Инвестиции в элитное жилье Москвы: как не просто вложить, но и заработать

В сегодняшних нестабильных экономических и политических условиях надежным активом для инвесторов становится сфера жилой недвижимости. Причем выгодно вложить свои средства могут не только крупные институциональные игроки, но и частные лица. Главное, понимать, в какие объекты лучше инвестировать и как на них заработать, уверен директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

Почему стоит инвестировать в элитное жилье?

Недавнее глобальное исследование рынка, которое проводила компания Savills (Savills Global Living Report), показало, что в мировом масштабе размер институциональных инвестиций в сегмент жилой недвижимости за первое полугодие 2019 года достиг $110 млрд, что на +9% больше, чем было зафиксировано в 2018 году, и на +56% выше, чем пять лет назад.

И все это в условиях, когда глобальные объемы вложений в другие виды традиционно прибыльных активов значительно упали. Подобная ситуация в итоге привела к тому, что жилье стало вторым по популярности инвестиционным объектом в мире после офисов.

Изменение объемов инвестиций в различные классы активов

(первое полугодие 2019 года / первое полугодие 2018 года)

Источник: Savills Research с использованием данных компании Real Capital Analytics, Inc. (RCA)

В российских реалиях одним из самых интересных активов для вложений является элитное жилье в столице. Среди всей жилой недвижимости данный сегмент выделялся всегда. Сегодня можно с уверенностью говорить о том, что он дает максимально широкие возможности для выгодного использования свободных средств.

Рассмотрим подробнее, что именно необходимо знать, чтобы приобрести премиальный объект, который поможет увеличить общую стоимость всего вашего инвестиционного портфеля и уже в среднесрочной перспективе будет приносить ощутимый доход. То есть поговорим о том, что представляет собой настоящая доходная квартира или апартамент в Москве.

Фото: Savills

Где покупать премиальную недвижимость?

Прежде всего, определим ключевые характеристики подобного объекта жилой недвижимости. Как правило, это востребованная и престижная локация в ЦАО, близость развитой инфраструктуры и расположение в новом доме.

Местоположение

Первый из обозначенных критериев напрямую влияет на уровень арендной ставки, по которой лот может предлагаться будущим арендаторам. Следовательно, растет и общий показатель арендной доходности. Ценовая премия от перепродажи объекта также зависит от района его расположения. Соответственно, нужно выбирать наиболее известные, ликвидные и «понятные» как для бизнеса, так и для семейной аудитории локации: Хамовники, Арбат, Пресненский, Тверской районы и т. д.

При этом отметим важную деталь: даже если у вас есть вариант приобрести что-то очень интересное на востоке ЦАО, не стоит торопиться. Подумайте, кто будет следующим покупателем. Стоит иметь в виду, что сейчас локации в западной части центра пользуются бОльшим спросом, чем в восточной, где премиальное строительство исторически не так хорошо развито. В связи с этим необходимо учитывать следующую аксиому московского рынка премиального жилья: пока есть свободные площадки на западе ЦАО, застройщики будут стремиться их занимать. Поэтому доходную квартиру или апартамент имеет смысл выбирать именно здесь.

Таким образом, объект, расположенный в центре Москвы в одном из дорогих и престижных районов — это наиболее инвестиционно привлекательный вариант, нежели лоты в других локациях столицы.
Более того, отметим, что именно в ЦАО традиционно наблюдается повышенный спрос на аренду жилья со стороны экспатов, которые довольно охотно готовы рассматривать в том числе и объекты в самых высоких ценовых категориях. Так, согласно последним данным Savills, наибольший спрос со стороны арендаторов был зафиксирован со стороны выходцев из Франции (13%), Италии (10%) и Германии (5%).

Страны происхождения арендаторов согласно запросам с начала 2019 года

Источник: Savills

Инфраструктура

Близость развитой системы инфраструктурных объектов также оказывает значительное влияние на «статус» жилых лотов и, как следствие, на размер возможной арендной платы или будущую премию от их продажи на вторичном рынке. Престижные учебные заведения, современные деловые кластеры (например, ММДЦ «Москва-Сити»), шаговая доступность рекреационных зон (парков, скверов, детских и спортивных площадок) — все это отличные бонусы, которые играют на руку собственникам.

Фото: Savills

Какой лот выбрать?

Однако ключевая роль в получении максимально возможной арендной доходности и прибыли от перепродажи определяется расположением объекта в новостройке. Покупка квартиры или апартамента в новом проекте имеет ряд существенных преимуществ. Прежде всего, это меньшие вложения и более высокая отдача, так как на первичном рынке законы ценообразования более лояльные, чем на вторичном. На вторичном рынке стоимость сделки при прочих равных условиях определенно будет выше, учитывая вполне вероятные расходы на обновление ремонта.

Этаж и площадь

Помните также о том, что, покупая лот в новостройке под инвестицию, нельзя выбирать верхний этаж, потому что он всегда реализуется уже с ценовой надбавкой по сравнению с нижними уровнями. Здесь работает правило золотой середины: выбирайте квартиру или апартамент не на нижнем, но и не на самом верхнем этаже.

Что касается площади будущего доходного объекта, то ее также необходимо подбирать, исходя из текущей логики рынка. Допустим, инвестор сам привык жить в просторных квартирах площадью свыше 200 кв.м. Но это не значит, что рынок на данный момент заинтересован в таких метражах.

Фото: Savills

Например, сейчас, по наблюдениям экспертов Savills, предпочтения отдаются более компактным функциональным лотам — 120–150 кв.м, поскольку большинство потребителей уже пришли к пониманию, что пространство подобного размера вполне достаточно для комфортного проживания вместе с семьей. Более того, разница в 50–80 кв.м опять же сократит возможные расходы на необходимую отделку.

И не стоит стремиться к особым видовым характеристикам — они вполне могут быть нейтральными, так как этот нюанс девелопер также закладывает в свою маржу. Однако оговоримся, что если вы покупаете объект с арендными целями, виды на достопримечательности — это то, что очень любят арендаторы: объективно такой лот будет иметь большую ликвидность.

И, наконец, фактор цены. Согласно данным Savills, сейчас основной спрос на вторичном рынке элитного жилья сконцентрирован в бюджете $1–2 млн. Следовательно, инвестору следует приобретать недвижимость таким образом, чтобы цена ее перепродажи не выходила за эти рамки в более узкий коридор $3–5 млн, например, поскольку здесь покупателей значительно меньше.
Инвестору стоит найти такой лот, который будет интересен рынку при перепродаже, а не является самым лучшим в комплексе на данный момент и изначально имеет более высокий ценник. В этой ситуации при реализации вторичного объекта теряется маржа.

Фото: Savills

Сколько можно заработать на элитном жилье?

В заключение отметим еще несколько интересных цифр сегмента аренды элитного жилья в Москве. Так, по данным Savills, плата за аренду 1 кв.м премиального жилого объекта в новостройке сопоставима с размером дохода от сдачи в аренду офисного помещения А-класса — среднее значение ставки для такого жилья составляет 36,500 руб./кв.м/год. При этом важно помнить, что арендатора для офиса найти гораздо сложнее, чем арендатора квартиры или апартамента.

И, наконец, сама динамика высокобюджетного рынка аренды столицы благоволит инвесторам, поскольку на текущий момент спрос опережает объем предложения. Уточним, что в высокий ценовой сегмент входят квартиры и апартаменты, ставки которых превышают $1000 или 65 тыс. руб./месяц (по текущему курсу обмена валют). Наиболее дорогие лоты (от 400 тыс. руб./месяц) при этом занимают 24% экспозиции всех высокобюджетных предложений, и только 1/3 из них расположены в новостройках. Если же рассматривать весь рынок аренды высокобюджетного жилья в Москве, то в новых домах на данный момент предлагается только 5% объектов, и около 23% из них — это апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити».

Таким образом, можно с уверенностью говорить, что при условии основательного и грамотного подхода к вложению средств в жилые активы в Москве, с учетом всех основополагающих факторов, перечисленных выше, подобный вид заработка имеет все шансы на успех и вполне может стать стабильным источником дохода для любого инвестора.

При цитировании ссылка на Savills обязательна

Особенности инвестирования в ЖК Новой Москвы

Квартиры в строящихся комплексах Новой Москвы становятся все более привлекательными для инвестирования. Их стоимость выгодно отличается от цен на жилье в прежних границах столицы.

После карантина многие люди мечтают сменить свои квартиры на более просторные, поэтому на новостройки на окраинах Москвы ожидается значительный рост покупательского спроса.

Инвестировав в новые проекты сегодня, можно будет через некоторое время заработать на их перепродаже. Какие объекты нужно выбирать, чтобы получить максимальную прибыль от инвестиций, – рассказывают аналитики информационного портала о недвижимости Move.ru.

Обзор рынка

Выгоднее всего вложить деньги в новостройку в начале строительства, когда закладывается котлован, и перепродать квартиру, когда здание будет построено.

Цены на лоты в Новой Москве растут быстрее, чем в старых границах города, и эта тенденция сохраняется в последние несколько лет. С начала 2018 до первого квартала 2020 года цена кв. метра в ТиНАО увеличилась на 33%. В тот же период кв. метры в Старой Москве подорожали только на 22%.

Стоимость метра жилья в Новой Москве держится на уровне 142 000 рублей. Это значительно ниже цены на жилье в центре столицы. За кв. метр в Старой Москве нужно отдать 188 000 рублей.

Чтобы с выгодой использовать ценовое преимущество жилья в новых границах столицы, перед его приобретением нужно учитывать особенности местного рынка недвижимости. Специалисты Move.ru определили факторы, которые обеспечат рост цены на купленную квартиру в будущем.

Квартиры на начальном этапе строительства

Инвестирование в жилье в период, когда только открываются продажи лотов, приносит наибольшую выгоду.

В это период продается около 10-11% квартир. Но если девелоперы считают ЖК перспективным, потому что видят повышенный спрос, то они могут самостоятельно повысить стоимость квадратного метра квартир на 5-10% через 2-3 недели после начала продаж.

Важно успеть за это время выбрать квартиру для инвестиции и купить ее до повышения цен.

Также выгодно покупать жилье в новом корпусе ранее открытого и частично заселенного ЖК. Такие проекты имеют хорошую инфраструктуру, поэтому квартиру будет легче перепродать после завершения строительства корпуса.

В начале 2020 г. несколько замедлилась деятельность девелоперов. На рынке появилось всего несколько новых строительных площадок в:

• «Южном Бунино»;
• « Саларьево Парке »;
• «Прокшино»;
• « Первом Московском »;
• «Скандинавии»;
• «Кленовых аллеях»;
• «Позитиве»;
• «Остафьево».

Чтобы не пропустить выгодное предложение, инвестору нужно постоянно следить за появлением новинок на местном рынке недвижимости.

Квартиры с привлекательной планировкой

В центральной части Москвы чаще всего покупаются квартиры с 2 комнатами. В ТиНАО ситуация немного иная. Спросом пользуются объекты с одной комнатой и отдельной кухней, современные апартаменты евроформата с двумя комнатами и уютные студии.

Самыми ликвидными будут квартиры с красивым видом из окон на парк, озеро. Покупатели отдают предпочтение экологически-чистым районам, где есть парковые зоны, набережные и нет промышленных объектов.

Квартиры с отделкой «под ключ» и продающиеся без отделки пользуются примерно одинаковым спросом. Но для инвестиций более привлекательными будут объекты без заключительного ремонта или с отделкой white box, которые стоят дешевле.

Отдаленность от МКАД – важный фактор, влияющий на стоимость жилья

Несмотря на то, что многие люди начали работать дистанционно, и время поездки на работу больше не влияет на выбор квартиры, отдаленность от МКАД по-прежнему негативно сказывается на спросе на жилье.

Это связано с тем, что, переселяясь на окраины столицы, люди не хотят терять связь с родственниками и друзьями, оставшимися в Старой Москве, менять излюбленные места отдыха. Они мечтают, чтобы добираться к любой точке центра столицы было быстро и удобно.

Поэтому наибольшим спросом пользуется жилье, расположенное не дальше 5 км от МКАД. Привлекательные для инвестиций квартиры можно найти в:

• «Аквилон Парке»;
• « Новой Звезде »;
• «Скандинавии»;
• «Саларьево Парке»;
• «Испанских кварталах»;
• «Румянцево Парке»;
• «Позитиве»;
• «Москве А-101».

​​​

Отдавать предпочтение нужно новостройкам возле Киевской или Калужской дорог.

ЖК вблизи станций метро

Именно близость к метро спровоцировала прост цен на жилье, после строительства новых станций на красной ветке метрополитена.

Метро остается самым удобным городским транспортом. Оно обеспечивает отдаленным ЖК связь с инфраструктурой Старой Москвы.

Квартиры, недалеко от метро можно найти в:

• «Москвичке»;
• «Саларьево Парке»;
• « Городских Историях »;
• «Прокшино»;
• «Румянцево парке»;
• «Переделкино Ближнее».

​

• « Аквилон Парке »;
• «RDD» (Russian Design District);
• «Москве А-101»;
• «Новых Ватутинках».

​

Влияние инфраструктуры

Большинство покупателей – это семейные люди, для которых важна инфраструктура района. На окраинах Москвы застройщикам приходится создавать ее с нуля.

Но возведением социальных объектов могут похвастаться не все ЖК. Поэтому подбирая квартиру для инвестиции, обращайте внимание на комплексы с детсадами, новыми школами и площадками для коммерческой недвижимости.

Например, ГК «А101» обеспечивает свои комплексы новыми социальными объектами. В «Скандинавии» есть детсад, рассчитанный на 220 мест, и средняя школа на 1775 мест. Возле «Испанских кварталов» расположены 2 детсада на 570 мест, современная школа на 1300 мест.

Комплекс «RDD» (Russian Design District) будет включать академию единоборств, центр гимнастики, школы йоги, дизайна, моды, танцев и другие творческие школы, студии.

Ориентированность на семьи является важным фактором, влияющим на ликвидность жилья. Девелоперы учитывают это, обеспечивая взрослым и детям возможности всестороннего развития.

http://www.gipernn.ru/zhurnal/biznes-i-investicii/stati/investicii-v-elitnoe-zhile-moskvy-kak-ne-prosto-vlozhit-no-i-zarabotat
http://move.ru/articles/osobennosti_investirovaniya_v_zhk_novoy_moskvy/