Оглавление

Управление инвестиционно-строительными проектами

Время чтения: 4 минут

Инвестиционно-строительный проект (ИСП) предусматривает привлечение и вложение средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли. Заказчик может сам заниматься управлением на всех стадиях проектирования и строительных работ, оформлением документации, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам. Согласно ГрК РФ, все полномочия от имени застройщика может осуществлять технический заказчик.

Читайте в этом материале, что включает управление инвестиционно-строительным проектом, кто может осуществлять такое полномочия, как выбрать надежную компанию.

Что такое инвестиционно-строительные проекты

Инвестиционно-строительный проект представляет собой комплекс правоотношений, действий и документов, направленный на вложение средств в застройку, реконструкцию и последующую эксплуатацию объектов. ИСП реализуется по следующим направлениям:

обоснование экономической целесообразности застройки или реконструкции, расчет затрат, сроков окупаемости и прогнозируемых показателей доходности;
работа по привлечению средств в строительство от сторонних инвесторов (если весь объем капиталовложений не делает сам заказчик);
получение исходно-разрешительной документации для проведения изысканий, проектирования и строительных работ;
проектно-изыскательские и пусконаладочные работы, возведение или реконструкция объекта, ввод в эксплуатацию;
оформление разрешительных и правоустанавливающих документов на объект.

Для привлечения сторонних инвестиций и взаимодействия с кредиторами обычно оформляется единый бизнес-план. На него можно ссылаться в переговорах с контрагентами и государственными структурами, банками и частными инвесторами. Для управления инвестиционно-строительным проектом на стадии изысканий, проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию заказчик может заключить договор с техническим заказчиком, передать ему все необходимые полномочия.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Управление проектом подразумевает работу с проектной и исходно-разрешительной документацией на объект

Виды проектов

Особенности управления ИСП напрямую зависят от вида проекта, статуса застройщика, типа строящегося или реконструируемого объекта. Классификация проектов происходит по следующим видам:

по классам – мультипроекты, монопроекты, мегапроекты;
по сложности реализации – простые, сложные, очень сложные;
по источникам финансирования – коммерческие, бюджетные, смешанные формы софинансирования;
по объемам инвестирования – малые, средние и крупные проекты;
по срокам реализации – краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные проекты;
по виду возводимого здания и сферы деятельности – жилая застройка, возведение общественных и промышленных объектов, дорожное и иное специализированное строительство.

Естественно, указанная классификация условна, так как проект может подпадать сразу под несколько категорий и классов. Например, многоквартирный дом может возводиться за счет бюджета, относится к среднему объему инвестиций и долгосрочному проекту.

Комментарий специалиста. От класса и вида ИСП зависит перечень рисков для застройщика и инвесторов, перечень разрешительных документов и особенности проектирования. Сложнее всего реализовать проект в черте городской застройки, так как нужно проходить максимальное количество согласований. Однако и показатель дохода при успешной реализации такого ИСП будет существенно выше, чем на объект за пределами города.

Что входит в управление ИСП

На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.

Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:

заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.

Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.

Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.

В управление инвестиционно-строительным проектом входит и непосредственный контроль за возведением или реконструкцией здания.

Читать статью Инвестиции к ВВП упали ниже уровня 2011 года: Экономика: РБК

Кто занимается управлением инвестиционно-строительными проектами

Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:

финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.

Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Особенности управления инвестиционно-строительными проектами на разные виды объектов

Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.

Особенности управления ИСП на многоквартирный дом

МКД может возводиться полностью за счет средств застройщика с последующей продажей квартир и нежилых помещений, либо с привлечением средств дольщиков на разных этапах строительства. Особенности управления таким проектом заключаются в следующем:

деятельность по проектированию и строительству МКД находится под максимально жестким контролем со стороны государства, поэтому техническому заказчику придется взаимодействовать с госструктурами на всех этапах работы;
с 2019 года все средства дольщиков поступают на эскроу-счета, поэтому проектирование и строительство осуществляется за счет своих средств застройщика, либо по целевым банковским кредитам;
для возведения МКД технический заказчик обеспечивает проведение изысканий, оформление ТУ, проектирование и экспертизу проекта, получение разрешения на строительство;
разработка архитектурной концепции и проекта должна осуществляться с учетом градостроительной документации города;
после возведения дома оформляется заключение о соответствии (ЗОС) и разрешение на ввод в эксплуатацию, после чего застройщик сможет получить деньги с эскроу-счетов.

Общий срок реализации инвестиционно-строительного проекта на МКД зависит от характеристик объекта (площадь, этажность и высотность, количество квартир и нежилых помещений, наличие встроенных парковок и т.д.). Еще одной особенность управления ИСП на многоквартирные дома является повышенная ответственность за нарушение сроков сдачи объекта и качества помещений. Если инвесторами являются граждане, неустойка выплачивается в двойном размере в силу Закона № 214-ФЗ.

Управление инвестиционно-строительным проектом может предусматриваться для комплексной застройки.

Общественные здания

Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:

при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.

Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.

Заказать управление инвестиционно-строительным проектом можно в отношении МКД, крупного торгового центра, производственных объектов.

Читать статью Купить акции Apple (Эпл) - стоимость AAPL, график и динамика курса

Производственные здания

При управлении ИСП на промышленные здания важны не только архитектурные, планировочные и конструктивные решения, но и оптимизация производственных процессов. Для этого придется учитывать следующие нюансы:

необходимость обеспечивать санитарные и защитные зоны на прилегающих территориях, получать дополнительные согласования и лимиты загрязнения воздуха, почвы и водных источников;
при проектировании также уделяет повышенное внимание мерах экологической и пожарной безопасности, а опасные промышленные объекты вводятся в эксплуатацию после специальных экспертиз;
при проектировании и строительстве производственных объектов разрабатываются схемы транспортных и логистических потоков, мест оптимального размещения оборудования и техники, складов и административных помещений.

Так как производственные объекты обычно размещаются за пределами городской черты, основные ограничения могут быть связаны только с наличием охранных и защитных зон. Чтобы соблюсти эти ограничения требуется разработка дополнительных мер защиты и безопасности, обоснованный выбор строительной площадки.

Комментарий специалиста. Поручая техническому заказчику полномочия по оформлению разрешений, подготовке проектной документации и строительству, заказчик все равно будет нести ответственность за нарушение законодательства. Чтобы не столкнуться с крупными штрафами и привлечением к ответственности, внимательно относитесь к выбору компаний для управления проектом, осуществляйте постоянное взаимодействие на всех этапах до ввода объекта в эксплуатацию.

Грамотное управление инвестиционно-строительным проектом позволит быстро реализовать замысел проектировщика и заказчика, построить современный торговый центр.

На что обратить внимание при выборе компании для управления инвестиционно-строительными проектами

Приступая к реализации инвестиционно-строительного проекта, обратите внимание на следующие моменты при выборе компании:

на наличие разрешительных документов для ведения деятельности (членство в СРО для технического заказчика, лицензии для банка и т.д.);
на успешный опыт работы по управлению инвестиционно-строительным проектом (обычно эта информация является общедоступной, поэтому ее легко можно проверить через интернет);
на перечень компаний, с которыми сотрудничает технический заказчик, генеральный проектировщик и генподрядчик.

Внимательно изучите договора на участие в управление ИСП, особенно в отношении полномочий и мер ответственности. Это упростит разрешение споров, если они будут возникать в процессе реализации проекта. Компания Смарт Вэй соответствует всем требованиям, чтобы заниматься управлением ИСП любой сложности.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вы получите помощь опытных и профессиональных специалистов по управлению инвестиционно-строительными проектами на любые виды объектов. Наши преимущества:

выгодные и прозрачные условия сотрудничества, строгое соблюдение условий договора;
полный комплекс услуг по оформлению исходно-разрешительной документации, проведению проектно-изыскательских работ, прохождение экспертизы и согласований;
гарантии качества на все виды работ, экономия вашего времени и средств.

Вы всегда можете ознакомиться с примерами по ранее выполненным работам, чтобы сделать обоснованный и правильный выбор.

Все об управлении инвестиционными проектами

Инвестиционные проекты в своем большинстве являются сложными системными объектами с большим количеством внутренних и внешних связей, значительным количеством ресурсов, включая трудовые ресурсы. Даже если предположить, что в инвестиционных документах прописаны все действия для исполнителей и их взаимодействие в процессе его исполнения, все равно могут возникнуть «нештатные ситуации», в которых потребуется «ручное управление». Тем более что часть принимаемых и принятых решений базируется на неполной информации, такие решения могут пересматриваться в процессе реализации инвестиций. Поэтому требуется управление инвестиционными процессами на всех этапах их формирования и реализации.

Принципы управления

В своей деятельности управленческие структуры инвестиционными процессами руководствуются общими принципами управления, среди которых наиболее важными для инвестиций являются:

целеполагание и руководство достижения поставленных целей в кратчайшие сроки с минимумом используемых ресурсов;
единая методология управления на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного процесса;
соотнесение управления инвестиционными процессами с общей стратегией развития объекта инвестирования;
мониторинг управленческих решений и их результатов на всех этапах реализации инвестировани;
обратная связь управленческих решений с их результатами и организация коррекции этих решений в случаях отклонения от генеральной линии;
использование экспертных сообществ для оценки управленческих решений с позиций общества или внешней среды (учет социальных, экологических и иных факторов общественного признания).

Преобразовывая эти общие принципы в конкретные положения управления инвестиционными проектами, обозначим их ниже:

Инвестиционный проект, как объект управления, рассматривается как целостная система, состоящая из различных элементов, объединенных одной целью – достижение эффективного увеличения капитала.
Финансовое моделирование денежных потоков осуществляется на протяжении всего жизненного цикла.
Обеспечение условий сопоставимости различных проектов на одном объекте инвестирования.
Результирующие денежные потоки должны быть в итоге положительными, при возможных изменениях в отрицательную область в отдельные периоды жизненного цикла инвестиционного процесса.
Учет фактора времени, дисконтирование денежных потоков с учетом внешних факторов и внутренних условий для инвестируемого объекта.
Учет влияния интересов всех участников инвестиционного процесса.
Многоэтапность оценки процесса инвестирования и его результатов.
Учет особенностей каждого этапа инвестирования при оценке результатов.
Учет инвестиционных, эксплуатационных и рыночных рисков в процессе управления жизненным циклом.

Читать статью Список лохотронов 2020 года

Этапы инвестиционного проекта

Инвестиционный проект с точки зрения управления следует разделить на этапы, каждый из которых имеет собственную специфику управления.

Этапы инвестиционного процесса:

этап инициализации,
этап планирования,
этап реализации,
этап эксплуатации,
этап закрытия.

Иногда начальные два этапа объединяют, и называют прединвестиционным этапом. Внутри каждого этапа могут быть несколько подцелей, например, в этапе реализации можно выделить подэтапы:

строительство инвестиционного объекта;
создание инфраструктуры инвестиционного объекта;
закупка, доставка, монтаж и пусконаладка оборудования.

Каждый из этих подэтапов является самостоятельным объектом управления, при сохранении общего графика его запуска в эксплуатацию.

Этап планирования проекта содержит основу управления проектом – разработку стратегии реализации, разработку всех этапов в виде дерева целей и алгоритма последовательного или параллельного достижения каждой цели.

Этап эксплуатации инвестиционного объекта состоит в основном из оперативного управления производством, включающего все его элементы: управление трудовыми ресурсам; запасами; организация вспомогательного производства и т.д.

Этап закрытия проекта состоит из разработки процедуры ликвидации объекта, для осуществления которой требуется создание специальной структуры управления этим процессом.

По существу процесс управления инвестиционным проектом представляет собой взаимодействие субъекта и объекта управления. Обозначив на этапе инициализации проекта объект управления, сразу создается субъект управления со структурой под данный объект. В практике часто происходит реализация нескольких инвестиционных проектов, их координацию осуществляет структура более высокого уровня. Такая структурная единица создается в виде совета по управлению инвестициями, в который входит основное руководство предприятием или корпорацией и руководители специализированных подразделений, связанных с реализацией инвестиционных процессов, такие как руководители маркетингового подразделения, инженерных служб, сбытовых подразделений, планово-экономических служб. Руководит таким советом генеральный директор или директор по развитию. В задачу совета входит утверждение стратегии развития предприятия, утверждение инвестиционных проектов, определение очередности их реализации, распределение ресурсов между проектами и мониторинг их исполнения.

Управление инвестиционными проектами

Разработка инвестиционного проекта поручается специально созданной группе специалистов с куратором во главе. Группа отвечает и координирует все этапы разработки и реализации проекта.

Структура управления инвестиционными проектами выглядит следующим образом:

В данной схеме служба обеспечения инвестиционного проектирования отвечает за разработку для команд аналитических материалов по теме проекта, технико-экономических обоснований и разработку критериев отбора, разработку бизнес-планов на каждом этапе проектного инвестирования. То есть, данная служба предоставляет команде инструменты для разработки проекта и аналитику для его оценки.

Служба обеспечения реализации инвестиционных проектов:

подготавливает финансовую базу для инвестиционного проекта;
участвует в выборе инвестора или в поиске финансовых ресурсов для его реализации;
анализирует имеющиеся ресурсы и производит их сравнение с необходимыми ресурсами для реализации;
подбирает источники получения недостающих ресурсов;
проводит тендеры среди поставщиков ресурсов;
проводит тендеры на строительство инвестируемого объекта;
совместно с командой, курирует строительство, закупку оборудования и пуск производства.

Команда проекта разрабатывает алгоритм реализации проекта, проводит все согласования, экспертизы, получает разрешения от соответствующих структур власти на строительство инвестируемого объекта, курирует строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, оценивает эффективность производства и реализации продукции.

На этапе сбыта рынком проверяется реальность всех расчетов проекта, рынок является окончательным мерилом эффективности выбранного варианта инвестирования и эффективности реализации проекта.

Если продукция «не пошла» на рынке, то вся система инвестирования на предприятии работает в ошибочном алгоритме. Аналитики при совете по управлению инвестициями должны выявить для руководства предприятия причины провала и дать рекомендации по исправлению ситуации с данным проектом и провести работу по остальным проектам с позиций полученных материалов о провале. Эта служба носит название: служба постинвестиционного анализа. Она оценивает не только негативные примеры инвестиций, но и позитивные. Данная служба, на основании проведенных аналитических исследований, предоставляет руководству предприятия рекомендации по улучшению процесса инвестирования на предприятии, и в первую очередь, по учету и минимизации рисков инвестиционного проектирования.

Надо отметить, что для практики управления инвестициями разработано большое количество моделей и алгоритмов, свои услуги предлагают десятки компаний специализирующиеся на разработке систем управления инвестиционными проектами.

Это связано с тем, что многие компании, предприятия и организации не имеют возможности создавать структуры управления инвестициями из-за отсутствия ресурсов и специалистов этого профиля.

Зачастую оказывается дешевле прибегнуть к помощи специализированной компании, которая разработает весь алгоритм реализации инвестиций, оценит экономическую целесообразность проекта и поможет с поиском инвестора, поставщиков оборудования и технологий. Компании останется реализация инвестиционных проектов и стадия эксплуатации.