Что такое коллективные инвестиции в недвижимость и как на них заработать?

Коллективные инвестиции в недвижимость — это инвестиционная программа, в рамках которой из денег мелких пайщиков формируется специальный фонд под управлением профессионального менеджера.

Цель фонда — эффективное вложение полученных средств для получения прибыли и распределения ее в равных долях среди всех участников программы.

Словарь терминов

Пай – это ценная бумага, которая подтверждает владение долей в имуществе фонда недвижимости

ETF – фонд фондов. Это своеобразная оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например,в ETFна недвижимость могут быть собраны акции или облигации всех российских застройщиков.

Девелопер – это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков),которая привлекает средства дольщиков или использует заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилых объектов.

Девелопмент — весь комплекс мероприятий по строительству жилых объектов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.

Официальное коллективное инвестирование

В чем суть коллективных инвестиций? Основатель фонда собирает деньги инвесторов, а потом создает управляющую компанию для работы с привлеченным капиталом частных инвесторов,которая получает прибыль с помощью вложения в различные инвестиционные инструменты. Полученная прибыль в равных долях распределяется среди пайщиков фонда или товарищества. Возможности для инвестирования:

• приобретение существующих активов, покупка доли в компании, которая владеет активом, и получение дохода от сдачи в аренду или продажи актива;
• выдача займа для кредитования других частных инвесторов;
• финансирование строительства или редевелопмента проектов.

• Жилая недвижимость:
  • для перепродажи;
  • для сдачи в аренду;
  • апартаменты.
• Коммерческая недвижимость:
  • стрит-ритейл;
  • склады;
  • парковки.

Неофициальное коллективное инвестирование

В этом случае пул инвесторов доверяет управление совместным капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в объекты недвижимости, получает прибыль и распределяет её среди участников фонда.

Преимущество такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость — возможность выбрать привлекательный объект без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30—40% годовых.

Подобные инвестиции часто встречаются на рынке российских новостроек. Группа инвесторов выкупает несколько этажей жилого здания на стадии котлована, а после сдачи объекта в эксплуатацию перепродает купленные оптом квадратные метры.

Главный минус неофициального коллективного инвестирования — человеческий фактор. Выбранный пайщиками управляющий может потратить средства фонда на нецелевые нужды. Никаких юридических документов при сделке не заключается.

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть —около 1 триллиона долларов — приходится на рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.

Коллективные инвестициями в России — закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.

Российские ЗПИФН

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии — прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов — от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.

Российские ЗПИФН

Краудинвестинг риски и преимущества

Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Основные игроки российского рынка — это краудинвестинговые площадки: Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:

• Участие в крупных проектах, обычно недоступных для частного инвестора.
• Снижение рисков за счёт вложения сразу в несколько проектов.
• Скорость и удобство проведения сделок благодаря современным онлайн-технологиям.
• Прозрачность системы — доступ к базе данных объектов инвестирования.

Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.

Высокорискованные коллективные инвестиции

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5—8% годовых в валюте.

Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8—10% годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых в Credo Capital и до 17% годовых в рублях в Aktivo, это две наиболее популярные площадки, работающие с недвижимостью. Еще 7% годовых инвесторы могут заработать за счет роста стоимости объектов.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до 90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.

Квалифицированный инвестор — это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка — акции иностранных компаний,еврооблигации, структурные ноты, паи в ЗПИФН.

Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через специальные программы зарубежных страховых компаний,других вариантов нет.

Стоимость пая в ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF,которые торгуются на Московской или Санкт-Петербургской фондовой бирже. Можно проконсультироваться у любого крупного брокера, например, Финам или БКС.Стоимость доли на российских краудинвестинговых площадках: в Aktivo — 300 тысяч рублей, CredoCapital — 900 тысяч рублей.

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.

Инвестиции в недвижимость

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд — покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).

Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10—20%.

Доходность: 6—8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования — получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.

На зарубежных рынках второй вариант — это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.

Инвестиции в апартаменты

Минусы прямых инвестиций — высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций — это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.

В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.

С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.

Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5—7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10—12 млн в комфорт-классе.

Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.

Апарт отель YE’S

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35—40 кв. м превышает 20 лет.

Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:

• Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
• Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.

Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.

• Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.

Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.

Сейчас, по информации «Ведомостей», самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке пользуются спросом помещения от 10 000 кв. м, а это совсем другой ценник. А вот доступные для покупки маленькие склады чаще всего убыточны. Доходность вложений в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность 11—12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую — дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.

Покупка и сдача в аренду офисов

Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.

Покупка и сдача в аренду офисов

Выводы

Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF, краудинвестинг — доступны как для начинающих, так и для опытных инвесторов.

• Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
• Доходность:аренда — от 5% годовых. Девелопмент – от 10% годовых.
• Оформление:покупка пая фонда.
• Риски:банкротство УК, мошенничество, кризис на рынке недвижимости.

Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций — это возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны недоступны для инвестора с небольшим капиталом, и профессиональная экспертиза от управляющей компании.

Что такое совместное инвестирование: как производится, формы, плюсы и минусы

Здравствуйте, уважаемый читатель!

Совместное инвестирование — тема разговора сегодня. Почему для мелкого инвестора это хороший инструмент для вложений в разные активы и получение пассивного дохода, давайте разбираться.

Что это такое

Первые формы возникли в 1822 году в Бельгии, затем Франции и Швейцарии. Это были mutual fund — «взаимные фонды». В США первый фонд совместного инвестирования появился в 1924 г. — Massachusetts Investors Trust.

В 1990 г. возник первый ETF — индексный фонд, акции которого котируются на бирже как обычный актив. В России первые ПИФы появились во второй половине 1990-х.

Как производятся

• фондовый рынок;
• недвижимость;
• товарный рынок.

Пайщики (инвесторы) при совместном инвестировании доверяют свои деньги фонду или управляющей компании. Те вырабатывают стратегии, размещают средства в активах. При получении прибыли доход распределяется среди пайщиков за вычетом вознаграждения самому фонду и операционных расходов.

Отличие от краудфандинга

Целью краудфандинга является неофициальный сбор пожертвований на какой-либо проект в области творчества (живопись, музыка и т. п.), бизнеса, любого другого вида, который требует финансирования. Краудфандинг не ставит обязательной задачи окупаемости проекта и получения прибыли.

Пример — скульптор объявил сбор денег на памятник историческому персонажу. Общественный проект. Люди и организации перечисляют деньги, инициативная группа вместе со скульптором изготавливает и устанавливает памятник.

Студент может собирать деньги на учебу, молодой музыкант — на выпуск нового клипа. Kickstarter — самая большая зарубежная площадка для авторов, которые ищут деньги на свои проекты.

В России такая деятельность не регулируется законом.

Официальной целью совместных инвестиций является получение прибыли для инвесторов. Это главное отличие от краудфандинга.

Виды и формы коллективного инвестирования

За долгое время своего существования коллективное инвестирование накопило богатый опыт в стратегиях и формах. Все, что приносит прибыль и не противоречит законодательству, может быть использовано в целях получения прибыли для своих пайщиков.

Специальные институты и фонды

Это инвестиционные банки, кредитные кооперативы, НПФ. Подробности ниже.

Кредитные организации и союзы

Инвестиционные банки

Впервые появились в США из-за спекуляции банков на средства вкладчиков, которые обрушили фондовый рынок и стали причиной Великой депрессии.

По закону Гласса-Стиголла деятельность банковских организаций ограничили — инвестиционные банки имели право на операции с акциями, инвестирование, в том числе совместное. Обычному банку была запрещена работа на фондовых биржах, включая совместное инвестирование.

В 1999 г. закон был отменен, но роль инвестиционных банков по факту деятельности осталась. Некоторые эксперты считают — это стало причиной мирового кризиса 2008 года. Новые инициативы американских законодателей вернуть ограничения на сегодня приняты не были.

Российское законодательство не ограничивает банки на совместное или любое другое инвестирование и стандартную деятельность.

Негосударственные пенсионные фонды

Форма инвестирования пенсионных накоплений физических лиц. Есть во многих странах, в том числе в России. Имеют статус некоммерческой организации. Крупные банки и компании владеют дочерними компаниями — НПФ. Пример: Сбербанк, ВТБ, Газпром, Уралсиб.

По закону список активов для инвестирования ограничен. Напрямую российские НПФ имеют право вкладывать средства в надежные инструменты — государственные ценные бумаги, банковские депозиты недвижимость. Для инвестирования в рискованные активы необходимо привлекать управляющую компанию.

На ресурсе pensiamarket.ru можно ознакомиться с действующими фондами и результатами совместного инвестирования.

В рынки ценных бумаг и недвижимость

Фондовый рынок — один из основных инструментов для коллективного инвестирования во всем мире. ПИФы, ETF, БПИФы — формы управления деньгами пайщиков.

Пример — в семействе ПИФов «ВТБ Капитал управление активами» 19 фондов. Различаются по секторам инвестирования и стратегиям инвестирования — от консервативной до агрессивной. В последнем случае в качестве примера приведу график изменения Фонда акций за 5 лет.

Недвижимость — стандартное направление коллективных инвестиций в России и в мире. Пример — 4 фонда УК «Сбербанк управление инвестициями».

Коммерческая, жилая недвижимость, аренда.

Акционерные и паевые инвестиционные фонды

Форма совместного инвестирования — ПИФ в России занимает особое место на рынке вложений. В соответствии с законодательством это совместное имущество пайщиков. Не является юридическим лицом, к нему не применимо понятие «банкротство». Собранные деньги размещает на рынке управляющая компания.

Регулятор — Центральный банк. Отрасль жестко регулируется. Специализированный депозитарий контролирует активы фонда — куда вложены деньги.

Схема контроля (источник — РБК).

Подобрать ПИФ, работающий на российском рынке совместных инвестиций, поможет ресурс Invest Funds. На сайте с помощью фильтров можно выбрать ПИФ, посмотреть результаты за конкретное время.

Пример — первая десятка фондов по доходности за 5 лет.

Преимущества и недостатки коллективных инвестиций

Плюсы совместного инвестирования:

1. Получение пассивного дохода без участия самого инвестора. Инвестируют профессиональные инвестиционные компании. Они разрабатывают стратегии, вкладывают деньги, ведут всю деятельность. Национальное законодательство стран регулирует данный вид деятельности. Интересы пайщика защищены на уровне договорных отношений «инвестор-инвестиционная компания».
2. Инвестор получает возможность вложения своих небольших сбережений в активы, многократно превышающие размер вклада одного пайщика за счет схемы совместного инвестирования. Пример — индексный фонд на S&P 500. Для повтора индекса одному инвестору придется вложить десятки тысяч долларов и отслеживать сотни компаний. Гигантский объем работы. Все это делает фонд совместных инвестиций. Инвестору нужно только заключить договор с инвестиционной компанией и купить пай. Он не превышает сотен или нескольких тысяч долларов.

Заключение

Совместные инвестиции — удобный инструмент для обывателя, который не хочет тратить время на изучение инвестиционной деятельности. При этом имеет желание воспользоваться перспективами получения прибыли от вложений в различные активы — от акций до недвижимости.

До свидания, читайте статьи, делитесь мнением в комментариях.

http://monstermoney.ru/nedvizhimost/kollektivnye-investicii/
http://greedisgood.one/sovmestnoe-investirovanie