Какую квартиру лучше купить для инвестиций?

Какую квартиру лучше купить в 2018 году, чтобы заработать на этом? Что лучше — новостройка или вторичка, какой район и этаж предпочтительнее для инвестиционной недвижимости? В этой статье мы разберемся в том, позволяет ли экономическая ситуация, которая сложилась в нашей стране, заниматься заработком в сфере купли-продажи жилых квадратных метров, а также сопоставим все имеющиеся статистические данные, чтобы понять, какую квартиру лучше всего покупать для этих целей.

Инвестиционная квартира — миф или реальность?

Стоит отметить, что всего несколько лет назад еще была актуальна схема, благодаря которой многие люди сумели разбогатеть не имея большого опыта в сфере недвижимости. Данная задумка была максимально примитивной и заключалась в приобретении недвижимости (чаще всего в новом доме) и последующей ее продаже, только немного позднее и подороже.

Многие занимались покупкой квартир, которые находились на этапе строительства, что выходило очень дешево, а иногда даже с существенными акционными скидками. А после сдачи готовой жилплощади реализовывали их на порядок дороже

Весь этот «бум» происходил еще до кризиса и отбоя от желающих приобрести квартиру у таких вот бизнесменов никогда не было. В итоге, получалось не только неплохо жить на доход от схемы, но и вкладывать деньги в новый виток с покупкой/продажей. Но, к сожалению, несколько лет назад такая схема перестала работать, так как квартиры начали быстро дешеветь. В итоге даже сейчас ситуация не стабилизировалась, не говоря уже о возвращении к старому порядку вещей.

Но остались ли хотя бы какие-то виды недвижимости, которые будут интересны с инвестиционной точки зрения даже сегодня? Давайте разберемся в этом, чтобы понять, можно ли купить что-то дешевле сейчас, чтобы позднее продать дороже.

Инвестиции в новостройки: выгодно ли это?

Актуальность вложений в новостройки сохранялась многие годы. Ни для кого не является секретом, что жилплощадь в строящемся доме стоит намного дешевле, чем в готовом, хоть и новеньком здании. Помимо этого, чем более ранней будет стадия покупки, тем дешевле она вам обойдется.

Чем ближе к завершающей стадии, тем дороже становятся все квартиры в доме. В среднем, цена на квартиру повышается не менее чем на 15% и не более чем на 30%

Если говорить о реальных цифрах, то получается следующее: подмосковная квартира-студия обойдется вам примерно в 2,2 миллиона рублей, если купить ее на этапе строительства. Абсолютна такая же квартира, но в сданном доме будет стоить уже 2,8 миллиона. Когда дом будет полностью заселен, цена может подняться еще на несколько сотен тысяч рублей.

Отметим, что актуальная ситуация в сфере менее выгодна, чем несколько лет назад. Чаще всего рост цены позволит продать квартиру после сдачи дома всего на 10-15% дороже, чем вы инвестировали в ее покупку на этапе строительства. Эту прибыль можно получить примерно за 2-3 года, которые являются сроком строительства.

Также стоит знать, что подобные инвестиции достаточно рискованные, ведь многое зависит от финансовой стабильности строительной компании. Ведь в случае непредвиденных ситуаций можно остаться без квартиры и с необходимостью судиться за то, чтобы вернуть свои вложения.

Выбираем инвестиционную квартиру по расположению

В большинстве случаев, если обсуждать вопрос долгосрочной перспективы, любая квартира станет дороже, чем была во время покупки. Исключением являются только квадратные метры, приобретенные на вторичном рынке и в старых домах. В иных случаях вполне можно полагаться на прогнозы экспертов, которые сообщают о том, что до реального насыщения рынка еще очень далеко, а квартирный вопрос остается актуальным для многих тысяч российских семей.

Поэтому при покупке квартиры чуть ли не в первую очередь стоит обращать внимание на внешние факторы, которые к самой жилплощади имеют вторичное отношение. Данные параметры являются очень важными для любого покупателя, а для того, кто хочет заработать на инвестициях – вдвойне. Если инвестор не побеспокоится об этом вопросе, он рискует получить квартиру, которая в будущем потеряет большую часть цены, несмотря на все свои внутренние привлекательные особенности.

Место, где расположен сам дом, очень сильно влияет на стоимость квартир в нем. «Location, location and location», как говорят американцы

Престижность района, развитость окружающей инфраструктуры, хорошая экологическая обстановка и транспортная доступность – все это не только будет способствовать быстрейшей продаже, но и повысит ценник на десятки процентов.

Успешной будет только та жилищная инвестиция, которая изначально демонстрирует высокие показатели ликвидности, позволяющие быстро и без проблем продать собственность за интересующую конкретного владельца цену. Но не забывайте, что даже в самом продуманном проекте есть квартиры, которые менее ликвидны, чем все остальные.

Самыми удобными будут варианты, которые расположены на средних этажах (наиболее комфортны по различным показателям и обладают меньшим количеством недостатков), подальше от лифтовых шахт (меньше квартир на площадке), и обладающие окнами, которые выходят во двор

Квартиры с проходными комнатами и маленькими кухнями также не нравятся большей части потенциальных покупателей. Легче всего будет продать однокомнатную и двухкомнатную квартиру, отмечают эксперты.

Чистота в приоритете, дорогой ремонт – не нужен

В данной части статьи мы дадим несколько советов, которые позволят предварительно подготовить недвижимость в ожидании потенциальных покупателей, чтобы продажа квадратных метров, в которые вы инвестировали свои средства, не превратилась в длительную многомесячную и сложную процедуру:

• приведите квартиру в порядок. Сюда входит проведение генеральной уборки, выбрасывание всех лишних вещей, чистка сантехники, мытье окон и полов. Любого покупателя привлечет чистое, просторное и светлое жилье, а не его антипод;
• если на стенах и потолках жилища слишком заметны следы протечек или плесени – обязательно устраните их. Точно так же негативно на продажу могут повлиять и старые обои. Лучше заменить их на дешевые, но светлые и новые. Данный шаг позволит не только обновить квартиру, но и сделать ее визуально большей;
• избавьте квартиру от старых ковров, диванов, зеркал. Давно обветшалые и никому ненужные вещи только отпугнут покупателей;
• стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Позаботьтесь хотя бы о том, чтобы все лампочки там горели. Если есть время и желание – помойте стены и лестничную клетку, чтобы не испортить настроение заинтересовавшимся людям еще до просмотра самой квартиры;
• не делайте ставку на высококлассный ремонт перед продажей относительно недорогой квартиры. Все ваши усилия, дорогие материалы и работы никогда не окупят себя и вы всего лишь потеряете деньги, которые сделали бы квартиру слишком дорогой, включи вы их в конечную цену;
• при этом стоит понимать нынешнюю экономическую ситуацию и то, что многие семьи начали предпочитать уже «готовые» для жилья квартиры, в которые можно въехать и без проблем с ремонтом и прочими моментами жить не менее нескольких лет. Так что, наличие миловидного, но недорогого ремонта с более-менее современной мебелью будет большим плюсом, который позволит найти покупателя в несколько раз быстрее, а может даже, моментально;
• многих покупателей очень сильно волнуют скоростные параметры сделки. Некоторые даже готовы переплачивать, лишь бы поскорее въехать квартиру, которую недавно только нашли. Поэтому стоит заранее побеспокоиться о том, чтобы с юридической стороны жилплощадь была свободной (имеется ввиду регистрация в ней тех или иных жителей). Освободить квартиру от всего лишнего стоит заранее, до подачи объявления.

На этом все. Надеемся, наши советы и рекомендации помогут не только качественно инвестировать, но и уверенно продавать недвижимость, которая не только сохранит, но и приумножит ваши накопления. Удачи!

Выбираем страну для инвестиций в недвижимость

Недвижимость – хороший способ инвестировать: сохранить и преумножить
капитал. В Европе жилье дорожает уже давно и относительно стабильно. В Азии
наоборот — резкий подъем последнии несколько лет. Так или иначе, уже завтра
покупка будет дороже.
Некоторые страны за инвестиции в недвижимость выдают вид на жительство или даже сразу гражданство.

Наш редактор сделал сравнение по 5 наиболее популярным направлениям для инвестирования в недвижимость. Давайте разбираться.

Плюсы инвестиций в недвижимость

🙂 Мало подвержена инфляции. Недвижимость стабильно дорожает на несколько процентов в год, обычно от 3-4. Конечно, есть банки, которые предоставят вклад с доходностью больше, иногда до 10%. Но в условиях рыночной экономики, в период очередного спада ваши денежные активы точно упадут, а может даже обесценятся. Недвижимость не обесценится никогда.

🙂 Ликвидна. Найти покупателя недвижимости в ходовом регионе редко занимает больше полугода. Если изначально соглашаться на адекватную цену, то сделку можно осуществить за несколько недель. Поиск покупателя можно поручить риэлтору: некоторые агентства и частные риелторы предлагают найти покупателя бесплатно для владельца.

🙂 Осязаема. Недвижимость — материальное воплощение стоимости. В отличие от акций, облигаций и криптовалют, никакой кризис не повлияет на состояние вашей недвижимости. Конечно, она может потерять в цене. Но в похожей ситуации акции ничего вам не принесут, а дом можно использовать по прямому назначению — жить в нем. Этого права у вас никто не отнимет.

🙂 Постоянный доход от аренды + единовременный от продажи.

Подводные камни

☹︎ Дополнительные расходы: оплата коммуналки, охрана, расходы на ремонт

☹︎ Зависит от государственного аппарата. Причем речь не только о налогах — завтра в стране произойдет переворот и ваша собственность уже не ваша.

☹︎ Непредвиденные обстоятельства. К сожалению недвижимость подвержена непогоде. Начиная от града, который помнёт забор, заканчивая наводнением, землетрясением или ураганом.

☹︎ Сезонность аренды. В курортных странах большая часть прибыли приходит за туристический сезон — как раз когда хочется отдохнуть самому. Приходится выбирать — или жить в своем домике у моря только зимой, или не надеяться на прибыль от аренды.

Риелторы помогут

Все факторы невозможно предусмотреть самому — нужно разбираться в нюансах законов, касающихся сделок с недвижимостью. Нужно проверить «чистоту» объекта. Нужно знать местность и население. Всё это ложится на ваши плечи, поэтому вам точно понадобится грамотный переводчик и много-много времени и терпения.

Чтобы сделать жизнь чуть проще, есть риэлторы. За услуги риэлтора приходится заплатить, но это, как минимум, спасёт от проблем с законом. Это особенно важно, т.к. вы и сдаёте, и продаёте недвижимость — для этих операций совсем разные законы и налоги. Удобно, когда риэлтор и застройщик — одна компания.

Зачастую, в таком случае наценка сильно ниже. Продавец скорее зарабатывает на строительстве объектов: выгоднее быстрее сдать готовый и приступить к новому, чем заламывать цену.

Давайте сравним 5 популярных стран, где покупают недвижимость для инвестиций.

Назовём налоги, среднюю стоимость квартиры, покупательскую способность и другие цифры. Еще вспомним про сложность оформления документов.

1) Испания

Если сказать другу, что купил недвижимость за границей, он подумает про
Испанию. Это типичная страна для покупки инвестиционной недвижимости: теплый климат, много туристов. К тому же последние 10 лет земля в Испании сильно дорожала — пришли огромные капиталы, в том числе из России. Но сейчас рынок переполнен. Объекты строятся быстрее чем сдаются, аренда дешевеет. В дополнение, нестабильная политическая обстановка.

Новостройки: от 80 000 €
Вторичка: от 50 000 €.
НДС: 10% для жилой недвижимости
Налог на перепродажу вторички:

7 % (зависит от провинции)
Надог на прибыль для нерезидента: 3 %
Налог на доходы физических лиц: 19-45 % (прогрессивная система)

2) Кипр

Все слышали, что в Кипре дают вид на жительство при покупке недвижимости. Это так, но объект должен соответствовать трем основным условиям:

1.Принадлежать к первичной недвижимости (новострой)

2. Стоить не менее 300 тыс. евро

3. Приобретать его нужно только у девелопера (не у частного лица)

Растущий спрос на кипрскую недвижимость привел к значительному повышению ее стоимости. Согласно статистике ЦБ Кипра, за 2018 год кипрская недвижимость
подорожала на 8,7 %.

Новостройки: от 80 000 €
Вторичка: от 40 000 €
Налог на недвижимость: 0-1,9 % (прогрессивная система)
Ежегодный муниципальный налог: 55-85 € (зависит от площади жилья)
Подходный налог: 10-35 % (прогрессивная система)

3) Германия

Благодаря политической и экономической стабильности страны, жилье здесь считается безопасной инвестицией. Однако многие инвесторы говорят, что крупные города – например, Берлин, Франкфурт, Гамбург и Мюнхен – переоценены.

Еще в Германии очень много законов. Иногда странных и противоречащих друг другу. Вообще здесь самая сложная и запутанная система законов. Отсюда куча бумажной волокиты.
Например, есть закон «О жилищном имуществе». Он обязует собственников управлять домом, отвечая общим интересам. В том числе, делать достаточные взносы в резервный фонд для ремонта и обслуживания здания. Речь идет как о крупном ремонте – крыши или фасада, так и о содержании лестничных клеток и придомовой территории. Расходы на это обязуется нести товарищество собственников.

Просто игнорировать Устав и идти на конфликт с ТСЖ – нельзя. В законе «О жилищном имуществе» предусмотрена возможность изъятия недвижимости товариществом. Если вы будете серьезно и грубо нарушать обязанности, другие члены ТСЖ могут вынудить вас продать собственность.

Новостройки: от 200 000 €
Вторичка: от 45 000 €
Плата домоуправлению: от 20 € / месяц
Муниципальный налог: 1-3% в год
Подоходный налог: 26-44% (прогрессивная система)

4) Чехия

Стоимость недвижимости в Чехии колеблется год от года, периодически поднимается и падает. Купить квартиру, например, в Карловых Варах можно за 4 млн рублей. В старом фонде небольших городов можно найти вариант от 500 тысяч рублей.

Недвижимость в Чехии может быть выгодным вложением средств и даже источником дохода. Спрос на недвижимость растет каждый год, туристический поток — тоже. Востребована как краткосрочная, так и долгосрочная аренда.

Внимание! В Чехии нет лицензии на деятельность риелторов. Поэтому внимательно отбирайте кандидатов, чтобы не нарваться на мошенников. Выбирайте проверенные компании с живыми отзывами.

Новостройки: от 90 000 €

Вторичка: от 70 000 €

Подоходный налог: 15%

Налог с перевода недвижимости: 4%

5) Таиланд

Юго-восточная Азия, в частности Таиланд, — быстрорастущий рынок. За последние 10 лет недвижимость выросла в 2 раза.

В отличие от Европы, в Азии, чтобы купить недвижимость нужно намного меньше бумаг. Никто не спрашивает о происхождении денег, не нужны справки НДФЛ.

Плюс, в Таиланде нет туристического сезона. Погода сильно не меняется в течение года, но лето — сезон дождей. Поэтому недвижимость сдаётся по одинаковой цене круглый год. Нет таких скачков, как на курортах Европы.

Новостройки: от 70 000 $

Вторичка: от 60 000 $

Разовый налог на оформление freehold: 6,3% (если недвижимость не является местом жительства)

Отсутствие постоянного налога на недвижимость

Подоходный налог для физ.лиц: 0-35% (прогрессивная система)

Риелтор-застройщик

В чем суть?

— Компания строит объект на свои деньги. В процессе и по завершении ищет инвесторов, которые покупают квартиры в объектах. Некоторые переезжают в них жить, но большинство сдают в аренду.

Удобно, что застройщик выполняет роль риэлтора: помогает сдать в аренду или продать за небольшой процент.

Самый большой плюс в том, что агентство берёт на себя всё оформление собственности. Часто вам даже не придётся выезжать в страну, где находится недвижимость. Но если вы хотите убедиться в её существовании, вам проведут тур.

Такие компании на рынке недвижимости появились довольно давно. Например, New Nordic Group, работают с 2003 года.

http://investfuture.ru/edu/articles/kakuju-kvartiru-luchshe-kupit-dlja-investitsij
http://vk.com/@new.nordic-vybiraem-stranu-dlya-investicii-v-nedvizhimost