Займы под залог недвижимости незаконны. Верховный суд встал на сторону заемщиков

Краткое содержание:

К сожалению, в наше время ростовщики используют схему выдачи займов под залог недвижимости, в результате которой заемщики остаются и без денег, и без жилья. И если банки действуют в рамках закона, то многие «серые» кредиторы пользуются менее законными методами. В данной статье поговорим именно про всевозможные МФО, оказывающие такие «услуги».

По сути, выдача займа под залог недвижимости – это ипотека! Чтобы избежать ненужных вопросов, сразу поясню, у многих сложилось ложное мнение, что ипотека – это кредит. Нас самом деле:

ипотека – сдача недвижимости, земли в залог для получения кредитной ссуды под закладную. Т.е. ипотека – это ЗАЛОГ недвижимости, как мера обеспечения обязательств по кредитному договору.

Всегда закладная «вытекает» из кредитного договора, а не наоборот. Все, кто покупал недвижимость в ипотеку, знают, что они подписывают КРЕДИТНЫЙ договор и закладную. На территории нашей страны нет ни одного ИПОТЕЧНОГО договора. Есть обременение «Ипотека в силу закона». Это так, лирическое отступление, чтобы не путаться в терминологии

Законодательством четко регламентирован порядок таких сделок, в частности обязательство сторон зарегистрировать закладную. Без регистрации закладной право кредитора на недвижимое имущество, в случае невыплаты кредита заемщиком, может быть признано ничтожным.

Естественно, в случае если должник перестает платить, то эти вопросы могут быть решены только в судебном порядке. Банки, пусть нехотя, но работают именно в правовом поле. То есть действительно в банках есть услуга под названием «кредит под залог недвижимости». Подписывается кредитный договор, закладная, которая сдается на регистрацию, заемщику предоставляются деньги. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств – подается иск в суд.

Такая схема работы менее прибыльна для кредитора, более рискованна, бегать по судам – дело долгое и непредсказуемое. Поэтому «серые» ростовщики действуют проще.

Схема сделки

МФО выдают займ под довольно серьезные проценты, в среднем от 3 до 10% в месяц (от 36 до 120% годовых). На это составляется договор займа (или кредитный договор – в данном случае разница не принципиальна). Одновременно с ним заключается договор купли-продажи, с заемщика берется нотариальная доверенность на право подачи на государственную регистрацию перехода права собственности.

Естественно, как только заемщик перестает платить – он лишается своей недвижимости. Договор купли-продажи есть, доверенность на регистрацию тоже в наличии – нет никаких препятствий для переоформления недвижимости. Естественно, даже грабительские ломбардные проценты часто кредиторов не удовлетворяют, и они на только получают сумму займа с процентами, но и перепродают недвижимость третьим лицам (зачастую подставным).

Простыми словами: 1 августа заключен договор займа, договор купли-продажи, выдана доверенность. Расписка в получении денежных средств по займу подается как расписка в получении денег под договору купли-продажи. 15 августа кредитор оформляет эту недвижимость на себя (у него все для этого есть), 15 сентября перепродает третьему лицу. Заемщик в это время даже не знает, что он уже не владелец недвижимости. Даже данные в ТСЖ не подаются, чтобы заемщик не увидел, что он уже не владелец недвижимости. Все это вскроется гораздо позже, когда заемщик выплатит практически все что мог. Схема мошенническая? Чисто по-человечески – да. С точки зрения закона – спорно. Ведь человек добровольно подписал и два договора и доверенность у нотариуса. Фактически получается, что эти два договора никак не взаимосвязаны.

Поэтому суды всегда вставали на сторону новых владельцев недвижимости, объективно считая их добросовестными приобретателями.

При этом договор займа практически в учет не брался, в силу того что положения закона о регистрации ипотеки не были соблюдены, закладная не регистрировалась (точнее она в природе не существовала).

Верховный суд положил этому конец

В течение последних месяцев сразу несколько дел оказались в Верховном суде, и по результатам их рассмотрения суд признал договоры купли-продажи притворной сделкой! Фактически было доказано, что для обеспечения обязательств по договору займа проводилась купля-продажа, при этом изначально передача права собственности и права пользования объектом сторонами не предполагалась, что по сути своей и является притворной сделкой.

Таким образом, на порочной практике выдачи таких займов ставится большой и жирный крест! Позиция Верховного суда любыми судами низших инстанций всегда имеет приоритет, соответственно, все дальнейшие разбирательства по подобного рода делам будут рассматриваться с оглядкой на позицию Верховного суда.

Естественно, понимая, что судебный порядок будет явно проигрышным, «серые» ростовщики просто прекратят подобную практику. Или, как минимум, серьезно ограничат, выбирая наименее образованные и подкованные категории заемщиков, которые в суд не пойдут.

Заключение

Я не хочу давать никаких оценочных суждений людям, которые в принципе обратились за подобными займами – никогда не знаешь, с чем завтра в жизни столкнешься. Я не думаю, что хоть один человек брал подобный займ на свадьбу или путешествие, зачастую они берутся в безвыходной ситуации, когда все легальные банки отказали. Но даже если вам пришлось обращаться в такие компании, убедительная просьба смотреть что вы подписываете, и заранее думать о возможных последствиях! Если вы сами не достаточно подкованы – обратитесь к специалистам! Консультация юриста будет стоить 1000–2000 рублей. Это гораздо меньше, чем можно потерять, подписав все не глядя.

Надеюсь, статья вам понравилась. Жду комментариев с мнениями.

За оценку публикации звездами буду благодарен!

Берем деньги под залог автомобиля – как правильно оформить сделку

Когда очень нужны деньги, иногда ради их получения приходится отдавать в залог свое имущество. Например, автомобиль. Но брать легко, а вот отдавать сложнее. Как взять кредит под залог авто?

Избежать долгов в современных реалиях сложно. Иногда тот, кто в долг дает (кредитор), требует обеспечить возврат денежных средств имуществом того, кто эти деньги берет. Проще говоря, просит передать в залог имущество, которым «в случае чего» кредитор обеспечит себе возврат денег.

Кредит под залог – в чем смысл

Для начала разберемся, что такое залог. Определение и все, что связано с такого рода сделками, прописано в законе «О залоге».

Гражданский Кодекс Республики Беларусь

Статья 315. Понятие и основания возникновения залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Как правило, в кредит под залог можно получить большую сумму и под меньшие проценты. Залогом могут стать имущественные права, а также любое движимое и недвижимое имущество.

Основной плюс такого рода сделок – то, что не обязательно идти в банк, где вашу кредитную историю обязательно проверят. Если история эта, как говорится, не очень, то результат предсказуем. Кроме того, как иногда того требуют финансовые учреждения, не надо привлекать поручителей. И в общем, кто занимался оформлением кредита в банке, знает, сколько документов приходится собрать и предоставить. Процентная ставка за пользование деньгами, размер пени при ненадлежащем исполнении договора – тоже немаловажная деталь. Но если в банке эти моменты четко прописаны, то при долговых обязательствах между физлицами это является предметом договоренности с кредитором.

Как оформить договор залога

Договор залога должен быть заключен в письменной форме, это требование прописано в ч. 2 ст. 320 Гражданского кодекса. При этом в таком договоре обязательно нужно оговорить, у кого будет находиться заложенное имущество. Как правило, что касается залога автомобиля, то он (автомобиль) остается у должника и тот может его эксплуатировать.

О том, как правильно оформить передачу денег и залог автомобиля, рассказывает нотариус Минского областного нотариального округа Надежда Шупенько:

В обсуждаемой ситуации требуется составление двух договоров: первый – договор займа денег, второй – непосредственно договор залога имущества, например, автомобиля. В договоре займа обязательно должны быть указаны сам размер суммы, а также дата, когда деньги должны быть возвращены. Также указываем, что передается в залог, в обеспечение чего (договора займа). При этом реквизиты в свидетельстве о регистрации прописываем полностью. Этим же договором определяем, у кого будет находиться заложенное имущество, на практике в основном авто остается у должника – собственника автомобиля. Но права на заложенное авто принадлежат кредитору, об этом нужно помнить.

Бывает так, что должник, чтобы вернуть деньги, захочет продать заложенный автомобиль. Это сделать можно, но только с письменного согласия кредитора.

Что еще нужно знать. ГАИ договоры залога не регистрирует. Многие заблуждаются, думая, что Госавтоинспекция вносит сведения о залоге в свою базу данных, когда такие договоры им предоставляют. И что тогда должник не сможет, допустим, продать автомобиль. Инспекторам такие договора просто не интересны, а вот что можно точно сделать, так это самостоятельно либо с помощью нотариуса внести сведения о залоге в реестр залогов движимого имущества, раз уж мы говорим про автомобили как предмет залога.

Если деньги по договору займа не возвращены или возвращены не полностью, то тогда через суд можно реализовать автомобиль – предмет залога – и погасить полностью таким образом задолженность. Остаток денег от продажи автомобиля подлежит передаче должнику.

Гражданский Кодекс Республики Беларусь

Статья 331. Реализация заложенного имущества

6. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница за вычетом всех издержек возвращается залогодателю, за исключением случая, предусмотренного частью пятой пункта 5 ст. 339 настоящего кодекса.

Можно также прописать в договоре способ реализации автомобиля в случае нарушения долговых обязательств, то есть самостоятельно реализовать авто без судебного решения. Понятно, что заставить должника снять с учета автомобиль для продажи может быть сложной задачей, даже если это указано в договоре, но тем не менее.

Если есть договор займа и залога, то мы имеем право выбрать либо идти к нотариусу за исполнительной надписью, и тогда у должника забирают только деньги. При этом заниматься этим будет сразу судебный исполнитель, и он может, в том числе посредством обращения взыскания и на другое имущество должника, обеспечить кредитору возврат денег. Либо с договорами идти в суд, и тогда он принимает решение о реализации авто и возмещении кредитору сумм от продажи.

Закон РБ О Нотариате и Нотариальной Деятельности

Статья 105. Совершение исполнительных надписей

1. Нотариусы в случаях, предусмотренных законодательными актами, совершают исполнительные надписи о взыскании денежных сумм (задолженности) с должника для удовлетворения бесспорных требований.

7. Исполнительные надписи являются исполнительными документами и подлежат исполнению в порядке, установленном законодательством.

Кредитору же, как правило, без разницы, каким способом он вернет себе деньги. Практика говорит о том, что исполнительная надпись является наиболее частым инструментом возврата денежных средств по договору займа. По своей сути исполнительная надпись в гражданских делах приравнивается к судебному постановлению.

Скриншот из реестра

От редакции

О реестре движимого имущества, обремененного залогом, о котором упомянула нотариус, хотим дополнительно сообщить следующее: реестр — это информационная система, в которой содержится информация о правах залогодержателей на принадлежащее залогодателям движимое имущество, обремененное залогом. Для чего целесообразно вносить сведения в реестр? Все просто: если «недобросовестный» должник после оформления займа и залога с вами оформит такой же договор залога на этот же автомобиль с другим лицом, то вы, если своевременно внесете запись в реестр, будете иметь приоритетное право на удовлетворение своих требований по отношению к другим залогодержателям за счет залогового автомобиля. Простым языком: сначала вы свое вернете, а остальные с должником будут разбираться уже после вас, и что им останется после этого, можно только предположить.

Столкнулись с беззаконием и несправедливостью? Не знаете, у кого спросить совета? Обращайтесь в правовой отдел Автобизнеса.

Займы под залог недвижимости: как начать бизнес?

Добавлено в закладки: 0

Как начать бизнес на займах под залог недвижимости

Кредитование — одна из наиболее выгодных отраслей современного бизнеса, дающая возможность заработать на предоставлении финансовой помощи. К выгодным вариациям такого бизнеса можно отнести предоставление займов под залог недвижимости. Нужно только знать основные шаги в развитии этой разновидности бизнеса.

Займы под залог недвижимости: особенности бизнеса

Получение кредитов наличными актуально для разных категорий граждан. Такими услугами пользуются как обычные граждане, оказавшиеся в сложных финансовых ситуациях, так и предприниматели с целью развития бизнеса. Поэтому бизнесмены, рассматривающие бизнес-идею, заключающуюся в предоставлении займов, при условии выбора правильного вектора развития имеют возможность достигнуть успеха в этой сфере деятельности.

На видео: Как выгоднее вложить деньги в недвижимость

Деятельность популярных сейчас микрофинансовых организаций заключается в следующем: граждане, срочно нуждающиеся в деньгах, но не имеющие достаточно хорошей кредитной истории, чтобы обратиться в банк, могут получить необходимую помощь в таких небольших кредитных структурах. Но при этом они оформляют договор, по которому при невыплате взятых денежных средств с оговоренной процентной ставкой, недвижимое имущество, выступающее в качестве залога, остается за кредитной организацией.

Недвижимость, которая может быть предоставлена в качестве залога, не обязательно должна относиться к жилому фонду. Залогом часто выступают загородные дома, участки или офисные помещения.

Главное правило при этом — залоговый объект должен быть свободен от ограничений и обременений по отношению к третьим лицам.

Займы под залог недвижимости представляют собой один из наиболее выгодных видов кредитования в отношении к владельцу бизнеса, поскольку процентная ставка по таким ссудам достаточно большая, а вероятность невыплат кредита клиентам уменьшается благодаря предоставлению недвижимости в качестве залога.

Кроме того, к преимуществам такого бизнеса можно отнести сравнительно небольшой стартовый капитал, отсутствие необходимости приобретать дорогостоящее оборудование и арендовать большой офис для начала работы компании.

Преимущества и недостатки бизнеса

Но эта сфера, как и все микрофинансовые организации, имеет и некоторые недостатки и риски. Так, открыть компанию, предоставляющую займы под залог недвижимости, может только юридическое лицо. Риск потери финансовых средств при выдаче кредитов также имеется, поскольку, чтобы отстоять право на сохранение своей недвижимости клиенты могут обращаться в суд, который нередко становится на сторону заемщика. Таким образом, в бизнес-план, кроме обычных расходов на аренду офиса, закупку техники и оборудования, а также зарплаты сотрудникам важно заложить определенный процент невыплаченных займов.

На видео: Оформление займов под залог недвижимости

Для тех предпринимателей, которые опасаются начинать бизнес с нуля, есть возможность приобрести франшизу уже известной на рынке и надежной компании, которая заслужила доверие клиентов, с уже работающим бизнес-планом. Первое, что нужно для того чтобы начать бизнес по микрокредитованию — изучить этот сектор рынка и особенности конкуренции. Поскольку такое кредитование очень распространено, нужно понять, какие условия предложить потенциальным клиентам, чтобы получить преимущество на рынке.

Далее, изучив особенности этой области кредитования, определиться с видом бизнеса. Так, нужно решить, открыть ли собственное предприятие или приобрести франшизу готовой компании.

Следующий этап — составление бизнес-плана, в котором стоит подробно расписать все пункты первичных и последующих расходов, а затем просчитать потенциальные доходы. В итоге нужно определить, насколько прибыльным будет бизнес и когда он начнет приносить доход.

Регистрация кредитной организации: последовательность действий

Основные шаги для регистрации предприятия, предоставляющего займы под залог недвижимости, должны быть следующими:

1. выбор организационно-правовой формы учреждаемой компании. Для фирмы, предоставляющей финансовые услуги, предпочтительным будет вариант ООО;
2. если предприниматель остановил свой выбор на форме ООО, ему предстоит написать заявление о внесении соответствующих сведений в госреестр микрофинасовых компаний. Этот документ составляют в свободной форме, никакой специальной формы нет;
3. нужно предоставить копию свидетельства о госрегистрации юридического лица. Ее придется заверить у нотариуса;
4. приложить к заявлению также копии всех учредительных документов, о создании самого юридического лица, решения относительно утверждения управляющих органов для новой компании;
5. предоставить справку, подтверждающую месторасположение компании;
6. подача информации о каждом из учредителей организации;
7. квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (она составляет 1000 рублей);
8. направление всех собранных документов с заявлением в комитет Службы Банка России по вопросам финансовых рынков. Для этого используют заказное письмо, вложив в него также опись всех приложенных документов;
9. ожидание 14 рабочих дней, в течение которых этот орган рассматривает заявление. По истечении необходимого срока в случае полного перечня документов и выполнения всех требований заявитель получает Свидетельство, подтверждающее внесение сведений о новом юридическом лице в специальный реестр. Такое свидетельство выдают на неограниченный срок, поэтому подтверждение или продление этого статуса не требуется.

После того как юридическое лицо создано, важно разработать собственный официальный сайт, позволяющий не только информировать потенциальных заемщиков об оказываемых услугах, но и направлять заявление на получение кредита в онлайн-режиме. Важно, чтобы на сайте постоянно работал консультант, отвечающий на вопросы заинтересованных граждан, а также присутствовал онлайн-калькулятор, для предварительного подсчета процентный выплат будущим клиентом. Как показывает практика, большинству клиентов микрофинансовых организаций удобно получать кредитные средства именно посредством интернета.

Еще на этапе подачи заявления о регистрации ООО и ожидания ответа можно подбирать подходящее для этой деятельности помещение. Пункт для выдачи займов под залог недвижимости может быть небольшим — как правило, площади в 30 квадратных метров или даже немного меньше бывает достаточно. Офис может находиться как в центре города, так и в спальном районе — расположение не принципиально, но зависит от выбранной аудитории потенциальных клиентов. Важно только, чтобы выбранное место для размещения офиса имело высокую проходимость

Стоит обратить внимание и на внутреннее обустройство офиса. В нем должна быть современная и комфортная мебель для сотрудников и посетителей, а также компьютерная и офисная техника. Система видеонаблюдения очень желательна для офиса компании, что связано с работой с крупными денежными суммами.

Квалифицированные сотрудники кредитной организации, предоставляющей займы под залог недвижимости, будут одним из важных факторов, способствующих успеху компании. Так, в первое время достаточно только двух специалистов по выдаче кредитов, они должны иметь опыт работы в этой сфере и быть соответствующим образом обучены. Вначале работы в организации обязательны такие сотрудники: руководитель, менеджеры по выдаче кредитов, а также специалист по безопасности. Желательно, чтобы дела компании вел штатный или внештатный юрист, особенно большое значение это имеет при передаче дел в судебные органы.

На видео: Как заработать на предоставлении займов

Работа организации по выдаче займов под залог недвижимости не будет успешной без правильно выбранной рекламной кампании. Не обязательно делать масштабные рекламные акции — достаточно информировать жителей города и ближайших районов об открытии новой организации. Так, расположенные на видном месте штендеры, раздача листовок и брошюр, объявления в интернете и газетах достаточным образом популяризируют новую компанию. Нелишним будет также основной акцент в рекламной информации сделать акцент не преимуществах организации перед остальными ее аналогами.

Таким образом, предприятие, предоставляющее займы под залог недвижимости, представляет собой несложный, но затратный и потенциально рискованный вид бизнеса. Для того чтобы заработать с его помощью и не вести дела в убыток, важно заранее просчитать все возможные финансовые потери и продумать процентные ставки и условия кредитования так, чтобы компенсировать все потенциальные затраты.

http://www.9111.ru/questions/777777777927235/
http://www.abw.by/novosti/law/216988

Займы под залог недвижимости: как начать бизнес?