Как купить недвижимость в США и заработать на ее сдаче в аренду

Купив недвижимость в США, иностранцы могут не только обзавестись жильем в новой стране, но получить гарантированный доход, сдавая его в аренду. Эксперты компании «Феод Групп» объяснили, как сделать выгодную покупку и на какой доход можно рассчитывать

Образ американского риелтора давно стал символом успеха и богатства. Причиной тому — стабильный и сформированный рынок недвижимости США, где у всех участников есть возможность заработать и приумножить свой капитал.

Доходность и возможности для иностранных инвесторов

Зарубежные инвесторы тоже могут заработать на рынке недвижимости США. Самый выгодный и популярный вариант — покупка квартир или домов для последующей сдачи в аренду.

Прибыль инвестора при покупке, продаже недвижимости и ее сдаче в аренду в Нью-Йорке (Манхэттен), июнь 2016 года:

Фото: FHFA, Standard and Poor’s, НАР,Бюро переписи населения США, Бюро экономического анализа и Бюро статистики труда.

Этот пример показывает, что в прошлом году рынок был активен. На него не повлиял кризис, а наибольшую прибыль принесли сделки с дешевыми квартирами типа «студио». По итогам года можно сказать, что доходность сейчас обратно пропорциональна площади жилья и затратам инвестора. Т.е. купив несколько дешевых квартир маленькой площади и сдав их в аренду, можно получить максимальную прибыль.

Максимальную прибыль принесет сдача в аренду нескольких квартир небольшой площади.

Эти выводы не голословны: они базируются на статистике, полученной после анализа успешных сделок, которые состоялись в 2016 году в центре Нью-Йорка.

Почему растет интерес бизнесменов к инвестициям в недвижимость США

Главный экономист Национальной ассоциации риелторов США (NAR) Лоуренс Юн заметил: «Повышение доверия потребителей в конце прошлого года вызвало значительный интерес к покупке жилья. Проблемы остаются, но рынок уходит в преуспевающий старт».

Фото: Shutterstock

Исследования подтвердили рост успешных сделок на рынке недвижимости и выявили такие закономерности:

• В прошлом году около 37% жилья приобретено не для проживания, а для получения дополнительного дохода за счет аренды или перепродажи.
• Инвесторы вкладывают деньги в самое дешевое жилье, а затем сдают его в аренду. Таким образом они защищают свои накопления и превращают их в источник доходов.
• Пенсионеры вкладывают деньги в недвижимость, рассчитывая получить прибавку к пенсии.
• Растет экономическая иммиграция, иностранцы стремятся получить гражданство США для всей семьи. Подробнее об этой возможности можно узнать на странице

— гражданство США за инвестиции».

3

Какова динамика цен на недвижимость США за последние годы

Положительная динамика арендной платы за жилье подтверждает выгоду инвестирования в недвижимость США. Цены на недвижимость в Соединенных Штатах превзошли рекорд сделок, зафиксированных во время бума 2006 года. Статистика отмечает, что уже 4,5 года подряд операции с недвижимостью приносят стабильную прибыль. С июля 2006 по 2012 года цены на недвижимость постепенно снижались, но начиная с 2013 года снова отмечается их динамичный положительный рост.

Главный специалист по инвестициям и председатель индексного комитета Standard and Poor’s Дэвид М. Блитцер замечает, что «новый пик, установленный Национальным индексом S & P Case-Shiller Core Logic, будет рассматриваться как начало нового продвижения. Жилищные показатели дают позитивный сигнал для инвесторов, и продажи существующих и новых домов и квартир растут».

Высказывания специалистов подтверждаются цифрами по каждому населенному пункту. Например, самые высокие показатели роста эффективности инвестиций — в таких городах:

• Сиэтл — на 11%
• Портленд — на 10,9%
• Денвер — на 8,7%
• Вашингтон — на 2,7%

Иностранные инвесторы сейчас используют эту ситуацию и уже получают прибыль от вложений в недвижимость США. Такой взлет не случаен: он говорит о здоровой и плодотворной возможности защитить свой капитал, вкладывая его в одну из самых стабильных и надежных мировых экономик — экономику США. Эксперты считают, что с 2017 года начинается самый выгодный период для инвестиций в жилой фонд США: ожидаемый показатель окупаемости (ROI) — от 30 до 40%. Предполагается, что до конца текущего года будет продано до 6,5 млн квартир и домов, а удачные сделки в этой сфере будут продолжаться до 2024 года.

Лучшие города для покупки недвижимости

Графики и таблицы с индексами цен по городам демонстрируют очень позитивную картину для инвесторов. Активным спросом пользуется жилье в таких городах: Даллас, Сиэтл, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Денвер, Даллас, Южная Флорида, Палм-Бич, Нью-Йорк.

Чтобы инвестировать в недвижимость США, нужен надежный и опытный партнер, который даст подробные консультации, подберет отличный вариант для покупки, проверит объект на территории США и оформит сделку.

Таким партнером является «Феод Групп». Имея большой опыт работы (более 25 лет) представителей и партнеров в США и Европе, «Феод Групп» может не только с максимальной выгодой провести сделку от начала и до конца, но и оформить бизнес-визу или визу инвестора в США , оказать помощь при иммиграции в США .

Как правило, у будущего инвестора возникает ряд вопросов:

• Какие штаты предлагают лучшие перспективы занятости?
• Где самые низкие налоги?
• Какие правила для получения гражданства?
• Где лучший бизнес-климат?
• Какой тип инвестиций выбрать?

• Активные: продажа, покупка, сдача в аренду осуществляются инвестором самостоятельно.
• Пассивные, когда управление и распределение вложений поручается компании.

«Феод Групп» поможет получить ответы на все ваши вопросы, и тогда вы определитесь, где именно хотите приобрести недвижимость. Статистика показывает, что прибыль возможна и в популярных мегаполисах, и в небольших населенных пунктах с низкими ценами.

«Феод Групп» постоянно следит за экономическими показателями в разных штатах и может подобрать наилучшие варианты.

В последнее время зафиксированы выгодные покупки жилья в Сан-Франциско, Сан-Хосе, Кремниевой (Силиконовой) долине, Фениксе и Лос-Анджелесе, но есть и другие интересные решения. Можно купить квартиру в самом дешевом районе, отремонтировать ее и выгодно сдавать в аренду.

Какая выгода от сдачи недвижимости в аренду

Вот последние статистические показатели :

• За последние 10 лет появилось 4 млн новых арендаторов среди людей с доходом ниже 25 000 долларов США.
• Появилось 3,3 млн новых арендаторов среди населения с доходом более 50 000 долларов.
• Стало на 1,6 млн больше арендаторов с доходом более 100 000 долларов в год.
• Арендная плата растет.
• На 40% увеличился спрос на односемейные дома для аренды.
• Окупаемость инвестиций в аренду — 30%: выше, чем на любом фондовом рынке.

Цены на жилье и спрос на аренду растут во всех штатах благодаря хорошей демографической ситуации и здоровому рынку труда. Молодые люди не могут купить новое жилье, но могут позволить себе его снять.

Будущий инвестор может купить себе квартиру не для проживания. Тогда финансы будут не просто лежать на низком депозите в банке, а приносить доход в виде надбавки от сдачи в аренду. От ситуаций с банками никто не застрахован. Банк может обанкротиться или неожиданно понизить ставку, а доход от инвестиций в недвижимость США — стабилен и имеет положительную динамику.

Риелторы и инвестиционные консультанты США пристально изучают рынок недвижимости и видят перспективы. Статистические данные показывают, что сейчас наибольшая доходность — на западе страны, но и в остальных зонах показатели растут.

Есть много возможностей для успешных инвестиций, и «Феод Групп» способна предложить самые выгодные. Недавние экономические исследования показали, что аренда квартир в Сан-Франциско, Сакраменто и Сан-Хосе принесла наибольшую прибыль инвесторам Есть потенциал для роста цен и в Кремниевой долине.

Главное, что инвестор в США может получать два вида дохода: за счет ежегодного прироста рыночной стоимости и за счет арендной платы. В совокупности годовой доход может составить до 30%.

Актуальные предложения на рынке недвижимости США

Ниже представлено несколько актуальных предложений по недвижимости в США. Это только часть предложений, получить полный список актуальных объектов недвижимости для продажи можно у специалистов компании Феод Групп.

Townhouse in New York

Расположение: USA, New York, Erie County, Buffalo

Townhouse in Michigan

Расположение: USA, Michigan, Wayne County, Detroit

Townhouse in Florida

Расположение: USA, Florida, Duval County, Jacksonville

This large three bedroom house is a rare find at only $48,500 and with a tenant in place paying $11,160 per year.

Townhouse in Michigan

Расположение: USA, Michigan, Wayne County, Detroit

This large three bedroom house is amazing value at $32,900 and also tenanted.

Украина, Киев

01001, ул. Крещатик, 21

+380 44 383 90 30

+380 50 393 90 30

+380 93 345 40 40

Великобритания, Лондон

202 Green Lanes, Palmers Green, London N13 5UE, United Kingdom

+44 208 123 71 30

США, Флорида

1016 Magnolia Woods Court, Fernandina Beach, Florida 32034, USA

Недвижимость в США в 2020 году

Соединённые Штаты Америки — самое популярное направление у иностранных инвесторов и покупателей недвижимости. Ежегодно иностранцы приобретают недвижимость в Америке на сумму около 100 млрд долл. Половина от всех покупок приходится на штаты Флорида, Калифорния, Техас, Аризона и Нью-Йорк. Самые популярные города для инвестиций: Нью-Йорк, Сан-Франциско, Майами, Лос-Анджелес, Вашингтон и Чикаго.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости в США подразделяется на первичный и вторичный. Возможны также инвестиции на этапе строительства. Каждое жильё имеет как свои плюсы, так и минусы. Если вы хотите купить жильё на первичном рынке, то у вас будут новые коммуникации, отделка и многое другое.

О вторичном жилье можно получить больше информации – насколько хорошо работают системы жизнеобеспечения, как много придётся платить за содержание.

Особенности классификации американской недвижимости

В Америке очень много видов недвижимости, в том числе есть и «движимая недвижимость». От разнообразия типов и цен разбегаются глаза, и иногда бывает трудно понять, что хочется на самом деле.

Типы жилья:

• condominium (Condo) – бюджетный вариант жилья. Так называют жилую постройку на несколько хозяев. Квартиры просто «прилеплены» друг к другу и составляют одно массивное строение с земельным участком, хозпостройками, гаражами;
• single family home – дом на одну семью;
• multi dwelling – многосемейный дом, либо комплекс домов, имеющих совместную территорию, поделённую на участки;
• townhouse – коттедж на несколько семей, имеющий отдельные выходы, земельные участки, гаражи, стоянки;
• mobile – дом без фундамента, подвергается транспортировке, если установить его на колёса;
• penthouse – элитная городская недвижимость, расположенная на крышах или верхних этажах зданий;
• unit & apartment – квартира в многоэтажном доме (обычно относится к коммерческой недвижимости);
• studio – квартира без спален; motorhome – дом-фургон, который можно перемещать по всей территории страны.

Стоимость недвижимости

Прежде, чем выбирать жилье, необходимо разобраться в нюансах:

• Стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет 1934,12$.
• Стоимость квадратного метра на окраине города в среднем составляет 1247,56$.

Однако, средняя стоимость по стране мало что говорит относительно реальных цен на дома и квартиры, поэтому лучше ознакомиться с ценами на жилье в крупных городах Америки в 2020 году.

Лас-Вегас

• Центральная часть 1651$ за кв. м;
• Окраина 854$ за кв. м.

Майами

• Центральная часть 3642$ за кв. м.;
• Окраина 1778$ за кв. м.

Сиэтл

• Центральная часть 3730$ за кв. м.;
• Окраина 2425$ за кв. м.

Лос-Анжелес

• Центральная часть 5315$ за кв. м.;
• Окраина 2432$ за кВ. м.

Вашингтон

• Центральная часть 5640$ за кв. м.;
• Окраина 4415$ за кв. м.

Нью-Йорк

• Центральная часть 9812$ за кв. м.;
• Окраина 5109$ за кв. м.

Сан-Франциско

• Центральная часть 9150$ за кв. м.;
• Окраина 6715$ за кв. м.

Процедура покупки жилья в США

Давайте рассмотрим процедуру покупки жилья в США поэтапно.

Выбор жилья и риэлтора

Для начала риэлтор высылает вам форму заявки покупателя. В ней вы должны отметить, какая недвижимость вам нужна. Чем конкретнее опишите, тем лучше. Одновременно с этим можно начать делать визу по приглашению риэлтора (или агентства недвижимости).

Каждый день вам на почту будут приходить варианты домов и квартир в выбранном городе и в соответствии с вашими пожеланиями. Рассылка обычно происходит автоматически.

Просмотр объектов с риэлтором

В аэропорту покупателя обычно встречает риэлтор или другой представитель агентства недвижимости (как договоритесь). Дальше вам предстоит просмотреть все выбранные объекты лично. Обычно на это выделяется неделя.

После того, как вы выберете объект, риэлтор готовит предложение о цене. Отметим, что на рынке недвижимости в США приемлем торг. Документ, подготовленный риэлтором, сначала подписываете вы, дальше его дают на рассмотрение продавцу.

Заключение договора

Если владельца объекта устраивает цена, начинается этап заключения контракта Real Estate Purchase contract (аналог договора купли-продажи в России).

Существует более 8 форм договоров. Покупатель выбирает понравившийся. Муж и жена в договоре могут иметь равные или неравные доли, один из супругов может вообще не упоминаться. На этой стадии титульная компания контролирует все юридические моменты: проверяет и заверяет документы.

Регистрация права на собственность

После заключения договора вносится остальная сумма. Если вы не берет ипотеку, то необязательно открывать счет в американском банке. Операцию можно провести с российского счета. Как только титульная компания получает сведения о полной оплате (или документов из банка по предоставлению кредита), покупатель получает право на собственность.

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления.

Банку нужно будет предоставить:

• Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
• Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;
• Рекомендательные письма от банков;
• Социальный страховой номер;
• Справка о заработной плате за три года;
• Справка о счетах в банке;
• Документы о состоянии многоквартирного дома;
• Письмо от аудитора.

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели. Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть практически все условия.

Удаленное приобретение недвижимости в США

Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

И также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.

Сборы и налоги

Итак, как уже говорилось, 5% от суммы покупки получает брокер, и платит ее обычно продавец. Он же несет расходы на налог при передаче прав собственности на недвижимость.

Услуги титульной компании (либо адвоката), страхование и различные пошлины оплачивает, как правило, покупатель. Это примерно 1-2%. Хотя, по сути, дополнительные расходы распределяются между сторонами при заключении контракта.

Обязанности владельца недвижимости

Разумеется, владение недвижимостью в США накладывает определённые обязанности. Никаких дополнительных прав для получения вида на жительство оно не даёт. Хозяину дома в США разрешается находиться в стране 30 дней в году, однако каждый раз придётся оформлять визу для въезда, в которой могут и отказать.

В некоторых штатах при расчёте налога на недвижимость применяются различные коэффициенты: повышающие при растущем рынке или понижающие при падающем. Оценка рыночной стоимости происходит ежегодно, так что можно подавать прошение о снижении налога. В одних штатах выплата производится единовременно, в других может делиться на 2 приёма.

Полезные советы по выбору района и дома

1. Если у Вас есть дети, обратите внимание на качество школ в районе.
2. Обратите внимание на динамику развития района, чтобы не было рядом индустриальных объектов, излишнего шума, вредных производств и прочих негативных факторов.
3. Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус обязательно стоит ознакомиться с правилами проживания ассоциации собственников этого жилого комплекса. В некоторых из них запрещено заводить животных и сдавать квартиры в аренду.
4. Также ваш агент должен помочь разобраться с финансовым состоянием той или иной ассоциации собственников.
5. Не стоит забывать о том, что если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то район нужно выбирать такой, чтобы аренда в нем была востребованной.
6. Еще мы рекомендовали бы не упускать из виду наличие/отсутствие магазинов, транспортных развязок, общественного транспорта (особенно актуально это будет, если вдруг сломается автомобиль) и на культурно-расовую составляющую района.
7. Возраст дома тоже имеет значение. Несмотря на то, что, как принято считать, новые дома безопаснее (потому как с 1978 года было запрещено использование некоторых материалов, которые содержали вредные вещества), не всех старых построек нужно избегать. Многие дома были возведены без участия этих материалов, и порой они имеют неповторимое очарование, а по качеству строительства заметно обгоняют новостройки.
8. Также имейте в виду, что в США измерение площади производится в футах. Площадь чердака или подвала (даже если они переделаны в жилые помещения), не должны включаться в жилую площадь дома.
9. Если производился капремонт (например, чердак переделали в бильярдную, а в подвале расположили сауну) необходимо убедиться в наличии всех разрешительных документов.

Подводя итоги

Стоит отметить и тот факт, что даже имея небольшую заработную плату, и накопив на первоначальный ипотечный взнос, можно взять дом или квартиру в кредит — при условии, что кредитная история будет неплохой, а все показатели кредитного лица будут на должном уровне. Выбирая недвижимость в Америке, необходимо изучить состояние и тенденции рынка — тогда будет возможность сэкономить и подобрать наиболее подходящий вариант.

http://zagranitsa.com/emigraciya/article/5489/kak-kupit-nedvizhimost-v-ssha-i-zarabotat-na-ee-sdache-v-arendu
http://1migration.ru/usa/arenda-i-pokupka-zhilya.html