Что такое REIT фонды, подробный обзор, какие дивиденды

Что такое REIT фонды, подробный обзор, какие дивиденды.

Инвестиции в недвижимость при помощи REIT фондов, которые в свою очередь инвестируют в недвижимость, что позволяет инвесторам пользоваться преимуществами владения без сопутствующих головных болей. Это включает доход в форме хороших дивидендов.

REIT – это надежный способ для новичков начать инвестировать.

Недвижимость может принести баланс вашему портфелю, выступая в качестве страховки от инфляции и обеспечивая стабильную доходность, когда акции становятся волатильными.

Распространенное заблуждение относительно инвестирования в недвижимость заключается в том, что вы должны владеть собственностью напрямую, чтобы получать прибыль. Инвестиционные фонды недвижимости предлагают альтернативу для инвесторов, которые не готовы или не заинтересованы в обязанностях прямого владения.

Инвестирование в REITы – это привлекательный способ для новых инвесторов, заинтересованных во вложение в недвижимость, которые предполагают не обязательное наличие знаний или опыта в стратегиях собственности или арендны.

По законодательству США REIT фонды должны выплачивать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода и дивиденды, как правило, выплачиваются ежеквартально, а некоторые выплачиваются ежемесячно.

Хотя само получение дивидендов заманчиво, это не единственная причина, чтобы рассмотреть возможность инвестирования в REIT. Например, они могут быть более доступным, чем прямое владение, поскольку многие из лучших фондов REIT имеют низкий минимум для инвестиций. Акции REIT можно покупать и продавать как акции, что делает их очень ликвидными инвестициями по сравнению с обыкновенной недвижимостью.

Недвижимость может добавить диверсификации в портфель, помогая сбалансировать риск. С точки зрения общего дохода, REIT может предложить хорошую производительность.

Согласно недавнему анализу, проведенному исследователями в Нидерландах, инвестиции в недвижимость опережали акции в среднем на процентный пункт в год с 1960 года.

Но при получении дивидендов REIT в инвестиционном портфеле следует помнить следующие моменты:

  • REIT и правила налогообложения дивидендов.
  • REIT дивиденды по сравнению с акциями, выплачивающими дивиденды.
  • Как дивиденды могут отличаться по типу REIT.
  • Как инвестировать в REIT для получения дивидендов.

REIT какие налоги и правила:

Есть два типа налогов с REIT: Налоги на дивиденды и налоги на прирост капитала.

«REIT не платят налоги на корпоративном уровне», — говорит Роберт Джонсон, профессор финансов, Хайдерский колледж бизнеса в Университете Крейтона. «С ними обращаются как сквозные организации, такие как [корпорации с ограниченной ответственностью], партнерства».

По словам Джонсона, это самое большое налоговое преимущество инвестиций REIT. «Доходы REIT не подлежат двойному налогообложению».

Так что же это значит для инвестора в инвестировании в REIT? Просто, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход для конечного акционера, ничем не отличаясь от любых других акций, говорит Райан Джаннотто, директор по исследованиям в нью-йоркской компании GraniteShares.

Это важно для инвесторов, которые сосредоточены на создании надежных потоков доходов при максимальной эффективности налогообложения.

REIT дивиденды и дивиденды акций.

REIT – не единственные инвестиции, которые могут приносить дивиденды; многочисленные акции предлагают регулярные выплаты дивидендов инвесторам. Важно понимать, как они различаются как с точки зрения налогообложения, так и с точки зрения того, что стимулирует выплату дивидендов.

Читать статью  Ценная мелочь

С обыкновенными акциями, выплачивающими дивиденды, инвесторы подвержены явлению двойного налогообложения, когда прибыль облагается налогом на корпоративном уровне, а затем на индивидуальном уровне.

REIT защищены от одного уровня налогообложения, что означает, что они могут предложить относительно более высокую доходность, чем обычная облагаемая налогом компания.

С акциями, которые выплачивают дивиденды, инвесторы должны быть настроены на то, как компания генерирует денежный поток для выплаты дивидендов. Обычно это происходит от продажи товаров или услуг. С другой стороны, REIT используют свои договорные денежные потоки, полученные от аренды, для выплаты дивидендов.

Инвесторы могут посмотреть, насколько долгосрочные эти арендные договоры, сколько денежных потоков генерируется относительно выплаты дивидендов, и получить хорошее представление о безопасности выплачиваемых дивидендов.

При выплате дивидендов, выплаты часто связаны с общей стабильностью и прибыльностью компании. Если компания сталкивается с трудностями при получении доходов или имеет высокую долговую нагрузку, это может повлиять на сумму, выплачиваемую инвесторам. Исключением из этого правила могут быть дивидендные аристократы, группы компаний, которые последовательно выплачивали повышенные дивиденды инвесторам из года в год в течение 25 и более лет.

Гай Бейкер, основатель Wealth Teams Alliance в Ирвине, штат Калифорния, говорит, что инвесторы должны знать о факторах, которые могут аналогичным образом повлиять на выплату дивидендов REIT. Он говорит, о двух самых важных факторах – это увеличение доли вакантных должностей или имущественные проблемы, связанные с выкупом или дефолтом. «Дивиденды REIT должны быть более предсказуемыми», — добавляет он.

Как дивиденды могут отличаться по типу REIT.

Еще одним соображением для инвесторов в недвижимость является то, какой тип REIT может обеспечить наилучшие выплаты дивидендов.

«Существует бесчисленное множество экосистем REIT, которые охватывают весь спектр операций с недвижимостью, от ипотечного финансирования до прямого владения недвижимостью, известный как долевой REIT», — говорит Джаннотто. «REIT может специализироваться на различных типах недвижимости, от коммерческих офисных помещений до жилых квартир и домов, складских помещений и даже центров обработки данных и башен».

Дивиденды, выплачиваемые REIT, могут определяться тем, насколько хорошо работают базовые активы в REIT.

По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости, обычно называемой Nareit, дивидендная доходность по всем REIT составляла в ноябре 2019 года почти 4%. Среди акций REIT дивидендная доходность составляла почти 3,6%. Для сравнения, доходность S&P 500 за тот же период составила 1,9%.

Эксперты по-разному оценивают, какие REIT наиболее надежны, когда дело доходит до дивидендов. Многие предпочитают ипотечные кредиты в качестве источника дохода.

Эти REIT только ссужают деньги владельцам недвижимости, и они находятся на первом месте в случае дефолта заемщика, а дивиденды могут быть значительно выше, чем обычные REIT.

Начиная с 2020 года, инвесторы в недвижимость должны быть знакомы с секторами недвижимости, которые готовы предложить самые высокие показатели. В то время как REIT для офисных, промышленных и квартирных домов, как правило, являются наиболее популярными вариантами, они не всегда дают лучшую доходность.

С другой стороны, сектор чистого лизинга, в котором основное внимание уделяется недвижимости, сданной в аренду одиноким арендаторам, которые несут ответственность за оплату аренды и расходов на недвижимость, часто пролетает незаметно, но предлагает конкурентные доходы.

Как инвестировать в REIT для получения дивидендов.

Начало работы с REIT инвестирования начинается с исследования различных типов REIT. Сравнение выплат дивидендов является первым шагом, но есть и другие вещи, которые следует учитывать.

Читать статью  Мобильное приложение Сбербанк Инвестор: как пользоваться и скачать

Инвесторы должны учитывать общую экономическую ситуацию и то, как изменения в денежно-кредитной политике, такие как рост или падение процентных ставок, могут повлиять на показатели REIT.

Согласно исследованию Джонсона, акции REIT растут на 16,3% ежегодно с 1972 по 2018 год в периоды обширной денежно-кредитной политики. Когда денежно-кредитная политика стала более жесткой, годовая доходность снизилась в среднем до 9,5%.

Инвесторы также должны понимать разницу между традиционным REIT и фондом REIT. Как ETF, так и взаимные фонды могут предложить доступ к корзине REIT и их базовых активов, но важно избегать дублирования, чтобы оставаться диверсифицированным.

Наконец, взвесьте риски конкретного сектора REIT. Например, офисная недвижимость может быть более подвержена экономическим колебаниям, так как у них, как правило, более короткие сроки аренды.

При инвестировании в REIT для получения дивидендов или по любой другой причине, помните старое правило управления рисками: Знайте, чем вы владеете!

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

  • Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
  • Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
  • Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.

Что такое REIT

Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.

Плюсы REIT

  • Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
  • Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
  • Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
  • Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
  • Суперликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
  • Низкий порог входа. Средняя стоимость лота

50 долларов.

  • Дивиденды по REIT обычно в 1,5-2 раза выше дивидендов по акциям. Потому что у таких фондов нет корп.налога. И они по уставу обязаны направлять 90% дохода на дивиденды.
  • Постоянное увеличение дивидендов. Из года в год.
  • Вы защищены от инфляции. Недвижимость как актив обладает этим свойством.
  • REIT последние годы часто обгоняли многие индексы акций. Рост тела + дивиденды.
  • Вам плевать на рискиотдельной отрасли. Можно взять разные направления в сфере недвижимости.
  • Вам плевать на демографические риски. У вас есть возможность покупать недвижимость по всему миру.
  • Минусы

    • Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
    • REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
    • Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.

    Особенности

    Типы REIT

    Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.

    Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

    • Биржевые REIT — это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
    • Открытые внебиржевые REIT — вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
    • Закрытые REIT — не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.

    Отрасли

    Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

    • Diversified — широкая диверсификация.
    • Office — офисная недвижимость.
    • Industrial — склады, пром.помещения, производственные площади.
    • Retail — торговая недвижимость.
    • Lodging — отели и турбазы.
    • Residential — апартаменты.
    • Self-storage — склады самообслуживания.
    • Infrastructure — объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
    • Data center — дата-центры, хранение серверов.
    • Specialty — развлечения, казино и т. д.
    • Healthcare — больницы, медлаборатории.
    • Timberland — лесные угодья.

    Как выбрать

    • UPDATE: Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
    • Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
    • Ищите Screener etfdb.com/screener/
    • Выбирайте Real Estate.
    • Выбирайте сектор.
    • Кликайте на отдельный фонд.
    • Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
    • Там же посмотрите географию, сектор.
    • Смотрите див.доходность (Dividend).
    • Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).

    Мои правила инвестирования в REIT

    • Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
    • Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
    • Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
    • Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны — защита от инфляции. С другой — у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
    • Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
    • Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже — дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше — ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
    • Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.

    Как купить REIT

    • Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
    • Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ. Сейчас доступно 18 REIT. Нужен КВАЛ. investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
    • Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.

    Что такое eReit

    Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

    Как они устроены

    Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции — девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

    Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

    Ставьте лайк, если статья понравилась.

    И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет»

    http://invest-journal.ru/vse-chto-vy-hoteli-znat-pro-reit
    http://smart-lab.ru/blog/598468.php

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: