Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Подпишитесь на наши новости

Инвестиции в коммерческую недвижимость считаются одним из самых надежных и стабильных способов заработка. По сравнению с вложением в жилую недвижимость данные инвестиции более выгодны, но требуют от инвестора большего опыта и квалификации. Рассмотрим наиболее распространенные варианты вложения средств в коммерческую недвижимость.

Аренда

Самый очевидный способ – это зарабатывать на сдаче нежилого помещения в аренду магазину, офису или складу. Это отличный вариант для тех, кто предпочитает получение пассивного дохода.

Стоимость сдачи в аренду коммерческого помещения существенно выше, чем жилого. Например, в Москве стоимость сдачи квадратного метра в аренду для сравнительно небольших помещений (до 100 кв. метров) начинается от 100 тысяч рублей. Большинство ходовых лотов стоят от 200-400 тысяч рублей за «квадрат». Площади в жилых комплексах, торговых центрах, бутиках, на улицах и проспектах в первой линии, а также в самых проходных местах без ограничения доступа клиентов сдаются за 500-800 тысяч рублей за один квадратный метр.

В регионах, понятное дело, цены ниже, но всё равно довольно высокие.

Лучше всего сдавать помещение надолго надежному арендатору – например, торговой сети. В таком случае о получении арендной платы вообще не придется беспокоиться.

Перепродажа

Другой вариант заработать на коммерческой недвижимости – купить помещение в новостройке на ранней стадии строительства. После сдачи дома в эксплуатацию помещение можно будет продать с наценкой (или же сдавать в аренду).

Больше всего ценятся помещения на проходных линиях и в новых жилых комплексах, где еще мало конкурирующих точек. Кроме того, лучше выбирать помещения со свободной планировкой, без колонн и несущих стен – новому владельцу проще будет сделать ремонт «под себя». Например, магазину нужны широкие витрины, а офис поставить перегородки для разделения рабочих зон.

В этом, кстати, значительный плюс – собственнику не придется делать ремонт за свой счет, как в случае с коммерческой недвижимостью: можно (и нужно) перепродавать «голое» помещение.

Правда, сверхприбылей здесь не будет: подобные объекты перепродаются с наценкой максимум 15-20%. Но всё равно это отличный вариант дохода – правда, пассивным его не назовешь.

Переделка жилой недвижимости в коммерческую

Еще один вариант заработать на коммерческой недвижимости: переделать жилое помещение (квартиру) в нежилое и сдавать его в аренду. Оптимальнее всего, если оно будет находиться на первом этаже: тогда бывшую квартиру можно переделать хоть в магазин, хоть в офис, хоть в салон. Есть риэлторские фирмы, которые специализируются на выкупе квартир на первом этаже с последующим превращением их в нежилые (коммерческие) помещения.

Естественно, для переделки потребуется разрешение от БТИ и соблюдение всех требований безопасности. Поэтому такое «удовольствие» не из дешевых. Поэтому сначала нужно будет подсчитать возможные выгоды из такой переделки. Возможно, стоит даже найти арендатора, который согласится в счет первых платежей взять расходы по трансформации помещения на себя.

Инвестирование в фонды недвижимости

Если не хочется связываться с инвестициями в коммерческую недвижимость напрямую, то можно пойти обходным путем и вложиться в фонд недвижимости путем покупки его пая.

Фонды недвижимости обычно формируются крупными управляющими компаниями или объединениями инвесторов с целью финансирования постройки крупного недвижимого объекта. Например, торгового центра или офисного здания. Затем это помещение сдается в аренду, а полученная прибыль делится между пайщиками фонда согласно размеру их взноса.

Минус такого способа для частного инвестора заключается в том, что подобные фонды в России являются закрытыми (сокращенно они именуются ЗПИФы). Это значит, что паи фондов недвижимости не продаются на бирже, а купить их можно только при формировании фонда. С продажей тоже проблемы. Паи можно продать только другому участнику ЗПИФа или же придется дожидаться расформирования фонда.

Еще один минус – высокий порог входа (обычно требуется от 1 млн рублей) и необходимость получения статуса квалифицированного инвестора.

Однако плюсы ЗПИФов очевидны: высокая доходность (от 20% годовых) и полностью пассивный доход (управлением недвижимостью занимается нанятая управляющая компания, инвестор же просто получает рентные платежи).

Покупка акций REITов

Часть фондов недвижимости выставляют свои акции на биржу и выплачивают по ним регулярный рентный доход. Такие фонды называются REITами (аббревиатура от Real Estate Investment Trusts). Их можно свободно купить на мировых биржах. Например, на Нью-Йоркской бирже торгуются акции таких знаменитых фондов недвижимости, как Simon Property Group, Real Income, American Tower, Crown Castle, Equinix, Digital Realty и т.д.

Данные фонды управляют торговыми центрами по всему миру, коммерческими помещениями, складами, телевышками, дата-центрами, больницами, лабораториями и даже парковочными местами. Необходимо внимательно читать, в какой сегмент коммерческой недвижимости вкладывает REIT, чтобы попасть в нужную экономическую фазу.

90% своей прибыли REITы выплачивают в виде дивидендов, поэтому дивидендная доходность таких акций нередко достигает 5-7%, а и то 10% годовых. Многие фонды выплачивают дивиденды ежемесячно – т.е. с помощью таких бумаг можно создать стабильный денежный поток.

Часть зарубежных REITов торгуется на Санкт-Петербургской бирже, и их можно купить, не обладая статусом квалифицированного инвестора.

Таким образом, инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть самыми разными. Инвесторы с различным капиталом и опытом смогут найти наиболее подходящий для себя способ: прямые вложения, участие в фонде недвижимости или же покупка акции REITа.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это?

Инвестировать в недвижимость в России – уже давно означает вкладывать деньги в прибыльное дело. Продажа коммерческой недвижимости не является исключением в этом смысле и привлекает сотни миллионов рублей ежегодно. Именно коммерческие объекты способны приносить наибольшую прибыль, правда, вложение в этот тип недвижимости может быть более рискованным, чем инвестировать в жилье.

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Виды коммерческих площадок

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут быть сделаны в множество видов объектов. Первый тип коммерческих объектов – это магазины и разнообразные торговые площадки. По выводам экспертов, торговая недвижимость на сегодняшний день в России является одним из самых доходных видов активов. Если найти свободный земельный участок и построить на нем торговый комплекс, то сдача площадок в аренду способна приносить огромную прибыль. Владельцы крупных торговых центров сегодня – одни из самых богатых людей в России. Торговая площадка с выгодным местоположением и высоким спросом приносит тысячи рублей в месяц за каждый квадратный метр, при этом только задумайтесь, какой площади сегодня строятся торговые комплексы – можете представить, сколько получают за аренду владельцы этого бизнеса. Сдача площадок в аренду требует лишь создания соответствующей площади, вам даже не нужно беспокоиться о ее благоустройстве, как в случае с жильем, сдача в аренду которого требует покупки мебели и техники, ремонта и пр.

Второй вид коммерческой недвижимости – это офисные площадки. Инвестиции в недвижимость данной категории тоже могут приносить огромную прибыль и офисы с выгодным местоположением стоят намного дороже, чем соответствующее жилье. Сдача в аренду площадок в офисных центрах приносит ежемесячных доход, поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают сегодня огромное количество инвесторов. Офисная недвижимость уступает торговой по доходности, однако в отдельных случаях способна приносить не меньше денег. Основное преимущество торговых объектов пред офисными – прежде всего их масштабы. Конечно, трудно представить офисный центр такой же площади, как крупные торговые комплексы, однако в некоторых случаях они все же встречаются и приносят сверхприбыли в России своим владельцам.

Третий тип коммерческой недвижимости – индустриальные объекты. Это складские помещения, промышленные объекты, площадки крупных предприятий. По популярности индустриальная недвижимость в России уступает жилой, офисной и торговой недвижимости, однако все же не трудно найти на рынке компании, которые ежемесячно зарабатывают миллионы рублей на этом виде объектов. Сдача в аренду помещений под предприятия, заводы, и в особенности складские помещения также является очень выгодным способом заработка в России. Повышенным спросом сегодня пользуются складские помещения – сдача в аренду таких объектов интересует как крупные розничные сети, так и интернет-магазины. В отличие от офисных помещений, складские объекты легче подготовить и сдача в аренду объектов занимает меньше времени и требует меньше вложений.

Антон Мурыгин рассказывает о том, какая на данный момент ситуация по коммерческой недвижимости

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости. В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты. Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт. Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду. Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

На сегодняшний день существует большое количество возможностей заработка на коммерческих объектах. Вы можете инвестировать в строительство площадки, вложить деньги в покупку выгодной площади, выкупить долю готового бизнеса и даже реализовать проект посложнее – построить площадку и открыть на ней собственный бизнес.

Самый простой вариант на сегодняшний день – покупка готовой площадки, ее благоустройство и перепродажа. Также может быть долгосрочная аренда коммерческой недвижимости. Для соответствующего способа инвестирования вам необходимо найти объект с выгодным местоположением, договориться о его покупке, сделать ремонт и перепланировку, если таковая потребуется, разрекламировать площадку и сдать ее или продать по выгодной цене. Например, в крупном микрорайоне открылся масштабный торговый комплекс и инвестор обнаружил, что рядом с ним имеется пустующая площадка. Специалист понимает, что открытие торгового комплекса приведет к повышению спроса на площадки поблизости, ведь люди, которые приезжают в основной комплекс, будут находиться радом с данной площадкой и могут обратить на нее внимание. Здесь можно открыть магазин одежды, кафе, ресторан или даже апартаменты с посуточной арендой. При таком инвестировании главное определить объект, который потенциально может пользоваться высоким спросом и вложить в него деньги.

Смотрите подробный план стратегии, как зарабатывать на мини-офисах.
Иван специализируется на коммерческой недвижимости, в частности на мини-офисах.
Также на заброшенных объектах, гаражах и прочих. В общем на всем, что может приносить деньги 🙂 Иван Севостьянов поделится стратегией инвестирования в коммерческую недвижимость.

Второй вид инвестирования в коммерческую недвижимость – это строительство новой площадки и либо ее продажа, либо сдача в аренду . Данный способ более затратный, чем первый, но при этом более гибкий. Он позволяет создать площадку в любом месте и заранее четко спланировать площадь, габариты помещения и другие особенности площадки. Например, в одном из микрорайонов города строится новый жилой комплекс. Инвестор понимает, что скоро в квартиры заселятся люди и появится высокий спрос на многие типы объектов – супермаркеты, кафе, рестораны, парикмахерские, магазины мебели, сантехники и т.д. Остается лишь построить площадку и дождаться, когда дома начнут заселяться и бизнес заинтересуется вакантной площадкой.

Вкладывайте деньги правильно! Какой из видов коммерческой недвижимости более рентабельный

Третий вид инвестирования – создание коммерческой площадки и открытие бизнеса. Это один из самых сложных способов заработка на недвижимости, впрочем, при этом и наиболее прибыльный. Инвестор находит выгодное место для открытия бизнеса, например торгового, покупает или строит площадку и открывает бизнес. Смысл такого инвестирования в том, что вы получаете деньги за счет активного бизнеса, но при этом в любой момент можете продать площадку. Если ваша недвижимость будет пользоваться высоким спросом, то кроме собственного бизнеса площадка может вместить и ряд других объектов. Именно поэтому некоторые инвесторы создают крупные площадки, на территории которых можно реализовывать сразу несколько проектов.

И наконец, четвертый тип инвестирования в коммерческие объекты предполагает вложение средств в уже готовую площадку, то есть выкуп части бизнеса и получение прибыли с него. На первый взгляд это самый простой тип инвестирования в коммерческие объекты, однако на самом деле способ имеет множество своих особенностей. Во-первых, инвестор должен найти максимально выгодный объект, например торговый комплекс, пользующийся высоким спросом и получающий большую прибыль за счет сдачи помещений в аренду. Во-вторых, инвестору следует выкупить часть бизнеса, а это требует не только больших денег, но и согласия других владельцев. Конечно, часть выгодного бизнеса продать кому-либо не будет спешить ни один владелец. Вы должны будете либо выкупить часть объекта по завышенной стоимости, максимально выгодной для владельца, либо предложить какие-то другие особые условия. Чем больше доля выгодного бизнеса, тем выше прибыль. Однако следует учесть, что инвестор должен быть на 100% уверен, что бизнес будет развиваться так же успешно. Ведь если вложить в деньги в площадку, а она станет убыточной, то ваши деньги не принесут прибыли.

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Рекомендуем новый кейс от Юрия Медушенко — Как с небольшой стартовой суммы построить с нуля арендный бизнес

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Интернет-маркетолог, эксперт по быстрому запуску бизнеса и построению системы управления.

Коммерческая недвижимость и инвестиции

Исторические данные показывают, что недвижимость является отличным инвестиционным инструментом, если не мыслить категориями спекулянта – т.е. не рассчитывать на постоянную прибыль при краткосрочных продажах. Цены на недвижимость меняются, и далеко не всегда вверх. Плюс, однако, в том, что и при неблагоприятном изменении цены можно получать постоянный доход, если сдавать недвижимость в наем.

Объекты недвижимости делятся на две основные категории – жилые и коммерческие. Инвестиции в жилую недвижимость предполагают приобретение квартиры (комнаты, доли) в многоквартирном доме или индивидуального жилого строения с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Для получения большей прибыли многие пытаются вкладывать средства в строящиеся дома на ранних стадиях их возведения – что повышает потенциальную доходность, но увеличивает риск.

Вложения в коммерческие объекты недвижимости могут быть доходнее по сравнению с жилыми, однако связаны со своими, часто более высокими рисками. Эта статья призвана рассмотреть коммерческую недвижимость как объект инвестиций более подробно.

Типы коммерческой недвижимости

Инвестиционная недвижимость коммерческого типа делится на несколько видов:

• офисная. Сюда относятся конторы, кабинеты и прочие помещения не производственного и не торгового назначения
• торговая – павильоны, магазины, отдельно стоящие торговые центры
• промышленная – склады, цеха, гаражные комплексы и прочие
• гостиничная – апартаменты, доходные дома, номера для посуточной аренды
• свободного назначения – клубы, кафе, рестораны, спортивные сооружения

Коммерческие объекты делятся на 4 класса: А, В, С, D. Чем выше категория, тем более комфортным считается объект. Класс объекта зависит от его местоположения, наличия парковок, близости остановок общественного транспорта и других параметров. Цены в Москве на такие объекты — от миллионов до сотен млн. рублей. Вот пример маленького коммерческого помещения в области:

Способы приобретения коммерческой недвижимости

Инвестирование в коммерческую недвижимость можно осуществить одним из следующих способов:

• покупка готового помещения/здания
• приобретение объекта на этапе строительства
• с помощью инвестиционных фондов

В первых двух случаях введенный в эксплуатацию или строящийся в РФ объект при заключении договора купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация проводится в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. В ЕГРП вносится запись о смене собственности и наличие обременений, например, если недвижимость приобретается с привлечением банковского кредита.

В третьем случае стоит разделить российский и зарубежный варианты. В России вложиться в коммерческие объекты можно с помощью паевых инвестиционных фондов — этот способ однозначно дает понять, что вас интересует не физическое здание, а заработок на нем. Как правило это фонды закрытого типа, вход в которые происходит на этапе формирования путем заключения договора с управляющей компанией.

Порог входа здесь довольно высок — обычно от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, что сравнимо с реальными объектами. Вход происходит на этапе формирования фонда, хотя иногда его паи обращаются на бирже и их можно купить уже после того, как фонд сформирован. Однако ликвидность российских фондов недвижимости весьма низка — разница между ценой покупки и продажи как правило не менее нескольких процентов.

Налогообложение в РФ

Размер налога, который инвестору придется уплачивать за каждый год владения объектом недвижимости, зависит от правового статуса владельца. Физ. лицам при сдаче в аренду, а также при продаже имущества, необходимо ежегодно подавать в ФНС декларацию о полученных доходах и платить 13%.

Например, в 2018 г. инвестор приобрел склад за 5.5 миллионов рублей. В 2019 г. он продал его за 7 миллионов и налоговая база составила 1.5 миллиона. Инвестору необходимо оплатить НДФЛ в размере 195 тысяч рублей (1 500 000 × 13%).

Статьей 217.1 НК РФ предусмотрена льгота в размере 100% при уплате НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости в следующих случаях:

• объект приобретен до 2016 г. и находится в собственности дольше 3 лет;
• имущество куплено после 2016 г. и находится в собственности более 5 лет

Кроме этого физ. лицу необходимо платить налог на имущество, ставки и льготы по которому устанавливаются на региональном уровне. В остальных случаях физ. лицо может уменьшить базу для расчета налога на сумму понесенных расходов при покупке коммерческого здания.

Зарубежная коммерческая недвижимость

Осуществляя вложения в недвижимость коммерческого типа за границей, инвестору следует помнить, что налоги ему придется уплачивать в соответствии с законодательством той страны, в которой располагается объект. Существует 4 вида сборов, которые придется заплатить при инвестировании в зарубежные объекты:

1. госпошлина за регистрацию сделки
2. налог с доходов от аренды
3. налог на недвижимость
4. налог с прибыли от реализации

При этом налогообложение проводится и в той стране, в которой расположена коммерческая площадь, и в России. Согласно НК РФ гражданин обязан декларировать все свои доходы, независимо от государства, в котором они были получены. Поэтому у инвестора возникает проблема двойного налогообложения.

Чтобы не уплачивать налоговый сбор дважды, налогоплательщики при подаче 3-НДФЛ в России могут воспользоваться правом на зачет налогов, уплаченных в бюджет другого государства. Это возможно в случае, если между РФ и зарубежной страной имеется соглашение, предусматривающее отсутствие двойного налогообложения. Например, между Россией и США, а также между Россией и большинством европейских стран такая договоренность есть.

При наличии этого соглашения налогоплательщик представляет в ФНС документы, удостоверяющие факт перечисления налогов и освобождается от необходимости платить сборы в бюджет РФ. Или же уплачивает разницу от применяемых ставок, если налог за рубежом оказывается ниже российского.

Например, в Болгарии ставка налога на доходы физ. лиц – 10%, а в России – 13%. Если гражданин РФ получил доход от объекта недвижимости в Болгарии, то он должен заплатить в заграничный бюджет 10% от прибыли, а в бюджет РФ оставшиеся 3% в рублях.

При реализации коммерческих площадей за рубежом налогоплательщик имеет те же льготы по уплате налога, что и при продаже объекта на территории РФ.

Риски прямой покупки недвижимости

Заработать на коммерческой недвижимости на первый взгляд несложно и большинство видит проблему лишь в высокой цене объектов для бизнеса. Однако недвижимость, как и акции, может расти и падать, и порой очень сильно. Наиболее ярким примером падения недвижимости стал кризис 2008 года, возникший на раздутых ценах жилья вкупе с легкими кредитами для их приобретения. Среди других рисков можно выделить:

• покупка объекта, не являющегося капитальной постройкой
• мошенничество со стороны продавца
• имущественные права третьих лиц
• принудительное изъятие объекта в пользу государства
• получение «неликвида»

Рассмотрим эти риски подробнее. Если строение не является объектом капитального строительства, то при расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, коммерческое помещение подлежит принудительному демонтажу. Данная проблема особенно остро стоит в крупных городах, где местные власти предоставляют участки в аренду для размещения на них коммерческих площадей. В будущем они могут не продлить договор аренды, и строение, расположенное на муниципальной земле, станет незаконным. Его придется снести.

Среди схем мошенничества выделяют двойные сделки, когда один объект продан нескольким лицам одновременно по поддельным документам. При этом оба покупателя внесли аванс продавцу. В таком случае инвестору будет сложно доказать, что коммерческая или жилая площадь принадлежит именно ему. Даже если будет доказан факт мошенничества, то возмещать инвестиции придется не один год.

Нередко встречаются ситуации, когда компании реализуют собственное имущество, находящееся в залоге у банка, в качестве обеспечения полученных займов. При заключении сделки в отношении такого объекта покупатель не сможет стать полноправным собственником до момента снятия обременения. А если компания-продавец перестанет выполнять свои обязательства по погашению кредита перед банком, то он вправе изъять имущество в счет оплаты задолженности.

Если муниципалитету потребуется земля, на которой расположен коммерческий объект, то власти вправе изъять такое имущество у инвестора. Взамен ему будет выплачена компенсация, но в значительно меньшей сумме, чем рыночная стоимость объекта.

В последние годы популярен вариант, когда инвесторам в России предлагалось вкладывать в студенческие общежития в Англии или купить парковочное место недалеко от расширяющегося английского аэропорта. В первом случае анонсировался стабильный доход 8% в фунтах от студентов, во втором — от расширенного пассажиропотока. Кончилось это в первом случае тем, что общежития через два года перестали пользоваться спросом (скорее всего, не пользовались уже в момент продажи) и на руках у инвестора оказался неликвид с необходимостью подавать ежегодную декларацию. То же произошло и во втором случае — реальная парковка оказалась значительно дальше от аэропорта, чем расписывалось.

Наконец, и готовая недвижимость может причинять немало проблем. Купить отель в Греции на берегу моря может показаться хорошей идеей. Но через некоторое время выясняется, что фундамент непрочен, на стенах появляется плесень и даже трещины, а сильный прилив сделал необходимым капитальный ремонт, по стоимости сравнимый с самой покупкой. Жильцы платят меньше, жалуясь на плохой кондиционер и сантехнику, и спросить с них из другой стороны сложно. И т.д. и т.п.

Коммерческая недвижимость через фонды

Список рисков далеко не полный — но дает общую картину сложности рынка, где инвестор часто оказывается один на один с продавцом без надежного посредника. Например, в виде биржи. В результате для обычного инвестора наиболее привлекательным является вложение через фонды, механизм которых направлен на минимизацию мошенничества. Здесь у вкладчика только два главных врага — рыночный риск и комиссии управляющей компании. Рыночный риск необходимо принять, хотя и не без оглядки (инвестировать на пике бурного длительного роста плохая идея) — а вот комиссии вполне можно оценить самостоятельно.

Как найти российские фонды, инвестирующие в коммерческие объекты? Заходим на сайт https://investfunds.ru/funds/ и вбиваем в строку поиска «коммерческая недвижимость»:

Получаем несколько вариантов — рассмотрим для примера самый крупный от компании Сбербанк.

Управляющая компания в этом случае приобретает объекты коммерческой недвижимости для извлечения из них дохода двумя способами: в виде выплаты арендных платежей и путем последующей перепродажи по более высокой стоимости. Доход между инвесторами распределяется каждые полгода. Прежде чем оценивать результаты управления, посмотрим на комиссии компании:

Обращает на себя внимание огромная комиссия в графе «Прочие расходы» — целых 10%! С учетом других граф получаем 12.5% в год, да еще за минусом 15% дохода, если он возник. Много это или мало?

Самый простой способ сравнить комиссии с банковским депозитом. Средняя ставка по банкам ТОП-10 составляет на сегодня около 6-7% годовых — разрыв примерно в два раза. Т.е. управляющая компания исходит из того, что своими действиями по сделкам с недвижимостью компенсирует комиссию и принесет инвестору не менее банковского депозита + налог (иначе зачем менять депозит на инвестиции). А значит, Сбербанк Управление Активами должен был зарабатывать не менее 20% годовых — и даже больше, поскольку несколько лет назад ставка по вкладам была выше.

Однако на практике вышло иначе. Пай на момент формирования в середине декабря 2004 года стоил 290 рублей . На момент статьи в середине сентября 2019 (примерно 15 лет спустя) стоит 140 рублей . Убыток за 15 лет около 50%, не считая инфляции (а там выйдет очень прилично). Что получилось? То, что управляющая компания зарабатывала на комиссиях с инвесторов, которые теряли все больше и больше. Хороший пример того, как могут быть убыточны и долгосрочные инвестиции, заключенные с надежной компанией.

REITs

Какой выход? Искать управляющие компании с гораздо меньшей комиссией. Если бы тот же Сбербанк брал только 2% вместо 12.5%, то очевидно, что результат у инвесторов был бы совсем другим. Не буду на основании примера выше говорить, что все российские ПИФы недвижимости плохи, но взимаемые комиссии хорошая лакмусовая бумага при первичном анализе. А как во всем мире? За границей для инвестиций в недвижимость используются трастовые фонды REITs. Наиболее крупные коммерческие REITs в данный момент:

• PROLOGIS INC
• EQUINIX INC
• SIMON PROPERTY GROUP INC
• DIGITAL REALTY TRUST INC
• REALTY INCOME CORP

Их акции с многомиллиардной капитализацией торгуются на американских биржах наравне с акциями других гигантов — Google, Apple и т.д. Но в отличие от российских управляющих компаний, трасты недвижимости по своему устройству гораздо более нацелены на ее долгосрочное удержание и пассивный доход с аренды.

Хотя каждый фонд REIT достаточно диверсифицирован по различным коммерческим объектам и банкротство траста явление чрезвычайное редкое, существуют биржевые фонды ETF, включающие в себя множество трастов. Это Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO) и другие. Доля коммерческой недвижимости в этих фондах преобладает:

В списке топовых трастов видны PROLOGIS INC, SIMON PROPERTY и DIGITAL REALTY TRUST, упомянутые выше. Важное отличие от паевых фондов в том, что управляющая компания ETF берет очень скромные комиссии — вплоть до сотых процентов годовых, в результате чего почти весь доход достается инвестору. Так что неудивительно, что на длительных интервалах трасты недвижимости показывают хорошие результаты — приведенный выше Schwab U.S. REIT ETF с начала 2011 года с учетом дивидендов принес 125% дохода .

Что сделать россиянину, чтобы купить этот или другой подобный фонд ETF? Лучше всего открыть счет у зарубежного брокера, который предоставляет доступ на американский рынок. Для этого достаточно заполнить онлайн-форму и переслать по электронной почте 3-4 необходимых документа: паспорт, прописка. Для начала инвестиций хватит несколько тысяч долларов.

Налог с дивидендов удерживается в размере 10%, остальные 3% нужно будет доплатить в России в рублях по курсу на дату получения дивидендов, подав налоговую декларацию. Европейские брокеры без прямого доступа на рынок США могут взять 15% и тогда необходимость в доплате налога должна отпасть. Язык и необходимость платить налоги отталкивают многих российских инвесторов от зарубежных брокеров, но думаю, что плюсы метода в данном случае перевешивают. К тому же зарубежные брокеры имеют страховку счетов.

Выводы

Комиссия в десятые и даже сотые доли процента на мой взгляд стоит того, чтобы уйти от множества сложностей прямой покупки недвижимости, оставив только риск рынка. Особенно, если вы хотите приобрести иностранную, а не российскую недвижимость. Цена паев ETF составляет в среднем лишь несколько десятков долларов, что делает очень удобным их покупку как небольшой суммой, так и реинвестирование дивидендов для получения большей доходности. Плюс легкость продажи — паи крупных ETF очень ликвидны и не требуют ни поиска реального покупателя, ни долгого оформления документов.

http://xn--b1aghuwg.xn--p1ai/kak-investirovat-v-kommercheskuju-nedvizhimost/

Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это?

Коммерческая недвижимость и инвестиции