Как выбрать идеальную квартиру для перепродажи? Советы экспертов

Одно время инвестиции в квартиры в новостройках с целью перепродажи были очень популярны. Вложившись в жилье на стадии котлована, после сдачи дома можно было перепродать «метры» вдвое дороже. Но с ростом числа долгостроев былую популярность эта схема растеряла. Сейчас, после перехода застройщиков на проектное финансирование (гарантирует гражданам сохранность средств на специальных эксроу-счетах — ред.), инвестиции в новостройки снова будут востребованы, прогнозируют специалисты.

А как найти квартиру, которую можно перепродать максимально выгодно? Вместе с экспертами разбирался АиФ.ru.

Дороги, школы, воздух

При выборе инвестиционной квартиры эксперты рекомендуют в первую очередь обращать внимание на район, где находится новостройка. По словам генерального директора ГК «Атлант» Романа Лябихова, в московском регионе наиболее интересными в этом плане являются локации, где уже строится или планируется строительство метро. В Подмосковье это города, через которые пройдут Московские центральные диаметры (МЦД, наземный аналог метро). «Улучшение транспортной доступности подстегивает рост цен на недвижимость. Высоким потенциалом с точки зрения увеличения цены квадратного метра также являются проекты комплексного освоения территорий, которые фактически появляются в „чистом поле“. За время строительства всего района и предлагающейся социальной и коммерческой инфраструктуры квартиры в первых очередях проекта растут в цене больше всего», — делится Лябихов.

Руководитель портала недвижимости ONgrad.ru Дмитрий Задорожный обращает внимание на то, что не последнюю роль в привлекательности квартиры играет экологическая обстановка в районе, где находится жилье. Отсутствие вредных предприятий и присутствие парков однозначно играет на руку при продаже жилплощади.

Наиболее перспективными являются квартиры, расположенные в районах с развитой социальной и бытовой инфраструктурой. Это поликлиники, отделения банков и «почты», магазины, детские сады, школы, парковки, зоны отдыха и т. д.

«Оцените близость новостройки к этим объектам инфраструктуры, а также изучите расположенные поблизости районы потенциальной застройки. С одной стороны, в таких местах в ближайшее время будет быстро развиваться инфраструктура. С другой — продать квартиру рядом со стройкой будет тяжелее», — предупреждает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор.

Планировка, ремонт, этаж

По словам эксперта рынка недвижимости Евгения Смирнова, наиболее рентабельные для перепродажи квартиры — это однушки и студии. «Они наиболее дешевы, подходят молодым парам, одиноким людям, идеальны под сдачу на длительный срок или посуточно. Среди покупателей квартир большим спросом пользуются так называемые „евро-планировки“ с просторными кухнями-гостиными и отдельными спальнями», — рассказал Смирнов АиФ.ru.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев рекомендует выбирать квартиры для дальнейшей перепродажи без отделки. Главная цель инвестора — подешевле купить и подороже продать. А ремонт — это дополнительные деньги. «Рынок вторичной недвижимости полон объявлений о продаже квартир без отделки в построенных домах, покупатель все равно будет переделывать ремонт по своему вкусу», — поясняет он.

Но часто жилье с черновой отделкой (с разводкой электрики, труб водоснабжения и выровненными стенами) продается лучше: это не самые приятные работы, которые обычно растягиваются на долгое время. Поэтому, если застройщик за символическую плату предлагает услугу по тому же выравниванию стен, лучше согласиться. Или заняться черновой отделкой на время продажи квартиры.

Наиболее удачные с точки зрения продажи этажи — «средние», выше третьего, до шестого-седьмого. Что касается планировки, то, по данным Лябихова, наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры с популярными планировками.

В какие квартиры лучше не инвестировать?

Сложнее продать квартиру, когда она находится в одном из двух типов районов. Во-первых, в необжитых жилых комплексах, где пока отсутствует инфраструктура и есть перебои с транспортом (работа общественного транспорта налажена плохо, дороги разбиты, пробки). Во-вторых, так называемые «социальные гетто». «Это неблагополучные районы, одной из проблем которых, помимо низкого качества жилья, является специфичность проживающего контингента. Это социально депрессивные районы со всеми сопровождающими в виде высокого уровня преступности, наркомании, алкоголизма», — говорит Смирнов.

По его словам, также трудно продать большие квартиры (трехкомнатные и четырехкомнатные): их покупают либо семьи с несколькими детьми, либо состоятельные покупатели. И тех, и других не так много, как покупателей студий и однушек.

«Для инвестирования лучше всего не покупать квартиры на первых и последних этажах. Первые чаще всего отдают под коммерческие пространства, а жить там не очень удобно. Последние этажи труднее продать по „психологическим“ причинам: в старых домах часто текла крыша, а сейчас, хоть верхние квартиры защищают современные технологии строительства и технический этаж, но многие люди, особенно в возрасте, по привычке предпочитают их не покупать», — говорит Моор.

На каком этапе покупать инвестиционную квартиру?

На пике популярности схем по перепродаже квартир в новостройках для получения выгоды достаточно было купить жилье на старте продаж, когда застройщик только поставил забор и начал копать котлован. Сейчас этого недостаточно.

Готовность дома не менее чем на 30-40% — оптимальный для покупки инвестиционной квартиры вариант, указывает Александр Моор. «На этом этапе уже можно делать выводы о характере строительства, его темпах и возможностях застройщика. Если же погнаться за выгодой и вложиться на этапе фундамента, могут быть неприятные сюрпризы, ведь в это время еще непонятно, все ли в порядке у застройщика с документами. Проследить динамику и строить на ее основе прогнозы еще тяжело», — поясняет эксперт.

В этом году начинается переход строительных фирм на проектное финансирование: деньги покупателей жилья будут храниться в банках до сдачи домов в эксплуатацию, а не передаваться застройщикам, как раньше.

«Начинается самый сложный период для застройщиков, которые строили свои объекты за счет средств дольщиков. Таких было большинство. Компании, которые никогда не имели отношений с банками, самые рискованные. Купив у них квартиру, можно не только не заработать. Повышается вероятность потери всех вложенных средств. Если это первый объект застройщика или ранее девелопер систематически задерживал сроки сдачи своих объектов, это надо рассматривать как тревожный звоночек», — подсказывает Смирнов.

Сколько можно заработать на перепродаже квартиры?

Выгода от перепродажи квартиры в новостройке зависит от огромного количества факторов: от качества полученного жилья до экономической ситуации в стране. Эксперты говорят о 15-25%.

По данным Андрея Стригалева, после ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 15-20% по сравнению с ценами на этапе котлована. Если говорить о ценах на этапе регистрации первых ДДУ, то разница может достигать 20-25%.

«Наибольший доход приносит приобретение квадратных метров в жилых комплексах на начальных этапах строительства. Повышение стоимости квартиры к моменту ввода в эксплуатацию объекта сегодня составляет порядка 20-25%. Разумеется, увеличение стоимости идет неравномерно и „привязывается“ к стадии готовности проекта», — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Обычно пересмотр цен на жилье в новостройках выглядит следующим образом: при готовности средних этажей цена вырастает на 8%. К завершению монолитных работ — на 15%, фасадных работ и остекления — 18%, к получению разрешения на ввод в эксплуатацию — 20%. «Если речь идет о комплексном освоении территории, то возможен рост и после ввода дома в эксплуатацию по мере появления новых инфраструктурных объектов», — добавляет Литинецкая.

Ведущий эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Vesta Сергей Тихонов предупреждает, что нужно быть готовым к тому, что от покупки квартиры в новостройке до получения ключей проходит как минимум год, а при приобретении жилья на этапе котлована — все два. За это время инфляция может быть выше предсказуемой, соответственно, и выгода от перепродажи может оказаться ниже ожиданий. «К тому же фактором риска был и остается срок сдачи объекта. Во время стройки советую внимательно отслеживать рост цен на объект. Если по каким-либо причинам темпы роста не оправдывают ожидания, стоит быстро продать данный объект и вложить средства в другой», — советует он.

Что еще нужно знать о покупке инвестиционной квартиры?

В идеале продавать квартиру нужно после ввода дома в эксплуатацию, но до получения ключей: это то время, когда она максимально набрала в цене. «Перепродавать жилье следует по договору уступки прав требования: это поможет вам минимизировать дополнительные затраты при сделке», — поясняет Смирнов.

Нужно иметь в виду, что при перепродаже жилья придется платить налог на прибыль в размере 13% от разницы цены. «Например, вы приобрели жилье за 4 миллиона рублей, а продаете за 5 миллионов рублей. Вы должны заплатить налог с 1 миллиона рублей: 130 тысяч рублей. При этом по закону, если указанная в договоре купли-продажи сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры, то налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Обычно кадастровая стоимость жилья ниже рыночной. К примеру, в нашем случае она может равняться тем же 4 миллионам рублей. 4 000 000*0,7 = 2,8 миллиона. 13% от этой суммы — 364 000 рублей», — приводит подсчеты Литинецкая.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги

Большая категория людей заинтересована в сохранении и увеличении своих средств в условиях финансовой нестабильности и роста инфляции. Покупка недвижимости является достойным вкладом для инвесторов, активность на этом сегменте рынка присутствует практически всегда. Вопрос, в какую недвижимость лучше вложить деньги, интересует многих потенциальных покупателей.

Бюджетные цены на квартиры

Рынок недвижимости предлагает обширный выбор квартир из разных сегментов. Всегда востребованы однушки бюджетной стоимостью до 30 000 у.е. Такие квартиры можно купить в спальном районе или в популярной категории новостроек. Покупка квартиры на рынке вторичного жилья имеет преимущества для тех инвесторов, кто хочет сразу начать использование квадратных метров.

Выгодная сдача в аренду на длительный срок либо посуточно позволит получать гарантированный доход, который превысит проценты от банковского депозита.

Помогут разобраться, как правильно выбрать объект для инвестирования риелторы и специалисты агентств недвижимости.

Приобретение недвижимости непростая задача, вложение окупится в том случае, если выбор объекта будет проводиться с учетом расположения дома, отдаленности от центральных улиц города, наличия инфраструктуры и транспортной развязки. Специалисты рынка недвижимости отмечают падения спроса на жилье среди инвесторов. Это вполне оправдано, так как падение цен на жилье составляет более 10%, соответственно доходность от сдачи в аренду также не растет.

Ситуация на рынке первичной недвижимости

Предпочтение рынка новостроя перед старым жильем очевидно: квадратные метры, купленные на начальном этапе строительства, гарантированно вырастут в цене. Перспектива дальнейшего удорожания недвижимости в данном сегменте стабильно демонстрируется в последние годы.

Куда более выгодно сдать в аренду одно- двухкомнатную новостройку с ремонтом в престижном жилом комплексе. Такое вложение оправдано, инвестиции окупятся за несколько лет. Популярность подобных приобретений в последние годы только возрастает, расширяя виды заработка на недвижимости. На сегодняшний день наиболее популярны следующие операции:

1. Покупка студии и сдача посуточно в аренду.
2. Покупка квартиры с перспективой аренды жилья на длительный период.
3. Покупка таунхауса с целью долгосрочной или сезонной аренды.
4. Покупка коттеджа для сдачи или субаренда.
5. Строительство малоквартирного дома с целью продажи жилья.
6. Покупка нескольких квартир на первом этаже для создания хостела.

Эти и многие другие операции на рынке дают ответы на вопросы как инвестировать в недвижимость. Спрос на аренду бюджетного жилья всегда велик.

Не менее интересны предложения длительной или сезонной сдачи квартиры большой площади, престижные коттеджи. Рассматривают такие предложения представители крупных компаний, бизнесмены для решения деловых вопросов или на время отдыха с семьей.

Крупные вклады рекомендуется делать в новое жилье или престижную недвижимость больших городов, известных туристических центров.

Рентабельность и надежность

Доход, полученный от сдачи в аренду жилой недвижимости, колеблется от 12 до 15%. Такая сделка считается рентабельной. Выгода, стабильность, безопасность капиталовложения в развивающейся рынок недвижимости привлекает внимание не только частных лиц, но и серьезных инвесторов готовых вкладывать крупные суммы.

Анализируя, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги можно уверенно говорить о прибыльности строящихся современных комплексов, коммерческие помещения, зарубежные объекты.

Сделка на первичном рынке дает приблизительно 30% экономии от стоимости объекта в сданном виде.

Еще один востребованный сегмент – коммерческая недвижимость. Грамотное вложение обеспечит стабильную, высокую прибыль в будущем. Процедура покупки на этапе начала строительства практически не отличается от других видов сделки. Основная задача выбрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Такие строительные компании заинтересованы в привлечении инвесторов, сроки сдачи объекта в эксплуатацию, как правило, соблюдаются.

Инвестиции в недвижимость скорее длительный проект, ждать быстрой прибыли не стоит. Время, которое понадобится для завершения строительства, проведения ремонтных работ может затянуться. Выгодно реализовать готовое жилье можно при удачном стечении обстоятельств, когда выстроенный комплекс станет известен, получит хорошую репутацию.

Процедура покупки квартиры

Стремление к финансовой стабильности и успеху оправдано. Недвижимость считается символом благополучия с давних времен. Для того чтобы избежать неудачных приобретений, понимать как правильно оформлять покупку необходимо пользоваться услугами профессионалов. Любое вложение требует предварительной подготовки, изучения особенностей рынка.

Сделка по оформлению выбранного жилья проводится строго по законодательству государства, в котором происходит покупка. Как правило, это следующие этапы:

1. Выбрав подходящий объект необходимо подписать договор задатка, передав часть суммы от общей стоимости владельцу. Стандартная сумма не должна превышать 10% от заявленной цены.
2. Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру владельцев. Сбором документов, как правило, занимаются специалисты.
3. Оформление технического паспорта на отчуждаемое имущество.
4. Оплата пошлин, обязательных налоговых платежей, утвержденных законодательством.
5. Подписание двухстороннего договора купли-продажи недвижимого имущества.
6. Регистрация прав собственности нового владельца.
7. Сделки по оформлению передачи прав на жилье проводят нотариусы в нотариальных конторах. Для проведения такой операции понадобится время на сбор правоустанавливающих документов, проверку отсутствия ареста на отчуждаемый объект и некоторые другие специальные документы.

Плюсы и минусы вложения в недвижимость

Выбирая куда инвестировать средства, грамотный инвестор понимает выгоду приобретения недвижимого имущества. К неоспоримым приоритетам данного бизнеса можно отнести следующее:

• надежность вложения;
• востребованность товара в любой экономической ситуации;
• возможность стабильного получения прибыли от вложенных средств.

Задумываясь, в какую недвижимость вкладывать деньги предпочтительно, стоит понимать, что в любой сфере финансовой деятельности присутствуют скрытые риски. Их можно обозначить следующими факторами:

• длительная оборачиваемость средств;
• колебания уровня доходности в зависимости от экономической ситуации;
• при неправильном выборе объекта желаемый уровень дохода может не оправдать ожидания.

Что подразумевается под перечисленными факторами. Надежность вложения в недвижимость связана с тем, что данный вид бизнеса не относится к высокой группе риска финансовых пирамид, которые могут исчезнуть, перестать существовать и попросту разориться.

В ситуации, когда ситуация требует вывода и обналичивания определенной суммы, квартиру всегда можно продать. Рынок недвижимости активен в любой ситуации, потребность в жилье достаточно высока.

Среди недостатков можно отметить тот, что прежде чем сделать покупку, стоит внимательно подобрать правильный объект инвестирования.

Приобретение 1 комн. квартиры в Москве в 5-ти минутах пешего хода от метро будет давать доход не менее 20% годовых от вложенной суммы. При неправильном выборе объекта инвестирования процент может не шагнуть выше 8%.

Еще один вид инвестиции большого риска – старый фонд, идущий под снос. Такое жилье не оправдает надежд покупателя, также как и квартира в коммуне.

Особенности инвестиций в недвижимость

Сегодня многие рассматривают вложение в жилую и коммерческую недвижимость как один из стабильных и доходных видов бизнеса. Аргументами служат доводы, что это безрисковая финансовая деятельность, приносящая стабильный доход. Но не каждый может позволить приобретать желанные квадратные метры в силу ряда обстоятельств.

Первое условие для успешного старта — наличие солидного капитала.

Брать кредит в банке для последующего инвестирования не стоит, в этом случае прибыль, которая должна поступить от операции, уйдет на погашении банковской задолженности. Мелкие инвесторы могут рассматривать покупку квартиры в складчину. Такая практика на начальном этапе вполне приемлема среди людей, хорошо знакомых и имеющих взаимное доверие.

Инвесторы, которые рассматривают вложение средств в покупку жилья на короткий срок вряд ли найдут свою нишу в недвижимости. Связано это с особенностями рынка, сезонными колебаниями и другими факторами. Быстро выгодно продать квартиру не всегда получится. Быстрая оборачиваемость нехарактерна для данного вида бизнеса. Вместе с тем надежная защита от инфляционного процесса вложенных сумм, привлекает новых инвесторов.

Рассматривая ипотеку на строительство жилья можно задуматься о том, подойдет ли в каждом индивидуальном случае такой вид долгосрочного кредитования. Привлекает внимание низкий процент и возможность вложения в новостройку. В зависимости от финансовых доходов инвестора такая сделка может оказаться выгодной. Если речь идет о коттедже в престижном загородном поселке доходность в будущем обещает быть высокой.

Особенности операций получения дохода от сдачи в аренду также имеют некоторые колебания. Так, на величину прибыли, влияют такие характерные причины, как расположение объекта, сезон сдачи в аренду, экономическая ситуация в регионе. Понимать все тонкости ведения дел в данной сфере можно при наличии опыта и знаний.

Постоянные изменения в законодательстве, которые регулируют рынок недвижимости, вводят некоторые ограничения и новые налоги, также оказывающие влияние на ситуацию в целом. Для тех, кто впервые решил делать вклады в недвижимое имущество стоит внимательно изучить разные стороны вопроса. Возможно, финансовый консультант подскажет другой вид деятельности, приносящий стабильный доход.

Цели инвестирования в недвижимость

Те, кто рассматривает рынок недвижимости независимо от вида и категории – жилая или коммерческая, в целом, есть две главные цели:

1. Получение дохода от сдачи в аренду.
2. Получение дохода от перепродажи.

Просчитывая выгоду от вложения, инвестор старается предугадать, какую выгоду он получит от предстоящей сделки. Перепродажа интересует тех, кто пользуется наиболее рискованным видом получения дохода – вложения на начальном этапе строительства. На котловане цена квадратного метра самая интересная. Здание готовое к сдаче в эксплуатацию более привлекательно для покупателей, цена объекта намного выше.

Сдача в аренду более спокойный и длительный по периоду вид получения дохода. Гарантированный заработок дает возможность сохранить основной капитал и получать высокие проценты в виде арендной платы. Независимо от того, в какой стране находится такая инвестиция вкладчик имеет стабильный доход, который может инвестировать в новый объект.

Рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент, стоит отметить его надежность, стабильность, высокую привлекательность. Позволить себе такой вид бизнеса могут люди состоятельные, солидные с долгосрочной программой получения прибыли в разных сегментах этого вида деятельности.

http://aif.ru/money/mymoney/kak_vybrat_idealnuyu_kvartiru_dlya_pereprodazhi_sovety_ekspertov
http://fintolk.ru/investirovanie/v-kakuyu-nedvizhimost-vygodno-vkladyvat-dengi.html