Инвестиции в коммерческую недвижимость плюсы и минусы

Общая информация об инвестировании в недвижимость

Существует довольно много разновидностей недвижимости и у каждого сегмента есть свои плюсы и минусы. Как правило, выделяют следующие направления:

• Жилая
• Коммерческая
• На этапе строительства
• Недвижимость за рубежом
• Паевые инвестиционные фонды

Для заработка существуют лишь две возможности:

1. Сдача помещения в аренду
2. Перепродажа недвижимости по более дорогой цене

Чаще всего инвесторы совмещают эти два заработка: какое-то время арендуют помещение, получая тем самым 3-10% годовых, а потом при необходимости продают подорожавший актив. Цены на недвижимость, как и на любой другой товар подвержены инфляции, поэтому со временем объекты дорожают.

У каждого объекта недвижимости есть определенные риски связанные прежде всего с ее стоимостью и ликвидностью. Цены напрямую связаны с экономической ситуацией в стране (если зарплаты падают, то и ценник не растет). В долгосрочной перспективе объекты всегда дорожают, но в отдельные моменты времени ее стоимость может изрядно «потрясти» (плюс/минус 5-10%), как регулярно трясет и фондовые биржи.

Помимо рисков есть также и накладные расходы на содержание объекта. Это коммунальные платежи, налоги и прочие сборы. Они уменьшают доходность, поэтому при своих расчетах стоит обязательно учитывать их, иначе можно довольно сильно «промахнуться» с оценкой прибыльности того или иного объекта.

Как известно, деньги ежегодно обесцениваются из-за инфляции. Если недвижимость не будет приносить никакой прибыли и не дорожать в цене, а еще плюс к тому же будут и накладные расходы, то инвестор будет терпеть большие убытки. Про риски и преимуществе хранения денег в недвижимости мы поговорим чуть ниже.

Недвижимость относится к классу защитных активов. В зависимости от использования объектов можно отнести как к классу активов (если сдавать в аренду), так и пассива (если не сдавать в аренду, а просто платить коммунальные платежи).

Давайте рассмотрим каждый тип объекта недвижимости более подробно.

Налогообложение: инвестиции в недвижимость

При расчете доходности нужно заложить расходы на оплату налога. В России арендодателю необходимо уплачивать два вида фискальных взносов:

• ежегодный налог на недвижимость – 0,1% для жилых помещений и 0,5% – для коммерческих);
• подоходный налог (13%) от полученной прибыли, если инвестор – физлицо.

Для ИП и ООО ставка налога будет зависеть от выбранной системы налогообложения. Так, для предпринимателя это могут быть 6% от дохода либо 15% от суммы дохода после вычета расходов. Для коммерческой фирмы расчеты будут более сложные – здесь о них смысла говорить нет, так как частный инвестор, скорее всего, не будет образовывать компанию для торговли недвижимостью. Фактически это является девелоперским бизнесом, а не инвестициями в недвижимость.

Налог на недвижимость необходимо уплатить до 1 декабря текущего года. Налоговая инспекция совершает расчеты и направляет их в письме каждому владельцу недвижимости. Если вы продали в этому году недвижимость, то налог будет рассчитан до дня продажи. Даже если инвестор купил и перепродал объект, то он всё равно должен будет заплатить налог за дни владения.

Если речь идет об уплате подоходного налога, то его нужно рассчитать и отразить в налоговой декларации. Саму декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Уплата непосредственно налога производится по предоставленным налоговой службой реквизитам до 15 июля года подачи декларации.

Для иностранной недвижимости расчет налога производятся по законам той страны, где расположен объект. И здесь без агента, владеющего соответствующими знаниями, вряд ли обойтись.

Жилая недвижимость — как самый простой объект для инвестиции

Самым простым и понятным для каждого человека является привычная каждому из нас жилая недвижимости (квартиры, дома). Ее можно перепродать дороже или же сдавать в аренду.

Как показывает опыт предыдущих лет, стоимость квартир лишь дорожает со временем. Но надо понимать, что этот процесс крайне медленный и «срубить» на этом деньги можно лишь в случае удачной покупки/продажи.

Чаще всего рост цен на квартиры схож с процентом инфляции в стране, а это по сути говорит о том, что заработка у инвестора практически нет. Есть лишь надежный актив по сохранению платежеспособности своих денег.

Цены на недвижимость могут изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране и мире в целом. Посмотрите на график изменения цены на квадратный метр жилья в Москве в рублях:

Можно сказать, что он довольно активно растет все время. Но это ситуация в рублях. А с индексом цен в долларах ситуация другая:

То есть можно обратить внимание, что просто купив доллары можно было бы гораздо эффективнее сохранить свою платежеспособность, нежели храня их в недвижимости. При этом доллары являются ликвидным активом и могут приносить доход от банковского вклада или облигаций.

Например, еврооблигации Газпрома приносят 8.7% годовых, ВЭБа 5.6%. Но они довольно дорого стоят. Можно приобрести диверсифицированный портфель ETF фонда FXRU или RUSB.

Рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в жилую недвижимость.

• Рынок жилья огромный, поэтому есть широкий выбор. Если действовать грамотно и особо не бить горячку, а ждать лучших предложений, то можно регулярно совершать удачные покупки.
• Пассивная прибыль от сдачи в аренду. Жилье всегда пользуется спросом, даже несмотря на огромный выбор.
• Покупатель найдется на любое жилье. Вопрос лишь в её стоимости и быстроте поиска покупателя.
• Надежный вариант сохранения денег

• Требуются крупные вложения. Например, в Москве цены на квартиры начинаются от 5 млн. рублей
• Процесс оформления и продажи занимает 2-4 недели, когда покупатель уже найден.
• Низкая рентабельность аренды. В среднем выходит 4-6% годовых, что даже ниже банковских вкладов
• Низкая ликвидность. Поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев, чтобы продать быстрее надо снижать цену.
• Состояние жилья со временем портится и иногда придется вкладываться в косметический ремонт
• Риски порчи имущества от квартирантов
• Нужно платить налог на прибыль от сдачи. А это еще сокращает доход на 13%. В итоге получается меньше 4-6% годовых.

Хочу еще подчеркнуть то, что покупать квартиру в ипотеку будет крайне не выгодно. Во-первых квартира еле дорожает в цене, во-вторых Вы платите регулярно банку по 9-12% годовых. А также прибавьте к этому еще и инфляцию на Ваши стартовые вложения. Итого получается, что проще всего накопить деньги, а потом уже приобретать жилье.

Многие рассуждают так: купим квартиру и будем сдавать ее, а на вырученные деньги покрывать ипотеку. Но если Вы сядете и посчитаете Ваши возможности и доходы от банковского депозита без этой «муторной схемы», без беготни и рисков, то получится, что без каких-либо телодвижений можно получить больше. Единственным риском остается резкий обвал рубля, но в этой ситуации недвижимость вряд ли будет дорожать в цене из-за отсутствия денег у покупателей.

Жилая недвижимость является источником сохранения денег, но не их способом накоплением. При этом в какие-то периоды времени можно даже быть в убытке. Я лишь могу добавить, что если сумма инвестиционного портфеля составляет более 8 млн. рублей, то в целом имеет смысл купить однокомнатную квартиру для сдачи. Это снизит Ваши риски и создаст гарантированный источник стабильного дохода, который можно вкладывать куда-то еще или жить на эти средства.

• Капитализация процентов по депозиту;
• Как жить на проценты от вклада;
• Ставки по вкладам втб в долларах;

Ценные советы инвестору

Инвестирование в недвижимость подразумевает достаточно крупное капиталовложение, поэтому подходить к данному вопросу стоит с особым вниманием. Дадим несколько советов тем, кто решил инвестировать в новострой:

• Прежде всего, следует ознакомиться с компанией застройщиком и собрать всю возможную информацию, просмотреть отзывы в Сети от предыдущих клиентов и мнения жильцов. Если отзывы не утешительные, то лучше переключить вектор внимания на другую компанию. Помните, что информация в Интернете может быть как правдивой, так и выдвинутой заинтересованными лицами (застройщиком или конкурентами).
• Изучите статистику компании застройщика, обратив внимание на срок сдачи предыдущих объектов — как менялась цена квартир в доме. Застройщик заинтересован в максимально быстром строительстве дома в целях экономии средств на заработной плате строителям, охране и аренде оборудования. В среднем в месяц должно выстраиваться 2-3 этажа для панельных и монолитно-каркасных домов и 1,5-2 этажа для кирпичных. Задержка строительства чаще всего указывает на недостаточное финансирование или отсутствие разрешительных документов на стройку.
• Обязательно изучите кадастровую карту. Земля, на которой строится дом, должна быть с соответствующим назначением. Если земля под домом предназначена для сельскохозяйственных нужд и нежилых помещений, то в последствии могут возникнуть серьезные проблемы со строительством или оформлением. Также обязательно следует обратить внимание на срок аренды земельного участка под домом. Не лишним будет обратить внимание и на назначение земли в ближайших окрестностях дома, чтоб избежать того, что в непосредственной близости могут построить завод, который снизит стоимость жилья.
• Сравните предыдущие проекты застройщика с их реальными реализациями. Минимальная разница укажет на то, что застройщик выполняет свою работу качественно и большинство обещаний будет исполнено. В то время как существенная разница проекта на бумаге и реального дома скажет о том, что в процессе строительства деньги будут постоянно экономится, а значит дом не будет соответствовать ожиданиям — может быть выполнен из более дешевых материалов и не соответствовать технике безопасности.

• Проверьте наличие и возможность подключения дома к коммуникациям и инженерным сетям. В случае если дом строиться на пустыре или около промышленной зоны, необходимые коммуникации могут отсутствовать в непосредственной близости. Не стесняйтесь уточнить у застройщика, какими методами он будет решать вопрос и будет ли решать вообще. Подвод коммуникаций может стоит до 30% всего строительства и в некоторых случаях владельцам квартир приходится проводить коммуникации самостоятельно за свои средства.
• Изучите ограничения по застройке земли, ее характеристики и опасности. Некоторые территории могут быть с высоким уровнем шумового загрязнения и загрязнения почвы, затапливаться или быть под угрозой оползней.

• Просмотрите перспективность проекта на несколько лет вперед. Часть будущей стоимости жилья и полученной прибыли зависит не только от количества и качества квадратных метров, но и от перспективности местонахождения. Если в ближайшем будущем вокруг дома планируется построить несколько жилых комплексов, то это может создать густонаселенный район, стоимость жилья в котором будет расти медленно или снижаться. Положительно влияет на стоимость жилья комфортность проживания, респектабельность района, размещенные поблизости развлекательные и бизнес центры, парки, детские сады, школы, поликлиники, парковки.

Смотрите также: Бизнес идеи для начинающих.

Инвестиции в коммерческая недвижимость — для продвинутых инвесторов

Коммерческая недвижимость — это нежилой объект (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет). Главная идея покупки таких объектов является исключительно сдача в аренду или последующая перепродажа.

Коммерческая недвижимость пользовалась огромным спросом в нашей стране до 2014 года. После чего настал геополитический кризис, санкции, бегство иностранного капитала, обесценивание рубля по отношению к «твердым» валютам. С тех пор цена на коммерческие объекты стала падать, а ее рентабельность также оставляет желать лучшего.

Цены на коммерческую недвижимость в Москве и области могут быть значительными суммами, которые не под силу рядовым инвесторам (стоимость исчисляется десятками миллионов рублей). Мало, кто сможет позволить себе купить даже объект стоимостью в 5 млн. рублей. В зависимости от региона цены могут существенно меньше, но и сдавать в аренду ее можно будет не так выгодно.

Как я уже отметил выше, цены сильно упали. Поэтому те, кто вложился в 2014 году в коммерческую недвижимость сейчас в убытке на 20-30%, при этом цена аренды также снизилась. Этим инвесторам необходимо просто ждать, чтобы отбить эти потери. Это низковолатильный рынок, но и здесь случаются скачки цен и не самые благоприятные периоды.

Подведем итог: отметим плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

• От сдачи в аренду коммерческой недвижимости можно получать больше денег, чем от квартиры
• Есть возможность открыть свой бизнес (например, по франшизе)
• За внутреннюю отделку отвечает арендатор. Вы можете сдать голые стены, а значит Вы не несете рисков по порче имущества (как в случае с квартирами)
• В периоды экономического роста спрос на коммерческую недвижимость растет быстрее, чем на жилую
• Банки выдают кредиты более охотно, чем по сравнению с жилой

• Цены на аренду падают и когда эта тенденция переломится сказать сложно
• Низкая ликвидность
• Дороговизна
• Поиск желающих снять помещение может затянуться на долгие месяцы

Преимущества коммерческой недвижимости.

Именно преимущества коммерческой недвижимости и привлекают серьезных инвесторов вкладывать свой денежный капитал в такой инструмент получения дохода.

• При инвестировании в коммерческую недвижимость, срок окупаемости ниже, а полученная прибыль, как правило, выше, чем при вложении капитала в жилую недвижимость. Коэффициент реализации, или разница в чистой прибыли у жилой недвижимости составляет 6-7%. Тогда как у коммерческих объектов может достигать от 8 до 12%.
• Если государство заботится об экономическом развитии страны, то спрос, как правило, только растет. Любой бизнес, будь то малое предпринимательство, или уже крупный бизнес, требует наличие помещения для работы сотрудников, т.е. офисов. Для многих продаж или производств, требуются склады и ангары. Также востребованы небольшие промышленные цеха, для мелкого производства.
• Как собственник, Вы можете влиять на доходность Вашего объекта недвижимости различными способами. Например, улучшая его внешний вид, техническое состояние, подъездные пути и так далее. Еще один способ – изменить профиль коммерческой недвижимости. Как пример, можно вместо магазина или офисных помещений на 1 этаже, открыть спортивный центр, либо кафе. Вариантов масса. Нужно думать и анализировать. По такому же пути идут некоторые инвесторы, которые покупают квартиры на первых этажах, и переводят их в нежилой фонд, с последующей сдачей в аренду под магазины или стоматологические кабинеты.
• Долгосрочность. Купил, организовал все и сдал в аренду. Забыл на долгие годы (если сидит нормальный управляющий или передали в доверительное управление в агентство недвижимости).
• Если своевременно инвестировать в обслуживание и ремонт здания, то общая его стоимость с годами только растет. Т.е. кроме получения дохода от аренды, еще выигрываете от роста цен.
• Возможность получения кредитов для других нужд, под залог недвижимости (до 80% от стоимости объекта). Банки с радостью кредитуют людей, у которых есть существенные капиталы в виде квартир, офисов или складов.
• Замедленная реакция рынка недвижимости на экономическую ситуацию в мире. Т.е. даже в случае обвала фондового рынка, то цены на саму недвижимость и их аренду падает лишь в прошествии значительного отрезка времени.

Ну, где плюсы, там и минусы.

Будем честными – идеальных финансовых инструментов для получения доходов не бывает. Раз мы перечислили преимущества коммерческой недвижимости, то теперь коснемся и их недостатков.

• Требует большой стартовый капитал. Разница с жилой недвижимостью может отличаться в разы.
• Низкая ликвидность вложенных средств, ввиду дороговизны объектов, и сложностью быстрой продажи. Поэтому, если у Вас нет других источников поступления денежных средств, вкладывать весь свой капитал в недвижимость не стоит.
• Сложность прогнозирования роста или падения цен на саму недвижимость, а также на его арендную плату, в связи с влиянием экономических неурядиц в стране и мире.
• Коммерческая недвижимость более сильно подвержена влиянию сторонних неблагоприятных факторов, таких как падение спроса из-за экономического кризиса, девальвация национальной валюты, падение производства в отдельных секторах промышленности и так далее. Тогда как спрос на жилую недвижимость стабильно растет, так как население на улице жить не может, создаются новые семьи, рождаются дети, переезжают в другие города на заработки или учебу, и так далее.

Не забывайте, что можно ускорить срок окупаемости любого объекта, если приобретать его на стадии проектирования и закладки фундамента. Разница в конечной цене сданного объекта в данном случае может достигать от 15 до 30%, которая и ускоряет отдачу инвестиций в Ваш карман.

Читать дальше: Ведомственная охрана применение огнестрельного оружия

Коммерческая недвижимость – это достаточно широкая категория, включающая объекты, которые предназначены для использования с целью получения прибыли. Она включает как торговые и офисные помещения, так и кафе и рестораны, помещения под медицинские кабинеты и различные предприятия сферы услуг.

Вложение в строительство новых объектов недвижимости

Вложение денег в строительство недвижимости является крупным и популярным направлением среди начинающих инвесторов. Причем вложения относительно небольшие, поскольку строящийся объект дешевле рыночной стоимости на 20-50% в зависимости от рисков и этапа строительства.

Многие люди вкладывали свои деньги в новостройки начиная с 2005 года. Им удалось заработать неплохие деньги, даже беря квартиры в ипотеку. В то время наблюдался экономический рост и цены на квартиры стабильно дорожали. Я думаю, что вложив те же самые деньги в фондовый рынок, они бы были еще в большем плюсе без каких-либо телодвижений.

Ни что не вечно в нашем мире. С 2014 года ситуация изменилась. Теперь вложение в новостройку это скорее риск без каких-то видимых возможностей заработать состояние. Причем риск связан как с застройщиком, который может долго строить объект или вовсе заморозить его, а также и то, что цены упадут или останутся на том же месте. Плюс к тому же возможно придется еще долго искать покупателя.

Даже сейчас можно сказать, что цена на новостройки после ее сдачи увеличиваются лишь на 10-20%, однако за это время пройдет 1-2 года. Инфляция съест большую часть всей прибыли. В итоге Вы рисковали ради чистого дохода в 3-5% за вычетом инфляции? А ведь надо было еще ходить к застройщику, оформлять документы, а потом искать покупателя. По-моему время дороже этой скромной прибыли и взятого на себя риска.

Кстати, те кто вложили деньги в новостройки в 2011-2014 году долгое время были в минусе. Лишь в 2020 году их цена покупки сравнялась с рыночной. По сути их деньги не работали 4-7 лет. За это время фондовый рынок вырос в 2-3 раза.

• Небольшие вложения (объект на стадии строительства стоит дешевле)
• Огромная вероятность продать дороже объект после постройки
• Новостройка в плане инвестиции лучше, чем старым домам по 30-70 лет
• Большой выбор строящегося жилья
• Ставки на ипотеку ниже, чем на вторичном жилье

• Сдача объекта может затянутся, а для инвестора это означает, что все время его деньги не будут работать
• С учетом кризиса рассчитывать, что цены на новостройки после ее сдачи сильно подорожают не приходится
• Очень много новых новостроек, что увеличивает количество предложений на рынке, тем самым сбивая цену

Покупка недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за рубежом доступна каждому жителю, однако из-за множества нюансов лучше не связываться с этой идей тем, кто юридически плохо подкован. Есть «подводные камни», которые присутствуют в законодательстве других стран и их надо учитывать.

К примеру, Вы хотите купить объект за границей. Сделать это удаленно можно, но такая сделка несет в себе риски. Ведь Вы даже не видите то, что приобретаете. Поэтому желательно личное присутствие, а это затраты на перелет, проживание. А если учесть, что может потребоваться нахождение на территории другого государства пару недель выльется в приличные траты.

После покупки встает вопрос, а что делать дальше с недвижимостью? Сдавать в аренду? Удаленно это сделать можно, но как следить за тем, что все в порядке?

Цены на недвижимость за рубежом могут также снижаться и далеко не факт, что в целом удастся заработать на этом. Например, стоимость жилья в Венгрии, Австрии, Германии растет медленно в цене. Этот рост сопоставим с уровнем инфляции. Правда цена будет в иностранной валюте, что дает какие-то гарантии от колебания нашей национальной валюты.

• Стоимость объектов номинирована в долларах, значит мы устраняем валютные риски
• Небольшие риски с геополитикой

• Сложность приобретения и отслеживания состояния объекта
• Риски, что с недвижимостью может что-то случится или же правительство обложит его сильным налогом в связи с каким-то сложным положением

ПИФы недвижимости

ПИФ (паевый инвестиционный фонд) представляет собой специальной фонд, в который инвесторы вкладывают свои деньги. Опытные управляющие вкладывают эти средства в разные активы. Чаще всего ПИФы вкладываются в ценные бумаги, но есть и варианты и с недвижимостью.

Главная идея в следующем: фонд собирает деньги вкладчиков и вкладывает их в какое-то крупное строительство. Спустя какое-то время (обычно не менее года) деньги можно забрать. Но в такие ПИФы обычно инвестируют на долгое время, т.к. прибыль от застройки обычно приходит далеко не сразу.

По состоянию на 2020 год состояние всех ПИФов по недвижимости плачевное. Практически все они за три последних года упали. Общий убыток составляет в среднем 20-40%.

• Минимальные требования к вложениям (обычно в такой ПИФ можно вложить суммы от 100 тыс. рублей)
• Отсутствие каких-то телодвижений со стороны инвестора (все действия лежат в руках фонда)

• Вам принадлежит только часть недвижимости, которую нельзя потрогать. Поэтому психологически это напоминает торговлю на бирже
• ПИФ берет комиссии (но они небольшие)
• Долгосрочные вложения (раньше срока деньги можно забрать лишь с какими-то штрафами, либо вообще нельзя)

Если Вас интересует вариант инвестирования в фонд строительства недвижимости, то можно это сделать через компанию Finam. Средняя доходность прогнозируется на уровне 12-16% годовых.

Есть также интересный вариант купить корпоративные облигации строительных компаний. Их доходности на 2020 год находятся на уровне 12-15% годовых.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

• Надежный способ сохранения денег. Недвижимость за всю существующую историю никогда не дешевела очень сильно в отличии от биржи акций
• Недвижимость можно визуально увидеть и почувствовать. Акции, облигации и прочие активы существуют виртуально.
• Стабильный источник дохода от сдачи в аренду
• Со временем стоимость жилья только дорожает

• Маленькая ликвидность
• Покупка и продажа объектов отнимает время на оформление
• Стоимость недвижимости не растет в периоды кризиса. Для роста стоимости необходим экономический рост
• Есть накладные расходы на содержание
• Есть риски неудачной покупки. Например, это время до 2014 года. Цены после этого сильно просели, поэтому те, кто купил раньше оказались в не самой лучшей ситуации.

Смотрите также интересное видео про вложения в недвижимость, какие наиболее частые ошибки совершают инвесторы:

• Недвижимость или REIT — что лучше купить
• Активы и пассивы — что это, примеры
• Кредит под залог недвижимости
• Лизинг — что это такое и зачем он нужен
• Ликвидность на фондовом рынке — что это такое
• Ипотека — что это такое и как ее оформить
• Как создать пассивный доход — обзор 7 источников
• Движимое имущество — что это такое, виды и признаки

Альтернативные методы вложений в недвижимость

Если оформить ипотеку по каким-то причинам не получается (или просто нет желания), а наличных средств в достаточном количестве для покупки недвижимости не хватает, то есть альтернативные способы инвестирования в «квадратные метры»:

• Участие в совместных покупках недвижимости, т.е. соинвестирование. В этом случае инвесторы разделяют между собой доли в имуществе в соответствии со своими вложениями. Минус этого способа – продать свою долю без согласия остальных не получится.
• Приобретение облигаций (долговых бумаг) строительных компаний. Приобрести их можно на Московской фондовой бирже. Номинальная стоимость облигации – 1000 рублей, так что вложения можно начинать даже с минимальной суммой. Доход образуется за счет получения выплат по купонам и продаже облигации с прибылью.
• Приобретение акций девелоперских компаний. Принцип тот же, что и с облигациями. Доход образуется за счет дивидендов и курсовой разницы. Купить нужные акции можно на Мосбирже.
• Покупка паев ПИФов, инвестирующих в недвижимость. Стоимость паев тоже невысока – обычно 1000-5000 рублей, так что можно вкладывать небольшие суммы. Плюс ПИФов – вы можете вложиться даже в зарубежную недвижимость, при этом непосредственно извлечением прибыли от объектов будут заниматься профессионалы.
• Оформление структурных продуктов. Приобретение продукта возможно через банк, брокера или инвестиционную компанию. Актив состоит из двух частей: базовой (депозит) и доходной (инвестиции напрямую в недвижимость или ценные бумаги девелоперов). Есть риск потери денег, но в случае успеха доходность будет достаточно большой.
• Приобретение полиса НСЖ или ИСЖ с инвестиционной стратегией, предусматривающей вложения в недвижимость.

Таким образом, даже при небольшом капитале зарабатывать на инвестициях в недвижимость можно. Но при этом проявляются другие риски и особенности, свойственные именно этому виду активов. Однако списывать их со счетов не стоит. Возможно, что прямые вложения в недвижимость стоит «разбавить» другими инструментами, позволяющими получать прибыль альтернативными способами.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci

• Бизнес
• LuxuryTech
• Колонки
• PropTech — технологии в недвижимости

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

http://superfit-shop.ru/raznoe/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-plyusy-i-minusy.html
http://rb.ru/opinion/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/