Инвестиционный план: пример составления

Первым и, наверное, самым важным этапом любого инвестиционного проекта является этап проведения предварительных исследований рынка, формирования основной идеи, обоснование целесообразности его реализации. А грамотно составленный на этом этапе инвестиционный план пример или, точнее, модель «поведения» инвестиций в будущем, отраженная на бумаге.

Общее понятие

Но все же, какое определение инвестиционного плана все-таки принято использовать в финансовой практике? Вот несколько вариантов.

Инвестплан – это документ, в котором отражена вся информация, необходимая для реализации конкретного инвестиционного проекта. Данная информация должна полностью отвечать на вопросы: «Целесообразно ли вкладывать средства в проект?» и «Окупятся ли затраты и в какой срок?».

План инвестиционный также может называться бизнес-планом. Определение может быть следующим – четкое, понятное описание бизнеса, финансирование которого планируется.

Функции, задачи и цели

Таким образом, из вышеописанных определений общего понятия бизнес-плана можно выделить его основные функции:

• инструмент, позволяющий инвестору оценить результаты бизнеса за определенный период;
• используется как концепция ведения бизнеса;
• инструмент привлечения финансирования.

В свою очередь, подробный план инвестиционного проекта позволяет решить следующие задачи:

• определить направления, рынки и цели деятельности;
• оценить доходы и расходы, связанные с проектом;
• разработать мероприятия и способы достижения инвестиционных целей;
• выбрать лиц, которые будут ответственны за реализацию.
• рассчитать и оценить возможные риски в финансовом и экономическом аспекте.

Составление бизнес-плана

Порядок и методика составления инвестиционного плана предполагают определенную его структуру. Перед тем, как перейти к рассмотрению основных пунктов содержания, выделим несколько применяемых на практике методик его составления. Основные представлены на фото ниже.

Друг от друга эти методики отличаются лишь разделами содержания, которые могут быть обязательными в одной и носить необязательный характер в другой.

Содержание инвестплана

Наряду с указанными выше методиками в РФ существуют также и методические рекомендации по составлению бизнес-плана. Они составлены Министерством экономразвития и торговли РФ и носят больше рекомендационный, нежели обязательный характер.

В связи с тем, что разделы плана, которые предусмотрены в методичке Министерства, почти полностью совпадают с разделами, применяемыми в мировой финансовой практике (методика UNIDO), рассмотрим их на примере последней.

Разделы, или содержание, состоит из:

1. Вводная часть, или иначе краткое резюме.
2. Маркетинговый план.
3. Производственный план.
4. Организация процесса реализации проекта.
5. Финансовый план.

Поподробнее о каждом пункте.

Первый раздел

Резюме – это все общие сведения об инвестиционном проекте или бизнесе, который планируется финансировать. Приведем пример, какие данные и информация указывается в этом разделе.

• описание целей проекта;
• общий обзор финансового рынка и отрасли, в которую планируются вложения;
• описание продукции/услуг/работа, которые будут выпускаться;
• описание новизны;
• описание конкурентной среды и сравнительный анализ проекта с предложениями конкурентов и т. п.

Второй раздел

План маркетинга инвестиционного проекта предполагает оценку рынков сбыта и определение вектора движения маркетинговой стратегии.

Что должно содержаться в нем:

• четкая оценка спроса и предложения на рынке;
• оценка факторов, которые могут оказать влияние в ходе реализации проекта, например, конкуренция;
• прогнозы объемов производства/реализации в зависимости от сферы бизнеса;
• методы и способы реализации, рекламы и продвижения продукции;
• определение стратегии ценообразования.

Маркетинговый план инвестиционного проекта можно с уверенностью назвать важной частью общего бизнес-плана. Именно он позволяет ответить на вопрос: «Что лучше выпускать: новое, дешевое, качественное или вообще не стоит выходить на этот рынок?».

Третий раздел

Само название раздела говорит само за себя.

А именно: производственные план включает в себя:

• описание самого процесса производства;
• описание технологического процесса;
• какие мощности необходимы (площади, оборудование и т. д.);
• контроль качества продукции и способы его осуществления;
• оценка затрат на сырье, материалы, оборудование и т. д.;
• кадровая политика: необходимое количество сотрудников, уровень заработных плат, уровень квалификации и образования персонала.

Четвертый раздел

Организационный план, или иначе план управления, частично затрагивает третий раздел в части кадрового вопроса. Но в четвертом разделе он рассматривается более широко и уже под другим углом.

Этот раздел объединяет в себе:

• описание всех участников бизнес-проекта (сотрудники занимающие руководящие должности, партнеры, совет директоров);
• описание организационно-правовой структуры предприятия/компании/фирмы;
• трудовые ресурсы
• распределение обязанностей между сотрудниками и наделение полномочиями руководителей разных уровней;
• утверждение мотивационной политики в т. ч. уровня заработных плат персонала.

Пятый раздел

По сути, последний раздел подытоживает всю информацию, которая была указана во всех предыдущих. Именно финансовый раздел зачастую является ключевым для инвестора в принятии им окончательного решения.

Объяснение тому очень простое: финансовый раздел показывает инвестору всю указанную выше информацию в стоимостном выражении или проще говоря в денежном.

• прогнозный баланс доходов и расходов;
• баланс активов и пассивов;
• данные о плановых денежных потоках (поступления и выплаты);
• расчет рентабельности, прибыльности и окупаемости;
• анализ рисков;
• обоснование способов и методов, которые позволяют минимизировать риски;
• представление операционного и финансового бюджета фирмы/предприятия/компании.

Также следует отметить, что при утверждении бизнес-плана нельзя забывать и о том, что разработка календарного плана реализации инвестиционного проекта также является важной составляющей.

План-график реализации проекта составляется на весь период и предусматривает разбивку на «шаги». Как пример, для среднесрочного проекта сроком 3 года при построении графика реализации выбирается «шаг» в 1 месяц.

Нужен проект — ГЕНПЛАН

Проект — Эксперт

Статьи проектанта

• 1. Общие сведения. Предпроектная работа
• 2. Инженерные изыскания. Земельный участок
• 3. Усадебная жилая застройка
• 4. Ландшафтный дизайн
• 5. Производственные здания и сооружения, сельхозпредприятия
• 6. Жилые, общественные и административные здания, образование
• 7. Инженерные сети и сооружения
• 8. Автомобильные дороги. Автостоянки и парковки
• 9. Организация дорожного движения
• 10. Дорожные покрытия
• 11. Спортивные сооружения
• 12. Противопожарные требования
• 13. Санитарные нормы и правила
• 14. Экологические требования
• 15. Дополнительные сведения генплана
• 16. Геотекстиль и дренажная мембрана

Главная

• Карта сайта
• Статьи проектанта
• Изменения строительных норм
• Вопросы и ответы
• Вертикальная планировка
• Расчеты
• Недвижимость и земельные участки
• Строительство и ремонт
• Стройгенплан
• Заметки автолюбителя
• Каталог
• Инфо
• Контакты
• Анонс
• Колонка редактора

Контакты

11. Спортивные сооружения

Открытые плоскостные спортивные сооружения

Открытые плоскостные спортивные сооружения или спортивные площадки могут проектироваться отдельными независимыми участками, территориями или же в составе спортивного комплекса с крытыми и открытыми сооружениями. Открытые плоскостные сооружения, спортивные площадки – это футбольное поле, площадка для игры в волейбол, баскетбол, теннис и др., т. е. все, что находится на открытом воздухе.

Спортивная площадка в ограждении должна иметь не менее двух входов, а по периметру участка необходима зеленая полоса в виде посадок деревьев и кустарников. При этом зеленые насаждения не должны выходить за пределы выделенной для них полосы, чтобы не препятствовать занятиям спортом. Площадки, как правило, продольными сторонами ориентируются на север-юг. Их габариты определяются в зависимости от вида спорта и вместимости согласно нормативных требований.

Покрытие площадок и тип водоотвода назначается в зависимости от вида спортивной площадки, а также пожеланий заказчика. К неводостойким покрытиям относятся: из оптимальной смеси и спортивный газон. Водостойкие покрытия – это бетонное, асфальтобетонное и синтетическое. Для удобства и безопасности эксплуатации по периметру спортивных сооружений устраивается ограждение.

Спортивные площадки на открытом рельефе имеют специфический водоотвод. По периметру, например, футбольного поля, устраиваются водоотводные лотки. Обычно лотки подбираются заводского изготовления с уклоном по дну, так как сооружения для спорта, как правило, не имеют продольного уклона. Поэтому устраиваемые вдоль них лотки также не имеют уклона по поверхности.

Очень важны грунты земляного полотна. Они должны быть дренирующими. Иначе может появиться необходимость устройства дренажа. Дренаж рассчитывается. Схема его исполнения зависит от подстилающих грунтов, вида покрытия и площади спортивной площадки.

В последнее время получили широкое распространение покрытия из резиновой плитки и синтетическое травяное покрытие. Существует большой выбор фирм-производителей данного направления, которые могут предложить свою продукцию различного качества и ценового диапазона.

Резиновая плитка укладывается на твердое (бетонное) основание с помощью специального клея или на сыпучее основание из песка, щебня с закреплением плитки специальными монтажными соединениями. Она имеет большой срок годности, устойчива к перепадам температур воздуха, влаге и является травмобезопасной. Синтетическое травяное покрытие также может укладываться на различное основание в зависимости от желания заказчика, имеющихся средств, подстилающих земляное полотно грунтов и планируемого срока безремонтной эксплуатации объекта.

При укладке резиновой плитки на бетонное или асфальтобетонное основание, то есть на водонепроницаемое основание, необходимо предусмотреть возможность отвода дождевой воды, скапливающейся под искусственным покрытием после дождя. По периметру площадок обычно устраивается бортовой камень. И если резиновое покрытие укладывать в один уровень с бортом, то под ним (плиткой, газоном) будет скапливаться вода (через швы между плитами и через само покрытие, которое тоже может немного пропускать воду). А борт будет удерживать эту воду. Для отвода этой воды необходимо выполнять прорези в бортах по периметру площадки напротив швов. Или же укладывать искусственное покрытие поверх бортового камня, а не в один уровень (то есть внахлест, сверху на борт, борт под покрытием, покрытие укладывается сверху на борт). Таким образом вода не будет застаиваться, она будет просто растекаться в разные стороны через борт.

При осуществлении контроля за укладкой резиновой плитки следует обратить внимание на ее качество изготовления и соответствие данной продукции техническим условиям и другой нормативной документации. Необходимо обратить особое внимание на ровность плитки, а также отклонение размеров по длине, ширине и толщине. Эти показатели должны соответствовать техническим условиям на данный материал. Ведь укладка резиновой плитки должна быть выполнена также согласно нормативным требованиям. Требования к покрытиям спортивных площадок указаны в СТБ EN 14904-2009. Так согласно пункту 5.11 «самое большое расстояние между линейкой и поверхностью спортивной площадки не должно превышать 2 мм на участке измерения длиной 0.3 м и 6 мм на участке измерения 3 м». То есть плитка должна быть ровной сама и укладываться также ровно без перепадов (с перепадами, допустимыми согласно нормативных требований).

Примеры проектов волейбольной и тренировочной площадок, а также футбольного мини-поля представлены на рисунках.

Спортивные объекты: строить невыгодно, но престижно

Строительство спортивных объектов – это по-прежнему низкодоходный сегмент бизнеса. Однако чем их больше, тем выше привлекательность района, в котором они сосредоточены. А это значит, что в этом месте проще будет найти покупателей на квартиры в новых домах и арендаторов в торговые и офисные комплексы.

Из любви к искусству

Между тем эксперты уверены, что спортивное строительство с точки зрения получения прибыли абсолютно неинтересный сегмент. «Ни один крупный проект спортивного назначения не может быть коммерческим, – уверен заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. – Это либо некий имиджевый проект, либо инвестиционные обязательства того или иного девелопера, который поблизости возводит что-то доходное. Очень мало можно найти здравомыслящих девелоперов, которые возьмутся строить подобные объекты, заплатив еще городу за право строительства. Доходности это практически никакой не сулит, а затраты достаточно большие».

Действительно, эксперты говорят, что доходность от строительства спортивных сооружений составляет всего 8-12%, а сроки окупаемости могут достигать 20 лет. «Эксплуатация спортивных объектов не приносит значительных доходов, – подтверждают эксперты INFOLine. – В связи с этим застройщикам приходится возводить спортивную инфраструктуру при комплексном освоении территорий, так как обычно подобное условие ставится местными властями при выделении земельных участков. В остальном подавляющее большинство спортивных сооружений возводится в рамках социального заказа на средства бюджетов различных уровней».

Бывает, правда, что инвесторы вкладываются в спортивные объекты, строя их просто «из любви к искусству». «Есть люди, которые любят какой-то определенный вид спорта и готовы инвестировать в объект, не ожидая особой прибыли, – объясняет руководитель Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрей Розов. – То есть делают это, что называется, для души».

Действительно, сложно обвинить в корысти тех, кто решился построить, к примеру, теннисный клуб. По словам члена правления Федерации тенниса Санкт-Петербурга Дмитрия Голованова, доходность от содержания подобного заведения в нашем городе в лучшем случае составляет 1000 рублей с одного квадратного метра в год. При этом начальные вложения в строительство клуба с четырьмя кортами не могут быть ниже $2 млн.

Более или менее достойную прибыль спортивному проекту на сегодняшний момент может обеспечить только фитнес. Эксперты подсчитали, что рентабельность фитнес-центра начинается с показателя 10%. Свыше 20% получают клубы с наполняемостью более одного человека на кв. м. Это тоже немного, считает Андрей Косарев, однако надо учитывать, что после кризиса рентабельность снизилась во всех сферах коммерческой недвижимости. «Девелоперы стали пересматривать приоритетные сегменты, где интересно работать и зарабатывать деньги, – объясняет эксперт. – Проблемы были с заполнением торговых и офисных площадей, где арендные ставки значительно сократились. В итоге разница между доходностью этих сегментов и фитнес-центров стала минимальна. При этом было очевидно, что в офисах, например, ощущается явный избыток предложения, а спрос крайне ограниченный. Фитнес же рынок, несмотря на кризис, продолжал увеличиваться, популярность его возрастала, а ставки аренды не только не снизились, а наоборот, в отдельных точках даже увеличились. Поэтому сегмент спортивных комплексов для сетевых фитнесов стал достаточно интересен. Хотя и здесь доходность не слишком велика».

Островки спорта

Крупные спортивные проекты в Петербурге существуют. Однако ни один из них не является автономным сооружением. Подобно современным кинотеатрам и театральным зданиям, спорткомплексы проектируются как многофункциональные пространства. Например, в залах специализированного баскетбольного комплекса «Спартак», строительство которого должно завершиться уже в третьем квартале 2011 года, помимо проведения баскетбольных встреч планируется организация культурно-зрелищных мероприятий. Хотя первоначально компания «Новатэк», инвестор проекта, вложившая в него около 10 млн евро, задумывала сделать основную арену только баскетбольной. Но с учетом коммерческих интересов комплекс было решено приспособить также для проведения соревнований по волейболу, гандболу, мини-футболу и теннису. Многофункциональным будет и Дворец танцевального спорта, который также за счет средств частных инвесторов строится на пересечении проспекта Просвещения и улицы Ивана Фомина. Помимо семиэтажной башни с танцевальной ареной и трехэтажного здания с ледовым катком, в подвальном этаже предполагается расположить встроенное помещение под бильярд и фитнес-клуб.

Эксперты полагают, что благодаря симбиозу различных функций доходность проекта хоть и незначительно, но повышается. «Строить спортивное сооружение, рассчитанное только на одну функцию с парой сопутствующих услуг, по меньшей мере, недальновидно», – уверен заместитель генерального директора УК «Питерлэнд» Александр Ионов.

В качестве негативного примера обычно приводится проект производителя спортивной экипировки Red Fox, который строит 20 бассейнов в разных районах Петербурга. По словам генерального директора компании Александра Глушковского, проект рассчитан на население с низкими доходами – стоимость разового посещения не превысит 150 руб. При этом помещений для занятий «сухими» видами спорта в комплексах не предусмотрено. «Фитнес-центры и другие спортивные комплексы – это совершенно другой формат», – уверяет Александр Глушковский. Однако большинство участников рынка твердо уверены, что, сделав ставку на одни только бассейны, компания оказалась вне рынка. Вложения в 120-150 млн долларов – в такую сумму оценивается окончательная стоимость проекта Red Fox – окупятся в лучшем случае через 10-15 лет. Хотя в самой компании рассчитывают на срок окупаемости в 5-7 лет.

Концентрация спортивных сооружений различного назначения в одном месте также может способствовать повышению их доходности. В связи с этим в некоторых районах города формируются целые спортивные зоны. По словам главы администрации Петроградского района Константина Желудкова, на Крестовском острове будет создан настоящий «спортивный кулак Петербурга». Помимо футбольного стадиона «Зенит», Дворца баскетбола и уже существующего теннисного комплекса, построенного на средства предпринимателя Романа Курбатова, планируется создать также гребную базу и велотрек, соответствующий олимпийским стандартам. Желудков подчеркнул, что там не будет бизнес-объектов, а только спортивные, которые смогут существовать за счет дотаций или помощи спонсоров.

Соседний остров Бычий в Петроградском районе полностью отдан в аренду ООО «Спортивный клуб дзюдо «Явара-Нева». В 2013 году здесь должны появиться спортивный центр площадью 44 тыс. кв. м, тренировочная зона с бассейном и спортплощадки для занятий дзюдо. С северо-запада на берегу оставят место под небольшой яхт-клуб со стоянкой на 40 мест, а также 12 четырехэтажных коттеджей площадью по 700 кв. м каждый с японскими садиками. Эти объекты, как предполагается, будут сдаваться в аренду для сопровождающих спортсменов лиц – членов их семей, массажистов, менеджеров и так далее. Окончательный объем инвестиций в проект пока не озвучивается, но это будут собственные средства «Явара-Нева», утверждает заместитель руководителя проекта Дмитрий Редкоусов. По его словам, только в земельные работы потребуется вложить не менее 1 млрд руб. Инвестиции в коттеджи ориентировочно составят 100 млн долларов. Окупить вложения, по мнению экспертов, инвестору удастся не ранее, чем за 15 лет.

В островок спорта планируют превратить и территорию возле Парка 300-летия Петербурга в Приморском районе. Помимо спортивно-развлекательного комплекса «Питерлэнд», на который компания «Стремберг» уже потратила 320 млн долларов, здесь будет построена Академия боевых искусств Лиги боев без правил. Затраты на создание только основного здания академии эксперты оценивают в 25-40 млн евро. Планируется, что строительство будет осуществляться на личные средства чемпиона мира по боям без правил Федора Емельяненко, бизнесмена Вадима Финкельштейна, в ход также пойдут заемные деньги. Землю под Центр водного туризма получило ООО «Конкорд менеджмент и Консалтинг» (входит в группу «Конкорд» Евгения Пригожина). По оценкам экспертов, инвестиции в проект составят не менее 60 млн долларов. По соседству предполагается построить арену хоккейного клуба СКА.

Перспективы под вопросом

Говоря о перспективах рынка спортивных сооружений, его участники расходятся во мнении. «Во всем мире спорт не является доходным сегментом, если не считать футбольные клубы Премьер-лиги, – комментирует Андрей Косарев. – Поэтому надо смириться с тем, что во все времена профит здесь будет небольшой». Однако существует и другое мнение. Есть эксперты, которые считают, что при условии грамотного управления вложенные инвестиции могут принести вполне осязаемую прибыль. «Успех любого дела зависит от качества управления и профессионализма, – убежден Александр Ионов. – В управлении важна стратегия, и если грамотно организовать сервис и управление, то спортивные объекты смогут процветать».

Кроме того, участники рынка все чаще говорят о целесообразности развития такого формата, как спортивно-развлекательный центр. «Чтобы объект стал инвестиционно-привлекательным, основная спортивная составляющая непременно должна быть разбавлена зонами игровых видов активного отдыха, – уверен Александр Ионов. – То есть в идеале современный спортивный комплекс обязательно должен вмещать в себя фитнес-услуги, бассейн, зал для игры в волейбол или баскетбол. Неплохой идеей станет и каток. Ну и, конечно, в состав любого спорткомплекса должны быть включены предприятия общественного питания».

Существуют и другие варианты повышения доходности спортивного объекта. «Включив спортивный объект в состав многофункционального или жилого комплекса, рентабельность проекта можно поднять за счет других составляющих», – считает Андрей Розов. К тому же за строительство спортивной инфраструктуры инвесторы получают преференцию от городской администрации в виде снижения стоимости земельного участка.

В любом случае, процесс строительства спортивных сооружений будет развиваться и в дальнейшем. Чем больше катков, бассейнов, теннисных кортов – тем выше привлекательность района, в котором они сосредоточены. А это значит, что в этом месте проще будет найти покупателей на квартиры в новых домах и арендаторов в торговые и офисные комплексы.

http://tv-bis.ru/planirovanie-investtsiy/149-investitsionnyiy-plan.html
http://www.proekt.lepshy.by/e/30-otkryityie-ploskostnyie-sportivnyie-sooruzheniya
http://www.bpn.ru/publications/60891