Инвестиции в новостройку

Одно из эффективных направлений денежных вкладов – инвестиции в новостройки. Но чтобы все сделать грамотно, следует обрести некоторые теоретические знания.

Минимальные суммы вкладов

Речь пойдет об инвестициях в новостройки Москвы. В каждом городе свои особенности рынка недвижимости. В столице, как и везде, кроме себестоимости цены на жилплощадь зависят от соотношения спроса и предложения. В этом мегаполисе квартиры одни из самых дорогих, соответственно минимальная сумма, которой должен располагать инвестор, начинается от 2,5-3 млн. руб.

Если говорить о рассрочке или ипотеке, то на практике они значительно поглощают степень доходности, а в ряде случаев инвестирование в недвижимость и вовсе становится невыгодным. Такой подход больше уместен для вторичного рынка, когда после приобретения квартиру можно сразу сдавать, тем самым погашать задолженность.

Что нужно знать, чтобы выбрать надежного застройщика

Главное правило гласит, что в первую очередь нужно смотреть не на саму недвижимость, а именно на застройщика. Когда встает вопрос о вкладе миллионов рублей, лучше отдать лишние 100-200 тысяч за проверку истории компании-застройщика, но уже не волноваться о правильности выбора.

Еще один принцип заключается в том, что инвестиции в новостройки выгоднее совершать на самых ранних стадиях строительства. Наиболее интересные расценки будут сразу после старта продажи. А дальше останется подождать примерно 2 года. Это среднее время строительства современных домов, которое принято называть горизонтом инвестирования.

При поиске застройщика следует обратить внимание на следующие моменты:

• • строительная история – успешность инвестирования возрастает с ростом количества построенных и введенных в эксплуатацию домов;
• • особенности объектов – лучше, чтобы выбранный для инвестиции объект был похож на построенные ранее;
• • отзывы и рекомендации – если компания строит уже не первое здание, в сети обязательно должны накопиться отзывы настоящих жильцов и покупателей, иногда имеет смысл опросить жильцов;
• • активность на стройке – обязательно стоит посетить строительную площадку и оценить процесс работ, т. к. если время сдачи уже близко, а на площадке еще не закончили с фундаментом, сроки явно будут сорваны;
• • форма договора на право требования – по закону новостройки можно продавать только по договору жилищно-строительного кооператива, ДДУ (договору долевого участия) или с использованием жилищного сертификата, все остальное предполагает серьезные риски.

Выбор новостройки

Научившись определять надежного застройщика, пора понять, как вычислить выгодные для инвестиций новостройки.

Для начала нужно определиться со способом фиксации прибыли. Соответственно, при выборе объекта инвестиции необходимо найти наиболее ликвидную квартиру – ту, которую впоследствии будет проще и выгоднее всего продать.

Нюансы, на которые важно обращать внимание при поиске объекта:

• • расположение – оценивая новостройку, нужно непременно лично побывать на месте строительства, изучить микрорайон, обратить внимание на присутствие поблизости больниц, школ, детсадов, станций метро и других социальных объектов;
• • план развития района – если на текущий момент близлежащая территория не совсем устраивает, возможно, по плану комитета здесь вскоре построят все необходимое, а возможна и обратная ситуация, когда в приемлемом на вид микрорайоне запланировано возведение, например, шумного завода и т. п.;
• • средняя цена на квадратный метр – стоимость складывается из множества факторов (отделка, наличие балкона, вид из окна, транспортная доступность), которые следует учесть, чтобы ориентироваться в расценках.

Риски при инвестициях в новостройки

Нередко больше всего заработать удается, если изначально приобрести наиболее дешевое жилье. Но это вовсе не безупречный сценарий. Поскольку при инвестициях в недвижимость в новостройках вклады исчисляются миллионами рублей, в первую очередь надо думать о минимизации рисков, а не о возможном уровне дохода.

• • застройщик – банкрот;
• • застройщик – мошенник;
• • ощутимый срыв сроков сдачи объекта;
• • экономический кризис, война или другие форс-мажоры.

Чтобы снизить риск, важно подходить к делу осторожно и внимательно, взяв на вооружение рекомендации, приведенные выше. Если сделка прошла успешно, в дальнейшем это сулит неплохую прибыль.

Как правильно продать квартиру в новостройке, чтобы заработать

Существует 2 основных способа определения потенциального дохода при инвестициях в недвижимость на рынке новостроек.

1. Можно обратиться к менеджерам застройщика, чтобы они ознакомили с порядком увеличения цен по мере строительства здания. Например, для покупки квартиры выбран объект на старте продаж по цене 2 млн. руб. По словам менеджера, в таком же доме неподалеку, построенном немного ранее, аналогичная жилплощадь стоит уже 3 млн руб. Следовательно, если исключить текущие расходы, налоги и демпинг, максимально возможная прибыль составит 1 млн. руб. А если продавать объект по переуступке, то уровень прибыли может возрасти.
2. Можно сравнить объявления инвесторов, продающих квартиры с похожими характеристиками из недавно построенных домов. Разброс цен, конечно, будет большой. Но, тем не менее, изучение позволяет определить максимально возможную прибыль.

Продажа квартир по переуступке – это наиболее выгодный способ. Сделка протекает до того, как подписан акт приемки. Если при этом инвестор сумеет договориться с покупателем об указании в договоре номинальной стоимости квартир, продавцу уже не придется платить налог в размере 13%, поскольку по документам никакого дохода нет.

Иногда инвесторы в качестве страховки подписывают расписку, согласно которой они обязуются покрыть расходы в случае возникновения непредвиденных проблем. Чтобы зарегистрировать договор переуступки, нужно заплатить около 30 тыс. руб.

Это основная информация, которая поможет осуществлять инвестиции в недвижимость на рынке новостроек без лишних проблем.

Одно из эффективных направлений денежных вкладов – инвестиции в новостройки. Но чтобы все сделать грамотно, следует обрести некоторые теоретические знания.

Минимальные суммы вкладов

Речь пойдет об инвестициях в новостройки Москвы. В каждом городе свои особенности рынка недвижимости. В столице, как и везде, кроме себестоимости цены на жилплощадь зависят от соотношения спроса и предложения. В этом мегаполисе квартиры одни из самых дорогих, соответственно минимальная сумма, которой должен располагать инвестор, начинается от 2,5-3 млн. руб.

Если говорить о рассрочке или ипотеке, то на практике они значительно поглощают степень доходности, а в ряде случаев инвестирование в недвижимость и вовсе становится невыгодным. Такой подход больше уместен для вторичного рынка, когда после приобретения квартиру можно сразу сдавать, тем самым погашать задолженность.

Что нужно знать, чтобы выбрать надежного застройщика

Главное правило гласит, что в первую очередь нужно смотреть не на саму недвижимость, а именно на застройщика. Когда встает вопрос о вкладе миллионов рублей, лучше отдать лишние 100-200 тысяч за проверку истории компании-застройщика, но уже не волноваться о правильности выбора.

Еще один принцип заключается в том, что инвестиции в новостройки выгоднее совершать на самых ранних стадиях строительства. Наиболее интересные расценки будут сразу после старта продажи. А дальше останется подождать примерно 2 года. Это среднее время строительства современных домов, которое принято называть горизонтом инвестирования.

При поиске застройщика следует обратить внимание на следующие моменты:

• • строительная история – успешность инвестирования возрастает с ростом количества построенных и введенных в эксплуатацию домов;
• • особенности объектов – лучше, чтобы выбранный для инвестиции объект был похож на построенные ранее;
• • отзывы и рекомендации – если компания строит уже не первое здание, в сети обязательно должны накопиться отзывы настоящих жильцов и покупателей, иногда имеет смысл опросить жильцов;
• • активность на стройке – обязательно стоит посетить строительную площадку и оценить процесс работ, т. к. если время сдачи уже близко, а на площадке еще не закончили с фундаментом, сроки явно будут сорваны;
• • форма договора на право требования – по закону новостройки можно продавать только по договору жилищно-строительного кооператива, ДДУ (договору долевого участия) или с использованием жилищного сертификата, все остальное предполагает серьезные риски.

Выбор новостройки

Научившись определять надежного застройщика, пора понять, как вычислить выгодные для инвестиций новостройки.

Для начала нужно определиться со способом фиксации прибыли. Соответственно, при выборе объекта инвестиции необходимо найти наиболее ликвидную квартиру – ту, которую впоследствии будет проще и выгоднее всего продать.

Нюансы, на которые важно обращать внимание при поиске объекта:

• • расположение – оценивая новостройку, нужно непременно лично побывать на месте строительства, изучить микрорайон, обратить внимание на присутствие поблизости больниц, школ, детсадов, станций метро и других социальных объектов;
• • план развития района – если на текущий момент близлежащая территория не совсем устраивает, возможно, по плану комитета здесь вскоре построят все необходимое, а возможна и обратная ситуация, когда в приемлемом на вид микрорайоне запланировано возведение, например, шумного завода и т. п.;
• • средняя цена на квадратный метр – стоимость складывается из множества факторов (отделка, наличие балкона, вид из окна, транспортная доступность), которые следует учесть, чтобы ориентироваться в расценках.

Риски при инвестициях в новостройки

Нередко больше всего заработать удается, если изначально приобрести наиболее дешевое жилье. Но это вовсе не безупречный сценарий. Поскольку при инвестициях в недвижимость в новостройках вклады исчисляются миллионами рублей, в первую очередь надо думать о минимизации рисков, а не о возможном уровне дохода.

• • застройщик – банкрот;
• • застройщик – мошенник;
• • ощутимый срыв сроков сдачи объекта;
• • экономический кризис, война или другие форс-мажоры.

Чтобы снизить риск, важно подходить к делу осторожно и внимательно, взяв на вооружение рекомендации, приведенные выше. Если сделка прошла успешно, в дальнейшем это сулит неплохую прибыль.

Как правильно продать квартиру в новостройке, чтобы заработать

Существует 2 основных способа определения потенциального дохода при инвестициях в недвижимость на рынке новостроек.

1. Можно обратиться к менеджерам застройщика, чтобы они ознакомили с порядком увеличения цен по мере строительства здания. Например, для покупки квартиры выбран объект на старте продаж по цене 2 млн. руб. По словам менеджера, в таком же доме неподалеку, построенном немного ранее, аналогичная жилплощадь стоит уже 3 млн руб. Следовательно, если исключить текущие расходы, налоги и демпинг, максимально возможная прибыль составит 1 млн. руб. А если продавать объект по переуступке, то уровень прибыли может возрасти.
2. Можно сравнить объявления инвесторов, продающих квартиры с похожими характеристиками из недавно построенных домов. Разброс цен, конечно, будет большой. Но, тем не менее, изучение позволяет определить максимально возможную прибыль.

Продажа квартир по переуступке – это наиболее выгодный способ. Сделка протекает до того, как подписан акт приемки. Если при этом инвестор сумеет договориться с покупателем об указании в договоре номинальной стоимости квартир, продавцу уже не придется платить налог в размере 13%, поскольку по документам никакого дохода нет.

Иногда инвесторы в качестве страховки подписывают расписку, согласно которой они обязуются покрыть расходы в случае возникновения непредвиденных проблем. Чтобы зарегистрировать договор переуступки, нужно заплатить около 30 тыс. руб.

Это основная информация, которая поможет осуществлять инвестиции в недвижимость на рынке новостроек без лишних проблем.

http://1kvartiravmoskve.ru/investitsii-v-novostroyku/