Цены на жилье в Москве выросли за два года на 33%, хотя зарплаты горожан прибавляют около 20% и обеспеченность жильем только увеличивается. Аналитики АО УК «Ингосстрах-Инвестиции» рассчитали модели рынка недвижимости и ожидают спада цены в 2022–2023 г. на 15–20% в связи с ростом ипотечных ставок и избыточным предложением жилья.
Рост численности населения города и необходимость постепенной замены старого жилого фонда приводят к потребности вводить новое жилье. Численность населения города увеличивается в среднем на 0.9% в год, вывод жилого фонда мы оцениваем в 0.5% за год. Учитывая, что жилой фонд составляет около 270 млн кв. м, городу требуется 3.8 млн кв. м в год.
Объемы ввода составили 5.0 млн в 2019 г., 5.0 млн в 2020 г., а в 2021 г. объемы ввода в Москве превышают прошлогодние на 53% за первые 8 месяцев. «Рынок переполнен новым жильем в последние годы, и причин для роста цен с точки зрения постоянных факторов на нем нет. Причины могут быть только в инвестиционном спросе, который волнами то приходит на рынок, то, наоборот, создает навес из непроданных квартир. — считает главный макроэкономист АО УК «Ингосстрах-Инвестиции» Антон Прокудин.
Одним из распространенных способов оценки квадратного метра в Москве является сопоставление средней цены квадратного метра с ценой барреля нефти. Медианное значение исторически составляет 48.5 барр., однако нефтяные котировки сейчас высокие, поэтому для расчета на будущее лучше использовать ориентир справедливой цены нефти в USD 50–60/барр., что при курсе в 72 руб. дает оценку кв. м, равную RUB 175–210 тыс.
Покупка в ипотеку при ставке в 7% (такая ставка взята расчетно по ставкам в валюте) в 1990-х и 2000-х гг. давала возможность купить 20–40 кв. м жилья в кредит, который обслуживался бы за счет одной средней зарплаты по городу. Благодаря буму строительства перед кризисом 2015 г. этот показатель вырос до 60 кв. м. Снижение ставок по рублевым кредитам позволяло в 2020 г. купить уже 110 кв. м на одну среднюю зарплату, что стало триггером роста цен на жилье. Аномальное подорожание квартир немного снизило этот показатель, а рост ключевой ставки приведет к его падению до 74 кв. м в этом году.
Аналитики АО УК «Ингосстрах-Инвестиции» ожидают возвращения этого показателя к обычным значениям в 95 кв. м и более, так как рынок не испытывает недостатка в жилье, а рост ипотечных ставок неизбежно приведет к окончанию бума на рынке недвижимости.
Высокие цены на нефть пока продолжают поддерживать цены на рынке жилья, однако нормализация цен в район USD 50–60/барр. вкупе с подорожанием ипотеки приведут к снижению цен с 236 тыс. руб. (по данным сайта irm.ru) в сентябре 2021 г. в район 190–200 тыс. руб. к концу 2022 г. или в начале 2023 г. О том же говорит и модель с ипотечным финансированием покупки. подробнее.
АО Управляющая компания «Ингосстрах-Инвестиции» основана в 1997 году.
Информация, подлежащая раскрытию в соответствии с федеральным законом, раскрывается на сайте в сети Интернет по адресу:www.ingosinvest.ru. Настоящее заключение подготовлено специалистами компании АО УК «Ингосстрах-Инвестиции». Информация и мнения, представленные в настоящем отчете, получены из публичных источников, которые рассматриваются как надежные. Однако мы не предоставляем гарантий в отношении достоверности или точности представленной информации. Прогнозы и мнения, представленные в настоящем материале, являются актуальными на дату направления отчета и могут быть изменены без уведомления.
