Инвестиции в недвижимость: как вложиться в недостроенный дом

Инвестиции в недвижимость: как вложиться в недостроенный дом

Люди хотят, чтобы деньги работали на них, но не знают, куда вкладывать: банковский процент слишком низкий, инвестиции в валюту и золото — рискованны, а трейдинг требует стальных нервов. Старшее поколение твердит, что лучший актив — это недвижимость.

Чтобы проверить эту гипотезу, мы начинаем цикл статей об инвестициях в квадратные метры. Сегодня говорим о квартирах, которые продают еще на этапе котлована.

Как это работает

Строительный бизнес сопряжен с рисками и крупными финансовыми вложениями. Это мир, в котором ничего не идет по плану: из-за долгих согласований и сложных инвестиционных схем застройщикам постоянно нужны деньги. Не на стройку, так на доработку проекта дома.

Российские застройщики ощущают проблемы острее зарубежных коллег: экономические потрясения и жесткий контроль со стороны государства мешают соблюдать сроки и держаться в рамках бюджета. Из-за сложной ситуации российские застройщики пытаются перестраховаться и продают квартиры еще до того как построили дом. Деньги будущих жителей — подушка безопасности. Они помогают решать сопутствующие вопросы и держаться в рамках плана. Но такие инвестиции сопряжены с серьезными рисками для покупателя.

Чтобы у людей был стимул тратить деньги на еще не существующую квартиру, застройщики сильно снижают цены. Например, в Краснодаре однушка в строящемся доме стоит 1,5-2 млн, после сдачи ее цена вырастает до 2,5-3 млн. В Калининграде те же однокомнатные квартиры стоят 1,3-1,8 млн, после сдачи дома — 1,7-2,4 млн. В Москве однушку на этапе котлована можно взять за 5-7 млн, после сдачи — за 6-9 млн. Как правило, дома строят около 4 лет.

Правильный район

Большая часть городов устроена так, что в центральной части строятся самые дорогие дома. Центр — это престижно. Там есть вся необходимая инфраструктура: школы, садики, магазины, больницы и развлекательные центры. В центре нет проблем с транспортом и вообще всё под боком. Центр — это сердце города, где старые, часто ещё дореволюционные, дома соседствуют с современными башнями из стекла и металла.

Если берёте жилье для перепродажи, то центр и окраины лучше сразу исключить. Квартиры в центральном районе менее рентабельны из-за высокой стоимости, поэтому продавать такой инвестиционный объект вы будете дольше. С отдаленными районами история обратная — там дешево, но из-за этого и доход будет несколько меньше. Оптимальный выбор — взять квартиру в хорошем спальном районе. Это ликвидный и приемлемый по соотношению изначальной и продажной цены вариант.

Честный застройщик

Строительных компаний достаточно много, но далеко не все из них надежные. Уменьшить риск встречи с недобросовестным застройщиком можно, если подготовиться заранее. Для этого нужно проверить:

Сданные объекты. Если застройщик что-то построил и успешно сдал — это подтверждает его опыт и благонадежность. Значит, шансы на успешную стройку и сдачу приглянувшегося вам объекта повышаются. Совсем хорошо, если компания сдавала предыдущие объекты без нарушения срока или хотя бы с минимальной задержкой.

Документы на строительные объекты. Все застройщики обязаны публиковать документы, подтверждающие законность стройки:

· разрешение на строительство;

· документы на земельный участок;

Если у застройщика несколько объектов, такой пакет документов должен быть опубликован для каждого строящегося дома. Все изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, должны своевременно появляться на сайте. Обратите внимание на эти обновления: они вносятся минимум раз в квартал.

Учредительные документы. Кроме документов на строящийся объект у компании должны быть учредительные документы: устав, свидетельство о постановке на учет в качестве юрлица и о присвоении ИНН, протокол о назначении руководителя организации. Ещё лучше, если дополнительно к документам вы получите выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Она есть на сайте налоговой.

Банковскую аккредитацию и регистрацию в СРО. Хорошо, если застройщик аккредитован крупными банками. Это значит, что банковская служба безопасности уже проверила строителя-компаньона и сочла его надежным. То же самое касается СРО. Либо сам застройщик, либо генподрядчик должен быть членом СРО. Если членства нет, доверять такой компании не стоит.

Отзывы на форумах. Лучше всего искать неофициальные площадки, на которых собираются сами дольщики — они дают более честную картину. Официальные форумы застройщиков жёстко модерируются: все негативные отзывы аккуратно вычищаются, чтобы не портить репутацию компании.

Судебные процессы. На сайте арбитражного суда в окошке «Участник дела» выберите «Ответчик» и введите название застройщика. Можно поискать отдельно по банкротным делам, можно посмотреть, нет ли у компании процессов с дольщиками по несвоевременной сдаче.

Время продажи инвестиционного объекта

Чтобы заработать на разнице цен, нужно вовремя продать объект. На самом деле, квартиру можно продать на любом этапе строительства: у каждого из них есть свои недостатки и преимущества. Условно мы разделим стройку на три этапа: середина, дом перед сдачей и дом после сдачи.

Продажа в середине стройки. Преимущество такой продажи — в быстрой оборачиваемости денег. Вы продаёте объект и вкладываетесь во что-то другое, возможно более прибыльное — ведь стартовый капитал у вас увеличился. К тому же, если у застройщика возникнут проблемы, и стройка будет «заморожена», вы можете успеть вытащить свои деньги.

К минусам этого этапа можно отнести сравнительно небольшой доход и проблемы с поиском покупателей: всё-таки люди охотнее покупают квартиры ближе к концу строительства.

Продажа перед сдачей дома. Из плюсов — довольно высокая цена и возможность быстро выйти на сделку. Дом почти построен, люди уверены, что не потеряют деньги, но всё еще могут сэкономить — найти покупателей будет гораздо проще, чем на предыдущей стадии. Ещё один плюс — переоформить квартиру проще, чем после ввода дома в эксплуатацию. На этом этапе продажа будет оформляться переуступкой права, а не куплей-продажей.

Есть и минусы. Можно просчитаться с застройщиком и попасть на долгострой. Если будущие покупатели узнают об этом — придется ждать окончания стройки. А это потеря времени.

Продажа после сдачи дома. Основной плюс — высокая цена, а значит и самая большая прибыль. Покупатели идут на сделку ещё охотнее — дом построен, сдан, с документами всё в порядке, почти нет рисков.

Из минусов — возня с документами. Теперь это будет полноценная сделка купли-продажи — оформить такую сделку гораздо сложнее, чем подписать договор о переуступке прав требования. Кстати, если вам не удастся быстро перепродать жильё, придётся оплачивать коммунальные услуги всё то время, пока квартира будет оставаться в вашей собственности.

Налоги

Когда гражданин России продаёт какое-либо имущество, он должен заплатить налог с прибыли — это 13%. Но есть налоговый вычет, благодаря которому эта сумма уменьшается, а то и вовсе исчезает.

Если вы купили недвижимость до 01.01.2016 г. и владеете ей уже три года — можете продавать ее без оглядки на налог: в таком случае налоговый вычет покрывает всю сумму налога. Если прошло меньше трёх лет, то необлагаемая налогом сумма — 1 млн рублей. Из цены вашего объекта вычитаете миллион, с остального платите 13%. Для имущества, приобретённого после 1 января 2016 года, минимальный срок владения — 5 лет. Купили квартиру в 2017 году — ждите до 2022 года, тогда платить налог не придется. Надумаете продать раньше — отдадите 13% от превышающей миллион суммы прибыли.

Помните, что срок владения считают с момента вступления в право собственности. Вступить в право собственности можно только с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если вы купили квартиру на котловане, а дом сдали через пять лет после этого — придется подождать еще пять лет. Но уменьшить налог всё равно можно: для этого нужно подтвердить расходы на покупку или получить имущественный вычет.

Например: в августе 2017 года вы за 2,5 млн купили квартиру в строящемся доме, а в сентябре 2018 продали ее за 3 млн. У вас есть выбор между имущественным вычетом и вычетом в сумме документально подтвержденных расходов.

Если выберете имущественный вычет — облагаемый налогом доход составит 2 млн рублей. Получится так:

Налог = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽

Если покажете расходы, облагаемый доход составит 500 000 рублей. Тут по другому:

Налог = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) х 13% = 65 000 ₽

Важно: если продаете объект долевого строительства, то попросить у государства имущественный налоговый вычет сможете, только когда вы с застройщиком подпишете акт приёма-передачи. Минфин в письме от 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504 разъяснил, что без акта этот вычет не предоставляется.

Если рынок падает

Периодически на рынке недвижимости происходит снижение цен — когда случаются экономические кризисы или предложение начинает сильно превышать спрос. В этой ситуации вкладывать деньги в новостройки очень выгодно — нередко цены падают на 20-30%. Однако именно в этот период надо тщательней всего выбирать застройщика. Риск того, что стройка встанет повышается прямо пропорционально растущим скидкам.

Чтобы посчитать вероятную прибыль, сравните цены за квадратный метр на уровне котлована и перед сдачей дома — практически в любом районе можно найти те и другие новостройки. Разница примерно покажет вашу потенциальную выгоду. Теперь посчитайте, на сколько процентов подешевели квартиры с того момента, как рынок стал падать. Для подстраховки представьте, что падение будет продолжаться до окончания строительства. А теперь уменьшите вашу прибыль на процент снижения цен. И уже исходя из полученных цифр определите, действительно ли стоит вкладывать деньги.

Если цены упали после того, как вы вложили деньги, посчитайте, насколько выгодно продавать квартиру сейчас. Вероятно, лучше будет дождаться роста цен. Придётся оплачивать коммуналку и налог на имущество, но эти расходы легко покрыть, если сдать квартиру в аренду.

Как читать договор

Одна из самых главных ошибок — поддаться на уговоры застройщика и согласиться на серую схему. Вместо договора долевого участия вам могут предложить другой документ: договор займа, вексель или что угодно еще. Даже если компания станет сулить большие скидки и дополнительные выгоды — не соглашайтесь.

Только ДДУ может защитить вас от двойных продаж; даст гарантии, что при банкротстве застройщика вы сможете вернуть хоть что-то; даст возможность потребовать компенсацию за неисполнение обязательств; обеспечит качество.

Ещё одна ошибка — подписать договор, не прочитав и не разобравшись в условиях. Читайте весь текст, включая приложения и дополнения, на которые будет ссылка в договоре. Уясните для себя, что вы получаете по договору, какие права и обязанности есть у вас и у застройщика, что будет, если застройщик нарушит условия. Не стоит стесняться: если что-то кажется вам непонятным или может быть истолковано по-разному, обязательно задайте вопрос.

Если вам тяжело воспринимать «канцелярский язык» и кучу юридических терминов, попросите экземпляр договора и покажите юристу, которого найдёте сами. Юрист, работающий в компании, не обязательно станет обманывать вас напрямую — но даже умолчание о чём-либо может исказить ваше понимание договора. Не экономьте на консультации специалиста — в конце концов, вы рискуете куда большими суммами. Лучше всего обратиться к юристу, работающему в агентстве недвижимости. Он знает все тонкости законодательства в области строительства и недвижимости, отслеживает все нововведения и видел с десяток историй, похожих на вашу.

В ДДУ обязательно прописываются ваши данные и данные застройщика; объект, в который вы инвестируете; его стоимость с указанием, что изменяться в течение срока строительства она не будет; сроки сдачи дома; права и обязанности сторон; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание на пункт, в котором описан порядок перепродажи объекта долевого участия. Если надумаете продать квартиру, не дожидаясь сдачи дома, вам придётся соблюсти условия — застройщик может не согласиться на простое уведомление о переуступке и потребовать трехстороннее соглашение.

Риски

Однако полностью исключить риски нельзя. Вот основные моменты, которые надо знать, чтобы трезво оценить, насколько вы готовы к возможному провалу своих инвестиций.

1. На финансовом рынке регулярно случаются потрясения, которые негативно влияют на все сферы. Поэтому есть риск, что компания прогорит, оставив вам документы и недостроенную коробку будущего дома. Однако если заранее проверить все документы и репутацию застройщика, риск будет минимальным.
2. Те самые колебания на финансовом рынке могут сыграть злую шутку с ценами — вместо того, чтобы вырасти, стоимость вашей инвестиционной квартиры может упасть. И вместо прибыли получится убыток. Чтобы снизить этот риск, проконсультируйтесь заранее со специалистами по инвестициям. Они есть во всех крупных агентствах по недвижимости.
3. Если не получится быстро продать готовую квартиру, придется платить коммуналку, которая «съест» часть прибыли. Чтобы покрыть затраты на сопутствующие расходы, можно сдать квартиру в аренду.

http://j.etagi.com/stati/analitika/investment/