Секреты идеального инвест-отеля. Недвижимость начинает и выигрывает

Человек рациональный не будет держать деньги под подушкой. Граждане России вслед за остальным цивилизованным миром учатся сохранять и приумножать свой капитал. Для этого существует множество инструментов: от закрытых паевых фондов и банковских вкладов с минимальным порогом входа до покупки ценных бумаг, инвестиций в нефть, золото или недвижимость – выбор поистине безграничен. Важно найти легальный, стабильный и надежный доход. «ДП» начинает серию публикаций «Инвестируй правильно», в которых эксперты рынка расскажут читателям о том, как выбрать свой инвестиционный путь и не прогадать.

Для многих самым понятным инструментом инвестиций была и остается недвижимость. Приобретая ее на этапе строительства, покупатель обеспечивает себе прибыль уже только за счет будущего увеличения стоимости объекта по мере его готовности. Однако не вся недвижимость может принести доход. Например, вчера еще активный рынок жилья уже не может предложить выгодных инвестиций. По подсчетам экспертов, окупаемость дешевых студий и однушек составляет от 15 до 25 лет в зависимости от их локации и периода покупки. Те, кто пару лет назад скупал жилье за КАД, сегодня активно осваивают новый для себя рынок коммерческой недвижимости и апартаментов.

В дилемме во что лучше инвестировать – в недвижимость или в продукты банковского сектора – выбор сегодня все чаще делается в пользу недвижимости. И не только потому, что, например, на апартаментах можно заработать больше, чем на банковских депозитах. Недвижимость останется у собственника и не обесценится независимо от колебаний рынка и «сюрпризов» наподобие пенсионной реформы.

Апартаменты сегодня востребованы не только как собственное жилье, которое можно приобрести дешевле, так как застройщик не тратится на инфраструктуру, или съемное гостиничного типа для командированных и студентов. Интересен этот продукт и собственнику бизнеса, открывающему офис поближе к центру.

Высокий спрос на апартаменты сегодня обусловлен тем, что инвесторы увидели в этом сегменте рынка стабильный арендный бизнес с просчитываемой доходностью. Прибыль образуется ежемесячно без активного участия собственника, обслуживание проекта целиком в зоне ответственности управляющей компании, а минимальная сумма средств, необходимая для вложения в проект, ниже, чем в случае с «классическим» жильем. В Петербурге достаточно иметь полмиллиона рублей, чтобы купить юнит в ипотеку или в долях с другими собственниками.

В среднем в этом сегменте рынка обещают 7–10% годовых, хотя есть те, кто декларирует 20% и более. Доходность при вложении в апартаменты значительно выше обычных квартир и даже не уступает по уровню облигациям федерального займа.

Концепция, локация и искусство управления

Инвестору стоит заранее убедиться, что он входит в гостиничный бизнес с понятной доходностью, а не приобретает квадратные метры «псевдожилья». Как понять, что застройщик предлагает настоящий апарт-отель, а не «псевдожилье»? Задайте продавцу вопросы: какая целевая аудитория у апартаментов? Способно ли лобби вместить то количество гостей, которое заявляется? Имеет ли УК опыт работы с гостиничными объектами? Какие предлагаются программы доходности?

Важно понимать и потенциал развития локации, в которой расположен объект. Успешный апарт-отель должен располагаться так, чтобы гости могли легко и быстро добраться как до центра, так и до важнейших транспортных узлов: аэропорта, вокзалов. Идеальным вариантом будет комплекс, расположенный в центре города или в деловой зоне с перспективой роста.

Особо имеет смысл отметить наличие в проекте профессиональной управляющей компании. Главное преимущество такой компании – в многолетнем опыте работы в индустрии гостеприимства. Профессиональная УК обеспечивает функционирование гостиничного комплекса: занимается обеспечением узнаваемости проекта, приемом и размещением гостей, сбором платежей, следит за соблюдением правил безопасности проживания и эксплуатации объекта.

Пассивный доход инвестора, естественно, зависит в первую очередь от успешности проекта. А успешность обеспечивается в том числе за счет объема и разнообразия номерного фонда. Например, если в апарт-отеле сделана ставка на разные форматы, рассчитанные на разные категории гостей, и обеспечена многоформатность, значит, будет загрузка и будет обеспечена стабильная высокая доходность.

Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO, представляет две программы, которые на данный момент предлагаются в комплексе. VALO Classic ориентирована на долгосрочную аренду и равномерный доход от 29 тыс. рублей в месяц; VALO Progressive рассчитана на краткосрочную аренду и доход от 40 тыс. рублей в месяц.

Минимальный объем инвестиций, который позволил бы инвестору войти в комплекс апарт-отелей VALO, – 2,9 млн рублей. Это стоимость студии минимальной площади.

Правила и перспективы

Есть несколько правил, по которым можно оценить апарт-отель и то, насколько перспективной инвестицией является покупка недвижимости в нем. Надежный девелопер с хорошей репутацией. «Правильное» расположение – рядом с метро, недалеко от центра, в районе с развитой инфраструктурой. Наличие своей управляющей компании. Наконец, нужен достаточный выбор номеров разных типов, разного метража.

«Камерность» объекта ценится на этом рынке не меньше, чем в жилой недвижимости. Выбрать «клубный дом» или «муравейник» – так вопрос обычно не стоит. Инвестиционная тактика здесь иная, чем «больше за те же деньги». Небольшие апарт-отели – для тех, кто «чувствует разницу». Здесь инвестор сродни коллекционеру вин: важен не объем или крепость напитка, а изысканный вкус. Кроме того, есть и экономическая логика. Если в крупных апарт-отелях-«тысячниках» управляющая компания не всегда может обеспечить высокую заполняемость и часть номеров может простаивать, то отель на 200–300 номеров заполнить намного проще. Спрос и, как следствие, стоимость аренды выше у небольших отелей, поэтому их инвестору гарантирован в будущем стабильный доход, а значит, такое вложение точно окупится.

Новый проект Группы RBI на Заозерной улице, апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY, именно такой. В одном из корпусов проекта – 249 апартаментов, в другом – всего 108. Подобные уютные отели гости ценят за индивидуальный сервис, стильные интерьеры, атмосферу. STUDIO MOSKOVSKY соответствует гостиничной классификации «три звезды». Здесь пять категорий номеров, стильная качественная отделка.

Локация становится главным козырем любого апарт-отеля. STUDIO MOSKOVSKY находится на Заозерной улице, рядом с деловым центром города, в 7 минутах от станции метро «Фрунзенская», в 5 минутах от Московского проспекта. Соответственно, нет проблем с тем, чтобы добраться до аэропорта, вокзалов, торговых и бизнес-центров, «Экспофорума».

Весомым аргументом является, безусловно, уровень и репутация девелопера. Сам бренд надежной и успешной компании – гарантия того, что ваши инвестиции будут «работать» уже на стадии строительства: за счет капитализации проекта, роста его готовности. В STUDIO MOSKOVSKY уже сейчас продана большая часть апартаментов, из них 30% – это повторные сделки.

Важно, что в проекте есть своя управляющая компания с большим опытом, которая избавит инвестора от всех хлопот. Фактически инвестору остается просто регулярно получать доход на карточку: не надо искать арендаторов, общаться с клиентами, заботиться об обслуживании номера. Причем управляющая компания гарантирует определенный уровень дохода – не ниже 7% годовых при любых обстоятельствах, а надежный девелопер обеспечивает выполнение этих обязательств. На рынке апарт-отелей могут заявлять и более высокие цифры доходности, но они редко гарантированы в реальности.

Эффект синергии

Финансовые институты реагируют на изменения рынка зачастую даже быстрее, чем инвесторы, и предлагают продукты, совмещающие в себе стабильность недвижимости и оперативность оборота средств. Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» предложил инновационный сервис, который не имеет аналогов на российском рынке, благодаря которому клиенты получили возможность покупать и продавать валюту в режиме онлайн по зафиксированному курсу с расчетами в будущем.

Таким образом решаются проблемы, связанные со скачками курсов валют и постоянной неопределенностью в будущем, которые всегда мучили инвесторов.

О программе «Биржевой мост» рассказывает управляющий директор дирекции операций на финансовых рынках Банка «Санкт-Петербург» Антон Кузьмин.

«Сегодня ставки по банковским депозитам продолжают снижаться. Особенно это заметно в сегменте валютных депозитов, где по евро банки уже дают клиентам 0% годовых, а по долларам в пределах 1–1,5% годовых. Банки ищут для клиентов альтернативные способы вложения средств, в первую очередь ценные бумаги. Но рынок ценных бумаг продолжает оставаться темной лошадкой, и многие консервативные инвесторы еще не умеют или опасаются делать большие вложения. При этом наряду с банковскими депозитами рынок недвижимости, и в частности набирающий обороты рынок апартаментов, продолжает оставаться лидером в умах большинства консервативных инвесторов.

Инвестиции в недвижимость и апартаменты являются хорошей альтернативой для инвесторов с рублевыми активами. Но как быть тем, кто хочет инвестировать в недвижимость в России и получать доход в иностранной валюте?

Здесь как раз очень выгодно может проявить себя связка «покупка апартаментов» + сервис «Биржевой мост». Покупая апартаменты, клиент точно знает, когда и какую сумму дохода он будет получать. Например, клиент инвестирует 5 млн рублей под 7% годовых с гарантированной ежемесячной выплатой по 29 тыс. рублей в апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY. Воспользовавшись «Биржевым мостом», клиент сможет самостоятельно в режиме онлайн зафиксировать курс покупки долларов на 1 год вперед и заключит с банком 12 сделок, которые будут синхронизированы с получением дохода от апартаментов. В итоге при текущем курсе доллара 61,9 рубля клиент сможет зафиксировать среднегодовой курс на покупку долларов на уровне 63,4, что на 2,4% дороже текущего курса. Следовательно, получая 7% гарантированного дохода в рублях от апартаментов, клиент может менять рубли на доллары по зафиксированному курсу и фактически получит долларовую доходность 7% – 2,4% = 4,6% годовых, что значительно выше ставки банковского депозита и при этом обладает огромной надежностью, которая характеризует вложения в недвижимость.

Сервис «Биржевой мост» от Банка «Санкт-Петербург» дает возможность клиентам обменивать 14 валют и 91 валютную пару. Поэтому, имея в своем инвестиционном портфеле апартаменты с гарантированной рублевой доходностью, клиент всегда сможет самостоятельно выбрать, в какой именно валюте он хочет получать доход.

Возможность совершать сделки в режиме онлайн в своем личном интернет-банке, который всегда рядом в телефоне, максимально упрощает жизнь инвестора.

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели?

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio поделился с Hotelier.PRO советами по инвестициям в гостиничные объекты для непрофильных инвесторов.

В Tranio часто обращаются инвесторы с просьбой подобрать за рубежом отель.

Типичный запрос на инвестицию в гостиничную недвижимость за рубежом — объект на 10–30 номеров под управлением крупного гостиничного оператора и с долгосрочным контрактом. При этом инвесторы не планируют переезжать и участвовать в управлении отелем, однако хотят получать гарантированный доход.

Найти такой объект невозможно по двум причинам:

1. Крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров.

Чтобы организовать весь комплекс гостиничных услуг (трансферы, круглосуточную стойку регистрации, уборку номеров, завтраки, тренажёрный зал, ресторан, прачечную), требуется команда. Зарплата сотрудников будет забирать значительную часть дохода. В случае с мини-отелем доход в абсолютном выражении будет мал (обычно не более 20 тыс. евро в месяц), поэтому заниматься менеджментом такого объекта крупным операторам невыгодно.

2. Наём управляющего — слишком затратное решение для мини-отеля.

В лучшем случае этот человек — профессионал с высокой зарплатой, который заберёт бо́льшую часть прибыли себе, в худшем — окажется мошенником. Задуматься о привлечении управляющего есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.

Случай из практики:

В 2013 году один российский предприниматель приобрёл мини-отель на 10 номеров с рестораном на австрийском горнолыжном курорте. Его основной бизнес находился в России. Инвестор полагал, что отель будет работать автономно под управлением менеджера и станет источником пассивного дохода. Однако он столкнулся с рядом трудностей:

• 1. Оказалось, что сэкономить на зарплате управляющего не получится: у менеджера отеля должно быть разрешение на работу в Австрии, а наличие такого документа значительно удорожает стоимость труда.
• 2. Нанятая для управления пара из Чехии справлялась с менеджментом отеля, но плохо понимала ресторанный бизнес, у которого есть свои нюансы. Неработающий ресторан при отеле снижал его общую доходность.
• 3. Отель расположен на зимнем горнолыжном курорте, а летом привлекать гостей сложно: нужно договариваться с туроператорами и организаторами фестивалей, а значит, тратить личное время.
• 4. При инвестициях 1,5 млн евро и загрузке 65–70 % абсолютный доход составил лишь 120 тыс. евро в год без вычета расходов — меньше, чем ожидал инвестор.

Собственник потратил много времени, денег и сил, сменил трёх управляющих и в результате решил продать отель. Однако спустя год он так и не смог найти покупателя: молодые австрийцы всё меньше интересуются подобным бизнесом, а иностранные инвесторы начинают понимают, что удалённо управлять отелем не получится.

Мы не рекомендуем инвестировать в мини-отели за рубежом тем, кто не планирует переезд. Такой объект может быть доходным бизнесом, только если собственник управляет им на месте и посвящает этому всё своё время: общается с представителями надзорных органов и туроператорами, занимается оптимизацией налогов. Так, управляя отелем из примера выше лично, без менеджера, можно было бы увеличить абсолютный доход примерно в два раза.

Во что инвестировать за рубежом?

Если покупатель хочет зарабатывать именно в сегменте туристического жилья, но не может заниматься управлением лично, мы рекомендуем рассмотреть обслуживаемые апартаменты, которые сдаются помесячно или посуточно. Минимальный бюджет для покупки одного апартамента — 100 тыс. евро. Их можно приобретать поштучно или пакетом.

Главное преимущество обслуживаемых апартаментов — особенности менеджмента. В апарт-отелях предоставляется ограниченный набор услуг (чаще всего только уборка), поэтому для управления ими требуется меньше людей. Управляющей компании может быть достаточно даже одного апартамента — бизнес всё равно остаётся низкорисковым и рентабельным. В результате инвестор вкладывает деньги в ту же стратегию и с той же целевой аудиторией, что при покупке мини-отеля, но не погружается в менеджмент и получает хорошую доходность: 5–7 % годовых после вычета налогов и расходов.

Случай из практики:
Клиенты Tranio, семейная пара из Прибалтики, рассматривали туристическую недвижимость в австрийских Альпах. Поскольку занятость не позволяла им управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно, они остановили выбор на туристических апартаментах для сдачи в краткосрочную аренду с профессиональной управляющей компанией. В выбранном ими проекте работает система «rental pool»: гонорар управляющей компании (20–30 %) вычитается из суммы доходов от аренды всего жилого комплекса, а чистая прибыль (около 5 % годовых) делится между владельцами апартаментов пропорционально доле их участия. Собственникам остаётся только получать деньги и раз в квартал читать отчёты управляющей компании о доходах и расходах.

Какой тип недвижимости выбрать?

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio.

Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

http://www.dp.ru/a/2020/01/27/Sekreti_idealnogo_invest
http://hotelier.pro/management/item/3362-investment/