Уоррен Баффетт — инвестирование и финансовая свобода

Акции компаний сектора недвижимости

Желающие вложить деньги в недвижимость могут присмотреться к акциям девелоперских компаний, которые сильно потеряли в цене за последние полгода. Это проще и дешевле, чем покупать настоящие квадратные метры.

Многие девелоперы (от англ. develop — «развивать») в прошлом году вывели свои бумаги на биржу (среди них ПИК, AFI Development, РТМ и ЛСР) и, обладая свежепривлеченными капиталами, начали усиленно заявлять о новых стройках. А если посмотреть прогнозы аналитиков, то по акциям компаний-девелоперов наблюдается сплошной upside, иногда до 100%:

• Придется строить больше
• Деньги — строителям!
• Инвестиции по вере твоей
• Простые оценки
• Метры как сырье
• Фавориты

Акции девелоперов заманчиво дешевы

Консенсус-прогноз составлен на основе прогнозных цен компаний Deutsche Bank, CIG, UBS, «Антанта Пиоглобал», «Ренессанс капитал», банк «Петрокоммерц», «Тройка Диалог».

Источники: CIG, Альфа-банк, РТС, LSE, Bloomberg, расчеты D’

Поневоле начнешь думать: неужели увсех застройщиков в самом деле все так хорошо, а рынок их всех скопом до сих пор недооценил, и только дай время — компании наверстают упущенное? На самом же деле оказывается, что у всех девелоперов совершенно разный бизнес и различный финансовый результат.

Придется строить больше

Начнем, однако, с фундаментальных причин — с того, что заставляет инвесторов внимательно приглядеться ко всем девелоперам в целом. Во-первых, никто не может отрицать, что потенциальный рынок для них огромен. По данным Росстата, в 2006 году было введено в действие 50 млн кв. м жилья, в 2007−м — 60 млн, а к 2010−му, по расчетам правительства, эта цифра вполне может вырасти до 80 млн кв. м, но и в этом случае не удастся обеспечить жильем всех желающих. Так, в Росстрое считают, что для нормального уровня обеспеченности жильем строить необходимо как минимум в два раза больше. Конечно, жилая недвижимость занимает 80% всего российского рынка, но ведь есть еще и коммерческая недвижимость — офисы, склады и т. д., потребности в которых только растут. Так что выручка отечественных строителей будет умножаться в обозримом будущем просто за счет роста масштабов бизнеса. Во-вторых, огромный неудовлетворенный спрос в сочетании с увеличением доходов населения и с ограниченным предложением толкает цены на квадратные метры вверх. Особенно отчетливо можно было наблюдать этот эффект на московском рынке в последние пять-шесть лет, но и по всей стране ситуация такая же. По данным Росстата, с 2002 по 2007 год средняя стоимость одного «квадрата» жилья на первичном рынке выросла почти в четыре раза в рублевом выражении, а на вторичном рынке — почти в пять раз. Сами девелоперы, а вместе с ними аналитики и инвесторы надеются, что эта тенденция сохранится — за счет дальнейшего роста экономики и доходов населения, а также возможной реализации программы «Доступное жилье».

Деньги — строителям!

Если посмотреть на ценовые графики акций девелоперов, то заметно, что особенной любовью у инвесторов они не пользуются. На это в первую очередь повлиял ипотечный кризис в США — к акциям банков и строительных компаний отношение настороженное. Однако имеет смысл выделить те фирмы, чьи акции относительно успешны: это группы ПИК и ЛСР. Чтобы понять, в чем же причина их благополучия, следует определиться с терминологией, так как девелоперами сейчас называют себя компании с разным бизнесом.

Например, если вы купили на этапе строительства жилое или нежилое помещение с целью сдачи его в аренду, вы девелопер. Вы можете даже провести IPO и продать часть помещения (квартиры) другому лицу — например, чтобы погасить долги, а прибыль от сдачи в аренду делить пропорционально доле совладельцев.

Эта аналогия совершенно уместна, например, с компанией РТМ, которая имеет 47 объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду. Еще семь объектов находятся на стадии строительства, а три в проекте. Сама компания не имеет строительных мощностей — все работы выполняют турецкие строители по договору подряда. Поэтому, покупая акции РТМ, вы приобретаете долю в действующих проектах и оплачиваете строительство новых, а в целом это похоже на рентный паевой фонд.

Если же вернуться к группам ПИК и ЛСР, то их объединяет тот факт, что эти предприятия имеют строительные мощности (правда, к группе ПИК это относится в меньшей степени — ей только предстоит нарастить сектор производства стройматериалов, пока же ее мощности ограничены деревообрабатывающими заводами). Инвесторы это ценят, а аналитики «Ренессанс капитала» полагают, что «группа ПИК может выиграть от кризиса на рынках кредитования, если купит активы менее крупных девелоперских компаний, которым не удалось привлечь финансирование».

Значительная часть бизнеса ЛСР — производство широкого ассортимента стройматериалов. В том, что спрос на последние будет расти в любом случае, не сомневается никто. Это означает, что ЛСР обеспечит свои проекты стройматериалами, а себя и своих акционеров — постоянными доходами от продажи кирпича, бетона, железобетонных изделий, песка и гранитного щебня. Кстати, на рынках этих материалов ЛСР занимает долю от 30 до 70%. В планах группы — освоить производство цемента, а также обновить производственные мощности, построив новые заводы, площади же под старыми использовать для застройки.

Инвестиции по вере твоей

Посередине между девелоперами-рантье и производственными компаниями располагаются предприятия, бизнес которых является гибридом строительства, эксплуатации и скупки земли.

«RGI International специализируется на секторе элитной жилой недвижимости, а ОПИН (“Открытые инвестиции”) — на сегменте загородной недвижимости, спрос на которую будет только расти», — говорит старший аналитик ИГ «Антанта Пиоглобал» Андрей Верхоланцев. Таким образом, если вы верите в то, что в России строительство, например, элитной недвижимости весьма перспективно и очень доходно, то ваш выбор — RGI International, которая сейчас застраивает «золотую милю» в районе Остоженки. Но купить акции этой компании можно только в Лондоне, а русскоязычного сайта с информацией для инвесторов у предприятия нет.

ОПИН, помимо того что строит загородные коттеджные поселки, эксплуатирует бизнес-центр «Мейерхольд» в Москве, что приносит арендный доход. В том же здании располагается гостиница Novotel Moscow Centre трехзвездной категории. Но основное направление деятельности ОПИН — скупка земельных участков. До середины 2009 года компания рассчитывает увеличить земельный банк до 15 тыс. га в Московской и прилегающих областях. В ее структуре отсутствуют подразделения, связанные со строительством недвижимости. Будет ли ОПИН осваивать земли самостоятельно либо попробует перепродать дороже — зависит от многих факторов, в том числе наличия в компании денежных средств.

Акции кипрской AFI Development можно купить на Лондонской фондовой бирже, но бизнес предприятие ведет в России. AFI похожа на РТМ: ее инвестиционный портфель включает 24 проекта жилой и коммерческой недвижимости, а также многофункциональные объекты в 15 точках России. Жилая недвижимость по мере окончания строительства будет продана. Акции AFI по динамике являются худшими среди бумаг всех девелоперов, и, по словам участников рынка, одна из причин — сброс акций AFI западными хедж-фондами.

Простые оценки

Итак, как выясняется, основную прибыль перечисленные девелоперские компании извлекают из владения недвижимостью и земли — фактически являются паевыми фондами, и оценка стоимости предприятия выглядит достаточно простым делом. Главное — точно оценить стоимость имущества.

Например, если вернуться к компании РТМ, то международный оценщик Colliers International определяет ее активы в $790 млн. Эта сумма складывается из оценки действующих объектов ($588 млн), строящихся ($161 млн) и проектируемых ($41 млн). Капитализация же РТМ на бирже — около $300 млн. Чистый долг компании по состоянию на первое полугодие 2007 года составлял $229 млн.

Налицо недооценка предприятия: $790 – 300 – 229 = $261 млн, и это означает, что его акции можно купить по цене меньшей, чем их реальная стоимость. С другой стороны, инвесторов не может не беспокоить такая высокая долговая нагрузка. РТМ эту проблему решает с помощью размещения дополнительной эмиссии акций. Но можно предположить, что в крайнем случае девелоперам придется продавать часть активов для уменьшения долгов.

Отношение капитализации девелопера к стоимости его чистых активов (то есть степень недо— или переоценки акций рынком) отражает коэффициент MC/NAV — рыночная капитализация к Net Asset Value, NAV. NAV вычисляется как сумма стоимости земельного банка, портфеля объектов и свободных денежных средств, из которых вычтен чистый долг предприятия. Иногда реальную стоимость компании-девелопера рассчитать сложнее. «NAV — фактически единственный показатель, по которому можно сравнивать застройщиков, — говорит аналитик инвестиционно-банковской группы CiG Михаил Нестеров. — А чем ниже коэффициент MC/NAV, тем сильнее компания недооценена». Соответственно, самые лакомые акции те, у которых значение MC/NAV меньше единицы, а таких среди бумаг застройщиков, как мы видим, большинство.

Акции девелоперов заманчиво дешевы

Пословам начальника отдела корпоративного анализа аналитического управления банка «Петрокоммерц» Евгения Дорофеева, простое определение стоимости компании-девелопера с помощью сложения цены всех его активов не учитывает весьма важный параметр — перспективы роста стоимости земли и недвижимости. «Потому мы все-таки предпочитаем метод DCF (дисконтирования денежных потоков), используя метод чистых активов лишь там, где первый дает неудовлетворительные результаты», — резюмирует Дорофеев.

«Поскольку строительство обычно ведется на заемные деньги, инвесторы стали опасаться, что девелоперам будет все сложнее привлекать деньги на строительство в условиях кризисной ситуации с денежной ликвидностью, а в результате амбициозные планы многих могут так и не стать реальностью. Соответственно, пока отечественные девелоперы не докажут свою финансовую состоятельность, серьезных покупок их акций ждать не стоит», — говорит Верхоланцев.

Метры как сырье

Точно так же как прибыль металлургической компании зависит от цены на металл, так и финансовое состояние девелоперов зависит от стоимости квадратного метра.

«Обычно раз в полгода портфель застройщика переоценивается независимым оценщиком по рыночной стоимости, — рассказывает Нестеров. — Поэтому если на рынке недвижимости наблюдается рост, то и активы девелоперов увеличиваются в цене, соответственно, растет рентабельность бизнеса. Как только цены на недвижимость расти перестанут — рентабельность будет снижаться (сейчас нормальный показатель рентабельности для девелоперов 50–60%)».

Что касается рентных девелоперов, то рост стоимости объектов недвижимости также должен автоматически приводить к увеличению капитализации компании. Поэтому в переоценке имущества на растущем рынке заинтересованы многие.

«Регулярность переоценки — это не более чем политика менеджмента самой компании. Долю же ее в прибыли оценить сложно из-за того, что переоценка отдельных крупных объектов недвижимости может производиться не в каждом отчетном периоде, а реже, и потому будет отражаться только в прибыли за отдельные периоды, — отмечает начальник отдела корпоративного анализа аналитического управления банка “Петрокоммерц” Евгений Дорофеев. — Цифры тут могут быть совершенно разными. Для ОПИН (2007 год) и РТМ (третий квартал 2007−го) доля дохода от переоценки недвижимости до налогообложения достигала 40%, AFI — превышала 70%. Так что оценить “трудовую” и “конъюнктурную” прибыль довольно затруднительно». Однако, приобретая бумаги застройщиков, не стоит ориентироваться на удорожание квадратных метров как на единственный фактор. «Прямая зависимость между ростом цен на недвижимость и динамикой акций девелоперов, конечно же, существует, но неверно думать, что стоимость этих компаний растет исключительно за счет переоценки принадлежащих им портфелей по рыночной стоимости, — предостерегает Верхоланцев. — В конечном счете получить прибыль девелопер может, только разрабатывая проект, продвигая его с начальной стадии на стадию реализации, с тем чтобы потом либо получать с объекта арендные платежи, либо продать его». Иными словами, перед покупкой не мешает выяснить, насколько хорошо идут дела у данной конкретной строительной фирмы — в срок ли она сдает объекты или нет.

«Чем диверсифицированнее портфель у девелопера, тем лучше, — предлагает универсальный подход к оценке портфеля Нестеров. — В этом случае, даже если какие-то сегменты рынка недвижимости прекратят расти, компания выиграет за счет увеличения цен в других сегментах. Последний тренд — так называемые проекты mixed-use: совмещенные жилые, офисные и развлекательные комплексы. Они есть у РТМ, ПИК, “Системы-Галс”. Такие комплексы позволяют максимально эффективно использовать земельные участки, кроме того, считается, что они пользуются повышенным спросом».

Фавориты

В ситуации, когда наличие или отсутствие свободных средств становится решающим, инвесторам рекомендуется предпочесть акции тех девелоперов, которых обойдут стороной проблемы с ликвидностью. В числе таких фаворитов в строительном секторе аналитики чаще всего называют четыре компании — ЛСР, ПИК, ОПИН и RGI International.

Остальные хотя и выглядят хуже коллег, но также имеют свои плюсы. Так, РТМ специализируется на строительстве в регионах модных проектов mixed-use, ЦМТ планирует заняться строительством гостиниц и многофункциональных комплексов не только в Москве, но и за ее пределами, а AFI Development получила разрешение на строительство крупного многофункционального комплекса в Кунцеве.

Вместе с тем у всех девелоперов есть общий риск: многие их проекты находятся на начальной стадии, если не на стадии планирования (то есть на бумаге), и вполне может получиться так, что часть этих проектов так и не будет реализована. Перед глазами свежий пример с AFI, которая была вынуждена исключить из своих активов проект бизнес-парка в районе станции метро «Динамо»: компании так и не удалось согласовать проект с властями. «Этот год станет показательным для акций девелоперов — большинство из них провели IPO в прошлом году, при этом в их портфелях была высока доля “бумажных” проектов с далекими сроками реализации. Теперь должно стать ясно, удастся ли им выполнить заявленные накануне размещений планы», — резюмирует Верхоланцев. Однако для инвестиций на длительный срок (от двух лет) практически все девелоперы являются хорошим выбором.

Источник: «D`» №10 (49)
Автор: Евгения Обухова

Как белорусу можно инвестировать в акции. Три способа с инструкциями

Если бы вы купили 10 000 акций EPAM, когда компания выходила на IPO, то сегодня были бы миллионером. Тогда акция стоила 14 долларов, в начале этого года — 121, сегодня — 177. Аналитики прогнозируют рост до 210 и отмечают потенциал компании. В прошлом году выручка EPAM была 1,8 млрд долларов, а прибыль на акцию (EPS) выросла на 19,3%. В этом году ожидают рост EPS еще на 7%. Разбираем, как каждый может инвестировать в акции EPAM Systems Inc.

Инвестировать в акции EPAM можно через биржи, которые работают по принципу площадки-посредника, на которой покупают / продают активы. Например, через фондовые. В США это известные NYSE и NASDAQ, в Великобритании — Лондонская биржа, в соседней России — Московская межбанковская валютная биржа, в Беларуси — Белорусская валютно-фондовая биржа. На фондовых биржах физлица не могут торговать напрямую. Нужно обращаться к финансовым посредникам. Самые популярные варианты — через банк или биржевого брокера. С дохода по акциям, в том числе на выплачиваемые дивиденды, необходимо заплатить подоходный налог в 13%. Платят его, когда захотите продать акции и получить доход. Только в этом случае.

Альтернатива покупки акции — покупка её токенизированного эквивалента — токена. В Беларуси это легально можно сделать на криптовалютной бирже Currency.com. Токены — это «двойники» акций. Посредник в этом случае — торговая площадка. Доходы с токенизированных активов налогом не облагаются до 2023 года.

А теперь подробнее.

Способ 1. Купить акции EPAM через банк

1. Приходите в банк. Нужно быть готовым провести там полдня. К сожалению, в Беларуси нельзя купить акцию в банке через интернет. (Исключение — Альфа-Банк: счёт можно открыть через приложение Insync, а акции можно покупать через интернет-банкинг и торговую платформу). Из трех десятков банков оказываю такую услугу Альфа-Банк, Приорбанк, БПС-Сбербанк, Беларусбанк, Белагропромбанк, Банк БелВЭБ, Белгазпромбанк, Паритетбанк, BSB Банк, Технобанк.
2. Заключаете письменный договор на услугу доверительного управления — передаёте банку деньги, на них он покупает акции. Договор обычно заключается на 2-3 года и больше. Оформление в среднем стоит от $10. (В Альфа-Банке — бесплатно).
3. Открываете в банке счёт депо, на него переводите деньги на покупку акций. За счёт нужно платить, как правило, отдельно (например, в Альфа-Банке — бесплатно). Купить таким образом пару акций или десяток не получится. Банки будут работать с вами от 5-10 тысяч долларов в формате полного управления — они сами решают, какие ценные бумаги вам купить. Для управления по приказу (например, хотите купить акции EPAM) в основном нужно 100 тысяч долларов.
4. Учитываете все имеющиеся комиссии. В некоторых банках есть комиссии на сделки и за досрочное расторжение договора или внеплановый вывод части денег. Есть вознаграждение за услугу — часть дохода или процент от суммы в управлении. В целом отдадите банку до 15% дохода по акциям.
5. Платите с дохода подоходный налог в 13%. Налоговую декларацию при работе с банками подавать не нужно — они являются налоговыми агентами и делают это сами. Подоходный удерживается от плюсовой разницы между доходами и всеми расходами.

Пример. Допустим, у вас есть 5000 долларов. При цене акции EPAM 177 долларов можем купить 28 акций. Но входной порог у банков разный. БелВЭБ начнёт работать только от 200 тысяч долларов. БПС-Сбербанк — от 30 тысяч. Альфа-банк — от 2 500 тысяч.

Договор заключаете на пару лет — и каждый месяц платите комиссию за обслуживание счета (взимается за фактическое количество дней нахождения денег в доверительном управлении). Если захотите продать акции и вывести деньги досрочно — платите комиссию и полное вознаграждение банку за услугу.

Комиссии в банках разные, зависят от формы доверительного управления. В вашем случае это покупка акций по приказу — банк покупает, что скажете.

БелВЭБ в таком случае будет взимать около 200 долларов за каждую сделку, их будет минимум две — купля и продажа. Значит, это обойдется примерно в 400 долларов. Плюс комиссия за обслуживание акций. Добавим вознаграждение банку и ряд сопутствующих платежей — это может быть фиксированная цена или процент от дохода. Вычтем 400 долларов, сопутствующие сделкам комиссии и 13% налога на доход. В итоге остается до 70%. Это в лучшем случае.

В банках, которые будут работать с суммой $5000 (что маловероятно для формата «управление по приказу») на комиссии и налог может уйти половина дохода. К тому же стоит учитывать, что доход может быть, а можно уйти и в минус — и эти расходы, конечно, не компенсируются.

Способ 2. Купить акции EPAM через брокера

1. Ищете брокера, который может купить акции EPAM. Это может быть брокер на Белорусской валютно-фондовой бирже или на бирже в другой стране.
2. Или обращаетесь в компанию, которая сама найдет брокера и купит у него акции — таких много в Польше или России. В этом случае нерезидентам страны нужно платить повышенный налог — в России, к примеру, это будет 30% от суммы продажи акций или дивидендов. Плюс плата за брокерские услуги.
3. Заключаете договор. Как показывает практика, иностранные брокеры часто требуют от граждан постсоветского пространства личного присутствия для заключения договора. Европейцы обходятся формой онлайн.
4. Открываете у брокера счёт. Для этого готовите ряд документов, которые большинству иностранных брокеров придётся предоставить лично. Также нужно документально подтвердить источник получения денег для акций — по требованиям законодательства по противодействию легализации денег, полученных преступным путем. Оказание депозитарных услуг тоже оплачивается.
5. На счёт нужно положить от 500-1000$. У брокеров США и Европы — вход выше, чем в Беларуси или России.
6. Запрашиваете разрешение Нацбанка на покупку акций — так как EPAM Systems зарегистрирована как американская ИТ-компания. Готовите кучу документов, отправляете запрос. При этом нужно быть готовым к пристальному вниманию налоговиков. Можно сначала запросить разрешение, а потом искать брокера.
7. Ждёте ответ Нацбанка до 30 дней. Если решите докупить ещё — пишете новый запрос. И так на каждую сделку купли и продажи. Пока ждёте ответ, цена на акции может измениться. А ещё Нацбанк может отказать в сделке.
8. Учитываете комиссию брокера. Обычно они берут до 0,1% от суммы сделки. При вкладе до $2000 обслуживание счета может стоить 10% в месяц от внесенной суммы плюс комиссии по сделкам. За внеплановое расторжении договора — если захотите срочно продать акции — тоже придется платить комиссию.
9. С дохода платите налог в 10% — если доход получен от акций американского EPAM, купленных через зарубежного брокера. В этом случае придется самому изучать систему налогообложение США — брокер не будет выступать вашим налоговым агентом. Но тогда в Беларуси нужно доплачивать налог в 3%. Если бы между США и Беларусью не действовало Соглашение об избежании двойного налогообложения, то пришлось бы платить 30% налога.

Пример. На покупку 10 акций EPAM в октябре мы потратили 1770 долларов через иностранного брокера. Предположим, что через год они стоят 2300. Разница в $530 — это доход с акций за год. От него отнимаем расходы на услуги брокера. Допустим, что также были расходы на билеты и отель для личного визита при открытии счета. Не забываем про налог 13-30%. При такой сумме инвестиций очевидно, что мы в минусе.

Способ 3. Покупаем токены на акции EPAM

1. Регистрируетесь на Currency.com. Регистрация занимает несколько минут при условии, что паспорт и мобильный телефон у вас под рукой. Для регистрации нужно сфотографировать и загрузить в приложение фото страниц паспорта, чтобы подтвердить свою личность. При регистрации платформа автоматически создает аккаунт и счет.
2. Переводите на счёт деньги, на которые хотим купить токенизированные акции EPAM. Перевести можно белорусские и российские рубли, доллары, евро, биткоин, эфириум, лайткоин, биткоин кэш. Перевести можно по банковской карте, банковским переводом или через онлайн-кошелек. Сумма при депозите с банковской карты — от 10 долларов или евро и от 25 белорусских рублей. При банковском переводе — 50 долларов или евро.
3. Платите комиссию за перевод. До 3,5% от суммы за ввод/вывод денег через банковскую карту. При банковском переводе комиссии нет.
4. Выбираете из списка активов токены на акции EPAM и нажимаем «Купить».
5. Покупаете с левереджем или без. Левередж — это аналог займа от биржи, для акций он может быть до 1:100. Это значит, что можно купить в 100 раз больше. За услугу есть комиссия — % за пользование левереждем, начисляемый каждый день. При продаже токенизированной акции сумму левереджа нужно вернуть, а разница в цене — это ваш положительный или отрицательный результат сделки.
6. Платите комиссию за покупку. На покупку токенов на акции c левереджем — 0,0125% от суммы сделки, без левереджа — 0,05%.
7. Налог на доход при положительном результате не платим.

​

Пример. На фото — то, как выглядит главный экран, когда вы входите в свой аккаунт. Находите в строке поиска EPAM и видите иконки «Купить» и «Продать». Покупаете нужное количество токенизированных акций — система предложит варианты покупки с левереджем или без, а также возможность использовать различные профессиональные инструменты для торговли.

Допустим, вы хотим купить 10 акций и перевели на счет 2000 долларов. Переводили банковским платежом, чтобы не платить комиссию за перевод по карте. Для обладателей карт БелВЭБ комиссия за перевод по карте снижена до 0,55%.

За 10 акций вы платите, к примеру, 1870 долларов. Торговая комиссия на акции c левереджем будет 0,0125% от суммы сделки (23 цента), без левереджа — 0,05% (93 цента). К примеру, через год акции выросли в цене до $230 за штуку, и вы получили за них 2300 долларов. Комиссии при продаже как и при покупке, на них уйдет не больше полтора доллара. Комиссия за вывод денег после продажи не будет, если выводите деньги банковским переводом. Налогов на доход нет. Допустим, вы не использовали левередж и вводили / выводили деньги через банковский перевод. Заработали примерно 430 долларов.

До конца ноября 2019 года у зарегистрированных читателей dev.by в профиле отображается промокод, с помощью которого можно получить 10 долларов на свой счёт в Currency.com.

Инвестиции связаны с риском потери всех инвестиций.

1. Заполните анонимную форму — 5 минут.
2. Укажите зарплатные (и другие) ожидания.
3. Выберите желаемую индустрию или область деятельности.
4. Получайте релевантные предложения​​.​​​​​

Хотите сообщить важную новость? Пишите в Телеграм-бот.

А также подписывайтесь на наш Телеграм-канал.

http://buffett.ru/real_estate/aktsii-kompaniy-sektora-nedvizhimosti/
http://dev.by/news/epam-invest