Стоит ли вкладывать деньги в жилье в 2020 году. Инвестиции в недвижимость в 2020 году

Краткое содержание:

Коронавирус и связанные с ним напасти когда-нибудь закончатся. Как показывает опыт предыдущих кризисов, рынок жилья после некоторого спада возвращается на прежние позиции, а объем сделок, благодаря все большему развитию ипотеки, даже увеличивается. Есть ли вероятность, что и после нынешнего кризиса недвижимость останется надежным активом, если иметь в виду не продажу ее прямо завтра, а рассчет на долгосрочную перспективу? Что учитывать, чтобы умело воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости 2020 года?

Прогнозы до конца 2020 года

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

Инвестиции в недвижимость 2020: регионы

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Инвестиции в недвижимость 2020: Москва

К столице также применимы советы по поводу «жизнестойкости» недвижимости: новостройки на поздней стадии строительства в удобных местах и современное вторичное жилье с хорошим расположением, а также сталинки имеют наибольшие шансы остаться наиболее надежными вложениями и «вечными ценностями».

Однако все факторы, которые и обычно делают то или иное столичное жилье более привлекательным, сейчас будут играть еще более важную роль.

— Во-первых, транспортная доступность. Чтобы рядом были станции метрополитена, МЦК, МЦД или транспортно-пересадочного узла на расстоянии не более чем 500 м от дома, — комментирует генеральный директор Ikon Development Антон Детушев. — Второй признак ― надежный застройщик. Желательно также наличие хороших отзывов об управляющей компании. Третье, на что стоит обратить внимание, ― отсутствие на прилегающей к дому территории вредных производств, очистных сооружений и другого. Их наличие будет негативно влиять на стоимость в любом случае. Большой плюс — объекты инфраструктуры в шаговой доступности: торговый центр, супермаркеты, остановки наземного транспорта.

— Сейчас я рекомендовал бы смотреть проекты на высокой, но не завершающей стадии строительства. Как правило, у таких жилых комплексов уже полностью или частично закрыты строительные риски, а цена продолжает расти по мере сдачи объекта в эксплуатацию. То есть инвестор минимизирует риски, связанные с возможной заморозкой строительства, при этом получает выгоду при завершении проекта, — советует Андрей Безверхий, финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge.

— В нынешних реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в «продвинутые» апартаменты в центральных районах города. Их стоимость меньше, а это перспективная недвижимость, как правило, с современной архитектурной концепцией, развитой инфраструктурой и вблизи метро, — считает Жанна Шевченко.

Особенности инвестиций в апартаменты

При возникновении вопроса о том, как сохранить и приумножить сбережения стоит обратить внимание на одно из весьма привлекательных направлений инвестирования личного капитала — инвестиции в апартаменты. Инвестиции в недвижимость всегда отличаются большей надежностью в сравнении с вложениями денег на фондовых рынках. Разберемся чем интересно именно вложение в апарт-отели, в чем достоинства и недостатки этого вида недвижимости как объекта вложения средств.

Особенности апартаментов

Апартаменты — недвижимость, не относящаяся к жилому фонду и приспособленная для проживания людей. Они отличаются от домов, квартир и прочих помещений жилого фонда тем, что в них невозможно зарегистрироваться (прописаться), что делает их неудобными для постоянного проживания. Зато они прекрасно подходят для временного проживания, поэтому используются владельцами для сдачи в аренду.

Цена апартаментов ниже цен на квартиры, а арендные ставки практически одинаковы, что сделало апартаменты более популярным способом извлечения пассивного дохода, чем обычное жилье.

Популярность апартаментов среди инвесторов не могла не отразиться на первичном рынке. Застройщики, ориентируясь на растущий спрос, сооружают больше недвижимости под эти цели. В мегаполисах удельный вес апартаментов в свежепостроенном жилье составляет более 60 процентов.

Апарт-отели

Крупные здания, где располагаются апартаменты, называются апарт-отелями. Они относятся к категории коммерческой недвижимости (так называемому “нежилому фонду”). Проще говоря, здание с жилыми квартирами — дом, здание с апартаментами — апарт-отель.

Слово “отель” дает понять, что недвижимость здесь предназначена для сдачи в наем. В больших городах начали появляться целые микрорайоны, состоящие преимущественно из апарт-отелей. Благодаря популярности этого направления инвестиций недвижимость в этих микрорайонах раскупается еще во время строительства или проектирования комплекса.

Дополнительную популярность среди потенциальных и реальных инвесторов и арендаторов апарт-отелям придает тот факт, что все они являются новыми помещениями, спроектированным с учетом современных реалий и отличающихся высоким комфортом.

Инвестирование в апартаменты

Вложить деньги в в апартаменты можно на этапе строительства либо уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Нередко апартаменты раскупаются инвесторами еще на этапе проектирования здания. От того, на каком этапе осуществляются инвестиции, зависит цена недвижимости. На более ранней стадии строительства больше риски, но и цена квадратного метра ниже.

Важно: законодательство не предусматривает защиты покупателей апартаментов, схожей с той, которую имеют те, кто приобретает жилые квартиры. Приобретая коммерческую недвижимость, инвестор берет на себя риски, связанные с возможным банкротством или мошенническими действиями застройщика. На более ранних этапах риски выше, а покупка потенциально выгоднее.

Приобрести апартаменты можно как за собственные средства, так и в ипотеку. В последнем случае условия и ставки аналогичны условиям покупки любой иной коммерческой недвижимости, а не жилья.

Как инвестировать в апартаменты

Существуют три схемы инвестиций, предполагающие пассивный или спекулятивный доход от апарт-отелей. Каждая из них заслуживает отдельного рассмотрения.

1. Покупка апартаментов на ранних стадиях строительства с целью последующей продажи после сдачи объекта. Инвестор, после заключения договора, вносит средства для приобретения недвижимости в еще не готовом здании. После завершения строительства и сдачи апартаментов в эксплуатацию инвестор продает их по возросшей цене (как сказано выше, стоимость готовой недвижимости всегда больше). Это не особо популярная, но достаточно распространенная схема заработка.

2. Покупка апартаментов с дальнейшей самостоятельной сдачей комнат в аренду. Инвестор приобретает готовую недвижимость (либо апартаменты на стадии проектирования, строительства), самостоятельно (или через риэлтеров) находит арендаторов и получает арендную плату. Отсутствие посредников в этой схеме обеспечивает получение наивысшего дохода. Зато услуги риэлтеров позволяют сэкономить время и силы.

3. Покупка номеров с дальнейшей сдачей через управляющую компанию. Приобретатель апартаментов сдает их в аренду компании, которая обслуживает апарт-отель. Получая фиксированную ставку или процент от аренды, она занимается поиском арендаторов, уборкой номеров и текущими ремонтами коммуникаций. Эта схема особенно популярна при инвестировании в иногородние или зарубежные апартаменты, когда владелец не может постоянно присутствовать поблизости и самостоятельно заниматься поиском арендаторов и обслуживанием номеров. Единственный минус этой схемы — высокие комиссионные, которые берет себе компания за услуги управления. Привлекательность такого вида инвестиций зависит от множества факторов, которые следует рассматривать индивидуально.

Преимущества инвестирования в апартаменты

Стоимость апартаментов ниже, чем жилья, что позволяет инвестировать при наличии меньшей суммы.
Окупаемость инвестиций быстрее, если сравнить с вложениями в обычную недвижимость.
Можно легко получать пассивный доход, работая через управляющую компанию. Это позволяет инвестировать без предварительного изучения арендного рынка и особенностей управления недвижимостью.

Недостатки инвестиций в апартаменты

За счет того, что покупатели коммерческой недвижимости хуже защищены законодательством, чем покупатели жилья, инвестиции более рискованные.
Невозможность работы с долгосрочными арендаторами — им часто требуется прописка.
Большие комиссионные при работе через управляющую компанию.

Обладая знаниями об инвестициях в апартаменты (апарт-отели), вы можете сами решить, насколько интересен в вашей конкретной ситуации этот путь сохранить и приумножить свои накопления.

Подпишитесь на рассылку и получите доступ к видеозаписи мастер-класса по инвестированию

http://www.9111.ru/questions/7777777771059979/
http://investorpractic.ru/osobennosti-investitsij-v-apartamenty/