Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления . Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

• аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
• оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
• регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
• депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте .

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

• жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
• коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
• земельные участки (с постройками и без них);
• недостроенные объекты;
• реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

• строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
• девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
• земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
• рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
• смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF . Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости . Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.

Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:

• на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
• во время выпуска дополнительных паев , что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
• на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).

Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене.

Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?

Плюсы

В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:

• не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
• нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
• более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
• возможность распределить риски между несколькими фондами;
• некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.

Минусы

Но придется учитывать и минусы:

• сложно стать пайщиком;
• низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
• длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
• доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
• достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
• не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.

Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.

Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT .

Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.

Имеется 3 основных типа REIT :

• рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
• ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
• гибридные – совмещают оба типа.

По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.

Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды , например, Realty Income , Global Net Lease , LTC Properties Inc ., Gladstone Commercial . Для начинающего инвестора это – отличный вариант.

Заключение

Таким образом, паевые фонды недвижимости предназначены для долгосрочного сохранения средств. Выйти из такого фонда досрочно непросто, а иногда просто невозможно. Стать пайщиком в подавляющем числе случаев можно только на этапе формирования ПИФа. Бумаги закрытых фондов не обращаются на бирже. Доходность таких инструментов слабо прогнозируема, но в целом выше среднерыночной на 5-10 процентных пункта. Из-за высокого порога входа и непрозрачности управления начинающему инвестору лучше выбрать альтернативу: зарубежные REIT . Акции REIT обращаются на бирже, а компании платят ежемесячные дивиденды.

Автор: Вадим Бон

Инвестор, предприниматель, трейдер, автор и создатель финансового блога internetboss.ru

«Занимайтесь любимым делом — только так можно стать богатым».

REIT-фонды – что это такое и как помогают инвестировать в доходную недвижимость

Кто из россиян не мечтает купить пару-тройку квартир, чтобы безбедно жить на пассивный доход? Но мечты часто разбиваются о реальность: отсутствие миллионов на счете, невозможность найти адекватных съемщиков, замороженная стройка и пр. Как результат – трата времени, нервов и денег. Для тех, кто не хочет брать на себя все риски вложения в физическую недвижимость, придумали REIT-фонды. В статье разберем, что это такое, как в них инвестировать в России, какие есть преимущества и недостатки по сравнению с другими способами создания капитала.

Понятие и требования к фондам

REIT – аббревиатура от английского “real estate investment trusts”, что в переводе означает “инвестиционные фонды недвижимости”. Они выступают как коллективные инвестиции в недвижимость – когда в одном месте собираются денежные средства нескольких вкладчиков (десятков и сотен тысяч человек) и направляются в строительство или покупку активов с целью получения дохода.

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

• аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
• в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
• полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

• открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
• не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
• не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
• не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
• не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
3. Residential – жилые апартаменты.
4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
9. Industrial – промышленные объекты, склады.
10. Office – офисные здания.
11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Указанная таблица нужна только для того, чтобы посмотреть список торгуемых инструментов на Санкт-Петербургской бирже и краткое описание каждой компании. Текущие котировки лучше искать на investing.com или tradingview.com. Там же есть ссылка на официальный сайт фонда. С помощью онлайн-переводчика можно получить представление, куда инвестирует компания.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

• ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

• ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Заключение

Инвестиции в недвижимость у россиян всегда ассоциировались с надежностью. Кризисы приходят и уходят, а объект стоит. Но у всех ли есть возможность вложить несколько миллионов рублей в квартиру, дом или офис? А купить больницу, склад или отель на берегу океана?

REIT позволяет это сделать каждому, у кого есть брокерский счет и пара сотен долларов в кошельке. И это не будет вложением в виртуальные активы. Вы инвестируете в реально стоящие на земле и работающие объекты недвижимости. При желании можете даже съездить на место и посмотреть свои владения. Поэтому и в этом случае справедливо сказать: “Кризисы приходят и уходят, а объект стоит”.

Очень надеюсь, что российский инвестор оценит преимущества REIT, как это уже сделали миллионы людей по всему миру. И остается только надеяться, что на наших биржах появятся ETF на REIT, которые позволят минимизировать риски и повысить доходность инвестиционного портфеля.

http://internetboss.ru/paevoy-fond-nedvigimosty/
http://iklife.ru/investirovanie/reit-fondy.html