Инвестиции в коммерческую недвижимость и строительство: выгода или убыток?

Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.

В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.

Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений

С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.

Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:

1. Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
2. Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
3. Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
4. Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
5. Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
6. Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
7. Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.

Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.

В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.

Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.

Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.

Цели инвестирования в деловую недвижимость

Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.

Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.

Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора

Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.

Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.

На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.

Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.

Особенности инвестиций в офисные помещения

Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация. Инвестиции в новостройки сейчас очень популярны.

В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.

Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.

При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.

Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.

Инвестиции в торговые площадки

Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.

Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).

Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).

Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.

Инвестиции в сервисную недвижимость

Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.

Исходя из этого положения, не рекомендуется менять характер использования коммерческой недвижимости после его приобретения, если до инвестиции оно успешно эксплуатировалось.

Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.

На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.

Инвестиции в производственные объекты и складские помещения

Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.

За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.

В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.

Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд

Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:

• Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
• Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
• Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
• Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
• Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.

И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:

• Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
• Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
• Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
• В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.

В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.

Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.

Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.

Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

Итак, риски оценены, выгоды тоже, и руководитель компании принимает решение: «Инвестируем в коммерческую недвижимость!»

Теперь следует определиться с критериями выбора объекта. В зависимости от цели инвестирования, следует обращать особое внимание на следующие характеристики:

• расположение;
• цена за единицу площади – она не должна превышать среднерыночное значение;
• возможность конструктивного наращивания площади за счет пристроек, дополнительного этажа, использования мансарды и других способов, позволяющих относительно недорого повысить ценность имущества.

Качество отделочных работ обычно не принимается в учет. Напротив, неидеальное состояние интерьера чаще всего служит поводом для снижения цены. А придраться всегда есть к чему.

Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости

Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:

1. Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
2. Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
3. В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
4. Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
5. Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
6. Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
7. Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.

Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.

На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.

Общий инвестиционный потенциал российской деловой недвижимости оценивается специалистами суммой в несколько миллиардов долларов США.

Наиболее радужной в настоящее время выглядит рынок инвестиций в гостиничные объекты. При этом, если ниша дорогих отелей в значительной степени заполнена, то хостелов и других мест бюджетного временного проживания не хватает, особенно в крупных городах.

Интенсивность инвестирования в отельную недвижимость напрямую связана с развитием туристической отрасли экономики.

Почему новые бизнес-центры — «под ударом» и что ждет рынок коммерческой недвижимости в Беларуси

«Не успел рынок коммерческой недвижимости приспособиться к работе в условиях пандемии COVID-19, как оказался в ситуации политической и экономической турбулентности, по сравнению с которой коронакризис показался начальным уровнем школы выживания…»

О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси, рассказал эксперт Colliers International, старший аналитик Сергей Сенкевич.

Сергей Сенкевич
Старший аналитик Департамента исследований и консалтинга Colliers International

Рынок офисной недвижимости

— Рынок офисов оказался одним из первых, кто ощутил на себе весь негатив и коронакризиса, и последующей тяжелой политической атмосферы. Уже с первых чисел марта многие компании перешли на «удаленку», офисы опустели или работали с ограниченным штатом присутствующих. Но это еще не стало причиной кризиса в сегменте. Скорее, поставило рынок на паузу, ощутимую для всех игроков.

Самое главное, что арендаторы, несмотря на пустующие офисы, не отказывались от занимаемых площадей. И в то же время те, кто планировал расширяться, отказались от поисков помещений. Ставки при этом не сильно изменились, чаще предоставлялись краткосрочные скидки с условием возврата к статус-кво в короткий период: все ждали, что ситуация полностью нормализуется за 2−3 месяца.

И, в принципе, предпосылки к этому были. Уже с середины мая на рынке начала наблюдаться определенная стабилизация, компании не только вернулись к просмотру вариантов офисов, но и стали заключать реальные договоры аренды. Так что даже «каникулярные» скидки не превышали 15−17%, реже 20% от докризисных. Да и вакантность в среднем по рынку на конец полугодия выросла на каких-то 0,2−0,3%, что совершенно не говорило о кризисе.

Ситуация коренным образом изменилась с началом политической «пандемии», которая снова вернула рынок в состояние паузы. Августовские события ввергли все население, и бизнес-сегмент в том числе, в состояние ступора, последствия которого до настоящего времени неясны. Какой будет реакция рынка далее — сложно спрогнозировать, можно только выдвигать версии и планировать свои действия сообразно различным сценариям.

Фото с сайта kommersant.ru

Главная опасность для функционирования рынка офисной недвижимости — релокейт за пределы Беларуси компаний ИТ-сектора. Этот сегмент арендаторов крайне важен для рынка, на них приходится порядка 40% от всех суммарно арендованных площадей минских бизнес-центров. А если говорить об офисных новостройках, вводимых за последние три года, то на «айтишников» приходится свыше 70% арендованных площадей.

Несложно представить, что рынок аренды уже ощутил негативное влияние событий весны-лета 2020. Даже если по причине релокейта или сокращения офисных пространств в связи с «удаленкой» ИТ-компании освободят около 10% занятых ими помещений — будет сложно и неприятно, скажем так. Но если одномоментно (а в контексте инертного рынка недвижимости — это в течение полугода) освободится около 20% офисных площадей — рынку будет очень «больно». Если ИТ-компании покинут порядка 30% принадлежащих им помещений, то уже можно будет говорить о полноценном кризисе на рынке аренды. В текущей ситуации заменить этих арендаторов будет некем. Из-за гражданской активности айтишников, которые задают информационный повод в последние месяцы, прекратили обращать внимание на компании других секторов. А на самом деле и «удаленка», и, в меньшей степени, проблемы релокейта характеры и для других отраслей, начиная от производственников, транспортников и до дистрибьюторов импорта.

Поэтому тут тоже речь идет, скорее, об отказах от запланированных ранее расширений и сокращении площади занятых офисов, а не об активном поиске и аренде новых площадей. Единственное, что обнадеживает: спустя 50 дней от начала времени «Ч» эмоции улеглись и на их место приходит рацио, где с «холодной головой» компании выверяют каждый свой шаг.

По состоянию на конец сентября релокейт не стал массовым явлением, за исключением нескольких случаев, и пока носит, скорее, декларативный характер, на уровне заявлений о намерениях. И, что тоже хорошо, компании — резиденты ПВТ не отказываются от резидентства. Хотя «охотники за головами» наших айтишников активизировались, причем как с территорий сопредельных государств, так даже и с Казахстана. Поэтому некоторые компании изучают варианты частичной релокации.

Для рынка не стал характерным пересмотр старых договоров аренды в плане снижения ставок. Но вот по новым заключаемым договорам уже просматривается тенденция к снижению ставок.

Причем тот же уровень скидок (на 15−17% ниже существующих) предоставляется на сроки не в режиме «каникул», а уже на длительный период. И, скорее всего, это еще не предел. Существует высокий риск того, что для новых объектов, если у них нет предварительных договоров с хорошей ставкой, повторится ситуация 2015 года, когда даже высококлассные офисы класса В1 большими площадями сдавались по ставке в € 6−8 за 1 м 2 .

Фото с сайта realt.by

Компании, которые не отказывались от лишних помещений, чтобы посмотреть за развитием ситуации и с COVID-19, и в стране в целом, все же начнут постепенно сокращать излишки площадей. Вакантные помещения вынужденно будут выставлять по более низким ценам, что простимулирует процесс ротации компаний из офисов, где собственники не идут на уступки по ставкам.

Образовавшиеся вакансии в процессе ротации собственникам вынуждено придется переставлять в предложение по более низким ставкам. В целом аналогичная ситуация была характерна для рынка в периоды недавних кризисов, например, в конце 2008 и 2014 годов. Парадокс такой ситуации заключается в том, что при кажущейся динамике на рынке чистого поглощения площадей как такового — нет

Ротация арендаторов не ведет к сокращению вакантности, а ставит под удар успешность новых бизнес-центров, старт которых выпадает на вторую половину 2020 года. И в особенности тех, которым не удалось сформировать пул арендаторов на стадии ввода. А в последнее время уже ввели в эксплуатацию ряд крупных качественных объектов, как, например, БЦ в составе МФК «Имперский», БЦ BK Capital Palace, БЦ «Аякс».

Отмечается определенный интерес к покупке офисных помещений. Здесь потенциальные покупатели хотят воспользоваться ситуацией, надеются приобрести помещения дешево. Пока это маловероятно, поскольку продавцы держат цены на прежнем уровне. Совершенные сделки того же августа с относительно качественными офисами показали, что цены были почти такими же, как и в предыдущие месяцы.

В будущем все же стоит ждать снижения цен, поскольку неизбежно падение покупательской способности в корпоративном сегменте. Также продавать объекты (проекты) станут девелоперы и инвесторы, поскольку арендный бизнес многим окажется неинтересным или не таким выгодным, как ранее. Отсюда возникает риск замедления реализации новых проектов в сегменте.

Безусловно, консервировать объекты, которые почти достроены, смысла нет, но вот начинать работы по «бумажным» или находящимся на стадии котлована — тоже рискованно. Что примечательно, как раз сейчас активность наблюдается по проекту «Газпром-центра».

Проект многофункционального комплекса «Газпром центр» в Минске. Изображение с сайта naviny.by

Площади для ритейла

Ситуация для рынка торговли в текущем году оказалась неоднозначной. Тут сработал принцип «кому война, кому мать родна»:

• Во-первых, когда началась пандемия и многие жители страны приняли решение о самоизоляции, начался процесс массовых закупок продуктами, товарами санитарно-гигиенического характера, бытовой химией, ну и, что лукавить, алкоголем.
• Во-вторых, в марте случилась первая девальвация, народ массово бросился скупать бытовую технику, автомобили, ювелирные изделия и другие дорогостоящие товары, особенно импортные, цены на которые сильно зависят от курса валют. В итоге за первый квартал рост РТО (розничного товарооборота) в Минске составил +8,8%, что является очень высоким показателем.

В то же время с марта началось резкое падение посещаемости объектов общепита, многие заведения закрылись и переключились на волонтерскую деятельность по обеспечению питанием врачей «ковидных» больниц и отделений. Следом или полностью закрывались, или переходили в режим ограниченной работы заведения индустрии досуга и развлечений, а также торговли из фэшн-сегмента.

В такой ситуации большинство собственников недвижимости пошло на краткосрочное снижение ставок, чаще всего на 2 месяца с последующим пересмотром размеров в зависимости от развития ситуации. Ставки были снижены существенно, до 20−50% от действовавших в период до пандемии. Возросло число сделок, где вместо фиксированной ставки размер аренды был привязан к проценту от оборота торгового объекта.

Ближе к концу мая наметился процесс возврата населения и в объекты общепита, и в развлекательные центры, и в фэшн-магазины. Но траты покупателей (размеры чеков) стали несоизмеримо ниже, что привело к замедлению динамики РТО. Так, за 8 месяцев рост составил уже только 1,6%, что заметно ниже в сравнении с темпами I квартала.

Фото с сайта artcenter.by

Вырос спрос на услуги дистанционной торговли через службы доставок. В результате на рынке появились новые и довольно мощные игроки. Например, к доминировавшим ранее службам доставки, принадлежащим компании «Евроторг», добавилась крупная служба от «ЗападХимТорг».

Но дальше ситуация для сегмента розницы не выглядит благоприятной. Особенно для тех, кто реализует дорогостоящую продукцию, товары длительного пользования. С августа отдельные банки начали заявлять об ограничении потребительского кредитования. В сентябре процесс сворачивания кредитования продолжился, и оно фактически в Беларуси исчезло как явление. Есть отдельные предложения, но там такие ставки, что сам потребитель, скорее всего, откажется от кредита.

Уже в первые месяцы второго полугодия отмечено ухудшение структуры потребления, растет доля затрат на продукты питания. В этой ситуации следует ожидать, что многие ритейлеры, работающие по аренде с фиксированными ставками, будут настаивать на переходе к проценту от оборота.

Но и в этом случае не стоит исключать закрытий, поскольку без потребительских кредитов, например, в некоторых супермаркетах бытовой техники и электроники выручка может упасть до 40−50%, и содержать этот объект не будет смысла. Соответственно, компании начнут оптимизировать численность и локацию объектов сетей.

Знаковые проекты, находящиеся в стадии реализации, в сегменте не остановлены. В частности, к завершению движутся такие крупные проекты, как «Мега Парк» и «Минск Сити Молл». Активизировались строительно-монтажные работы по нескольким крупным проектам, находящимся в начальной стадии реализации: ТРЦ на месте бывшего Червенского рынка, ТРК «Сигма» (бывший «Немига Молл»), а также ТРЦ «Мара Молл» в проекте «Минск Мир».

Фото с сайта bk-telecom.by

Складские помещения

Рынок складской логистики может считать себя практически не пострадавшим. У него такая специфика: бурно развивается экономика — инфраструктура логистики в виде складов нужна; работает на склад наша экономика (что для Беларуси очень характерно) — склады тоже нужны.

Касательно текущего периода еще сработало то, что был незначительный ввод новых качественных складов (только 46 тыс. м 2 ), тогда как предложение старых постепенно сокращается. Так, происходит регенерация промзон в черте города, устаревшие складские объекты или перепрофилируются, или идут под снос. А спрос при этом остается высоким. На текущий момент, когда происходит трансформация складской логистики и ее гибридизация с той же торговлей, появляется новый тип потребителей и вариантов использования складов.

Такое явление, как склад-магазин, известно еще со времен СССР, но теперь в него вкладывают новый смысл, внедряют новые технологии организации процессов хранения/реализации продукции. Сейчас по очень многим объектам даже затруднительно сказать, это распределительный склад розничной компании или это и есть непосредственно магазин? Или крупный пункт выдачи интернет-магазина?

Так, среди недавних арендаторов крупных офисных площадей были Wildberries, iMarket, ОМА PRO и др. И такая гибридизация складской логистики и розницы, безусловно, очень полезна для сегмента складской недвижимости, хотя крайне опасна для развития сегмента торговой недвижимости. Зачем ритейлеру соглашаться на арендованные дорогостоящие площади в ТЦ или ТРЦ, когда с таким же успехом можно вести реализацию со склада?

А вот склады розница спасла. Например, в период финансового кризиса 2011 года, когда только за май девальвация рубля составила 56,3%, некоторые склады опустели на 30−50%. Потому что основными арендаторами тогда были логистические операторы и компании — импортеры ТНП, у которых выручка резко снизилась. Сейчас же классическая розница и интернет-розница чувствуют себя увереннее.

В итоге вакантность не выросла, ставки тоже не сказать, что сильно изменились. Скорее, если ставки традиционно рассматривать в еврономинале, на них влияла курсовая разница. В складском сегменте не редкость, когда ставки уже указываются в рублях, без привязки к еврономиналу. И, например, ставки в 12 рублей за один и тот же объект на середину мая при курсе евро — 2,6 рубля и на середину сентября при курсе 3,07 — разные в пересчете на евро.

Но тут стоит иметь в виду, что такой длительный период в предложении могли сохраняться только малопривлекательные объекты. Качественные, как введенные ранее, так и в текущем году, в свободном предложении не находились.

Гостиницы

Гостиничный сектор оказался одним из наиболее пострадавших. И хоть в Беларуси карантин официально не вводился, закрытие транспортного сообщения с другими странами закономерно отразилось на загрузке белорусских отелей. Например, в 2019 году иностранцы составили 53,6% от всех постояльцев в республике и 77% в Минске.

По итогам первого полугодия 2020 года загрузка гостиниц Минска составила 21%. Для сравнения, по итогам 2019 года коэффициент загрузки номерного фонда составлял 44,4%. Снижение существенное. И это даже с учетом того, что многие гостиницы на период пандемии прекратили работу по профилю и стали принимать медиков «ковидных» больниц и отделений, как, например, East Time и IT Time, и, соответственно, были исключены из общегородской статистики.

Вместе с загрузкой упали и цены проживания. Так, если сравнивать с аналогичным периодом 2019 года, прайс в евро упал на 21% для отелей категории 5*, на 12% — для отелей категории 4* и практически на 25% — для отелей категории 3*.

Фото с сайта lookmytrips.com

В ситуации, когда одновременно упала и загрузка, и стоимость проживания, многие отели пошли на предоставление услуг по долгосрочному (от месяца) проживанию в номерном фонде. По сути, был применен принцип «арендного жилья». Такие услуги стоили:

• 400−600 бел. рублей (около $ 150−230) — в отелях уровня 3* (гостиницы «Орбита», «Юбилейная»)
• 500−800 бел. рублей (около $ 190−310) — в отелях уровня 4* («Виктории» и «Виктории &СПА», на стандартные номера).

Услуга стала пользоваться спросом, поскольку, например, снять обычную квартиру на пр. Победителей в районе той же гостиницы «Юбилейная» и улицы Заславской стоило $ 500−600. Изначально отели эти акции анонсировали на весну, когда было понятно, что ситуация с COVID-19 не изменится. Затем были продлены на весь летний период, поскольку улучшения в сторону стандартной структуры потребления не отмечалось.

С наступлением осени загрузка минских гостиниц за счет обычных постояльцев тоже не выросла, и отели пошли на ее продление как минимум до ноября.

Перспектива ближайших месяцев для гостиничного сегмента неутешительная. Ожидаемая (по некоторым оценкам, уже начавшаяся) вторая волна пандемии снова ведет к закрытию границ и сокращению международного пассажирского сообщения. Внутриполитическая и экономическая ситуация в Беларуси тоже не способствует росту делового туризма, который и обеспечивал львиную долю постояльцев отелей, особенно категории 4−5*. Однозначно, сегмент не будет привлекательным для инвесторов.

Даже в период 2017—2019 годов, когда экономика находилась на подъеме и росте после кризиса, а упрощение визового режима стимулировало туристический поток, многие инвесторы не спешили в гостиничный сегмент, а наоборот — по возможности покидали его. Пример — заявление новых собственников проектов «экс-Кемпински» и «Шантер Хилл» о намерениях избавиться от гостиничной функции и перепрофилировать предназначенные для этих целей здания в офисные. Сейчас, в сложившейся рыночной ситуации, не приходится говорить о новых проектах в сегменте.

Фото с сайта the-village.me

Экономика и инвестиции

Предпосылок для развития рынка коммерческой недвижимости в ближайшее время нет. Причины очевидны:

• девальвация
• нарастающие инфляционные ожидания
• резкий отток депозитов населения
• прекращение потребительского кредитования и кредитов на недвижимость
• сокращение ЗВР (золотовалютных резервов)
• рекордный рост задолженности страны и субъектов хозяйствования.

Существенный факт для инвесторов — ухудшение суверенного кредитного рейтинга государства и рейтинга ряда белорусских банков, по оценке ведущих рейтинговых агентств Standard and Poor’s и Moody`s.

Сохраняется риск введения серьезных экономических санкций в отношении государства в целом и отдельных компаний. Политическая ситуация и ее последствия также отпугивают иностранных инвесторов, особенно западных.

В такой ситуации сложно вести речь о серьезных иностранных инвестициях в девелопмент. Реинвестирование возможно, но вряд ли рынок девелопмента в ближайшее время ожидает приток прямых иностранных инвестиций.

Дата-центр: гайд для инвестора

Сергей Махлин

Что происходит на рынке?

Спрос на услуги коммерческих центров обработки данных (ЦОД) в России волнообразный. Прямо сейчас мы находимся на пике волны: на рынке есть отчетливый дефицит стоек (так называют специальные конструкции для размещения серверов, сетевого оборудования и кабелей в дата-центре. — Авт.). Во многом высокий спрос спровоцировала пандемия: в марте-апреле компании столкнулись с необходимостью оперативно нарастить ИТ-мощности. Так что строительство новых коммерческих ЦОД как никогда актуально. Когда через пару-тройку лет их введут в эксплуатацию, дефицит мощностей станет не таким острым, и волна пойдет на спад. Как долго продлится насыщение рынка, сказать сложно, — ИТ-аппетиты компаний постоянно растут.

Кто может стать инвестором?

Владельцы коммерческих центров обработки данных нацелены на получение прибыли от продажи услуг дата-центра крупному и среднему бизнесу. По нашему опыту, инвестирование в дата-центры интересно прежде всего тем, кто уже работает на ИТ-рынке. Если нет понимания, как этот бизнес устроен, приготовьтесь плотно вникать в его специфику. Что касается минимального порога вхождения в бизнес оператора коммерческого ЦОД, здесь многое зависит от масштабов будущего проекта и площадки, но в любом случае речь идет о нескольких миллионах долларов. При грамотном планировании возврат инвестиций возможен в 12–15-летней перспективе.

С чего начать?

В идеале — с технологического консалтинга. Как правило, его стоимость составляет 0,2–0,3% от объема капитальных вложений в проект. Обратиться за консультацией лучше в компанию, которая имеет успешный опыт создания дата-центров. Вместе с партнером нужно проанализировать спрос на услуги коммерческого ЦОД, в том числе в среднесрочной перспективе. На строительство дата-центра, как правило, уходит от 1,5 до 2,5 лет (включая проектные работы). Поэтому принимая решение об инвестировании сегодня, важно понимать, что будет с рынком через 3–5 лет.

На основании полученных данных можно разрабатывать финансовую модель и создавать бизнес-план. По нашему опыту, часто потенциальные инвесторы больше интересуются тем, сколько будет стоить строительство ЦОД и насколько затратной окажется эксплуатация, но при этом у них нет четкого понимания структуры доходов. Ответ на этот вопрос тоже нужно найти на этапе первичной проработки проекта. Задайте специалистам по технологическому консалтингу вопрос: какая стоимость услуг оптимальна для заказчиков и как быстро удастся их найти?

Как выбрать площадку?

Выбор площадки для строительства — пожалуй, один из самых важных вопросов при инвестировании в ЦОД. Бизнес-процессы сконцентрированы в мегаполисах, именно вокруг них и сконцентрировано большинство действующих дата-центров. Однозначный лидер — столичный регион, где спрос, по всей видимости, еще долго будет опережать предложение. Востребованность услуг дата-центров в Москве и Московской области намного выше, чем в Петербурге и тем более в других городах. Например, сейчас обсуждается строительство крупных ЦОД в весьма удаленных от столицы регионах, но ясности, будут ли они востребованы, пока нет.

Помимо географического расположения важный момент — доступность сетей электроснабжения и каналов связи. От этого будет зависеть стоимость подключения к ним. Простой пример: площадка в монгольской степи может быть очень дешевой, но стоимость подведения электроэнергии будет катастрофической.

Как сделать дата-центр энергоэффективным?

Для оценки энергоэффективности ЦОД используется показатель PUE (Power Usage Effectiveness). Он демонстрирует эффективность использования энергии в центре обработки данных как отношение всей потребленной объектом энергии к количеству, расходуемому на работу вычислительных устройств. А значит, чем PUE меньше, тем лучше. В данный момент хорошим тоном считается среднегодовой PUE менее 1,3. Добиться таких значений помогают современные технологии по охлаждению ЦОД, например фрикулинг (охлаждение машинных залов уличным воздухом). Так что перед потенциальным инвестором стоит еще одна задача: вместе с инженерами изучить все возможные решения и проанализировать их сильные и слабые стороны.

Для энергоэффективности дата-центров важно не только правильно выбрать технологии, но и обеспечить 100% использование мощностей. Так как вся инженерная инфраструктура рассчитана на максимальную загрузку, ЦОД будет эффективным при использовании всех стоек.

Зачем нужна сертификация?

Важный момент, без которого невозможно запустить успешный коммерческий дата-центр, — сертификация, которую проводит, например, UptimeInstitute. Это наиболее известная и пользующаяся доверием международная сертификационная организация, разработавшая собственный стандарт надежности центров обработки данных. Стандарт учитывает интересы корпоративных клиентов и во многом ориентирован на защиту инвестиций в строительство ЦОД. Конкурентным преимуществом будет полная сертификация — не только построенного объекта, но и процессов его эксплуатации.

Как это происходит на практике? Сначала в обязательном порядке сертифицируется проектная документация ЦОД. Прохождение этого этапа означает, что на этапе проектирования заложены необходимые требования к надежности и безопасности будущего дата-центра. После этого в течение двух лет нужно построить объект и провести его сертификацию — она подтвердит, что примененные решения соответствуют представленному ранее проекту.

Примерно через полтора года после ввода дата-центра в эксплуатацию мы рекомендуем дополнительно получить в UptimeInstitute еще и сертификат Operational Sustainability. В этом случае специалисты института будут оценивать эксплуатационную устойчивость ЦОД.

Что важно при эксплуатации?

Команда, которая будет заниматься эксплуатаций центра обработки данных, должна как можно раньше присоединиться к работе над созданием ЦОД. В идеале — уже на этапе проектирования и начала строительства. Это позволит избежать многих ошибок при эксплуатации дата-центра. Ну а переговоры с потенциальными клиентами ЦОД мы рекомендуем начинать примерно за полгода до запуска дата-центра.

http://delen.ru/investicii/investicii-v-kommercheskuju-nedvizhimost.html
http://probusiness.io/markets/7551-pochemu-novye-biznes-centry-pod-udarom-i-chto-zhdet-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-belarusi.html
http://www.if24.ru/data-tsentr-gajd-dlya-investora/