Инвестиции в недвижимость и арендный бизнес за рубежом

Основные инвестиционные цели

В отношении зарубежной недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации. Во-первых, это приобретение недвижимости в расчете на существенный рост ее стоимости в среднесрочной перспективе; во-вторых, приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду. Безусловно, имеет место и комбинация этих мотиваций.

Если года назад более 80 % инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30 % инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70 % преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду. По нашим оценкам, в ближайшие годы подобная пропорция сохранится, то есть большинство российских инвесторов будут совершать покупку инвестиционной недвижимости за рубежом, в первую очередь в целях получения дохода от сдачи в аренду, а возможный рост стоимости приобретенной недвижимости будет для них «приятной добавкой».

Почему арендный бизнес?

Арендный бизнес за рубежом, без сомнения, занимает по популярности первое место у российских инвесторов, приобретающих бизнес за рубежом в бюджете от 100 тыс. до 10 млн евро. По нашим оценкам, в данном инвестиционном бюджете более 80 % сделок российских инвесторов связаны именно с приобретением недвижимости, приносящей рентный доход, то есть с приобретением арендного бизнеса.

Причины популярности арендного бизнеса как направления инвестирования за рубежом:

• простота и прозрачность бизнес-модели. Не важно, каким видом бизнеса занимался или занимается российский инвестор в России, арендный бизнес в силу простоты своей бизнес-модели прозрачен и понятен абсолютно всем категориям предпринимателей, иными словами, арендный бизнес практически не требует от инвестора каких-то специальных знаний и навыков;
• минимальные требования к знанию особенностей ведения бизнеса в конкретной стране. Требования к уровню знания особенностей ведения бизнеса в конкретной стране для арендного бизнеса существенно ниже, чем для других видов бизнеса. Например, получать доход от сдачи торгового помещения в аренду многократно проще, чем самостоятельно вести торговую деятельность в чужой стране, конкурируя с местными торговыми сетями и выполняя многочисленные требования местного законодательства;
• минимальная вовлеченность инвестора в управление бизнесом. Подавляющее большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за два десятилетия капитализма в России сделавших состояния благодаря упорному труду и предпринимательской жилке, не хотят в своем инвестировании за рубежом начинать с нуля строительство бизнеса. Скорее наоборот, им нужен стабильный доход при минимальном личном вовлечении в управление бизнесом;
• два источника прибыли инвестора. Инвестируя в объект недвижимости, который будет сдан в аренду, инвестор, с одной стороны, получает текущий рентный доход (доход от бизнеса), а с другой стороны, происходит рост капитализации собственно недвижимости, благодаря чему инвестор фиксирует дополнительную прибыть в случае последующей перепродажи своего объекта, выросшего в цене.

Если же говорить о предпочтениях российских инвесторов, инвестирующих за рубежом в бюджете существенно меньшем или существенно большем, чем обозначенный выше бюджет (100 тыс. — 10 млн евро), то доля, приходящаяся на арендный бизнес, несколько меньше. Причины тут следующие:

• россияне, планирующие проинвестировать за рубежом несколько десятков тысяч евро, как правило, ориентируются на объекты малого бизнеса (небольшие бизнесы в сфере услуг, питания и т. п.). Дело в том, что с таким скромным бюджетом они не дотягивают до приобретения интересного объекта арендного бизнеса;
• россияне, планирующие проинвестировать за рубежом десятки и сотни миллионов долларов, — это уже другой класс инвесторов. Как правило, это успешные российские компании, которые покупают контрольные пакеты или даже 100 % акций в зарубежных компаниях.

Рентная доходность и доходность инвестиций

При всей простоте бизнес-модели ведения арендного бизнеса за рубежом есть два ключевых момента, которые инвестор должен четко понимать. Первый заключается в том, что важно различать два типа доходности:

1 рентную доходность, которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к стоимости этого объекта;

2 доходность инвестиций (или доходность на вложенный капитал), которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к проинвестированному капиталу (собственным средствам). Дело в том, что объект недвижимости за рубежом, который сдан в аренду, можно приобрести как полностью за собственные средства, так и с использованием кредита зарубежного банка. В случае привлечения кредита (использование так называемого кредитного плеча) для приобретения объекта, например, в странах Западной Европы достаточно собственных средств.

Инвестору крайне важно различать понятия «рентная доходность» и «доходность инвестиций», потому что использование недорогого кредитования позволяет существенно повысить доходность инвестиций. В том случае, если кредит не используется, доходность инвестиций равна рентной доходности.

Кредит в западном банке

Второй ключевой момент: приобретение объекта арендной недвижимости оптимально совершать с использованием кредита. Самым распространенным у европейских и международных инвесторов способом повышения доходности на вложенные инвестиции является покупка объекта гостиничной, коммерческой или доходной недвижимости с использованием долгосрочного кредита западного банка в размере от стоимости покупки на срок лет по ставке от 3,5 % годовых. Благодаря использованию долгосрочного заемного финансирования со ставкой кредитования, которая ниже уровня доходности, инвестор мультиплицирует свой доход на вложенные инвестиции.

Для примера рассмотрим два варианта покупки объекта, имеющего уровень рентной доходности 7 %.

Вариант 1: приобретение за собственные средства, без привлечения заемного финансирования. В этом случае доходность инвестиций составит 7 % годовых, то есть равна уровню рентной доходности.

Вариант 2: приобретение с привлечением заемного финансирования в размере 70 % по ставке 3,5 % годовых. В этом случае доходность инвестиций (за вычетом процента по кредиту) составит 15 % годовых, то есть будет существенно выше рентной доходности.

Также в отношении варианта инвестирования с использованием кредитования важно отметить следующее:

• расходы на выплату процентов по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Таким образом, если сравнивать варианты инвестирования по показателю чистой прибыли после налогообложения, то выгода варианта с использованием кредитования станет еще более показательной;
• банк-кредитор проводит проверку приобретаемого объекта недвижимости. Перед тем как банк выдаст кредит, он проведет полную и всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. Иными словами, если банк одобрил кредит, то и инвестору можно быть спокойным. А вот если банк по какой-то причине не одобрил кредит, то это серьезный повод задуматься.

Топ-10 стран, вызывающих, по нашим оценкам, наибольшее доверие у российских инвесторов, вкладывающих свои средства в недвижимость за рубежом, представлен в табл. 1. В качестве параметров для сравнения стран оценивались политические и экономические страновые риски, устойчивость сектора недвижимости, уровень законодательной защищенности интересов инвесторов, ликвидность недвижимости, также принимались во внимание наличие системы страхования девелоперских проектов, возможность получения инвестором вида на жительство или упрощение визового режима, наличие проектов с гарантированным рентным доходом, доступность ипотеки для россиян и ряд других параметров.

Реальная доходность инвестиций: акции, облигации, недвижимость и бизнес

Ведущий финансовый консультант, совладелец компании «Личный капитал», представитель компании в Санкт-Петербурге

Большинство инвесторов преследует главную цель — обеспечить себя и свою семью пассивным доходом.

Планируя инвестиции, важно ответить на вопрос: какой доход я смогу получать со своего капитала? Для этого необходимо понять, на какой реальный доход от тех или иных инвестиций можно рассчитывать.

Ведущий финансовый консультант компании “Личный капитал” Борис Кожуховский проанализировал доходность акций и облигаций различный эмитентов, недвижимости и бизнеса, чтобы вы могли объективно оценить рынок и избежать рисков в сегодняшней ситуации.

Для того чтобы оценить, какую сумму можно получать с капитала, нужно знать один из важных макроэкономических параметров — ставку центробанков стран, эмитирующих ту или иную валюту, т.е. ставку безрисковой доходности для инструментов в данной валюте.

В России ее устанавливает ЦБ РФ, в США — Федеральная резервная система (ФРС), в еврозоне — Европейский центральный банк (ЕЦБ).

На 01 июля 2020 г. такая ставка в России составляет 4,5%, в США — 0,275%, в Европе — 0%, в Великобритании — 0,1%, в Японии – -0,1% (показатели по каждой стране можно уточнить на сайте Trading Economics).

Другим ориентиром в определении размера накоплений выступает доходность десятилетних государственных облигаций в собственной валюте.

Для РФ она составляет 5,94%, для США — 0,68%, для Германии – -0,44%, для Швейцарии – -0,41%, в Великобритании — 0,2%

! В Германии и Швейцарии доходность 10-ти летних государственных облигаций отрицательная.

Для сравнения: для десятилетних гособлигаций РФ в долларах США доходность составляет 1,25% годовых.

РЕАЛЬНАЯ ДОХОДНОСТЬ АКТИВОВ

Безрисковая доходность обеспечивает 100% сохранность вложенного капитала и накопленного дохода. Однако эта величина для многих может показаться слишком низкой.

Для повышения доходности инвестор должен принять на себя дополнительные риски, которыми можно разумно управлять, изменяя пропорции классов активов в своем портфеле.

Посмотрим на реальную дивидендную доходность разных инструментов (в долларах), которые используются для получения пассивного дохода.

• акции США — 3,42%;
• акции развитых стран — 3,61%;
• привилегированные акции США — 5,61%;
• акции сектора недвижимости — 7,06%;
• облигации инвестиционного рейтинга — 3,30%;
• облигации развивающихся стран — 4,74%;
• спекулятивные облигации США — 5,99%;
• альтернативные инвестиции — 4–8%.

Таким образом, при инвестировании в долларах США можно рассчитывать на среднюю доходность от 3% до 6% годовых до уплаты налогов.

Доходность рублевых инструментов

2. Доходность жилой недвижимости в РФ, по данным опросов клиентов нашей компании, составляет около 5–7%, коммерческой — 8%–12%

3. Прямые инвестиции в бизнес в среднем позволяют рассчитывать на 25% годовых. Информация собрана с площадок краудфандинга, таких, например, как Money Friends.

Интересная ситуация складывается в последний год на рынке российских акций: крупные компании, особенно с госучастием, начали выплачивать своим акционерам щедрые дивиденды. Доходность некоторых эмитентов исчисляется двузначными цифрами.

Есть перспективы высоких дивидендов в электроэнергетике, нефтегазовой отрасли и телекоммуникационных компаниях.

Например, текущая дивидендная доходность компании «ЛУКОЙЛ» — 8,47%, Ростелекома – 9,62%, ФСК ЕС — 9,72%, МТС — 8,89%, Россети — 9,17%, Газпром – 7,7%.*

*Не является инвестиционной рекомендацией. Данные приведены в ознакомительных целях. Источник – сайт www.dohod.ru

Однако такая ситуация имеет негативные стороны: компании выплачивают высокие дивиденды, когда не видят смысла в реинвестировании в собственный бизнес, т.е. не находят перспектив роста. Следовательно, регулярность таких дивидендов под огромным вопросом, и выплаты могут прекратиться, если произойдет ухудшение конъюнктуры рынков. Например, в апреле этого года Центральный банк РФ рекомендовал всем банкам отказаться от выплаты дивидендов, и направить деньги в капитал самих банков.

Сколько может получать рантье?

Исходя из этих данных, можно вычислить, на какой реальный рентный доход от капитала можно рассчитывать.

Например, капитал в $1 млн дает $30–50 тыс. в год. С учетом НДФЛ 13% сумма снизится до $26 100–43 500, или $2175–3625 в месяц (по текущему курсу это около 152 000–253 000 руб.).

Здесь речь идет о чистом пассивном доходе без расходования тела капитала.

Если инвестор хочет знать, какой капитал ему нужно накопить для получения желаемого дохода, то можно провести расчет от обратного.

Допустим, желаемый пассивный доход — $5 тыс. в месяц. С учетом НДФЛ 13% сумма составит $5750. Так, в год инвестор получит $69 тыс. (5750 × 12 = 69000). Заложив достаточно реальную ставку доходности в 4,5%, можно достичь необходимого капитала в $1 533 333 (69000 / 0,045 = 1533333).

Для инвестиций в рублях можно использовать ставку доходности в 5%–8%.
Следовательно, чтобы получать ежемесячно 200 000 руб., необходим капитал около
35 млн руб.: 200000 (руб. в месяц) × 12 месяцев = 2400000 руб. в год, или
2800000 руб. с учетом налогов.

По ставке 8% годовых эта сумма составляет 35 млн руб. (2800000 / 0,08 = 35000000 руб.).

Подобные расчеты можно сделать самостоятельно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.

Управление метрами. Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости

Недвижимость традиционно лидирует среди инструментов накопления среди россиян. Согласно опросу ВЦИОМ, в 2017 году этому активу отдали предпочтение 46%, в 2015 году — 45% респондентов.

Доходность инвестиционной недвижимости опрошенные Forbes эксперты оценивают в 5-10% годовых. По словам брокера агентства недвижимости CENTURY 21 Panorama Realty Константина Ламина, два-три года назад средний уровень доходности от аренды квартиры в Москве составлял 5-7% годовых. «В настоящее время после падения цен на жилье доходность от сдачи его в аренду составляет 6-8% годовых, а в некоторых случаях доходит до 10-11%», — отмечает Ламин.

Доходность аренды готовых квартир в новостройках в среднем составляет 6-8% годовых, если речь идет об объекте с отделкой от застройщика. Если же для инвестиционных целей покупается квартира с черновым ремонтом, то ее доходность будет на уровне 4-6%, дополняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Но покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — это не единственный способ инвестировать в недвижимость. Альтернативой является приобретение паев в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (ЗПИФН). Этот инструмент поможет оптимизировать доходы и расходы, связанные с недвижимым имуществом, а также диверсифицировать риски. Правда, подходит он далеко не всем.

Что такое ЗПИФН

ЗПИФ недвижимости — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ, отмечают в «Эксперт РА». Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке агентства, составляет порядка 2,6 трлн рублей, что в разы больше рынка открытых ПИФов, объем которого на конец 2017 года около 220 млрд рублей.

Эта разновидность инвестиционных фондов позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах, поясняет руководитель департамента альтернативных инвестиций УК «БКС — Фонды недвижимости» Дмитрий Шлогин.

«Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов. Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых», — говорит он. Иногда паи закрытых фондов выводятся на биржу. По данным пресс-службы Московской биржи, на сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Порог входа в ЗПИФН для розничного инвестора начинается с 300 000 рублей. Однако для ощутимого эффекта рационально рассматривать суммы от 1 млн рублей, а если есть желание принимать участие в управлении и принятии решений — еще больше, уточняет инвестиционный директор и главный аналитик ИГ «Универ» Дмитрий Александров.

Однако ЗПИФН едва ли можно назвать классическим розничным инструментом — он предназначен для узкого круга инвесторов, не желающих раскрывать свое участие напрямую, которые вкладываются в заранее отобранные проекты, обычно в сфере рентной (для сдачи в аренду) недвижимости, объясняет директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Александра Таранникова.

Таким фондам в первую очередь интересны коммерческие объекты с пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды, добавляет Дмитрий Шлогин.

По его словам, при выборе объекта инвестирования для фонда учитывается местоположение, количество арендаторов и другие критерии, определяющие инвестиционную привлекательность. «Износ объекта не говорит о том, что в дальнейшем эксплуатация его невозможна. В целом, в отношении ЗПИФ можно работать с разными объемами активов, главное, чтобы суммарная стоимость имущества была не менее 25 млн рублей», — говорит эксперт.

Какова доходность

В «Сбербанк Управление Активами» рекомендуют ориентироваться на доходность 7-8% годовых по лучшим рентным объектам недвижимости и до 15% годовых по девелоперским проектам.

Дмитрий Александров, в свою очередь, отмечает, что доходность ЗПИФН зависит исключительно от самих активов, а не от оболочки, в которую активы «завернули»: по проблемным объектам можно получить и отрицательный показатель.

Существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей.

«ЗПИФН используются в основном в отношении строящихся объектов, значительно реже в отношении готовых проектов и коммерческой недвижимости. Но в связи с отказом от долевого участия и переходом к проектному финансированию вряд ли стоит ожидать роста популярности инструмента», — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Рейтинги ЗПИФН как таковые на рынке отсутствуют, но есть некредитные рэнкинги надежности и качества услуг УК, что может выступать дополнительным критерием выбора. На текущий момент в рейтинг-листе «Эксперт РА» есть 37 компаний, на которые приходится порядка 70% всего рынка управления активами, дополняет Александра Таранникова.

Выплата дохода, согласно правилам доверительного управления ЗПИФН, может осуществляться с любой периодичностью. «Это напрямую связано со стратегией работы фонда: если есть постоянный рентный доход, его можно выплачивать раз в месяц, квартал. Если период до фиксации прибыли больше, то и периодичность выплаты дохода должна происходить реже», — поясняет Дмитрий Шлогин.

Главные минусы

Из недостатков ЗПИФН эксперты отмечают отсутствие возможности досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты вознаграждения управляющим, даже если фонд терпит убытки. Инвестиции в закрытый фонд по умолчанию делаются до срока его расформирования.

По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Инфралекс» Сергея Шумилова, в среднем по рынку расходы инвесторов в ЗПИФН можно оценить в 0,5-5% от чистой стоимости активов.

«Совокупный расход за управление и инфраструктуру розничных фондов составляет 1,5-3% от стоимости чистых активов фонда в год», — говорит управляющий директор «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных.

Комиссионное вознаграждение управляющего может быть фиксированным, исчисляться в процентах от стоимости чистых активов или состоять из двух частей: management fee (комиссия за управление) и success fee (комиссия за успех), объясняет Дмитрий Шлогин.

Если паи не торгуются на бирже, то их продажа возможна только в рамках прямых сделок между пайщиками фонда, при этом она будет осуществляться с большим дисконтом, предупреждает финансовый консультант компании «Личный капитал» Борис Кожуховский.

В случае если фонд прогорает или распадается, претензии необходимо предъявлять управляющей компании. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. По словам специалистов, такие судебные тяжбы могут длиться до полутора лет.

«Процесс особенно усложняется, если фонд «прогорает», то есть фактически признается банкротом. Ведь тогда в конкурсную массу будут входить лишь остатки активов. Нередко на момент судебных разбирательств их рыночная стоимость падает в разы», — комментирует адвокат Ольга Сулим.

Кому подходит

Ранее ЗПИФН были интересны инвесторам с точки зрения налоговых льгот на имущество, а после их отмены фонды выполняют преимущественно роль оболочки, позволяющей снизить прозрачность владения тем или иным активом. Но отложенное налогообложение прибыли, генерируемой активами, сохраняется, отмечают в PwC.

«ЗПИФ не является налогоплательщиком налога на прибыль, в отличие от налоговых резидентов. Это создает возможности для эффективного реинвестирования. Налог будет возникать только при получении дохода непосредственными пайщиками (дохода от погашения, продажи паев или при выплате промежуточного дохода). В зависимости от того, кто держатель пая, с разницы покупки и продажи предстоит заплатить налог на прибыль 20%, НДФЛ 13% или налог у источника. Налог на имущество, НДС с дохода от продажи или аренды уплачивается управляющей компанией за счет имущества ЗПИФ», — поясняет руководитель налоговой и юридической практики PwC в странах Центральной и Восточной Европы Екатерина Лазорина.

По словам генерального директора УК «Развитие» Владимира Савчука, ЗПИФН позволяют защитить активы квалифицированного инвестора с сохранением конфиденциальности о владельцах инвестиционных паев.

«Для неквалифицированных инвесторов регулятор предусмотрел более жесткие состав и структуру активов ПИФ, а также исключил возможность участия в управлении портфелем активов. Безусловно, действующее законодательство ЗПИФ для квалифицированных инвесторов дает больше возможностей для клиента: практически неограниченный портфель объектов инвестирования, возможность участия в выборе инвестиционных направлений ЗПИФ, выход на рынок кредитных ресурсов и заемного капитала и прочее», — резюмирует Дмитрий Шлогин.

http://bujet.ru/article/177838.php
http://lkapital.ru/2020/07/06/realnaya-dohodnost-investiczij-akczii-obligaczii-nedvizhimost-i-biznes-2/
http://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/363645-upravlenie-metrami-stoit-li-investirovat-v-fondy-nedvizhimosti