Сб. Янв 22nd, 2022

Переквалифицироваться в управдомы: как бизнесу зарабатывать на ЖКХ

С деятельностью управляющих компаний в сфере ЖКХ (далее — УК) знаком практически каждый, кто живет в многоквартирном доме. Многие ассоциируют их с «ГБУ Жилищник», то есть государственным или муниципальным бюджетным предприятием, продолжающим еще традиции советских ЖЭКов, с сервисом соответствующего качества. Однако в стране созрел рынок частных управляющих компаний. На нем есть все предпосылки для консолидации.

Рынок созрел

Рынок для управляющих компаний достаточно велик. По нашим оценкам, собственники многоквартирных домов только в Москве и Санкт-Петербурге с областями, а также в городах-миллионниках платят управляющим компаниям около 400 млрд рублей в год (здесь и далее все оценки по рынку УК — результаты нашего анализа базы данных Фонда содействия реформированию ЖКХ). И это только за содержание и ремонт жилых помещений, без учета собственно коммунальных услуг (тепло, вода, газ и так далее). Если экстраполировать эти цифры на всю Россию, то получится более 1 трлн рублей. И половина из них — от частных компаний.

Самым ярким примером прихода крупных частных инвесторов в сферу управляющих компаний является «ПИК-Комфорт», входящая в группу «ПИК»» Сергея Гордеева. Появившись в 2006 году и начав активно расти в 2016-м, сейчас она является крупнейшей частной УК в стране (и крупнейшей УК вообще), имея под управлением более 50 млн м2. И в последние годы все больше частных инвесторов начинают следовать ее примеру.

Рынок УК сейчас похож на рынок продуктового ретейла 10-15 лет назад. Первое сходство в том, что этот бизнес достаточно легко масштабируется «в ширину». Сегодня рынок не консолидирован, на нем нет ограничений для экстенсивного роста, в том числе за счет покупки других игроков.

Продолжая аналогию с ретейлом, давайте вспомним типичный ландшафт спального района 20 лет назад: почти в каждом дворе был небольшой продуктовый магазин, принадлежащий местному предпринимателю. Теперь почти все эти магазины исчезли, а их место заняли «Пятерочки», «Магниты» или «Дикси». В 2004 году в сети «Пятерочка» было 100 магазинов, сейчас их 15 350 — сеть увеличилась в 150 раз.

То же самое вот-вот произойдет и с рынком УК. В Москве и Московской области почти 900 УК, при этом 90% игроков мелкие и управляют жилым фондом менее 600 000 м2 каждый. Однако в совокупности на такие маленькие компании приходится более 55% всего жилого фонда региона. Сегодня на рынке есть только один действительно крупный частный игрок — группа компаний «ПИК». Ближайшие конкуренты отстают от нее по площади домов под управлением минимум на порядок.

Будущей консолидации, пусть и в неявном виде, способствует государство. Формально государственное регулирование в этой сфере не очень значительное: каждой УК выдают лицензию и могут аннулировать ее при наличии значительных нарушений в деятельности.

На практике же ЖХК — очень чувствительная в политическом отношении сфера. Поэтому местные власти часто и активно вмешиваются в работу УК. Мэры, губернаторы и их замы по ЖКХ проводят регулярные встречи с собственниками УК для обсуждения насущных вопросов. Естественно, им будет проще обсуждать повестку с 5-10 крупными игроками, чем с сотней мелких.

Наконец, активы на этом рынке можно покупать достаточно дешево, а иногда даже «забирать бесплатно». Одна из ключевых проблем многих УК — хронические неплатежи жителей. Ситуация еще более усугубляется, если компания выступает «транзитным звеном» по оплате коммунальных платежей между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (РСО). В таком случае за оплату услуг РСО отвечает сама УК, а ей нечем платить, если она не может получить деньги от жильцов. Здесь требуется эффективная работа с должниками, что не всегда доступно мелким игрокам.

Неиспользованный потенциал

Но это не единственный фактор инвестиционной привлекательности бизнеса УК. Помимо роста «в ширину», этот бизнес масштабируется еще и «в глубину».

УК — это «последняя миля» между жильцами и внешним миром по всем вопросам ЖКХ: минимум 2 раза в месяц они заходят на сайт или в мобильное приложение, чтобы совершить там ряд обязательных действий: оплатить услуги УК, подать показания счетчиков и т. п.

В результате УК знает о своих жильцах все: их количество, пол, возраст, доход и т.п. Это те самые «большие данные» (big data), на которых основано множество услуг «новой экономики». В частности, применительно к бизнесу УК на базе этих данных можно таргетированно продавать дополнительные услуги (клининг, химчистка, помощь на дому, доставка продуктов и т. п.) и получать комиссию от поставщиков этих услуг. Более того, все эти услуги можно добавить в то же мобильное приложение самой УК, чтобы жителям было максимально удобно.

Наконец, за счет использования ИТ-решений можно существенно улучшить экономику самой УК. Например, вместо содержания в штате всего обслуживающего персонала (который большую часть времени будет недозагружен) можно нанимать на различные виды услуг сторонние компании через B2B-платформу, работающую по принципу сервиса YouDo.

Плюсы, минусы, подводные камни

О чем следует помнить инвестору, решившему вложить свои деньги в покупку управляющих компаний?

Покупка УК — это в первую очередь сделка, которая предполагает ряд стандартных процедур: поиск подходящих целей, проведение предынвестиционной проверки (due diligence), переговоры с продавцом, подготовка и подписание юридически обязывающих документов. Но есть и ряд особенностей, характерных именно для УК в связи со спецификой их бизнеса.

Во-первых, первоочередной этап due diligence — не проверка прав собственности текущих акционеров и не поиск налоговых рисков, а технический аудит жилого фонда под управлением. Здесь может быть несколько опасностей:

Фонд сам по себе старый и требует значительных расходов на содержание, несопоставимых с утвержденным тарифом.

Дома новые, но застройщик сдал их с нарушениями. Поэтому УК придется по сути достраивать их, доводя до нормативного состояния, что требует больших затрат.

Ремонтные работы в прошлом проводились только «на бумаге». Покупателю придется сразу же вложиться, чтобы избежать возможных аварий.

Если инвестор профильный (одна УК покупает другую), то такую проверку могут провести сотрудники его собственной службы эксплуатации. Если же опыта на этом рынке еще нет, то можно нанять специализированных технических консультантов. В любом случае, если такой аудит выявил риск значительных будущих расходов на ремонт фонда (которые иногда могут быть сопоставимы с ценой сделки), от покупки лучше отказаться.

Во-вторых, компании-цели могут быть не готовы даже к стандартной финансово-налоговой проверке. Как правило, это небольшие компании, часто на упрощенной системе налогообложения. В результате управленческого учета нет. Нередко невозможно добиться даже простых расшифровок к бухгалтерской отчетности. Хотя иногда это вопрос реального намерения продавцов: если сделка им действительно нужна, то проблема решаема.

Во время финансовой проверки стоит обратить особое внимание на «фактор РСО»: как организована оплата коммунальных услуг и есть ли у УК задолженность перед ресурсоснабжающими организациями (РСО). УК может осуществлять транзит коммунальных платежей от жителей к РСО, либо жильцы могут перейти на прямые договоры с РСО и платить непосредственно им. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы для УК.

Основной плюс прямых договоров — у УК отсутствует «головная боль» в виде долга перед РСО из-за неплатежей жителей. Есть и косвенное преимущество. При просрочке коммунальных платежей более чем на 2 месяца УК теряет право участвовать в муниципальных конкурсах на управление новыми домами. А если нет платежей за коммуналку, то нет и такой проблемы.

У прямых договоров с РСО есть и минусы для УК. Если собственник квартиры получает несколько платежек (за свет, за воду, за тепло, за содержание и ремонт), то именно платежку от УК он склонен оплачивать последней: без воды и тепла прожить сложно, а без покраски стен в подъезде — вполне. Проблема отчасти решается использованием единого расчетного центра, который будет выставлять общую квитанцию, но за его услуги надо платить комиссию. Кроме того, при переходе на прямые договоры УК лишается существенной части методов воздействия на неплательщиков: если она не оказывает коммунальные услуги, то она не может их отключить за неуплату.

В-третьих, УК бывает сложно корректно оценить. Тариф на содержание и ремонт утверждается общим собранием собственников квартир. УК не может показывать большую прибыль, иначе жильцы потребуют снижения тарифа. В результате бухгалтерская прибыль УК, как правило, колеблется в районе 1-2%, а вся реальная прибыль остается на субподрядчиках, которые оказывают разные виды услуг. Субподрядчики обычно формально не аффилированы с УК, но де-факто принадлежат тем же собственникам. При покупке важно выявить всю группу связанных компаний, чтобы полностью увидеть экономику.

Наконец, подходящие цели бывает не так просто найти. Мы начали с того, что рассматриваем только частные УК, однако на этом рынке велика доля государственного сектора (вопрос возможной приватизации муниципальных УК оставим пока в стороне).

С частными компаниями свои проблемы: дробление бизнеса затрудняет поиск более крупных целей, а акционеры-номиналы — контакт с реальными собственниками. Иногда может помочь участие в мероприятиях, проводимых отраслевыми ассоциациями, где можно познакомиться с реальными участниками рынка.

Как можно видеть, процесс покупки УК не очень прост, как и любая другая сделка, да еще и отягощен отраслевой спецификой. Тем не менее опыт крупных частных инвесторов, нацелившихся на этот сегмент рынка, свидетельствует о его перспективах.

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

ПИФ-паф, ой! Чем опасны паевые инвестиционные фонды

9 сентября 2019

9 сентября 2019

— Хочу вкладывать деньги в акции, читал, что это выгоднее, чем хранить на вкладе. Но не понимаю, с чего начать. Знакомый посоветовал начать с ПИФов. Что это? По описанию похоже на финансовую пирамиду, вкладываться страшновато.

Всей редакцией спешим вас успокоить: ПИФ — это не финансовая пирамида. Это способ приобщиться к миру инвестиций для новичков: вы отдаете свои деньги в руки профессионалов, платите им небольшую комиссию и надеетесь, что они распорядятся вашими сбережениями мудро и эффективно. Звучит заманчиво. Но есть один нюанс. В отличие от депозита, ПИФ может принести убытки. Как этого избежать?

ПИФ — это фонд, который собирает деньги вкладчиков (инвесторов) и решает, куда их вложить, чтобы получить максимальную прибыль. Для этого в фонде работают профессиональные брокеры, трейдеры и вообще целый штат экономистов и финансистов, анализирующих рынок и его возможности. За свои услуги они берут процент, но при благоприятном стечении обстоятельств эти затраты с избытком компенсируются прибылью для пайщика.

Весь этот штат называется управляющей компанией фонда. Управляющая компания ПИФа может покупать акции или облигации, драгметаллы или недвижимость. Иногда ее сделки успешны (и все вкладчики в плюсе), а иногда — нет. Управляющая компания определяет стратегию работы фонда. Направления, в которые он будет вкладывать деньги, и в которые не будет.

Прежде чем инвестировать деньги в продукты с негарантированной доходностью (а ПИФы как раз из таких), необходимо обеспечить себе финансовую подушку безопасности — три-шесть зарплат, лежащих на депозите. Но это так, к слову.

Специализация

Каждый ПИФ имеет свою специализацию. Она прописана в его инвестиционной декларации. Там обозначено, какую долю средств и во что может вложить управляющая компания. Например — в акции несырьевых компаний (ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Апрель Капитал — Акции несырьевых компаний»). В интернет-технологии (ОПИФ РФИ «Сбербанк — Глобальный интернет»). В акции биржевого фонда Китая («Открытие — Китай») и так далее. То есть вариантов — масса.

Разделение

Но так как складывать все яйца в одну корзину — опасно, управляющие компании часто прописывают для ПИФа одно ключевое направление и несколько дополнительных. Вклады в такие ПИФы получаются зачастую менее доходными, но зато с низким риском: падение одних активов компенсируется ростом других и наоборот.

Что важнее — грамотное управление или перспективная сфера?

Вам может показаться, что главное — выбрать перспективное направление инвестирования. Например, вы верите, что будущее за нанотехнологиями, и хотите подобрать ПИФ, который вкладывается в них. Но если управляющая компания этого фонда имеет плохую репутацию и показывает низкую прибыль, вряд ли «золотая жила» принесет вам ожидаемые дивиденды. Подобный неприятный сюрприз, например, ждал многих клиентов «нефтяных» ПИФов: когда цены на нефть в 2016 году уверенно пошли вверх, далеко не все фонды начали показывать положительную доходность. И напротив: при падении цен на нефть многие фонды под грамотным управлением смогли сохранить большую часть денег своих вкладчиков.

Непрямые инвестиции

А из всего вышеперечисленного следует неочевидный, но интересный вывод: относя деньги в ПИФ, вы вкладываетесь не столько в перспективную сферу, сколько в грамотную управляющую компанию. Ведь именно от ее человеческого (а не только финансового) капитала зависит, как эффективно будут работать ваши сбережения. Курсы акций могут расти и падать, но вы не будете зависеть от этого напрямую: управляющая компания должна будет минимизировать ваши потери.

Крупным игрокам проще

При том, что управляющая компания, безусловно, возьмет с вас процент за свои услуги, она одновременно может сэкономить вам кучу денег. Дело в том, что мелкие «неквалифицированные» игроки на рынке вынуждены переплачивать множество комиссий за любое свое действие. В результате затраты на самостоятельное инвестирование — выше. Паевой фонд — крупный инвестор, так что пользуется определенными льготами на рынке.

Старт — от 1000 рублей

Самое интересное, что вы и сами можете взять пример с управляющих компаний и свести свои риски к минимуму. Для этого надо вложиться не в один ПИФ, а в несколько разных, желательно — под управлением разных компаний. Для большинства из них порог старта не превышает 1000 рублей, так что даже небольшую сумму можно «раскидать» довольно широко. Другое дело — следить за такой сетью инвестиций будет непросто.

Положительная и отрицательная доходность

Важное отличие ПИФа от того же депозита — он может принести не только прибыль, но и убыток. Это значит, есть шанс, что спустя определенное время ваш вклад не увеличится, а уменьшится, и вы не сможете вернуть первоначальные инвестиции. Дело в том, что вкладывая деньги в паевой инвестиционный фонд, вы покупаете как бы долю в его портфеле активов. Эта доля назвается ПАЙ (отсюда и название — ПАЕвой инвестиционный фонд).

Инвестиционный пай — именная ценная бумага, которая дает ее владельцу право требовать от управляющей компании эффективно распоряжаться инвестиционным фондом и право на получение денежной компенсации при расторжении договора с фондом.

Предположим, вы принесли в ПИФ 50 000 рублей. Управляющая компания говорит вам, что сейчас пай фонда стоит 1000 рублей. Год назад он стоил 800 рублей, так что вы можете рассчитывать на доходность порядка 20%. Но за покупку паев с вас возьмут комиссию в 1 % (в среднем такая комиссия может достигать 5 %).

Итого, один пай обойдется вам в 1000 + 1% = 1010 рублей.

На 50 000 вы сможете купить 49 паев (49 490 рублей). Если вы захотите продать (вообще в отношении паев принято говорить «погасить»прим. ред.) паи меньше, чем через три года, вам придется заплатить с полученного дохода НДФЛ в 13%.

Например, вы решили забрать деньги через год. За это время цена пая выросла до 1100 рублей. Значит, вам за ваши 49 паев полагается:

49×1100 = 53 900 рублей

Но управляющая компания (или агент, через которого вы гасите паи) возьмет с вас комиссию за операцию. Например — тоже 1 %. Значит, вам полагается уже не 53 900 рублей, а

53 900 — 1 % = 53 361 рубль

Так как вы владели паями менее трех лет, вы должны будете заплатить налог — 13 % НДФЛ. Налог нужно платить только с суммы чистой прибыли, то есть

53 361 (сколько вам полагается) — 49 490 (сколько вы вложили) = 3 871 (ваша чистая прибыль)
13% х 3 871 = 503,23 рубля (налог)
Итого вы получите:
53 361 — 503,23 = 52 857 рублей 77 копеек.

То есть, за год вы заработали всего 3 367 рублей, или 6,8 %. Хотя ваш ПИФ показал доходность выше — в 10%. Но ведь могло быть и хуже. Например, цена пая за год могла не вырасти, а упасть до 900 рублей за штуку. И тогда вам бы удалось забрать всего 43 000 рублей. То есть даже меньше, чем вложили. Но по крайней мере НДФЛ с отрицательного дохода платить не придется.

А вот если вы подождете еще два года, то выиграете в разы больше. Например, через три года ваш пай будет стоить 1300 рублей за штуку. Вам нужно будет отдать тот же самый 1% комиссии, но уже не нужно будет платить НДФЛ, так что ваша прибыль составит:

49×1300 — 1 % = 63 063 (+27 %!)

Важно: НДФЛ не придется платить, если вы владели паем дольше трех лет и (или) если доход при продаже составил меньше трех миллионов за каждый год владения паями. Если больше — придется.

Чем открытый ПИФ отличается от закрытого

Из названия может показаться, что открытый фонд — для всех, а закрытый — только для избранных, наподобие закрытого частного клуба. Но на самом деле речь идет о сроках вложений.

Открытый фонд

Его паи можно купить и погасить в любой день. И хотя деньги вы получите не сразу, а через пару дней — он все равно считается самым оперативным по проведению операций.

Интервальный фонд

Его паи можно купить и погасить только в определенные промежутки времени. Обычно — несколько раз в год.

Закрытый фонд

Паи такого фонда покупаются только при его формировании, а гасятся — только в момент его закрытия. Сколько именно времени пройдет от формирования до закрытия — зависит от условий конкретного фонда и задач управляющей компании.

Разница в том, что открытые фонды обычно инвестируют деньги в ликвидные активы — ценные бумаги, которые можно быстро продать (и быстро отдать вам за них деньги). А интервальные и закрытые — в менее ликвидные, например — недвижимость. Ее не получится продать так же быстро, как акции, риски у таких активов — выше, но и прибыль может быть значительно выше.

Фонды, которые в России называются паевыми, в США называются взаимными. Если вы хотите вложить деньги в такой фонд, я бы порекомендовал почитать две книги Питера Линча, управляющего взаимным фондом Magellan c 1977 по 1990 годы. За это время объем активов фонда вырос с $18 млн до $14 млрд, в 777 раз. Книги, о которых идет речь, — «Переиграть Уолл-стрит» и «Метод Питера Линча». И если в первый раз вам будет сложно их читать, не беда. Если вы будете пробовать покупать и продавать акции на бирже самостоятельно, то вернетесь к этим книгам через год или два, и их содержание станет вам более понятным и интересным.

Как выбрать ПИФ

Существует единый государственный реестр паевых инвестиционных фондов на сайте Банка России. Все официально зарегистрированные фонды в этом списке представлены. Вам стоит остерегаться компаний, которые называют себя ПИФом, но в реестр не входят.

А на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка можно сравнить ПИФы по показателям эффективности: например, по стоимости чистых активов, по привлеченным средствам или по доходности. Причем рэнкинг по доходности можно просмотреть за нужное время: от недели до пяти лет.

Обязательно оцените не только прибыль ПИФа за последний год, но и в целом его прогресс за длительное время. Иногда управляющая компания показывает высокий доход в краткосрочной перспективе, но на деле это оказывается всего лишь возвращением потерянных ранее позиций, а не ростом.

Почитайте отдельно про управляющую компанию вашего ПИФа: заслуживает ли она доверия? Какое вознаграждение она берет за свои услуги? Какие комиссии предусмотрены за досрочное погашение паев?

По закону расходы ПИФа, включая оплату работы управляющей компании, не должны быть более 10% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. А вот чем они меньше — тем выше потенциальная доходность ваших вложений.

Кто контролирует ПИФы?

Фонды подчиняются Банку России. Если вы считаете, что управляющая компания нарушает данные вам обязательства или законы, вы можете подать жалобу напрямую в Центробанк.

Владимир Потапов, главный исполнительный директор ВТБ Капитал Инвестиции:

К преимуществам ПИФов можно отнести:
1) Низкий порог инвестирования (от 5000 руб.);
2) Диверсификация портфеля на всю инвестируемую сумму. За минимальную сумму можно стать инвестором с портфелем в 50-70 различных ценных бумаг. Выбирая ПИФ, клиент приобретает пропорциональные части тех или иных ценных бумаг одной операцией, вместо проведения 50-70 сделок;
3) Строгое регулирование и защита интересов пайщиков со стороны Банка России;
4) Возможность онлайн-операций с паями фондов;
5) Широкая продуктовая линейка, позволяющая инвестировать в различные классы активов в разных валютах и на разнообразных рынках. Данный продукт становится все более популярен среди клиентов, которые использовали классические депозиты, при этом ищут новые инструменты для инвестирования. Сегодня объем средств в паевых фондах на рынке составляет 366 млрд рублей (рост почти в три раза с 2017 г.). Средства, которые доверили клиенты нашей УК, показали самый большой рост на рынке, увеличившись за три года с 6,6 до 61 млрд рублей. Это говорит о популярности продукта.

Выводы:

Для начинающего инвестора, который пока не ориентируется на рынке ценных бумаг, ПИФы могут стать отличной стартовой площадкой. Денег для начала требуется мало, прибыль может быть высокая, риски есть, но при грамотном подходе их можно минимизировать. Но все же ПИФы — это рискованные инвестиции, и заниматься ими следует только после того, как накопили подушку безопасности. Вкладываться в ПИФы на срок меньше трех лет — не очень выгодная стратегия: слишком большую часть дохода «съедят» выплаты. Так что имеет смысл покупать паи только на ту сумму, с которой вы можете спокойно расстаться на три года или даже дольше. Если все перечисленное вас не смущает — внимательно изучите информацию об интересующих вас фондах и их управляющих компаниях и принимайте взвешенное во всех отношениях решение.

http://www.forbes.ru/biznes/411853-perekvalificirovatsya-v-upravdomy-kak-biznesu-zarabatyvat-na-zhkh

ПИФ-паф, ой! Чем опасны паевые инвестиционные фонды

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *