Куда выгоднее инвестировать? фондовый рынок или недвижимость

Меня зовут Дмитрий Хрусталёв. на своем канале я рассказываю о инвестициях финансовой грамотности и приумножении личных сбережений,

Сегодня поговорим именно о финансовой грамотности. В этом видео вы узнаете, что же все таки проще и выгоднее Купить квартиру и сдавать ее в аренду? или вложиться в ценные бумаги – в конце этого видео приведу реальный пример. В общем смотрите — будет интересно.👇

давайте рассмотрим подробнее Большая мечта многих россиян — это Купить несколько квартир и сдавать их в аренду.

По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, 46% опрошенных предпочли бы пойти именно таким путем, если бы имели крупные сбережения.

Насколько рационален этот выбор, если сравнить его, например, с вложениями в ценные бумаги? Давайте разберемся.

Фондовый рынок или недвижимость: как будем сравнивать

Чтобы определить, куда лучше инвестировать – в акции или недвижимость, – каждый вариант инвестиций я разобрал по нескольким пунктам:

Порог входа(а именно): какой должна быть минимальная стартовая сумма.

Удобство: грубо говоря, сколько времени отнимает инвестиция.

Риски: факторы, которые могут уменьшить доходность.

Налоги и льготы: сколько можно сэкономить.

Ликвидность: можно ли быстро и с минимальными издержками избавиться от актива в случае форс-мажора.

Доходность: какую прибыль приносит оба вида инвестиций.

По итогам каждого пункта лучшему инвестиционному решению будет присвоен один балл.

Итак перейдем к первому пункту: Порог входа

Покупка квартиры – это крупное вложение, которое потребует несколько миллионов рублей. Можно вложить намного меньше, если взять жилищный кредит и выплачивать проценты. Для получения ипотечного займа в банке необходимо иметь на руках не меньше 10-15% стоимости жилья, но все равно это несколько сотен тысяч рублей.

Чтобы начать инвестировать на фондовом рынке, достаточно иметь на счете и 10 тысяч рублей. Правда, с такой суммы много не заработаешь, так как комиссии съедят всю прибыль.

Вывод: порог входа на фондовый рынок значительно ниже, чем на рынок недвижимости.

Поэтому присвоим один балл ценным бумагам

Ценные бумаги — 1

следующий пункт: Удобство

Процесс покупки жилья и сдачи в аренду сложно назвать удобным. Сначала нужно пройти «квест» по покупке жилья: найти объект, договориться с продавцом, внимательно составить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Далее – оплатить госпошлину, отнести заявление в Регистрационную палату и т. д. Если все пройдет гладко, недели через три покупатель становится собственником.

Затем нужно подготовить жилье к сдаче в аренду: сделать ремонт, найти подходящий тип договора и т. д. Последний этап – поиск и заселение арендаторов.

Только после всех этих ступеней владелец квартиры приближается к столь вожделенному пассивному арендному доходу. Правда, пассивному – с натяжкой. Периодически нужно то кран починить, то электрика вызвать. А иногда арендаторы внезапно съезжают и приходится искать новых. Это еще месяц простоя.

инвестировать в ценные бумаги намного проще. Чтобы начать инвестировать, нужно открыть брокерский счет, завести деньги, открыть торговый терминал и совершить сделку. Все эти операции сегодня происходят онлайн и потребуют максимум пары часов.

Вывод: инвестировать на бирже значительно проще и удобнее, чем сдавать жилье в аренду. Поэтому присвоим еще один балл ценным бумагам:

Ценные бумаги – 2

Риски вложений в недвижимость и ценные бумаги

В кризис дешевеют и квадратные метры, и ценные бумаги, однако недвижимость теряет в цене медленнее. По данным Росстата, во время кризиса 2008 года 1 кв. м в новостройке подешевел на 9%, на рынке вторичного жилья – на 7%.

Индекс Мосбиржи, главный индикатор российского фондового рынка, в это время обвалился почти на 70% – с 1920 до 620 пунктов.

Правда, владельцу квартиры в кризис могут понадобиться деньги, и ему придется ее продать. Чтобы это сделать быстро, ему придется сбрасывать цену на 20-30%. Да и то не факт, что найдется покупатель – в тяжелые времена деньги нужны всем.

У недвижимости есть и другие риски. Арендаторы могут задержать оплату или испортить имущество в квартире. Но в этом случае владелец недвижимости не возвращает залог, который взял с жильцов при заселении. А если залог не покроет расходов, проблема решается через суд.

И тем не менее акции дешевеют все-таки сильнее квадратных метров. Снизить риски инвестиций в фондовый рынок поможет диверсификация, то есть вложение денег в разные бумаги, а также их грамотный выбор.Подробнее а диверсификация я рассказываю в этом видео. Подсказка будет в правом верхнем углу экрана. Также не стоит забывать, что обычно после резкого падения рынок постепенно возвращается на докризисные уровни и продолжает расти. Так было и с российским фондовым рынком, который сейчас находится на 37% выше максимумов 2008 года.

Вывод: рынок недвижимости устойчивее во время финансовых кризисов.

Ценные бумаги – 2

Налоги и льготы

Гражданин платит с официального дохода НДФЛ по ставке 13%. Если договор аренды квартиры официально оформлен, владелец должен самостоятельно заниматься всеми документами и сдавать их в налоговую.

На фондовом рынке налоговыми платежами инвесторов занимается брокер, который сам собирает все необходимые для налоговой службы документы и перечисляет налог с прибыли.

Чтобы снизить отчисления, владелец квартиры может стать самозанятым и платить только 4% от дохода. До 2020 года программа работает только в Москве и области, Татарстане и Калужской области. Другой вариант – оформить ИП с упрощенной системой налогообложения. Тогда подоходный налог составит 6%, но придется платить дополнительные обязательные взносы.

На фондовом рынке есть несколько вариантов, как частному инвестору снизить или полностью избавиться от НДФЛ (почитать). Самая популярная льгота – индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Инвестор с официальным доходом может открыть ИИС типа А, который позволяет получить вычет 13% от инвестируемой суммы, но не больше 52 000 рублей в год, или 156 тысяч рублей за три года. ИИС типа Б освобождает от уплаты НДФЛ.

Льготы на недвижимость в денежном эквиваленте более щедрые. Они позволяют вернуть 13% от стоимости жилья (но не более чем с 2 млн рублей) и еще 13% с процентов по ипотеке (не более чем с 3 млн рублей). Получается, что владелец квартиры может вернуть 260 тысяч + 390 тысяч = до 650 тысяч рублей.

Вывод: налоги на доход с ценных бумаг платить проще. К тому же государство поощряет долгосрочные инвестиции на бирже и предлагает разные льготы. Однако в денежном плане льготы на покупку недвижимости превосходят инвестиционные.

Так что дадим обоим видам вложений по баллу.

Ценные бумаги – 3

Ликвидность

Ликвидность – возможность быстро продать актив по рыночной цене и с минимальными издержками.

Чтобы продать квартиру по хорошей цене, потребуются месяцы ожиданий и серьезная бумажная волокита. А в кризис – еще и скидка, иначе квартиру точно никто не купит.

Избавиться от всех ценных бумаг можно меньше чем за минуту, просто нажав пару кнопок в торговом терминале, а забрать деньги у брокера получится уже через 1-2 рабочих дня.

Ценные бумаги – 4

Доходность инвестиций в недвижимость и фондовый рынок

Мы посчитали, какую доходность показали сдача однокомнатной квартиры в Москве площадью 35 кв. м. и инвестиции в фондовый рынок с января 2009-го по январь 2019 года. Для оценки доходности недвижимости использовались данные Росстата: средняя стоимость квадратного метра в Москве и средняя цена однокомнатной квартиры.

Начальная инвестиция составила 4 732 945 рублей. Столько стоила квартира в столичной новостройке в 2009 году. К первому кварталу 2019 года ее стоимость выросла до 6 225 065 рублей.

Доход с аренды составил 3 045 843 рубля. Это при условии, что за 10 лет квартира ни одного месяца не простаивала пустой.

Сравним с доходностью фондового рынка. За его основной показатель возьмем Индекс Мосбиржи полной доходности брутто (обозначение MCFTR). Название непонятное, но смысл простой: этот индикатор отражает доходность рынка российских акций с учетом выплачиваемых по ним дивидендов.

Так вот, этот индекс за 10 лет вырос с 689 до 3841 пункта, то есть на 457%. Среднегодовой рост составил 18,7% годовых.

То есть российские акции оказались в три раза доходнее вложений в недвижимость.

Вывод: фондовый рынок на длинной дистанции приносит больше денег.

Ценные бумаги – 5

перед подведением итогов хочу показать вам график доходности различных инструментов инвестирования с 1998 года по 2016 год.

На графике я привел доходности: золота, серебра, доллара, портфель собранный из ММВБ10 с реинвестированием дивидендов, рублевый вклад в банке, долларовый вклад в банке а также недвижимость в москве а рублях.

И мы с вами видим, что практически на всем промежутке времени опережает доходность в акции ММВБ которая к 2018 году составила почти 7000 процентов.

А для тех кто задумался, что же будет если инвестировать скажем в индекс S&P500 вместо ММБВ, то вот вам таблица в которой показано что за последние 5 лет доходность акций московской бижи проигрывает американскому фондовому рынку почти в 4 раза.

Все эти графики подробнее приведены в видео, которое находится в начале этой статьи. Рекомендую посмотреть

итак Давайте подведем Итоги

Недвижимость или акции: что лучше?

Большинство россиян считают вложения в недвижимость самыми доходными и надежными. Наше простое сравнение показало, что это не совсем так.

А также на графике я вам наглядно это показал.

Инвестиции в ценные бумаги имеют свои недостатки, но в целом они значительно опережают квадратные метры по многим параметрам, в том числе доходности.

Интерес к ценным бумагам пока еще небольшой, но он стремительно растет. С июля 2017 по июль 2019 года количество граждан, инвестирующих на Московской бирже, выросло с 1,7 млн до 4,2 млн, а уже в 2020 году Количество частных инвесторов Мосбиржи достигло 6,2 млн человек

Инвестиции в недвижимость

Инвестициями в недвижимость можно назвать операции с недвижимостью, которые могут приносить или приносят доход. Для их осуществления совершенно необязательно быть состоятельным человеком. Достаточно иметь какую-либо недвижимость, которую можно сдавать в аренду, либо продать.

Грань между инвестициями в недвижимость и операциями с недвижимостью определить достаточно сложно. К примеру, человек взял кредит в банке для инвестиции денег в шикарную квартиру, но произошел обвал на ранке недвижимости, при этом возросли проценты по кредиту, в результате человек потерял и квартиру, и деньги. А другой приспособился в зимнее время сдавать небольшую дачу за городом, при этом получает стабильный пассивный доход.

1. Виды инвестиций в недвижимость
2. Пять советов инвестору
3. Несколько слов о рисках

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость достаточно разнообразны, их можно отличить по объекту инвестирования (квартира, дача коттедж), по региону (город, страна и так далее), по стадии покупки (покупка участка под строительство, вклады в строительство на начальном этапе, приобретение готового объекта).

Инвестиции в иностранную недвижимость становятся в наше время все более популярными. Привлекательной является возможность иметь свою недвижимость где-нибудь на курорте, либо вложение денег в недвижимость стран со стабильной экономикой, либо возможность получения рентного дохода.

Инвестиции в загородную недвижимость являются одним из наиболее приоритетных направлений в инвестициях для жителей больших городов. Решений для инвестиций в данном вопросе может быть несколько – приобретение готового коттеджа, приобретение недостроенного здания, приобретение земельного участка под строительство.

Пять советов инвестору

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки. В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья. Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве. Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Инвестиции в недвижимость: покупка квартиры является не настолько простым вопросом как может показаться сначала. Количество обманутых совладельцев, так же как и обманутых покупателей квартир на рынке недвижимости остается в наше время достаточно большое количество.Перед тем как приступать к инвестициям на рынке недвижимости необходимо тщательно изучить особенности рынка.

Инвестиции в недвижимость при некоторых условиях достаточно сильно похожи на инвестиции в акции. В общем, и то и другое является долгосрочными инвестициями, которые при определенных условиях должны приносить прибыль.

В настоящее время, в условиях высоких темпов инфляции, инвестиции в недвижимость не слишком активны. Высокая стоимость вкладов и огромные риски привели к снижению активности в этой сфере.

http://smart-lab.ru/blog/652949.php
http://baikalinvestbank-24.ru/poleznye-stati/investicii-v-nedvizhimost.html