рассматривать площадку Ютуб, а если точнее — определённые Ютуб-каналы, как объект для инвестирования? Чем они привлекательны?

Дело в том, что сейчас всё меньше людей (особенно молодёжь) смотрит телевизор, а больше — YouTube. Ведь видеоблогеры могут рассказать и показать зрителю куда больше правды, нежели телевидение. Дать больше объективной информации. Пищи для ума. Дать больше креатива и позитива. Больше наглядности. Сделать шоу, которое не будет уступать шоу, которые демонстрируются на ведущих телеканалах.

Именно поэтому YouTube и рекламу продаёт лучше. И дешевле, чем метровые каналы.

Каждый канал на Ютуб имеет потенциал зарабатывать на показе рекламы (я уже рассказывал об этом на примере своего сайта – почитайте!). В данный момент для того, чтобы иметь возможность монетизировать зрителей (показывать им рекламу) на канале должно быть не менее 1000 подписчиков (как их набрать я рассказывал в этой статье), и не менее 4000 часов просмотров за последние 12 месяцев.

Дальше ваш канал проверят специалисты Ютуба, и если он соответствует правилам и принципам сообщества YouTube (о них я рассказывал в статье: почему YouTube заблокировал каналы миллионники Саша Шапик, Андрей Мартыненко и пр.), то вам подключат монетизацию, и вы сможете зарабатывать на просмотрах своих роликов.

Размер заработка варьируется в зависимости от того, какой тематики канал, на каком языке ведётся, на какую возрастную аудиторию рассчитан и т.д. (в среднем от 0,50 центов за 1000 просмотров в Украине).

Таким образом, каждый канал на YouTube потенциально может приносить его авторам деньги. А большой интересный канал – очень даже неплохие деньги!

Отсюда и ответ на ваш вопрос, почему нужно инвестировать в каналы на YouTube.

Потому, что вливая в развитие канала деньги (в рекламу, в продвижение, в разработку сценариев, подбор ведущих и пр.) вы помогаете каналу становиться крупнее, интереснее и привлекательнее зрителю. А значит, больше денег приносить с партнёрской программы Google Adsense, а также быть более привлекательным для сторонних рекламодателей. Которые, к слову, платят за пиар (рекламу) куда охотнее и больше, нежели Эдсенс.

Как заработать на YouTube (и о способах заработка), я уже рассказывал вот в этой статье.

Также рекомендую посмотреть мое видео о том, сколько платит Ютуб за 1 000 000 (один миллион) просмотров в Украине

Получите много ценной информации.

СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В YOUTUBE КАНАЛЫ. КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ?

– Тю, так зачем мне ещё кто-то в качестве инвестора?, – воскликнут многие. – Я лучше сам буду развивать канал и сам зарабатывать!

Бог в помощь, как говорится! Но, поверьте, далеко не все способны создать канал на YouTube с нуля и сделать его успешным. Раскрутить до 100, 200 тысяч, миллиона подписчиков. Чтобы этого добиться могут потребоваться годы упорного труда. И то не факт, что у вас получится.

При этом, не забывайте, что для качественного видео – нужна хорошая камера, как минимум петличка-микрофон, а то и несколько, свет (если снимаете в вечернее время) и другие не менее полезные аксессуары. А это тоже требует денег. Причём иногда очень больших денег (к примеру, я знаю одного видеоблогера, одна камера которого стоит больше 4 000 $).

Почему я привел в пример 100 тысяч и выше подписчиков? Потому что крупные рекламодатели охотнее рекламируются именно на таких площадках. Солидных. Обросших жирком и постоянной активной аудиторией. Крупные богатые дяди не захотят иметь дело с каналами, на которых всего 1000 подписчиков или даже 10 000. Это им просто невыгодно.

Поэтому с точки зрения бизнеса и инвестора выгоднее будет вкладывать деньги в большие каналы.

Нет, можно, конечно, среди множества маленьких (начинающих) каналов разглядеть канал-бриллиант. С суперским контентом, красивыми ведущими, светом, хорошим оборудованием, который активно и бурно развивается. И ему пророчат высокие позиции и огромное число подписчиков в будущем.

Есть, к примеру, отличная опция предсказания у Socialblade, которая может показать вам ориентировочно, через сколько канал достигнет того или иного числа подписчиков и просмотров.

И в такой маленький канал (в его развитие) можно инвестировать сразу, рассчитывая на неплохой доход в будущем.

Но ты никогда не знаешь, сбудутся твои прогнозы или нет. Выстрелит ли канал. Получится его монетизировать таким образом, чтобы инвестиция отбилась и пошла прибыль. Ещё не забывайте, что и доход придётся делить с авторами канала.

Т.е. с точки зрения инвестора лучше инвестировать в большие стабильные каналы (чтобы они стали ещё больше), которые уже генерируют прибыль.

Давайте покажу всё на гипотетическом примере, как правильно инвестировать в YouTube-канал.

Допустим, на канале с полезными советами по ремонту «Мастерская Крю» есть 200 000 не накрученных подписчиков. Пусть общее количество просмотров в месяц 400 000. На таком количестве просмотров на Adsense канал может зарабатывать примерно 200 долларов ежемесячно (возьмём ставку 0,50 за 1000 показов). Дополнительно канал зарабатывает ещё 500 долларов в месяц, продавая прямую рекламу. Итого общий заработок канала составляет 700 долларов в месяц.

Вы, как инвестор, видите, что канал интересный. Перспективный. Что можно его монетизировать ещё лучше (к примеру, у вас есть собственная строительная фирма или вы продаёте стройматериалы, или ещё что-то, что вам хотелось бы лучше распиарить).

У вас есть два варианта:

1) зайти на канал в качестве рекламодателя, т.е. заказать в следующем видео рекламу своего бизнеса; либо

2) зайти в качестве инвестора, партнёра.

Если вы просто закажете себе рекламу (причём, купить рекламу на YouTube ещё нужно правильно!) – эффект, конечно же, будет, но он будет совсем не тот, на который вы надеетесь и рассчитываете. Он будет кратковременный. А заказывать несколько реклам подряд будет невыгодно вам с финансовой стороны. Да и не факт, что ваши стройматериалы или что вы там продаёте, кого-то заинтересуют.

А вот если вы войдете на ютуб канал в качестве инвестора и, быть, может стратега и идейного продюсера – это совсем другая песня! Что можно выжать из данной ситуации в качестве инвестора?!

1. Можно банально дать денег, оговорив ваш процент от прибыли канала. Чтобы автор канала купил себе более дорогое оборудование для съемки (которое позволит улучшить качество, звук, свет и пр), нанял профессиональных монтажёров, актёров, что позволит выпускать ролики чаще и пр.

2. Вы можете предложить развивать на канале определённые рубрики. К примеру, если автор безвылазно мастерит что-то у себя в гараже, можно переместить действо в новостройки и открыть рубрику «делаем ремонт своими руками». Показывать, как правильно сделать ремонт в квартире, на даче и пр. Параллельно (по ходу видео) рекламируя свой инструмент, своих мастеров, себя и пр.

Да, конечно, с точки зрения бизнеса лучше инвестировать в YouTube-каналы, которые не привязаны к одному автору (он может заболеть, забросить канал, умереть в конце-концов). Потому что так у вас появляется больше возможностей. Можно нанять других людей (симпатичных актёров и актрис), делать с разными командами абсолютно разные проекты. Пилить контент буквально каждый день, а то и два раза в день.

Над каналом будет работать огромная команда (режиссёры, сценаристы и пр), но и канал, благодаря этому, достигнет и миллион, и два и десять миллионов подписчиков.

Более того, этот ваш маленький бизнес смогут продолжить ваши дети, внуки и правнуки (теоретически). Люди в этом мире рождаются постоянно. Красота и свежесть у вас на канале не закончится никогда, если вы понимаете, о чём я.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В YOUTUBE-КАНАЛ

А теперь немножко дёгтя. Впрочем, как и мёда. Давайте чётко по делу распишу вам все преимущества и недостатки инвестирования в YOUTUBE.

Начну с недостатков.

Минусы для инвестора Ютуб

1. YouTube вам не принадлежит. Вы не являетесь его собственником, а посему, не можете делать на канале всё, что взбредёт в вашу голову. Есть определённые правила. И эти правила могут менятся.

Закроет Google завтра Ютуб, канет в неизвестность рекламная сеть Adsense, власти запретят интернет и усё. Пиши пропало. Финита ля комедия. Ваша инвестиция сгорела, так и не дав на себе заработать.

2. Не обладая пониманием того, как работает YouTube, как продвигаются каналы, не имея перед глазами соответствующей статистики по каналу (которая есть только у автора) и пр. вам сложно будет определить, в какой канал можно инвестировать, а в какой нет.

Дело в том, что большинство рекламодателей отталкиваются от циферки подписчиков канала, а это в корне неправильно. Ведь заветная циферка в 100 000 подписчиков не означает, что канал популярен и что его смотрят.

Последние две вещи можно определить не с количества подписчиков, а с количества просмотров под каждым роликом. Если, допустим, у канала каждый ролик смотрится отсилы 5000 раз при 100 000 подписчиках, это может означать, что большинство подписчиков – мёртвые, т.е. накрученные. Которые не дают каналу ничего, кроме красивой цифры, тешащей самолюбие автора. Бывают, конечно, исключения. К примеру, если канал узконишевый.

3. Сложно, с технической точки зрения, стать со-владельцем канала.

Ведь аккаунт (почта, пароли и пр) находятся в распоряжении автора канала (создателя). Даже если вы купите у него канал (и смените пароли), он всегда сможет восстановить к каналу доступ и обвинить вас в воровстве. Если, конечно, вы перед этим не подпишете соответствующий договор, по которому этого товарища за подобное можно будет наказать.

Но большинство людей не хочет заморачиваться, тратиться на юристов и так далее. Они верят авторам каналов на слово, платят деньги, а потом, нередко, не получают а ни доступа к статистике канала, а ни информации о заработке канала, ни денег вообще.

4. Вам придётся постоянно держать руку на пульсе и анализировать то, что происходит с каналом. Нужно его развивать, нужно правильно оптимизировать выходящие ролики, и продолжить пилить вкусный и сладкий, как клубничка, контент. А на это всё нужно время.

Хотя, если вы просто дали денег, оговорили свой процент и верите отчётам со статистикой канала (по просмотрам и заработку), которые ежемесячно вместе с денежкой присылает вам автор (авторы) канала – можно расслабиться и забить. Ничего не делать, а просто ждать капусту.

Правда, если вы так делаете – вы плохой инвестор. Вернее, хороший! Очень хороший! Для автора (ов) каналов.

5. Автор канала на YouTube может послать вас куда подальше. Мол, чувак, у меня и так всё есть. Вдумайся, на канале 200 000 подписчиков, и он постоянно растёт! Какая помощь мне ещё нужна?! Я сам знаю, что и как мне делать. Так что расслабся, и забери свои грязные бумажки обратно. Ведь в жизни главное не деньги!

Да, такое тоже вполне может произойти и вам не останется ничего больше, как искать среди мелких каналов бриллиант, который примет ваше предложение. Или просто своими силами сделать его таковым.

Плюсы для инвестора Ютуб

1. У Ютуба очень хорошая встроенная статистика, которая позволяет планировать доходы канала, следить за динамикой его развития, понимать свою целевую аудиторию, видеть удержание зрителей и пр. классные фишки, позволяющие вам анализировать и учиться, учиться и ещё раз учиться (кстати, Ленин эту фразу никогда не говорил, если что).

2. Нет чёткого понимания того, насколько вырастет или просядет канал. Этот пункт я отношу всё-таки к плюсам. Потому что, если канал стабилен, то шансы просесть у него минимальны, а вот вероятность круто выстрелить, набрав миллионы просмотров и подписчиков – высоки! И, соответственно, заработок может увеличиться в несколько раз буквально за месяц.

Нет предела росту. Это вам не банк, где чётко 5 процентов годовых в валюте и хоть трава не расти. Здесь может быть и 300 и 400 процентов в год.

3. Ютуб регулярно выплачивает авторам вознаграждение. Никогда ни единой задержки по выплатам не было. Полагаю, что никогда и не будет, за исключением случая, когда лавочку могут просто прикрыть (отключить монетизацию).

4. Ютуб сам делится с вами трафиком. Он показывает ваши видео в рекомендованных, давая возможность зрителю увидеть не только видео популярных каналов, но и на маленьких. И это шанс всем небольшим каналам себя зарекомендовать. Если делать годный контент, пилить годноту, как говорится, то у вас откроются большие перспективы.

5. Ютуб – это очень перспективная площадка, к которой инвесторы покуда только присматриваются. У вас есть шанс опередить остальных и стать надёжным партнёром какого-нибудь канала, который ещё не попал в поле зрения остальных инвесторов.

Но пройдёт ещё совсем немного времени, и будьте готовы на свой вопрос: «Хочу инвестировать в ваш канал пару тысяч долларов. Возможно ли это?!» услышать ответ, что у канала есть инвестор. Тот самый автор из «Мастерской Крю», который знает толк в трендах будущего!

Что ж, друзья, на этом покуда всё.

Если вы не разбираетесь в теме Ютуба, и вам необходима более детальная консультация по YouTube-каналу, по заработку на YouTube, инвестировании на YouTube, или требуется юридическое сопровождение для вашего бизнеса – пишите мне на почту ashkudun (собачка) gmail.com. Обо всём договоримся.

Подробнее о том кто я, можно прочесть в этой статье.

ТОП 20 инвестиций в недвижимость. Доходность. Окупаемость. Анализ

Инвестиции в недвижимость являются высокодоходным видом вложений и формой управления капитала. В статье рассмотрим 20 прибыльных стратегий инвестирования в различные объекты недвижимости, с чего начать, их преимущества и недостатки, оценим риск / доходность, подробно разберем: «как начать инвестировать без денег». Статью подготовил Жданов Иван Юрьевич предприниматель, инвестор, к.э.н., лауреат государственной премии и ментор в бизнес-инкубаторе HSE Inc.

Виды дохода

Первое что необходимо понять в инвестировании и разделить – это то что есть два вида дохода:

• единоразовая прибыль, которая возникает, когда мы что-то продаем (при продаже квартиры или земельного участка).
• постоянный пассивный доход – создание актива, который периодично или постоянно приносит прибыль. Такой доход возникает когда недвижимость представляет собой бизнес, то есть актив управление которым позволяет регулярно получать доходы. Так сдачу квартир в аренду часто относят к пассивному доходу, когда внимание на управление почти сведено к нулю.

Самым известным инвестором, создателем пассивного дохода на инвестициях в недвижимость был Роберт Кийосаки, который по этому поводу сказал: «я не хочу продавать свою недвижимость, я хочу чтобы она приносила мне каждый месяц деньги снова и снова!», поэтому наша основная задача будет направлена на то, чтобы найти постоянный пассивный доход. Ниже мы рассмотрим различные стратегии получения как пассивного так и единоразового дохода.

Доходность недвижимости по годам

Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург (также цены растут в региональных центрах). Рост цен связан с тем, что они крупные мегаполисы имеют больше возможности для заработка и притягивают людей для работы и бизнеса из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на объекты недвижимости. Еще один из факторов, влияющих на рост цен – это демографический рост населения (характерно для некоторых регионов, например Северо-Кавказского).

На рисунке ниже показана динамика роста цен на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра квартир.

Давайте рассмотрим непосредственно сами стратегии инвестирования в недвижимость и оценим в каких случаях выгодно применять ту или иную.

#1. Покупка → ремонт → продажа

Первая стратегия инвестирования это покупка недвижимости (как правило квартиры), ее ремонт и продажа по рыночной цене. Любая инвестиционная стратегия заключается в поиске или создания потенциала, который обеспечит прибыль. В данной стратегии создается потенциал в виде дополнительной ценности как чистовая отделка помещения, что увеличивает стоимость продажи. Доход составляет порядка 15-20% от первоначальной цены покупки. Для ускорения реализации данной стратегии можно привлечь деньги спонсора или инвестора под покупку объекта.

Преимущества	Недостатки
Простота реализации проекта, основная задача заключается в поиске ремонтной бригады	Низкая ликвидность при продаже квартиры-новостройки, т.к. зачастую районы застраивают целыми кварталами
Низкие риски потери денежных средств, т.к. квартира уже построена*	Низкая доходность 15 -20%
Квартира может быть куплена в ипотеку и в дальнейшем продажа с доходом	Необходимы крупные первоначальные вложения равные стоимости всего объекта

* Можно заметить, чем ниже риски при инвестировании, тем ниже доходность. Так, к примеру, вложение на уровне котлована (0-уровень) строительства, когда еще не построенного дома или ЖК доходность выше и составляет 30-40%, но возникают риски, что объект может быть заморожен или не достроен в случае банкротства застройщика.

Разберем несколько факторов успеха в реализации такой схемы вложения:

Первый фактор успеха в данной стратегии – это покупка по минимальной цене. Идеальным условием будет, если цена будет ниже рыночной в данном районе. Как правило, застройщики снижают цены на 10-15% перед новогодними праздниками, т.к. им необходимо закрыть готовую отчетность. Поэтому оптимальным временем покупки будет осень (ноябрь-декабрь), когда появляются спецпредложения и различные акции. Спецпредложения часто включают дополнительные бонусы как машиноместа, кухня в подарок и т.д. Акции, как правило, распространяются на снижение цены за кв.м. Также скидки привязывают к другим праздникам 8-марта или 23 февраля, но они зачастую меньше.

Второй фактор успеха – это поиск района, в котором есть устойчивый спрос на строящееся жилье. Это очень важно при реализации квартиры, в противном случае период возврата денежных средств увеличится. Активным спросом пользуются квартиры, строящиеся около различных транспортных узлов: станции метро (например: как ЖК «Три Кита» в Санкт-Петербурге у станции метро «Девяткино»), железнодорожных станций связывающих город и область. Покупатели готовых квартир около транспортных узлов – рабочие, а для них скорость

Третий фактор успеха стратегии заключается в минимизации затрат на ремонт и чистовую отделку. Все ремонтные фирмы в стоимость ремонта включают затраты на рекламу и продвижения, поэтому цены будут выше, чем у бригад зарегистрированных в различных агрегаторах. Поэтому для поиска строительной бригады можно воспользоваться различными сервисами анализ которых приведен в таблице ниже.

Итак, максимальная прибыль от реализации стратегии по покупке и ремонту недвижимости будет, когда цена приобретения была минимальная (за счет скидок и акций) и стоимость ремонта снижена за счет поиска бригад с сервисов.

Следует заметить, при продаже квартиры менее 3 лет в собственности придется уплатить 13% налога без возможности получения налогового вычета.

Финальной точкой будет – продажа квартиры. На стоимость продажи больше всего влияет стоимость аналогичных квартир в районе и уровень спроса. Если в районе растущий спрос на недвижимость, то она может быть продана за 2-3 месяца. Доход от продажи при этом составит в среднем

15-20%. Данная стратегия позволяет получать разовую прибыль, а не пассивный доход. Для ускорения продажи квартиры можно обратиться в различные риэлторские компании, которые выкупают по цене на 10-15% ниже рыночной. Следующий способ инвестирования позволяет создать пассивный доход.

#2. Переделка квартиры в 2 студии и сдача в аренду

Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии. Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки). Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий. Также важным моментом будет поиск такой квартиры, чтобы при разбивки ее на несколько студий у каждой было окно. Этот вариант увеличит жилую площадь, но в тоже время может создать межличностные трудности соседей.

Цель здесь это максимально выжить из каждого квадратного метра и сдать на длительный срок. Преимущество заключается в том, что квартира поделенные на студии, будет приносит больше денег чем если вы будете сдавать квартиру целиком одному арендатору.

Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере

20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на

25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии – это правильно подобранная планировка:

1. Наличие у каждой студии окна и помещений одинакового размера.
2. Общая прихожая (экономит место) и позволяет сделать раздельные входы в студии.
3. Возможность прокладки коммуникаций для ванной комнаты и кухни.

Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии.

Вторым факторов успеха будет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.

Преимущества	Недостатки
Увеличения дохода от сдачи в аренду на 25%	Необходимость в поиске арендаторов
Возможность сделать пассивный доход от квартиры без первоначальных денежных средств*	Необходимость переделки планировки, возвещение перегородок, подведения воды, канализации, установка дверей.

*Как сделать пассивный доход от переделки квартиры в студии?

Преимущество данной схемы является в возможности сделать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Квартира покупается в ипотеку на срок

15 лет. Среднемесячные платежи составят

20 000 руб., тогда как доход от сдачи будет перекрывать платежи и создаст пассивный доход +10 000 руб. Через 15 лет вы получаете актив не вложим при этом своих денежных средств, а только управляя объектом.

#3. Инвестиции в новостройки

Главное правило при использовании данной стратегии заключается в том, что чем раньше вы вложитесь, тем больше будет прибыль. Даже на этапе строительства ее можно перепродавать. Если у вас квартира в ипотеке, то ее тоже можно продать, на любом из этапов. Продажа может быть осуществлена: самостоятельно, банком (когда он является наблюдателем и контролером сделки и предоставляет собственную ячейку) и продажей долговых обязательств.

*Как проверить надежность застройщика?

Продажа жилья осуществляется по ДДУ (договор долевого участия), не стоит покупать квартиру по договору ЖСК. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер его активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных актов, определить в каких банках аккредитован, т.к. крупные банки дополнительно проводят проверку финансового состояния застройщика.

На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость +5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.

Пример как изменяется стоимость квартиры в зависимости от этапов строительства, инфраструктуры, расстояния до метро, экологии, вида из окон и отделки

#4. Инвестиции в недострой (незавершенное строительство)

Стратегия заключается во вложении в незавершенный объект строительства, когда вы

видите недостроенный дом, то можно купить его по цене ниже рыночной. Это будет выгодно как для продавца, так и для вас. Одним из ключевых факторов успеха является переговоры с собственником и покупка с большой скидкой. Направления использования недостроя следующие:

• Завершение строительства и продажа / сдача в аренду объекта.
• Снос и продажа чистого земельного участка.
• Переделка под бизнес (например шиномонтаж, кафе, хостел и т.д.)

Так недостроенные гаражные постройки вдоль дороги можно использовать в качестве шиномонтажа или автосервиса. Много объектов незавершенного строительства можно найти в Краснодарском крае (Сочи), такие объекты могут быть переделаны в мини-отели или хостелы. И за счет активного туристического сезона с мая по сентябрь окупить вложения за 3-4 года.

Главная сложность данной стратегии – это поиск объекта недвижимости с максимальным доходом для перепродажи или имеющим лучшее расположение для создания бизнеса. По статистике для того чтобы найти 1 подходящий объект необходимо просмотреть 80 предложений.

Для поиска объектов незавершенного строительства можно воспользоваться сервисом Avito. Подходит для поиска недостроенных дачных домов и коттеджей. Предложений на сайте много, можно найти наиболее инвестиционно привлекательное.

#5. Перевод квартиры из жилой в нежилое помещение

Стратегия заключается в переводе жилого помещение в нежилое и сдача ее в аренду или продажа по бизнес. Например это первые этажи жилых домов из которых делают продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры первой линии домов около метро или транспортных узлов. В «оффлайн» бизнесе ключевую роль играет расположение, если рядом проходит оживленная дорога, то это будет привлекательно для бизнеса. Если квартира будет находиться в не поля видимости пешеходов, то это не привлечет потенциальных клиентов.

Главная сложность инвестиционной схемы – это переоформление квартиры в нежилое помещение. Основные юридические требования:

• Квартира должна принадлежать собственнику (наличие свидетельства о регистрации, завещания или договора дарения).
• Квартира не должна быть взята в ипотеку и ни чем не обременена.
• Квартира переводится полностью в нежилую, а не частично.
• Необходимо выписаться при изменении ее статуса.
• Необходимо зарегистрировать все изменения и перепланировки.

Преимуществом данной схемы является то, что сдача помещения в аренду под бизнес в 2-3 раза превышает доходность от сдачи в аренду. Так если месячный доход от сдачи 2-х комнатной квартиры на первом этаже в Москве составит 40 000 руб., то от сдачи под аптеку, продуктовый или кафе быстрого питания (например: SushWok) составит 100 000 руб.

Преимущества	Недостатки
Доходность сдачи в аренду как коммерческую недвижимость в 2-3 раза выше, чем сдача как жилую	Квартира должна находиться в собственности, а не в ипотеке

Более подробно какой открыть бизнес в жилом доме, оценку рентабельности и окупаемость бизнеса читайте в статьях:

#6. Перевод из нежилого в жилое помещение

В Европе и США есть наоборот стратегия это, когда вы переводите из нежилого в жилой фонд, то есть, например, заводские помещения переделываются в лофты и сдаются в аренду или представляются как хостел. Основная сложность заключается в проведении всех коммуникаций: отопления, канализации, электрики, вентиляции. Если брать складские помещения с высокими потолками, то можно сделать несколько этажей.

В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы. Это особенно распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые помещения чердаков или полуподвалов переделываются в хостелы или мини-отели.

Для перевода необходимо соблюдение следующих условий:

• Помещение должно находиться в собственности.
• Помещение должно соответствовать требованиям жилого помещения (ч. 4 ст. 22ЖК РФ)

Алгоритм перевода помещения по этапам:

1. Подготовить проект переустройства / перепланировки с оформлением согласия собственников (проект можно заказать у организации, которая является членом СРО) (ч. 1 ст. 55.8ГрК РФ)
2. Собрать необходимые документы (заявление о переводе, паспорт, документы на собственность или их нотариальные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома). (ч. 2, 1 ст. 23ЖК РФ; п. 2.5.1.1Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП)
3. Обращение в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества). Подать документы можно через МФЦ.
4. Проведение перепланировки помещения (если необходимо) (ч. 8,9 ст. 23ЖК РФ). Составление технического плана кадастровым инженером (ст. ст. 29, 36Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
5. Внесение информации в ЕГРН и получение выписки. (ч. 9 ст. 23ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32Закона N 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28Закона N 218-ФЗ)

Преимущества	Недостатки
Возможность перестроить нежилые помещения под гостиничный / хостельный бизнес	Помещение должно находиться в собственности, а не в ипотеке и не обременена залогами
Быстрые сроки окупаемости вложенных средств	Требуются проведение всех коммуникаций, подготовки и предоставления документов

#7. Перестройка офисов в мини-офисы

Стратегия заключается в переделывании офиса в мини-офисы. Это аналогично стратегии №2, когда квартира разделялась на студии. То же самое мы делаем с офисными помещениями, берем большой офис, устанавливаем перегородки и сдаем уже как мини-офисы или переговорные на час. Этот принцип разделения целого на части можно применять для многих других инвестиционных идей, например: покупка машины и продажа ее по частям дороже. Также и в недвижимости, вы берете целиком, делите и уже индивидуально сдаете каждый месяц или по часам. Можно сказать тут работает закон «разделяй и властвуй».

Ключевой фактор успеха заключается в поиске помещения с удобным расположением, что создаст устойчивый спрос на мини-офисы. Также необходимо оценить рыночное окружение – по какой цене сдают мини-офисы. Задача уже на первом этапе заложить успех, просчитав, будет ли востребованы данные офисы и какой потенциальный доход смогут принести.

#8. Посуточная субаренда квартир

Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры. Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты. При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.

Преимущества	Недостатки
Можно не иметь в собственность квартиры, а заключить договор субаренды	Сложность найти собственника готового предоставить квартиру под субаренду
Доход может в 1,5 раза перекрывать затраты	Необходимость ежедневной уборки помещения и контроля

Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 – 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев. Средняя стоимость посуточной сдачи 1 комнатной квартиры составляет

2000 руб. Среднее количество дней сдачи возьмем 25, доход составит 50 000 руб. Прибыль составит +20 000 руб.

Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.

Лайфхак. Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.

#9. Офис-переговорная на час

Стратегия походит на почасовую сдачу квартиры, только здесь сдаем офис на час. Как правило, офис сдается на час для переговоров, деловых встреч, проведения семинаров и обучающих мастер классов. Из-за того что офис сдается по часам, прибыль будет выше на конец месяца, чем едино разовая сдача на длительный срок. Для реализации данной стратегии необходимо будет заключить договор субаренды с собственником. Как правило, здесь легче чем с владельцами квартир. К тому же офисом-переговорной проще управлять, нежели квартирой, т.к. он не требует полной уборки после каждого клиента.

Преимущества	Недостатки
Можно не иметь в собственности офиса	Необходимость заключения договора субаренды с владельцем помещения
Прибыль в 1,5-2 раза превышает затраты на аренду	Постоянный поиск клиентов под проведение семинаров, переговоров и обучений

#10. Хостелы

Одна из самых крутых стратегий инвестирования в недвижимость – это создание хостелов или общежитий. Есть разница между хостелом и общежитием. Хостелы – это место для кратковременного жилья путешественников и туристов, тогда как общежитие это в больше степени бюджетные койко-места. Для хостела более характерен дизайн и стиль, нежели для общежития.

Так как хостелы направлены на туристов, то они для них важно расположение в туристических местах. В Санкт-Петербурге как культурной столице более 300 хостелов. Для открытия хостела необходимо найти помещение, зачастую выбирают полуподвальные из-за более низкой арендной платы. Важно чтобы помещения находилось в проходимом месте – центры города. Для полноценного функционирования необходима команда: администратор и уборщица. Из-за того что в хостелах устанавливаются двухъярусные кровати – это позволяет увеличить прибыльность с каждого метра.

Одним из недостатков хостелов является простои в нетуристические сезоны, так например цены снижаются в 3-5 раз в Санкт-Петербурге зимой и аналогично на горнолыжном курорте Роза-Хутор летом.

Преимущества	Недостатки
Высокая прибыльность на 1 кв.м	Необходимо наличие команды: уборщица, администратор
Простота организации	Сезонный спрос. Простои в нетуристический сезон

Ключевой фактор успеха хостела это его репутация, так как основным каналом привлечения туристов является различные сервисы, например как Booking.com (лидер по привлечению клиентов), то высокий рейтинг и положительные отзывы сильно влияют на прибыльность бизнеса.

В таблице рассмотрим какие еще существуют сервисы для привлечения посетителей.

Ориентированность на гостеприимство и создание положительной репутации позволит привлечь туристов из интернет-сервисов, как одного из лидирующих источников траффика.

Более подробно как открыть хостел с нуля читайте в статье: → «Бизнес-план хостела с расчетами»

#11. Таунхаусы / Квадрахаусы / Дуплекс

Стратегия инвестирования пришедшая из Лондона. Стратегия походит на деление квартиры на студии. Здесь таунхаус делиться по этажам на студии и сдается в аренду. Преимущество заключается в том, что подводить отдельно коммуникации к каждому этажу не надо, т.к. они уже проведены и этаж готов для сдачи. Основная сложность реализации стратегии – это поиск арендаторов, т.к. как правило, они располагаются за городом.

Затраты на покупку таунхаусов и его разновидностей значительно ниже чем при приобретении коттеджа и дома

Помимо Таунхаусов существуют и другие варианты: квадрахаусы и дуплексы. В таблице рассмотрим, чем они интересны и чем отличаются друг от друга.

#12. Загородная недвижимость и коттеджи

Стратегия направлена на сдачу в аренду загородной недвижимости: коттеджей / домов. Пользователи и потребители такой услуги – люди желающие отдохнуть на природе или в компании. Сильным спросом пользуется аренда коттеджей на новый год и праздники, когда аренда дома за 4-5 дней может составлять до 100 000 руб. Также одним из вариантов это загородный дом на берегу озера для летней рыбалки.

Преимущества	Недостатки
Высокая маржинальность за короткий период	Небольшой объем спроса на данную недвижимость, сложность привлечения клиентов

#13. Строительство дома со студиями и сдача в аренду

Одна из самых прибыльных стратегий, так как включает в себя этап строительства с нуля на купленном земельном участке или взятом в аренду на длительный срок. Сложность заключается в организации стройки, поиска бригад, подготовка инженерной и технической документации.

Для того чтобы автоматизировать процесс, его можно отдать на аутсорсинг строительной компании, которые строят типовые дома под ключ. В построенном доме студии можно сдавать на длительный срок или на короткий – посуточно. Для снижения затрат на строительство можно дом строить из сип панелей или из соломы. Несмотря на кажущуюся пожаропасность, дома построенные по технологии из соломы или сип панелей надежно защищены.

Стоимость дома из экологических материалов будет 1,5-2 раза дешевле, чем в доме из кирпича. Применение дешевых материалом позволяет существенно сократить срок окупаемости дома. Дома из соломы активно строят в Краснодарском крае и в Сочи, как мини-отели и хостелы для туристов в летний сезон. Окупаемость таких домов составляет около 4-6 лет.

#14. Зарубежная недвижимость

Следующая стратегия вложения денежных средств и создания актива – инвестиции в зарубежную недвижимость. Доходность от сдачи в аренду такой недвижимости в разы больше, чем от отечественной. Ключевым фактором успеха является оценка спроса в регионе. Так в последнее время российских туристов привлекают дома для среднесрочной аренды в зимние месяцы в Таиланде, Вьетнаме, Шри-Ланке. Уже сформировалось целое сообществе тех, кто уезжает на зимовку с ноября по март в теплые страны, чтобы удаленно работать. Стоимость дома у моря в Таиланде намного ниже чем в России.

Объект недвижимости	Цена
Квартира в новостройке в Паттайе (Таиланд) 45 кв.м.	3,5 млн. руб.
Квартира студия в Паттайе (Таиланд) 27 кв.м	1,7 млн. руб
Дом у моря в Паттайте (Таиланд) 200 кв.м.	4,5 млн. руб.

Можно заметить, что цены намного ниже, чем на московскую недвижимость.

Альтернативными способами инвестирования в иностранную недвижимость будет вложение в квартиры и виллы Испании (также Болгария, Греция), в настоящее время из-за кризисной экономической ситуации в стране цены намного ниже, чем в Евросоюзе. Если ориентироваться на сдачу недвижимости иностранным туристам, то отлично подходят такие направления как майями / Сан-Франциско в США, где почти круглый год пляжный сезон, развит яхтинг, имеются гольф клубы, рестораны и ночные клубы, что привлекает богатых иностранных туристов для отдыха и развлечений.

Из сложностей реализации стратегии можно выделить, то что необходимо ехать на объект.

#15. Аукционная недвижимость

Представляет собой скупку объектов недвижимости выставленных на торгах по банкротству. Покупка по низкой цене является ключевым фактором успеха. Как правило, с аукционов продают следующую недвижимость:

• Вторичное жилье и новостройки муниципальные органы власти.
• Банки для реализации заложенного имущества.
• Риэлтерские компании для продажи своих объектов.

На аукционах цена продажи может быть ниже на 30-60% от рыночной стоимости, что создает отличный инвестиционный потенциал. Для того чтобы найти объекты можно воспользоваться сайтами:

Сайты	Особенности и преимущества
sberbank-ast.ru/	Самая крупная площадка торгов по имуществу предприятий банкротов и должников. Из плюсов: множество предложение, но в тоже время трудно купить по интересной цене квартиры и другое распространенное имущество.
investtorgi.ru	Возможность отфильтровать по необходимым параметрам различные объекты недвижимости (квартиры, офисы, павильоны в метро, земельные участки, бизнес, склады, азс, клубы, автосалоны, псн, особняки)
investmoscow.ru/tenders	Продажа муниципального имущества г. Москва: квартиры, земельные участки и т.д.

Для покупки недвижимости необходимо будет внести задаток перед участием в аукционе, который будет возвращен через 5 дней после окончания, если вы не выиграли. Задаток составляет 20%. Также аукционы берут комиссию за организацию и вычитают из задатка. К участию в торгах допускаются все граждане РФ с наличием ИНН и ЭЦП. На рисунке показана вся процедура регистрации на площадке Сбербанка как участника торгов.

Наибольшим спросом на аукционах пользуются квартиры должников и новостройки, т.к. их проще всего потом перепродать или сдать в аренду. Доход с продажи составит около 20-25%.

#16. Покупка земельного участка

Покупка земельного участка рядом с городом или в округе. Преимущества стратегии в сравнительно небольших затратах на приобретение земли.

Земельная стратегия	Описание и эффективность
Покупка земли в перспективных районах застройки жилыми кварталами рядом с городом	Необходимо отслеживать тенденции застройки близлежащих территорий к городу, где строится ЖК и комплексы, развивается инфраструктура, создаются развязки и транспортные узлы. Когда уже все будет построено, то врятли вы там купите потом землю. На приобретенном участке можно организовать: автостоянку (если были простроены ЖК), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортный узел), сдать в аренду под рынок или ТЦ (рядом с транспортной магистралью федерального значения).
Покупка земли и продажа по частям	Продажа под точечную застройку коттеджей или дачных поселков. Минимальный участок для продажи по земельному кодексу 4 сотки. Сложность схемы в поиске покупателей или арендаторов.

Главная сложность в реализации стратегии – это длительность создания вокруг инфраструктуры, что может занять 3-7 лет. Также необходимо оценить землю, если она болотистая или с подводными водами, то на ней сложно будет что-то построить или сдать в аренду под строительство.

К тому же сейчас действует государственная программ, по которой можно получить участок земли бесплатно (или за небольшие деньги), он, конечно, будет располагаться не в самом городе. Данная земля отлично подходит для экопоселений или фермерского хозяйства. Как правило, выделяют участки в мало заселенных районах. Стоимость 1 Га в таких поселениях бывает меньше 50 000 руб., и данные поселения набирают новых постояльцев. Более подробно о том какие поселения существуют, можно найти на сайте poselenia.ru.

#17. Субсидии по государственным программам

Схема заключается в участии в государственных программах получения жилья малоимущим, многодетным, участникам ВОВ, при проживании в аварийном доме, при различных заболеваниях (онкология), детям сиротам.

К примеру, в недавнее время в Москве была реализована программа реновации по переселению из пятиэтажек в новостройки. Сложности такой стратегии или такого положения, в том, что получить такое жилье довольно сложно, особенно это касается регионов, где муниципальные доходы существенно ниже, чем в крупных городах.

#18. Пристройка и неиспользованные метры

Поиск возможности для расширения площади, например, балкона, который потом сдавать в аренду. Сдача в аренду гаража или переоборудование гаража в автосервис или шиномонтажной (часто реализуется, если гаражи выходят на оживленную дорогу). Сложность в реализации данной стратегии заключается в необходимости соблюдения всех строительных норм, проведение коммуникаций в новое помещение.

#19. Покупка прав аренды (ППА)

Данная стратегия походит на субаренду, но есть главное отличие, что при продажи права аренды объект недвижимости может быть сдан в субсубаренду. Данный стратегию еще называют переуступкой прав на аренду. При покупке права аренды недвижимость не принадлежит вам. Данное право можно купить как у частного лица, так и у государства. Предложения по ППА можно найти на Avito или у специализированных компаний. Зачастую переуступка права аренды продается при переезде или закрытии бизнеса.

#20. Покупка / аренда недвижимости у муниципальных властей

Преимуществом такой схемы является возможность купить или арендовать площади ниже на 20-30% по стоимости. Одними из таких вариантов является аренда складов, заводских территорий, военных частей, земельных участков. Тендеры на покупку недвижимости выставляются на investtorgi.ru для объектов в Москве и МО. Стратегия подходят для перестройки заводских помещений в арт пространства или под хостел.

Если у вас есть свои инвестиционные идеи по вложению и управлением недвижимостью, то поделитесь ими в комментариях. Спасибо за внимание.

Инвестиции в недвижимость. Виды вложений, особенности, преимущества

Инвестиции в недвижимость зачастую рассматривают как наиболее надежный и прибыльный вид инвестирования. Действительно, спрос на квадратные метры не является таким эластичным, как, например, на акции. Даже в период кризиса цены на жилье и помещения для коммерческой деятельности падают последними и не столь стремительно. В конце концов, если собственную квартиру и не использовать как актив, то в ней всегда можно жить. О том, как заработать на недвижимости, пойдет разговор далее.

Из данной статьи Вы узнаете:

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Сразу сходу любой человек может сказать, что вложения в недвижимость обладают большой надежностью, типа: «вложил деньги, и можно не беспокоиться». Но встает очевидный вопрос: «А все ли так в шоколаде, как кажется на первый взгляд?». Да и вообще, какими еще преимуществами обладает недвижимость, помимо этой самой надежности. Давайте разберемся.

Плюсы инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость стали популярными благодаря своим очевидным преимуществам:

• надежность – с квартирой или домом вряд ли случится что-то серьезное, на крайний случай можно оформить страховку;
• низкая подверженность кризисными проявлениям ;
• высокий и неизменный доход , особенно, если сдавать жилье в посуточную аренду;
• возможность перепродажи актива по более высокой цене;
• широкий инструментарий для заработка ;
• достаточно большая ликвидность – жилье и коммерческие помещения всегда в спросе.

Минусы инвестиции в недвижимость

В тоже время нельзя забывать про недостатки этого способа вложения средств:

• высокие расходы на содержание жилья – необходимо оплачивать коммунальные услуги, налоги, страховку, ремонт и т.д.;
• стоимость недвижимости достаточно высока , и без крупных вложений или привлечения соинвесторов обойтись сложно;
• спрос на жилье в небольших городах находится на низком уровне ;
• зависимость цен на недвижимость от форс-мажоров и внешних обстоятельств.

Варианты инвестирования в жилую недвижимость

Проанализируем основные варианты, как инвестировать в недвижимость. Ведь способов заработать на квадратных метрах очень много, как и инструментов для реализации каждой идеи. Укажу основной порядок действий, ориентировочную доходность и возможные риски.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Это основной способ заработка на недвижимости. Чаще всего квартиры берут как раз для их сдачи в аренду , даже если инвестор планирует впоследствии перепродать купленный объект. Причина проста – содержание жилья в любом случае требует расходов, и лучше переложить их оплату на плечи арендаторов.

Вариантов сдачи в аренду может быть несколько:

• долгосрочная аренда – жильцы заезжают в дом на несколько месяцев или лет;
• посуточная аренда – квартира сдается по принципу гостиницы для туристов или командированных сотрудников;
• передача в субаренду – инвестор передает квартиру управляющему, и тот сам занимается поиском жильцов.

Стоимость аренды будет зависеть от внешних факторов: расположения дома, близости к метро и транспортным развязкам, и от внутренних: качество ремонта, наличие бытовой техники, балкона и т.д. В крупных городах цены выше, в небольших, соответственно – ниже.

Многие инвесторы приобретают дешевые квартиры (с плохим ремонтом, с долгами, конфискаты и т.д.), делают в них качественный ремонт или перепланировку, а затем сдают как элитное жилье или гостиничные номера.

В любом случае аренда приносит доход порядка 4-10% от стоимости квартиры в год .

Стоит иметь в виду возможные риски:

• жильцы могут съехать, не заплатив за жилье или испортив имущество;
• возможны проблемы с соседями из-за шума или грязи;
• есть риск затопления и повреждения квартиры;
• не исключены мошеннические действия в отношении жилья и т.д.

Большинство этих рисков можно снять путем оформления страховки, а также заключения официального договора с жильцами или управляющим.

Перепродажа после ремонта

Суть этого способа вложений в жилую недвижимость заключается в том, что инвестор ищет квартиру не самого презентабельного вида. Чаще всего это жилье, в котором проживали неблагополучные семьи или которое непрестанно сдавалось в аренду. Также это может быть новостройка с черновой отделкой.

Риэлторы и частные продавцы готовы дать существенную скидку на квартиры без ремонта, так как они требуют вложения большого количества сил, времени и денег.

Задача инвестора – купить такую «убитую» квартиру, произвести в ней качественный ремонт, а затем перепродать объект со значительной прибылью. Существуют целые сообщества и строительные бригады, которые целенаправленно занимаются такой деятельностью.

Как показывает практика, перепродажа 1-комнатной квартиры с хорошим ремонтом может приносить до 15-20% прибыли .

Возможные риски, которые стоит учитывать:

• квартира может оказаться под обременением , поэтому нужно тщательно проверять ее юридическую чистоту;
• стоимость ремонта может оказаться больше , чем заложено в смете, и итоговая прибыль сократится;
• жилье может оказаться неблагополучным , и поэтому желающих его приобрести окажется мало – даже после качественной отделки;
• могут объявиться лица, имеющие право на проживание в квартире, например, бывшие заключенные.

Как обычно, большинство из них снимаются путем оформления страховки, в том числе титула (права собственности).

Проведение перепланировки

Способ аналогичен предыдущему, однако здесь стоимость квартиры повышается не столько за счет ремонта, а сколько по причине проведения качественной перепланировки. Например, двухкомнатную квартиру в хрущевке можно превратить в студию. Или, напротив, двухкомнатную квартиру переделать в «трешку», если это позволяет площадь.

Некоторые инвесторы скупают квартиры, находящиеся рядом или друг под другом, и объединяют их в одну. В результате образуется элитное жилье, которое стоит на порядок больше стандартного.Риски здесь примерно те же. Но расходов больше – как на ремонт, так и на оформление документации, поскольку обязательно понадобится узаконивание перепланировки.

Кроме того, БТИ может не одобрить проект, и в результате инвестор в эту недвижимость потеряет возможность произвести перепланировку, и упустит свою прибыль.

Инвестиции в жилую недвижимость: Покупка новостройки

Не только инвесторы, но и простые покупатели стремятся приобрести квартиру на стадии новостройки, участвуя в долевом строительстве. Дело в том, что на раннем этапе недвижимость стоит дешевле – застройщик предоставляет дисконт, чтобы привлечь больше инвесторов, и завершить за счет добытых средств строительство.

Многие застройщики предоставляют рассрочку, так что покупатели могут обойтись даже без ипотеки. Если у инвестора есть вся нужная сумма на руках, то он может получить от строительной компании скидку за полное финансирование.

Покупка жилья на стадии новостройки с последующей ее перепродажей после завершения строительства дома и проведения в квартире качественного ремонта, может приносить до 30-50% прибыли.

Но у этого способа есть значительные минусы:

• приходится долго ждать, пока закончится постройка – иногда несколько лет, и незавершенную квартиру в этот период реализовать никак не удастся;
• срок сдачи жилья может затянуться по самым разным причинам на различных этапах;
• застройщик может оказаться мошенником – например, продаст квартиру дважды или откажется передавать инвестору жилье на последнем этапе;
• есть шанс получить некачественную услугу, например, застройщик предоставит в пользование квартиру меньшего размера, чем указано в договоре;
• не исключено банкротство застройщика с последующей «заморозкой» стройки.

В общем, вариант инвестирования в строительство недвижимости предназначен для инвесторов, готовых ожидать завершения строительства длительное время, и мириться с указанными рисками. Для их уменьшения потребуется выбрать надежного застройщика, и оформить страховку своих вложений.

Эта схема позволит инвесторам получить свои деньги назад, если строительная компания окажется мошенником или же обанкротится.

Приобретение конфиската и залоговой недвижимости

Отличный способ для инвесторов получить хорошую недвижимость по более низкой цене – участвовать в аукционах по покупке конфиската . Сделать это можно несколькими способами, участвуя:

• в публичных торгах на специальных площадках по реализации залогового имущества, например, konfiskator.ru;
• в госзакупках на платформах типа Сбербанк-АСТ или Закупки ВТБ (нужна регистрация в качестве юридического лица или ИП);
• на открытых аукционах банков и коммерческих организаций;
• на онлайн-витрине банка, например, ВТБ или Альфа-Банка (здесь же можно оформить ипотеку на выгодных условиях).

Для участия в торгах нужно изучить условия работы на площадки. На некоторые допуск осуществляется только после оформления специальной документации, и получения электронной подписи, где-то требуется залог, а где-то – поручительство от аккредитованного участника аукциона.

Далее приобретенный конфискат можно перепродать по рыночной цене, произвести в нем ремонт или перепланировку, либо сдавать купленный объект в аренду. В любом случае прибыль будет больше за счет более низкой стоимости покупки недвижимости – если сравнивать с покупкой квадратных метров на стандартных условиях.

Инвестиции в коммерческую недвижимость:
что нужно учесть?

К коммерческой недвижимости относят всё то, что не является жилой:

• торговые площади – магазины, киоски;
• производственные площади;
• склады и хозяйственные постройки;
• гаражи и стоянки;
• офисы;
• гостиницы, отели, хостелы и т.д.

В целом принципы вложения в коммерческую недвижимость такие же, как и в жилую. И способы инвестирования аналогичные:

• покупка с целью сдачи в аренду ;
• перепродажа после удорожания цены , например, после проведения ремонта или перепланировки (некоторые инвесторы покупают большую площадь и делят ее на отдельные участки – под офисы или мини-магазины);
• покупка недостроенного помещения и завершение строительства своими силами или с привлечением застройщика;
• приобретение конфискованной недвижимости , например, у обанкротившихся предприятий.

Здесь добавляется еще один способ: приобретение жилой недвижимости, которая в целом стоит дешевле коммерческой, и проведение перепланировки с переводом помещения из жилого в нежилое . Чаще всего под эти цели приобретаются квартиры на первых этажах зданий.

Иногда инвесторы объединяют несколько квартир в одно помещение – тогда его цена возрастает многократно за счет большей площади.

Наиболее выгодны вложения в помещения, расположенные на красной линии. Здесь выше и аренда, и продажная цена. Инвесторы стремятся приобрести дешевые квартиры, переделать их в магазины или офисы – и продать дороже.

Некоторые действуют на опережение, если у них нет возможности или желания производить перепланировку. Они покупают квартиры задешево у владельцев, а затем перепродают их другим инвесторам или риэлторам, которые займутся переводом помещения из жилого фонда в нежилой. Тогда прибыль, конечно, меньше, но и временных затрат – тоже.

Особенности вложений в зарубежную недвижимость

Фактически зарабатывать на зарубежной недвижимости можно на тех же принципах, что и на отечественной. Способы вложения те же самые – сдача в аренду, выкуп конфиската по бросовым ценам, перепродажа после ремонта или перепланировки, приобретение жилья на стадии строительства и т.д.

Но нужно учитывать некоторые моменты:

• Зарубежная недвижимость – это далеко, и управлять самостоятельно ей вряд ли получится. Следовательно – нужен управляющий. А это – дополнительные расходы и необходимость контроля.
• Необходимо учитывать особенности местного законодательства, в том числе налогового. Иначе можно попасть на штрафы, если не сдать вовремя какой-то отчет или не уплатить взнос.
• Курсовая разница. Если вы будете получать доход в валюте, то он будет варьироваться в зависимости от ситуации на валютном рынке. Впрочем, обычно рубль девальвирует относительно и доллара, и евро, так что это для инвестора, скорее, преимущество.
• Получение вида на жительства. Во многих европейских странах обладание недвижимостью дает право на оформление гражданства. Так что можно совместить полезное с приятным.

В абсолютных же цифрах доходность зарубежных «квадратных метров» составляет порядка 2-5% годовых. По сравнению с российскими недвижимыми активами это ниже, так как издержки на ее обслуживание оказываются выше.

Быстрее всего за рубежом окупают себя небольшие частные дома и однокомнатные квартиры , которые можно сдавать в аренду путешественникам и командированным работникам. Менее окупаемыми являются коммерческие помещения, поскольку приходится много тратить средств на их обслуживание. И арендная плата за этот тип недвижимости ниже по сравнению с жилыми помещениями.

Доходность от вложений в недвижимость

При расчете итоговой доходности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать расходы, которые придется понести в связи с ее обслуживанием:

• квартплата – за рубежом она, как правило, дороже, при этом коммерческая недвижимость в любом случае расходует коммунальных благ больше, чем жильцы в квартире;
• налоги ;
• страховка – если вы хотите защититься от всех неприятностей, то придется выложить
• доля управляющего , если сдачей объекта в аренду занимаетесь не вы лично;
• взнос на капитальный ремонт .

Не стоит забывать и об амортизации. Что в квартире, что в офисе время от времени придется делать ремонт – хотя бы косметический.

В принципе, достаточно откладывать 1% от полученной прибыли в некий «стабфонд», откуда деньги будут расходоваться на покрытие непредвиденных расходов. Например, того же ремонта. Или на подачу рекламных объявлений, когда прежний арендатор неожиданно разорвет договор и съедет из помещения. Или на юриста, когда потребуется урегулировать спорные вопросы, обратившись в суд.

В итоге получается, что прибыль от сдачи помещения в аренду до вычета всех расходов может составлять 10-15%, однако после учета всех платежей снижается до 5-8% годовых . Т.е. ставка лишь немного опережает банковские депозиты и существенно проигрывает потенциальной доходности на фондовом рынке .

С другой стороны, стоимость недвижимости не столь сильно подвержена сторонним влияниям и в долгосрочной перспективе растет. Так что итоговая прибыль может быть значительно выше номинальной.

Если же перепродавать недвижимое имущество, то доходность будет зависеть от успешности сделки. Профессиональные инвесторы, специализирующиеся на перепродажах, зарабатывают порядка 30-50% на одной сделке.

Налогообложение: инвестиции в недвижимость

При расчете доходности нужно заложить расходы на оплату налога. В России арендодателю необходимо уплачивать два вида фискальных взносов:

• ежегодный налог на недвижимость – 0,1% для жилых помещений и 0,5% – для коммерческих);
• подоходный налог (13%) от полученной прибыли, если инвестор – физлицо.

Для ИП и ООО ставка налога будет зависеть от выбранной системы налогообложения. Так, для предпринимателя это могут быть 6% от дохода либо 15% от суммы дохода после вычета расходов. Для коммерческой фирмы расчеты будут более сложные – здесь о них смысла говорить нет, так как частный инвестор, скорее всего, не будет образовывать компанию для торговли недвижимостью. Фактически это является девелоперским бизнесом, а не инвестициями в недвижимость.

Если речь идет об уплате подоходного налога, то его нужно рассчитать и отразить в налоговой декларации. Саму декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Уплата непосредственно налога производится по предоставленным налоговой службой реквизитам до 15 июля года подачи декларации.

Для иностранной недвижимости расчет налога производятся по законам той страны, где расположен объект. И здесь без агента, владеющего соответствующими знаниями, вряд ли обойтись.

Можно ли обойтись без ипотеки и кредитов?

Главный недостаток инвестиций в недвижимость (он же и ее достоинство – это зависит от точки зрения) – ее высокая стоимость .

Так, в Москве средняя стоимость квадратного метра на 4 квартал 2018 года составляла 91670 рублей, в Санкт-Петербурге – 71 053 рубля, а по регионам в среднем 30-45 тысяч рублей. Самая дешевая недвижимость оказалась в Дагестане – «всего» 29 665 рублей за квадрат.

Таким образом, однокомнатная квартира в 40 квадратных метров в Москве обойдется примерно в 3,65 млн рублей (многое, конечно, будет зависеть от района и состояния жилья), в Питере – 2,85 млн рублей, в регионах ее цена составит 1,2-1,8 млн рублей.

Купить за наличку недвижимость могут позволить себе далеко не все. Поэтому чаще всего покупатели оформляют ипотеку.

В 2018 году в период дешевой ипотеки (ставки упали ниже 8%) спрос на жилье побил все рекорды. Многие инвесторы приобретали жилье в кредит по минимальной ставке, а затем сдавали его в недвижимость. В результате удавалось оплачивать ежемесячные платежи фактически за счет арендаторов. Когда срок ипотеки заканчивался, то с жилья снималось обременение, и его можно было продавать по рыночной цене либо продолжать использовать для получения прибыли.

Итак, поскольку цена недвижимости высока, то без привлечения заемных средств обойтись сложно. Но варианты есть:

• самый реальный – привлечь соинвесторов и разделить с ними долю в недвижимости сообразно размеру взноса;
• если приобретать залоговое имущество у банка, то учреждения готово само предоставить ссуду на выгодных условиях;
• при покупке жилья у застройщика возможно произвести рассрочку платежей.

Кроме того, можно сэкономить на внесении первоначального платежа по ипотеке, если предоставить материнский сертификат или использовать субсидию. Но в этом случае перепродать имущество становится на порядок сложнее, так как потребуется разрешение от контролирующих органов.

Альтернативные методы вложений в недвижимость

Если оформить ипотеку по каким-то причинам не получается (или просто нет желания), а наличных средств в достаточном количестве для покупки недвижимости не хватает, то есть альтернативные способы инвестирования в «квадратные метры»:

• Участие в совместных покупках недвижимости, т.е. соинвестирование. В этом случае инвесторы разделяют между собой доли в имуществе в соответствии со своими вложениями. Минус этого способа – продать свою долю без согласия остальных не получится.
• Приобретение облигаций (долговых бумаг) строительных компаний. Приобрести их можно на Московской фондовой бирже . Номинальная стоимость облигации – 1000 рублей, так что вложения можно начинать даже с минимальной суммой. Доход образуется за счет получения выплат по купонам и продаже облигации с прибылью.
• Приобретение акций девелоперских компаний. Принцип тот же, что и с облигациями. Доход образуется за счет дивидендов и курсовой разницы. Купить нужные акции можно на Мосбирже.
• Покупка паев ПИФов, инвестирующих в недвижимость. Стоимость паев тоже невысока – обычно 1000-5000 рублей, так что можно вкладывать небольшие суммы. Плюс ПИФов – вы можете вложиться даже в зарубежную недвижимость, при этом непосредственно извлечением прибыли от объектов будут заниматься профессионалы.
• Оформление структурных продуктов. Приобретение продукта возможно через банк, брокера или инвестиционную компанию. Актив состоит из двух частей: базовой (депозит) и доходной (инвестиции напрямую в недвижимость или ценные бумаги девелоперов). Есть риск потери денег, но в случае успеха доходность будет достаточно большой.
• Приобретение полиса НСЖ или ИСЖ с инвестиционной стратегией, предусматривающей вложения в недвижимость.

Таким образом, даже при небольшом капитале зарабатывать на инвестициях в недвижимость можно. Но при этом проявляются другие риски и особенности, свойственные именно этому виду активов. Однако списывать их со счетов не стоит. Возможно, что прямые вложения в недвижимость стоит «разбавить» другими инструментами, позволяющими получать прибыль альтернативными способами.

http://shkudun.com.ua/biznes/item/2369-stoit-li-investirovat-v-youtube-kanaly-plyusy-i-minusy-youtube-investirovaniya.html
http://finzz.ru/strategii-investirovaniya-v-nedvizhimost.html
http://internetboss.ru/investicii-v-nedvijimost/