Оглавление

Все об управлении инвестиционными проектами

Инвестиционные проекты в своем большинстве являются сложными системными объектами с большим количеством внутренних и внешних связей, значительным количеством ресурсов, включая трудовые ресурсы. Даже если предположить, что в инвестиционных документах прописаны все действия для исполнителей и их взаимодействие в процессе его исполнения, все равно могут возникнуть «нештатные ситуации», в которых потребуется «ручное управление». Тем более что часть принимаемых и принятых решений базируется на неполной информации, такие решения могут пересматриваться в процессе реализации инвестиций. Поэтому требуется управление инвестиционными процессами на всех этапах их формирования и реализации.

Принципы управления

В своей деятельности управленческие структуры инвестиционными процессами руководствуются общими принципами управления, среди которых наиболее важными для инвестиций являются:

целеполагание и руководство достижения поставленных целей в кратчайшие сроки с минимумом используемых ресурсов;
единая методология управления на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного процесса;
соотнесение управления инвестиционными процессами с общей стратегией развития объекта инвестирования;
мониторинг управленческих решений и их результатов на всех этапах реализации инвестировани;
обратная связь управленческих решений с их результатами и организация коррекции этих решений в случаях отклонения от генеральной линии;
использование экспертных сообществ для оценки управленческих решений с позиций общества или внешней среды (учет социальных, экологических и иных факторов общественного признания).

Преобразовывая эти общие принципы в конкретные положения управления инвестиционными проектами, обозначим их ниже:

Инвестиционный проект, как объект управления, рассматривается как целостная система, состоящая из различных элементов, объединенных одной целью – достижение эффективного увеличения капитала.
Финансовое моделирование денежных потоков осуществляется на протяжении всего жизненного цикла.
Обеспечение условий сопоставимости различных проектов на одном объекте инвестирования.
Результирующие денежные потоки должны быть в итоге положительными, при возможных изменениях в отрицательную область в отдельные периоды жизненного цикла инвестиционного процесса.
Учет фактора времени, дисконтирование денежных потоков с учетом внешних факторов и внутренних условий для инвестируемого объекта.
Учет влияния интересов всех участников инвестиционного процесса.
Многоэтапность оценки процесса инвестирования и его результатов.
Учет особенностей каждого этапа инвестирования при оценке результатов.
Учет инвестиционных, эксплуатационных и рыночных рисков в процессе управления жизненным циклом.

Этапы инвестиционного проекта

Инвестиционный проект с точки зрения управления следует разделить на этапы, каждый из которых имеет собственную специфику управления.

Этапы инвестиционного процесса:

этап инициализации,
этап планирования,
этап реализации,
этап эксплуатации,
этап закрытия.

Иногда начальные два этапа объединяют, и называют прединвестиционным этапом. Внутри каждого этапа могут быть несколько подцелей, например, в этапе реализации можно выделить подэтапы:

строительство инвестиционного объекта;
создание инфраструктуры инвестиционного объекта;
закупка, доставка, монтаж и пусконаладка оборудования.

Каждый из этих подэтапов является самостоятельным объектом управления, при сохранении общего графика его запуска в эксплуатацию.

Этап планирования проекта содержит основу управления проектом – разработку стратегии реализации, разработку всех этапов в виде дерева целей и алгоритма последовательного или параллельного достижения каждой цели.

Этап эксплуатации инвестиционного объекта состоит в основном из оперативного управления производством, включающего все его элементы: управление трудовыми ресурсам; запасами; организация вспомогательного производства и т.д.

Этап закрытия проекта состоит из разработки процедуры ликвидации объекта, для осуществления которой требуется создание специальной структуры управления этим процессом.

По существу процесс управления инвестиционным проектом представляет собой взаимодействие субъекта и объекта управления. Обозначив на этапе инициализации проекта объект управления, сразу создается субъект управления со структурой под данный объект. В практике часто происходит реализация нескольких инвестиционных проектов, их координацию осуществляет структура более высокого уровня. Такая структурная единица создается в виде совета по управлению инвестициями, в который входит основное руководство предприятием или корпорацией и руководители специализированных подразделений, связанных с реализацией инвестиционных процессов, такие как руководители маркетингового подразделения, инженерных служб, сбытовых подразделений, планово-экономических служб. Руководит таким советом генеральный директор или директор по развитию. В задачу совета входит утверждение стратегии развития предприятия, утверждение инвестиционных проектов, определение очередности их реализации, распределение ресурсов между проектами и мониторинг их исполнения.

Управление инвестиционными проектами

Разработка инвестиционного проекта поручается специально созданной группе специалистов с куратором во главе. Группа отвечает и координирует все этапы разработки и реализации проекта.

Структура управления инвестиционными проектами выглядит следующим образом:

В данной схеме служба обеспечения инвестиционного проектирования отвечает за разработку для команд аналитических материалов по теме проекта, технико-экономических обоснований и разработку критериев отбора, разработку бизнес-планов на каждом этапе проектного инвестирования. То есть, данная служба предоставляет команде инструменты для разработки проекта и аналитику для его оценки.

Служба обеспечения реализации инвестиционных проектов:

подготавливает финансовую базу для инвестиционного проекта;
участвует в выборе инвестора или в поиске финансовых ресурсов для его реализации;
анализирует имеющиеся ресурсы и производит их сравнение с необходимыми ресурсами для реализации;
подбирает источники получения недостающих ресурсов;
проводит тендеры среди поставщиков ресурсов;
проводит тендеры на строительство инвестируемого объекта;
совместно с командой, курирует строительство, закупку оборудования и пуск производства.

Команда проекта разрабатывает алгоритм реализации проекта, проводит все согласования, экспертизы, получает разрешения от соответствующих структур власти на строительство инвестируемого объекта, курирует строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, оценивает эффективность производства и реализации продукции.

На этапе сбыта рынком проверяется реальность всех расчетов проекта, рынок является окончательным мерилом эффективности выбранного варианта инвестирования и эффективности реализации проекта.

Если продукция «не пошла» на рынке, то вся система инвестирования на предприятии работает в ошибочном алгоритме. Аналитики при совете по управлению инвестициями должны выявить для руководства предприятия причины провала и дать рекомендации по исправлению ситуации с данным проектом и провести работу по остальным проектам с позиций полученных материалов о провале. Эта служба носит название: служба постинвестиционного анализа. Она оценивает не только негативные примеры инвестиций, но и позитивные. Данная служба, на основании проведенных аналитических исследований, предоставляет руководству предприятия рекомендации по улучшению процесса инвестирования на предприятии, и в первую очередь, по учету и минимизации рисков инвестиционного проектирования.

Надо отметить, что для практики управления инвестициями разработано большое количество моделей и алгоритмов, свои услуги предлагают десятки компаний специализирующиеся на разработке систем управления инвестиционными проектами.

Это связано с тем, что многие компании, предприятия и организации не имеют возможности создавать структуры управления инвестициями из-за отсутствия ресурсов и специалистов этого профиля.

Зачастую оказывается дешевле прибегнуть к помощи специализированной компании, которая разработает весь алгоритм реализации инвестиций, оценит экономическую целесообразность проекта и поможет с поиском инвестора, поставщиков оборудования и технологий. Компании останется реализация инвестиционных проектов и стадия эксплуатации.

Все про управление реальными и финансовыми инвестициями.

Сущность мультипликатора инвестиций и пример его действия.

Виды эффективности инвестиций и основные методы их оценки.

По каким критериям следует оценивать инвестиционную привлекательность проекта.

Дипломная работа: Разработка инвестиционно-строительного проекта жилищно-коммерчкеского комплекса

КУРСОВАЯ РАБОТА

“Разработка инвестиционно-строительного проекта жилищно-коммерческого комплекса”

Киев 2004

П Л А Н

I. Теоретические основы инвестиционно-строительного проектирования.

1.1. Сущность инвестиционно-строительного проекта и факторы, определяющие его эффективность. Выбор исполнителя проекта. стр. 3

1.2. Актуальность внедрения систем управления инвестиционно-строительными проектами. Фазы разработки и ход реализации проекта жилищно-коммерческого строительства, его особенности и аспекты реализации. стр.7

1.3. Жилищно-коммерческое строительство и его правовая экспертиза. Система экологического сопровождения проекта. стр.15

II. Разработка инвестиционно-строительного проекта ЖКК «Перекресток».

2.1. Характеристика объекта и условий строительства. стр.21

2.2. Технико-экономические показатели по проекту. Расчет потребности в трудовых и материально-технических ресурсах. стр.23

2.3. Строительный генеральный план и организация строительной площадки. стр.26

2.4. Финансирование проекта. Экономическая эффективность внедрения проекта и оценка риска. стр. 37

2.5. Решения по охране труда и противопожарной безопасности проекта. Экологические решения проекта. стр. 42

2.6. Предполагаемая организационная структура управления проектом. Управление рисками и изменениями, контроль и мониторинг проекта. стр.44

Список использованной литературы. стр.49

I. Теоретические основы инвестиционно-строительного проектирования.

1.1. Сущность инвестиционно-строительного проекта и факторы, определяющие его эффективность. Выбор исполнителя проекта.

В инвестиционно-строительный проект вкладываются денежные средства с целью получения прибыли и/или прироста капитала от его реализации (постройка строительных объектов). Для успешной реализации проекта в строительстве существуют множество факторов, в частности:

·участники проекта и их структура их взаимоотношений . Как правило, «активными» участниками проекта являются: Инвестор, Заказчик, Проектировщик, Подрядчик — этим исчерпывается круг привычных для отечественного специалиста участников проекта. В последние годы реалии рыночной экономики и методы Управления Проектами заставляют дополнить состав участников проекта новыми лицами. Это Управляющая компания. Консультанты, Лицензиар (обладатель лицензий и «ноу-хау»), Банк и другие «пассивные» участники проекта. Для успешной реализации проекта важно заранее идентифицировать потребности и ожидания всех влиятельных участников проекта. Сделать это не всегда просто, но необходимо, так как без успешного управления потребностями и ожиданиями участников проекта рассчитывать на успешность проекта легкомысленно. Еще более важно правильно классифицировать и сгруппировать участников проекта по группам интереса и силовым полям. Часто возникают ситуации, когда такие группы пересекаются или интересы группы противоречат друг другу. Для Руководителя проекта важно при этом находить компромиссы между противоречащими требованиями участников и убеждать их принять найденные компромиссы. Но в любом компромиссе необходимо осознавать приоритет интересов Заказчика над всеми остальными интересами и ожиданиями.

Читать статью Куда вложить деньги во время кризиса 2020 года: советы экспертов

·созданная организационная структура управления проектом . Выбор и разработка организационной структуры — это сложная, слабо формализуемая задача. Тем не менее, существует общая совокупность проблем, успешное разрешение которых приводит к созданию эффективной организационной структуры проекта. Прежде всего, созданная организационная структура проекта должна соответствовать содержанию проекта, системе взаимоотношений участников проекта и требованиям внешнего окружения. От этого зависит ход реализации проекта.

· подбор команды проекта;

· правильно выполненная структуризация проекта;

· техническое совершенство нового объекта;

· соответствие современным подходам;

· продолжительность от инвестиционного идеи до сдачи в эксплуатацию;

· общий управленческий и производственный опыт;

· профессиональные знания исполнителя проекта;

· техническая квалификация исполнителя;

· степень ответственности при руководстве аналогичной деятельностью в прошлом и т.д.

Для компании, которая намерена выполнить инвестиционно-строительный проект, всегда возникает первоочередной вопрос — нанять собственного руководителя проекта и команду, или воспользоваться услугами управляющей компании? Если компания намерена инвестировать средства в постоянно повторяемые объекты (например жилые дома, или кирпичные заводы и т. д.), и заниматься этим постоянно, то более целесообразным решением представлется найм собственного руководителя, создание соответствующих служб и структур, получение соответствующих лицензий.

Но если компания намерена инвестировать средства в разовый проект, который будет характеризоваться неповторимостью условий его выполнения (это может быть любой строительный объект — от крупного производственного комплекса до загородного дома), при этом проект ограничен жесткими временными рамками и требует использования наиболее эффективной структуры управления, то однозначно нужно воспользоваться услугами Управляющей компании.

В целом, ответ на этот вопрос зависит от множества факторов, и требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Во многом успех реализации проекта во многом зависит от процедурных факторов. Это взаимоотношение Управляющей компании (или собственного руководителя проекта) с инвестирующей компанией (Заказчиком). Процедурные факторы главным образом касаются контроля за ходом реализации проекта, отбора команды проекта и ее самостоятельность в принятии решений, системы материального поощрения, и процессов финансирования проекта. И вот здесь, если сравнивать Управляющую фирму и собственного руководителя проекта, то как правило собственный руководитель проекта подпадает под жесткий корпоративный контроль, не обладает достаточной степенью самостоятельности, вынужден согласовывать каждое свое движение, не самостоятелен в принятии решений, что в большинстве случаев является губительным для всего проекта.

Управляющая фирма же является более дистанцированной и самостоятельной в отношениях с Заказчиком. Основным критерием работы менеджеров Управляющей фирмы является инициативность, которая становится важнее исполнительности, целевой ориентир — работа для Заказчика, а не для начальника. В этом смысле управляющая фирма по своей природе имеет явное преимущество перед собственным руководителем проекта.

Кроме того, существует важный структурный фактор, который дает преимущество Управляющей фирме — это организационная независимость. Для сотрудников Управляющей компании эффективной мотивацией может быть работа в независимых организационных условиях от Заказчика, которые позволяют им принимать многие решения быстро и самостоятельно, стимулируют инициативу. При этом эффективность продвижения проекта возрастает, что в итоге оптимально для проекта и для заказчика.

Что касается факторов, относящихся непосредственно к создаваемому объекту (это техническое совершенство нового объекта, соответствие современным подходам, продолжительность от инвестиционного идеи до сдачи в эксплуатацию), — то для малых проектов и собственный руководитель и Управляющая фирма в принципе имеют равные возможности. Для больших проектов — Управляющая фирма имеет явное превосходство и преимущество прежде всего за счет имеющихся у нее ресурсов: систем коммуникации и информационных технологий.

Если сравнить факторы, характеризующие опыт проект-менеджера или Управляющей компании (это общий управленческий и производственный опыт, профессиональные знания, техническая квалификация, степень ответственности при руководстве аналогичной деятельностью в прошлом); то здесь необходим индивидуальный подход в каждом отдельном случае.

В моем представлении, Управляющая компания — это более высокий уровень, более эффективный инструмент для создания проектов недвижимости. Как правило Управляющая компания имеет обширный опыт участия в различных проектах, имеет профессионалов в области управления проектами.

Какова разница в цене при этих 2-х подходах? Это зависит от задач, целей и приоритетов, на которые ориентируется Заказчик при выполнении проекта и которые он ставит перед Менеджером проекта или Управляющей компанией. Есть случаи, при которых Заказчик устанавливает следующий приоритет — «время дороже денег», или «качество принятых проектных решений, применяемых технологий и выполненных работ прежде всего», или — «только самые дешевые материалы и рабочая сила» и т. д. и т. п.

Существуют также определенные опсания — не опасно ли для фирмы поручать свой проект Управляющей компании, которая возможно, в тоже время ведет проект конкурентов? Некоторые эксперты полагают, что в инвестиционно-строительных проектах это даже полезно. Чем больше практического опыта участия в различных проектах, тем выше эффективность и надежность в управлении данным проектом. Другое дело, если Управляющая компания участвует в венчурном или инновационном проекте (где используется «ноу-хау» в технологическом оборудовании и процессах, НИОКР и т.д.). В этом случае вопросы защиты информации должны решаться в отдельном порядке.

Несомненно, вопросы управления проектами по созданию недвижимости требуют более глубокого и детального рассмотрения в другой плоскости: от чего зависит, и как Заказчику или Инвестору выбрать наиболее оптимальную, сбалансированную и эффективную организационную структуру управления проектом? Как выбрать менеджера проекта или Управляющую кампанию для реализации проекта? Чем при этом руководствоваться? Кто проведет консультации по этому вопросу?

Управляющая компания и проект-менеджер должны обладать профессиональными знаниями по алгоритму необходимых шагов при создании для Заказчика эффективной организационной структуры. Только они, или один из них может квалифицированно консультировать заказчика по этим вопросам. Специалисты компаний исполнителя проекта обязательно имеют высшее строительное образование, опыт работы на строительных объектах (начиная от работы мастера, прораба, инженерного работника, главного инженера строительного подразделения и т. д.), а так же образование по дисциплине «Управление проектами», что помогает понять природу всех процессов на протяжении жизненного цикла проекта (методологию организации, планирования, руководства, координации человеческими и материальными ресурсами).

Прошло около 10 лет с начала реального использования в российской действительности концепции т.н. проектного управления. Сейчас в ряде крупных инвестиционно-строительных проектах в России используются профессиональные подходы к их осуществлению. Заказчикам (инвесторам), которые работают над реализацией даже малых инвестиционно-строительных проектов (реконструкция производства, строительство промышленных площадей), приходит понимание необходимости использования методологии УП и профессионалов в области управления проектами.

Активно начали развиваться методы управления проектами в строительстве, с ориентацией на заказчика. В практику входят методы управления изменениями. Развивается управление качеством. Осознаются высокая роль и значение партнерства и слаженной работы команды проекта. Управление риском выделятся в самостоятельную дисциплину в рамках управления проектами. Новые информационные технологии дали широкие возможности проще и эффективнее использовать методы и средства управления проектами для таких целей, как планирование, составление графиков работ, контроль и анализ графиков работ, контроль и анализ времени, стоимости, ресурсов и др. Эти методы начинают широко использовать не только крупные, но и средние и мелкие фирмы в самых разнообразных сферах строительства. УП стало чем-то вроде корпоративного голоса заказчика, побуждающего оптимизировать все усилия по проекту предпринимаемые командами.

Актуальность и насущность использования у нас методологии управления проектами в строительно-инвестиционной деятельности очевидна.

Методы системного управления проектами позволяют:

— разработать и обосновать концепцию проекта;

— оценить эффективность с учетом фактора риска и неопределенности;

— выполнить технико-экономическое обоснование проекта и разработать бизнес-план проекта;

Читать статью Акции ТАТНЕФТЬ 2020г

— осуществить системное планирование проекта на всех фазах жизненного цикла;

разработать смету и бюджет проекта;

— подобрать исполнительей проекта через процедуру конкурсов;

— подготовить и заключить контракты и организовать реализацию проекта;

— обеспечить эффективный контроль и регулирование, а так же управление изменениями и организовать системное управление качеством;

— в полной мере учесть так называемый «человеческий фактор», оказывающий нередко решающее воздействие на эффективность проекта в целом.

Управление инвестиционно-строительным проектом с целом происходит по стандартизированной схеме:

Рис. 1 Общая схема управления инвестиционно-строительным проектом .

2.ИНВЕСТИЦИОННАЯ (СТРОИТЕЛЬНАЯ ФАЗА)

2.1. Проведение торгов, заключение контрактов; организация закупок и поставок, подготовительные работы

2.1.1.Тендеры на проектно-изыскательские работы и заключение контрактов

2.1.2. Тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов

2.1.3. Тендеры на подрядные работы и заключение контрактов

2.1.4.Тендеры на услуги консультантов и заключение контрактов

2.1.5.Разработка планов (графиков) поставки ресурсов

2.1.6.Подготовительные работы к строительству

2.2. Строительно-монтажные работы

2.2.1.Разработка оперативного плана строительства

2.2.2.Разработка графиков выполнения работ

2.2.3.Выполнение строительно-монтажных работ

2.2.4.Мониторинг и контроль

2.2.5.Корректировка плана проекта и оперативного плана строительства (управление изменениями)

2.2.б.0плата выполненных работ проекта

2.3.2-Сдача-приемка объекта и поставок

2.3.3авершение строительной фазы

3.Устройство стяжек в труднодоступных местах механизированным способом

4.Устройство промышленных полов 5.0тделочные работы

6.Устройство мягких кровель

7.Устройство теплых фасадов (навесные вентилируемые фасады, фасады Bau-Color)

По мере прохождения различных стадий реализации инвестиционно-строительного проекта ЖКК, его участники отвечают за конкретные фазы. Так, заказчик обычно выполняет следующие инвестиционные исследования:

· Формирование инвестиционного замысла;

· Его предварительное согласование;

· Разработка обоснования инвестиций;

· Оценка жизнеспособности проекта;

· Выбор и согласование места размещения объекта;

· Предварительное инвестиционное решение;

· Разработка предварительного плана проекта;

Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик привлекаются к проекту на следующих стадиях:

· Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;

· Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок, подготовительные работы;

· Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие контрактов, анализ результатов).

Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполняет дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).

Когда процессы рабочего проектирования и строительства совмещены, а цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования, Заказчик часто лично участвует в процессах проектирования, планирования проекта, принятия решений, бюджетирования, управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.

Также большой удельный вес времени Заказчика уделяется управлению содержанием, изменениями и рисками.

Становление организационной структуры часто происходит уже в ходе реализации проекта. Наиболее часто она выглядит так:

Рис.2 Общая схема организационной структуры инвестиционно-строительного проекта

Структура массива знаний по управлению проектами имеет несколько измерений:

· По фазам жизненного цикла;

· По функциям управления;

· По подсистемам управления;

· По процессам и прочее.

Наиболее фундаментальной является структуризация по функциям управления проектами.

Обычно принято выделять следующие функции управления проектами:

· Управление содержанием и объемами работ;

· Управление материально-техническими ресурсами;

· Управление информацией и коммуникациями.

Из подсистем управления ИС-проектом можно выделить следующие:

· Составление и сопровождение бюджета проекта;

· Проверка и приемка;

Управление изменениями;
Управление контрактами и торгами.

Особое место при выполнении проекта занимают вопросы изменений в проекте (так как удельный вес вносимых изменений обычно высок). Для общего контроля изменений Проект-менеджером используется набор формальных процедур, которые определяют регламент изменений ранее принятых официальных документов проекта и порядок их утверждения. Сложность управления изменениями состоит в том, что решения по изменениям необходимо было принимать быстро и в тоже время все изменения в обязательном порядке надо было задокументировать и провести процесс согласования с участниками проекта. На это требовуется время. Вдостаточно общем виде этот процесс проходит через пять основных стадий:

· Одобрение (принятое решение документируется);

При выполнении инвестиционно-строительного проекта, Проект-менеджер контролирует три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость. Менеджером ведётся постоянный мониторинг проекта:

· Слежение за выполненными работами;

· Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители периодически составляют и утверждают у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производит анализ полученных данных, оценивает состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производит оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.

Процессы контроля данного проекта подразделяются Менеджером на следующие этапы:

· Общий контроль изменений по проекту;

· Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

· Контроль за изменением содержания проекта;

· Контроль за изменением рассписания проекта;

· Контроль затрат по работам;

· Контроль риска — реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

1.3. Жилищно-коммерческое строительство и его правовая экспертиза. Система экологического сопровождения проекта.

Жилищно-коммерческое строительство является наиболее перспективным в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов, поскольку отражает современные запросы заказчика и выполняет требования к стилю и архитектуре создаваемых объектов. Повышенный спрос на объекты жилищно-коммерческого строительства в последние годы обусловлен исключительным удобством совмещения коммерческих объектов, располагаемых на первых этажах (супемаркетов, парикмахерских и салонов красоты, пунктов обмена и проката, ателье и др), и жилых квартир на верхних этажах. За счет профессионализма и высокого творческого потенциала архитекторов, создаются уникальные жилищно-коммерческие комплексы.

К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести:

— долговечность и срок службы жилого здания;

— наличие всех необходимых удобств;

— достаточная площадь и удобная планировка квартир;

— наличие объектов социально-бытового и культурного назначения;

— экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

— отвод земли и сбор финансовых средств;

— поставки (материально-техническое снабжение);

— строительство жилого здания;

— регистрация прав собственности;

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос на основе градостроительного планирования. При этом основным юридическим документом, определяющим застройку и благоустройство территории, является генеральный план поселения. Собственник земельного участка может разрешить строительство на своем земельном участке другим лицам с выдачей разрешения в письменной форме.

Ст.30 Земельного Кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков осуществляется как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). После торгов заключают договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, удостоверяемой Свидетельством о государственной регистрации. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. В этом случае заключают договор аренды земельного участка.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется не в собственность, а в аренду юридическим и физическим лицам. По этой же статье такое предоставление земельных участков допускается в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органы местного самоуправления.

Предоставление земельных участков для реализации инвестиционно-строительных проетов производится обычно в две стадии:

— предварительное согласование мест размещения объекта (расширения, реконструкции), являющееся основанием для проведения изыскательных и проектных работ;

— предоставление земельного участка в пользование на основании утвержденного проекта.

В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса РФ собственнику земельного участка, владельцу, пользователю и арендатору земли требуется получить разрешение на строительство. Для получения такого разрешения требуется подтверждение права на земельный участок и наличие утвержденной проектной документации. Органы архитектуры и градостроительства готовят документы для выдачи разрешений на строительство органом местного самоуправления. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация регистрируют в органах местного самоуправления.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

Читать статью Как купить/продать акции Apple физическому лицу — инструкция

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изысканий. Порядок проведения инженерных изысканий регламентируется СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требованиям существующего законодательства и обеспечивать благоприятные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве. Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заключения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства».

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положение регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Проект на строительство объектов жилищно-коммерческого назначения должен включать раздел «Охрана окружающей среды», который может состоять из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия».

Для придания конкретизации системе процедур экологического сопровождения инвестиционно-строительных проектов, то есть учета помимо положений общепринятых нормативных актов Федерального значения, следует делать поправку на региональные и районные экологические условия проекта. Общая методология введения региональных (районных) показателей основывается на базовых принципах, являющихся неотъемлемой частью мероприятий по оценке воздействия на окружающую среду:

· интеграция (рассмотрение во взаимосвязи) технических, экологических, социальных и экономических показателей;

· вариантность решений, обеспечивающих выполнение экологических требований;

· учет региональных особенностей.

Результатом выполнения настоящих дополнительных условий является максимальная актуализация (конкретизация) воздействия инвестиционно-строительного процесса на все компоненты окружающей среды, возможность долговременного прогноза и обеспечение репрезентативности последующего контроля за техногенным воздействием.

Порядок и последовательность действий по введению дополнительных требований к экологическому сопровождению инвестиционно-строительных проектов определяют Рекомендации по экологическому сопровождению инвестиционно-строительных проектов. Н/Д ГП “Центринвестпроект” Госстроя России, (согласование “Управления по государственной экологической экспертизе Госкомэкологии России” от 01.06.1998г.). Данные рекомендации определяют:

1. Действия по первому этапу экологического сопровождения проектов (декларация о намерениях). Для проектируемых предприятий структура природно-экологической оценки района размещения имеет вид:

— размещение по признаку экологического районирования территории;

— оценка общего воздействия проектируемого предприятия на все элементы окружающей среды (атмосферный воздух, воды, почвы);

— расчетный метод по моделированию технологических процессов и техническим характеристикам предполагаемого проектом оборудования;

— обоснование соответствия (существенного различия) расчетного и фактического воздействия, разработка системы компенсирующих мероприятий (в общем виде).

По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по региональным критериям.

2. Действия по второму этапу экологического сопровождения проектов (обоснование строительства).

Для проектируемого предприятия определение возможных экологических последствий при реализации инвестиционно-строительного проекта при различных вариантах размещения и функционирования предприятия, оценка инвестиционных затрат на обеспечение экологической безопасности прилегающей к объекту территории.

По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по районным (экологические районы) критериям.

3. Действия по третьему этапу экологического сопровождения проектов (ТЭО – раздел ООС в проектной документации).

Для проектируемого предприятия оценка экологического риска при принятых строительных решениях, учет природных ресурсов, используемых в процессе строительства, определение структурных изменений на прилегающей территории.

4. Действия по четвертому этапу экологического сопровождения проектов (Экологический мониторинг окружающей среды при строительстве и эксплуатации ЖКК).

Действия по созданию репрезентативной системы контроля за состоянием окружающей среды зависят от масштабов воздействия проектируемого предприятия (размеров горного отвода под инвестиционно-строительный проект). В зависимости от расчетной зоны влияния предполагается региональная, районная или местная система контроля:

По результатам эколого-экономической экспертизы деятельности предприятия устанавливается приоритетность (рейтинговая шкала) предприятия для социально-экономической инфраструктуры региона.

II. Разработка инвестиционно-строительного проекта ЖКК «Перекресток».

2.1. Характеристика объекта и условий строительства.

Инвестиционно-строительный проект “Жилищно-коммерческий комплекс “Перекресток” разработан на строительство 6-этажного (5 верхних этажей – жилье) крупнопанельного 1-секционного жилищно-коммерческого комплекса в соответствии с требованием СНиП “Организация строительного производства”.

Исходными данными являются:

1. Объёмно-планировочные параметры здания:

· общая площадь – 6800,3 м2

2. Основные природные условия:

· географический пункт строительства — г. Киев;

· инженерно-геологические условия — обычные;

Климатический район строительства имеет следующие характеристики:

· средняя температура наиболее холодной пятидневки равна -22 С;

· преобладающее направление ветра — восточное;

· скорость ветра: летом — 2,6 м/с; зимой — 6 м/с;

· среднемесячная амплитуда колебания температуры летом — 11,5%;

Строящийся объект — 6-этажный односекционный жилищно-коммерческий комплекс на 20 квартир и 4 коммерческих объекта.

Строительные конструкции и изделия:

Фундаменты — свайные безростверковые с низким расположением опор сваи по ГОСТ 19804.1-79*.

Стены наружные — однослойные керамзитобетонные панели толщиной 400 мм.

Стены внутренние — сборные железобетонные панели толщиной 160 мм.

Перекрытия — сборные железобетонные плоские панели толщиной 160мм.

Перегородки — железобетонные панели толщиной 60 мм.

Вентблоки — сборные железобетонные толщиной 300 мм.

Санузлы — объемные санкабины по серии 1.188-5 вып. 5.

Лестницы — сборные железобетонные плоские марши и площадки.

Лоджии — сборные железобетонные плоские плиты толщиной 160 мм.

Ограждение лоджий — железобетонные сборные.

Шахта лифтовая — железобетонные блоки по серии 75 часть 10 разд. 10.4-36.

Покрытие — трехслойные железобетонные панели с эффективным утеплителем толщиной 350 мм.

Крыша — сборная железобетонная с теплым чердаком.

Двери наружные — по серии 1.136.5-19.

Двери внутренние — щитовой конструкции по серии 1.136-10.

Встроенное оборудование — шкафы и антресоли по серии 75.88.

Полы — линолеум, керамическая плитка, паркет, бетонные.

Водопровод — хозяйственно-питьевой от внешних сетей. Расчетный напор у основания стояка 20 м.

Канализация — хозяйственно-бытовая, в городскую сеть. Водосток внутренний с выпуском на отмостку.

Отопление — центральное, водяное, система однотрубная с радиаторами.

Горячее водоснабжение — централизованное от скоростного водоподогревателя. Расчетный напор у основания стояка 32 м.

Газоснабжение — от внешней сети к кухонным плитам.

Электроснабжение — от внешней сети, напряжение — 380/220 В.

Освещение — лампами накаливания.

Устройство связи — радиотрансляция, коллективные телеантенны, телефонные вводы.

Оборудование кухонь и санузлов — газовые плиты, мойки, унитазы, ванны, умывальники.

Строительство ЖКК на правах генподрядчика будет осуществлять строительная организация «КиевГорстрой». Для осуществления специальных работ (малярных, санитарно-технических, электромонтажных и т. д.) привлекаются субподрядные организации.

Обеспечение строительства конструкциями, полуфабрикатами и материалами осуществляется с предприятий г. Киева и Киевской области. Доставка строительных материалов, конструкций, изделий и полуфабрикатов будет производиться автотранспортом.

2.2. Технико-экономические показатели по проекту. Расчет потребности в трудовых и материально-технических ресурсах.

Основные технико-экономические показатели, характеризующие рассматриваемый объект строительства.

Основные технико-экономические показатели проекта “ЖКК “Перекресток”

Наименование	Ед. измерения	Количество
Сметная стоимость	тыс. руб.	18090,55
в том числе СМР	тыс. руб.	17050,10
Объем строительный	м З	6800,3
Площадь застройки	м 2	520,20
общая квартир	м 2	1720, 32
жилая	м 2	1540,98
внеквартирных помещений	м 2	320,25
комерческих помещений	м 2	290,56

Потребность в материальных ресурсах определена на основании объемов работ и норм расхода материалов, принимаемым по СНиП часть IV. Срок и завоза материалов увязаны с календарным планом производства работ. Материалы и конструкции доставляют на строительную площадку автотранспортом. Запас материалов и конструкций принят на 5-12 дней работы. Бетонную смесь подают к моменту укладки. Расчет потребности в материалах, конструкциях и полуфабрикатах приведен в табл. 2.

Таблица 2. Расчёт потребности в материалах, конструкциях и полуфабрикатах

Наименование

Ед. изм.

Потребность

Основанием для составления графика движения рабочих кадров по объекту служит календарный план производства работ.

Планируемая потребность рабочих по профессии, выраженную в чел.-дн., определяют как произведение принятой численности рабочих каждой профессии на сменность и продолжительность работы. Среднесуточное число рабочих по профессиям в соответствующем месяце определяют путем деления месячной трудоемкости на число дней работы бригады в данном месяце. Полученную величину округляют до целого числа. Форма графика по проекту строительства ЖКК “Перекресток” представлена в таблице 3.

В соответствии с календарным планом производства работ составлен график движения основных строительных машин по объекту. Потребность в строительных маш инах и механизмах определена исходя из объемов работ.

Таблица 3. График движения рабочей силы по объекту.