Парадокс: кредитов на жилье нет, никто ничего не покупает, цены стоят. Когда рухнут?

Кредитов на покупку жилья в Беларуси сейчас уже почти не осталось за редкими исключениями. Как это повлияет на цены? Стоит ли ждать их резкого падения? Ответы на эти вопросы — в материале.

Как исчезали кредиты

Зимой кредиты на жилье выдавали шесть банков. О том, что кредитование будет сворачиваться, заговорили по весне — тогда один за другим от выдачи долгосрочных кредитов начали отказываться не самые мощные банки.

Оптимисты предполагали, что основные игроки рынка — Беларусбанк и Белинвестбанк — кредитный краник закрутят в августе, аккурат после выборов, но вентиль начали закручивать раньше. Беларусбанк уже 1 мая остановил выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке на общих основаниях. Дольше продержался ужесточивший условия выдачи кредитов Белинвестбанк — аж до 26 августа.

Люди, мечтавшие о новостройке, поспешили влезть в долги перед банками. Благо фактически все застройщики имели партнерские программы с ведущими финансовыми организациями. Массовый спрос поддержал ценник, за 30−70% договорами долевого строительства, заключенными летом и даже в первых числах сентября, стояли договоры кредитные.

1 сентября Беларусбанк приостановил кредитование на финансирование недвижимости на условиях, определенных банком. А 9 сентября стало известно, что закрыто кредитование проектов застройщиков по программе «Ипотека с нами».

В этой партнерской программе были почти все столичные девелоперы, от «Айрона» до «Дана Холдингс», которая реализует самый крупный строительный проект столицы — ЖК «Минск Мир».

На сегодняшний день на общих основаниях под 13,35% и по партнерским программам участие в строительстве кредитует только Белинвестбанк. Но сколько это продлится, можно только гадать — банки о приостановке программ обычно сообщают после самого факта приостановки.

Что будет с ценами?

Что происходит с ценами на жилье после того, как исчезает кредитование? Нет, они не падают в одночасье. Можем наблюдать на примере вторичного рынка, где кредитов нет не первый месяц. Никто ничего не продает и не покупает, но цены предложений не двигаются. Тут не вопрос экономики — тут проблема психологии. Продавцам тяжело смириться с мыслью, что вчера их квартира стоила, например, 80 тысяч, а сегодня за нее не предлагают и 70. Особенно долго в состоянии шока пребывают те, кто купил (построил) жилье на высоком рынке.

Уже сейчас (по предварительным данным Национального кадастрового агентства) можно заметить, что сентябрь будет еще более провальным, чем май. За 15 дней сентября зарегистрировано 249 сделок. Нормой для Минска, напомню, считается 1050−1150 сделок в месяц, соответственно, более 500 за полмесяца. От застройщиков тоже не стоит ждать мгновенной реакции на сворачивание кредитования и резкое падение спроса.

Сейчас видим первые «акции» вроде «отделка в подарок». В среднем отделка квадратного метра стоит 200 долларов, так что акция может быть интересна тем, у кого есть вся сумма на квартиру. Но тех, кому не хватает, предложение точно не привлечет.

Вторая реакция — предложение длительной рассрочки. Длительной в наших условиях — более четырех лет при первом взносе в 20−30%. Такие предложения сейчас есть не только у «Минск Мира». Да, ценник при рассрочке увеличивается — в него заложены все вообразимые риски застройщика. Но уже есть девелоперы, предлагающие рассрочку в рублях — при ней дольщику проще рассчитать свои силы. Связываться с валютной финансовые консультанты не советуют даже тем, кто получает зарплату в долларах. Увы, никто не может быть на 100% уверен, что все с валютными доходами будет и впредь стабильно.

Да, не все застройщики смогут обеспечить предложение долговременной рассрочки. Особенно уязвимы те, у кого один проект, и он должен быть реализован в течение двух ближайших лет. Они тоже будут искать варианты продаж без существенных скидок. И если не отыщут, первыми пойдут на снижение цен.

Напомню, в кризис растет риск появления долгостроев. Кто особенно рискует, уже перечисляла.

А какой прогноз?

Вместо резюме повторюсь: цены в любом случае будут ползти вниз, выиграют те люди, которые найдут в себе силы спрятать валюту под подушку и подождать, когда ситуация в экономике и политике станет более предсказуемой.

Сколько придется ждать, можно только предположить. В предыдущие кризисы рынок стоял в среднем три месяца. Если все пойдет по подобному сценарию, к декабрю можно ждать явного снижения цен — но еще не дна.

Чтобы упасть до дна, ценнику в предыдущий кризис понадобился год. Сейчас,
полагаю, обвал будет идти с ускорением и дно начнет просматриваться уже к
лету 2021-го.

Падение цен и отток айтишников: что ждет рынок недвижимости Белоруссии

В Белоруссии почти две недели продолжаются протесты несогласных с результатами выборов. Первые дни после результатов голосования сопровождались столкновениями участников акций с правоохранительными органами, жесткими задержаниями и отключением интернета. В результате несколько тысяч человек были задержаны.

Выяснили, как ситуация с протестами повлияла на продажи жилья и аренду в Минске и ждать ли обвала цен в будущем.

Рынок замер

В первом полугодии ситуацию на рынке жилья Белоруссии, как и в большинстве стран, определяли экономические последствия COVID-19: было зафиксировано падение сделок, цены снизились до 5–7%. После активной фазы пандемии рынок жилья достаточно быстро оправился, и уже к середине лета ситуация стабилизировалась. Продажи были сопоставимы со среднестатистическими показателями. Однако положение дела на рынке изменилось после президентских выборов, которые вылились в протесты.

По словам аналитика рынка недвижимости белорусского портал Realt.by Артема Сахаревича, рынок недвижимости замер на фоне событий, происходящих в стране после президентских выборов. Общая активность заметно упала — все следят за развитием ситуации.

«В день голосования и два дня после него у нас не было интернета, то есть любая сфера, где он необходим, была попросту лишена возможности нормально функционировать. Что-то можно было делать с помощью VPN-сервисов, но и они работали крайне нестабильно. Просмотры объявлений о продаже и аренде недвижимости в день голосования и после него упали более чем на 90%. И хотя после выборов прошло уже более десяти дней, интерес к недвижимости так и не вернулся на нормальный уровень», — рассказал «РБК-Недвижимости» Артем Сахаревич.

Местные риелторы тоже говорят о затишье на рынке жилья: число входящих заявок сократилось, покупатели заняли выжидательную позицию. «Во-первых, это связано с перебоями в работе интернета. Во-вторых, в ситуации неопределенности и нестабильности люди делают правильный выбор: вначале думают о главном, вопросы приобретения недвижимости несколько отошли на второй план», — сказала директор АН «Смарт Риэлт», председатель Союза компаний по реинжинирингу риелторской деятельности Татьяна Недерева-Архипец.

Сейчас рынок недвижимости Минска находится на плато. Объем и цены поддерживаются в первую очередь программами кредитования, добавила она.

Директор агентства недвижимости «БелЦТН» Николай Простолупов пока не видит кардинальных перемен на рынке недвижимости из-за политической обстановки. «Единственное, что произошло: люди стали менее охотно смотреть квартиры. Если раньше по вечерам они выезжали на осмотр трех-четырех квартир, сейчас не более одной-двух. Что касается спроса и цен, то здесь пока все стабильно», — добавил он.

Аренда жилья пострадала меньше всего

Август для рынка аренды жилья традиционно является одним из самых горячих месяцев. Снять квартиру в это время достаточно сложно из-за ажиотажного спроса — студенты приезжают на учебу и ищут жилье. Кроме того, в сентябре стартует деловой сезон — многие возвращаются в большие города и арендуют квартиры. Этот август для рынка аренды жилья Минска не стал исключением, несмотря на масштабные митинги, говорят эксперты.

Если в первые дни процесс поиска и аренды жилья был парализован из-за отсутствия интернета и уличных столкновений, то сейчас ситуация нормализовалась. Спрос на аренду жилья вернулся к прежнему уровню (он ниже прошлых лет, но серьезного проседания нет). Популярностью пользуются недорогие лоты стоимостью 250−300 белорусских рублей в месяц, ценники на съемное жилье остались на привычном для рынка уровне.

«Единственный полностью восстановившийся сегмент — долгосрочная аренда квартир. Это связано с началом нового учебного года в вузах. Протесты-протестами, но жить новоиспеченным студентам где-то нужно», — отметил Артем Сахаревич.

При этом риелторы на фоне митингов ввели для своих клиентов «безопасные показы». «Это значит, что мы работаем исключительно в дневное время и стараемся завершать все показы до 17:00. Все встречи и заселения мы проводим до этого часа, чтобы обезопасить людей. К сожалению, вечернее время в нашем городе пока нельзя считать полностью безопасным. После пяти вечера мы ставим работу на паузу и переносим все на следующий день», — рассказал представитель белорусского агентства недвижимости «Гарант-недвижимость» Владислав Сафронов.

Что касается остальных сегментов недвижимости, то везде в период с 9 по 21 августа просмотры упали на 50% и более, продолжил Артем Сахаревич. «Хуже всего дела обстоят в сегменте аренды офисов, которая еще не отошла от последствий коронавируса. Многие компании работают удаленно, оттого интерес к офисным площадям и без того был низким», — отметил он.

Падение цен неизбежно

Падение интереса к недвижимости в августе аукнется малым числом сделок в сентябре-октябре. Что касается более долгосрочных прогнозов, то произошедшее в стране скажется на рынке недвижимости крайне негативно, считает аналитик рынка недвижимости портала Realt.by.

«Действия властей всецело брошены на решение политического кризиса. Экономика пока остается в стороне, хотя негативные моменты там уже назревают. Если продолжится ослабление национальной валюты и ухудшение условий кредитования, то снижение цен на недвижимость не заставит себя долго ждать», — не исключил он.

Аналогичную позицию озвучила Татьяна Недерева-Архипец. «Нет никаких объективных предпосылок того, что стоимость останется на сегодняшнем уровне. Цена, по моему мнению, будет падать. Сроки экспозиции объектов увеличатся, возможен существенный рост объема предложения», — считает эксперт.

Согласна со своими коллегами и аналитик международного брокера недвижимости Tranio Саглара Оконова. По ее мнению, цены на недвижимость в Белоруссии упадут. При этом кардинальных изменений не произойдет. «Можно ожидать появления на рынке отдельных сделок, если собственник закредитован в валюте или не справляется с содержанием объекта. А также роста спекулятивного спроса на такие активы», — пояснила «РБК-Недвижимости» Саглара Оконова.

В целом белорусский рынок недвижимости — рынок внутренний, иностранцы покупают здесь мало, отметил главный редактор Prian.ru Филипп Березин. «Волнения в Минске и других городах страны пока, к счастью, не стали настолько радикальными, чтобы в стране появилась угроза самому рынку. Здания не разрушаются, погромов нет. Одновременно нет и значительного изменения спроса. В последние месяцы цены в стране изменялись незначительно», — рассказал «РБК-Недвижимости» Филипп Березин.

«Если конфликт между действующим президентом и оппозицией не войдет в горячую фазу, цены и спрос вряд ли сильно изменятся. У покупателей нет оснований приобретать дороже, у продавцов — продавать дешевле», — считает он.

Отток IT-специалистов, которые являются драйвером рынка недвижимости

Важным драйвером рынка недвижимости Белоруссии эксперты называют стартаперов и представителей IT-индустрии, которые работают на европейский и американский рынки. «Десятки тысяч специалистов имеют соизмеримый с европейским уровень доходов, которые они тратят здесь, поддерживая другие отрасли. Эти молодые люди активно покупают жилье, а до коронавируса они полностью определяли погоду на рынке коммерческой недвижимости. Расширение числа их компаний постоянно требовало новых площадей», — отметил Артем Сахаревич.

По его мнению, нежелание действующей власти идти на диалог и дальнейшее «закручивание гаек» может привести к массовой миграции таких специалистов и даже целых компаний. «Для рынка недвижимости такой вариант развития событий может означать резкое падение инвестиционной привлекательности у всего сегмента коммерческой недвижимости, а также нецелесообразность инвестиций в жилые проекты высокого качества», — добавил белорусский аналитик.

Саглара Оконова из Tranio в этом вопросе настроена более оптимистично. По ее мнению, IT-сфера в Белоруссии продолжит и дальше развиваться вне зависимости от политического контекста — ежегодно на IT-рынок труда выходит большое количество специалистов. «Стартапам и разработчикам нужны комфортные офисы и жилье. Какая-то часть кадров, конечно, может уехать, но это существенно скажется на их стоимости для западных рынков», — сказала она.

http://realty.tut.by/news/expertise/700723.html
http://realty.rbc.ru/news/5f3ff90f9a794714dfb9d763