«Долевка», облигации, уступка от подрядчика… Как построить квартиру с минимальными рисками?

Купить жилье в Беларуси – задача не из простых, ведь далеко не у каждого под матрасом лежит достаточная сумма для покупки целиком. Чтобы не платить все сразу, можно квартиру построить. МТБлог разобрался в вариантах строительства и выяснил, как обзавестись жильем с наименьшими рисками.

Конечно, купить готовую квартиру в новостройке быстрее всего. Однако для этого нужно немало средств. Чтобы сэкономить и растянуть платежи, можно сыграть в долгую и подождать, пока дом, в котором хочешь жить, построится. Здесь есть несколько вариантов:

• Долевое строительство
• Жилищные облигации
• Уступка от подрядчика

Рассмотрим каждый из них.

Долевое строительство

Долевое строительство – это инвестирование в будущую недвижимость. Застройщик таким образом привлекает денежные средства от физических лиц (дольщиков) для строительства жилой недвижимости. Привлеченные деньги застройщик впоследствии возвращает дольщикам квадратными метрами, то есть готовыми квартирами.

ВРЕЗКА. Юридически долевое строительство регулируется Указом Президента «О долевом строительстве в Республике Беларусь» от 10.12.2018 № 473.

Сам процесс не сильно отличается от покупки квартиры: вы отдаете деньги застройщику, он в установленные договором сроки сдает вам готовую квартиру. Как и при обычной покупке, можно участвовать в долевом строительстве с привлечением кредита, лизинга и рассрочки. Важное отличие от покупки в том, что необязательно отдавать всю сумму сразу, можно по частям, согласно договору. И чем раньше вступать в долевое строительство (например, на стадии котлована), тем дешевле обойдется квартира.

Проверяем информацию о застройщике

До подписания бумаг проверьте данные о компании-застройщике: время существования компании, опыт строительства, то есть сданные ранее дома, отзывы других дольщиков, инвесторов. Если вы знаете хотя бы полное название организации, то можно проверить в интернете юридическую информацию. По номеру регистрации или юридическому названию данные можно найти здесь.

Для заключения договора на участие в долевом строительстве застройщик не должен иметь задолженности по налогам и сборам, :

• документы на землю, на которой будет построен дом (о праве собственности или аренде земельного участка);
• проектную декларацию и подтверждение ее опубликования;
• проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу;
• договор строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (этот документ не нужен, если строительство ведется застройщиком собственными силами, но такое сейчас встречается редко);
• извещение о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор).

Все эти документы вам должны предоставить по требованию в офисе или отделе продаж.

Заключение договора

Если юридические данные в порядке, новости и отзывы внушают доверие, можно заключать договор. В документе должно быть прописано примерно следующее: «Застройщик за счет средств дольщика обеспечивает строительство (жилого, нежилого помещения, иного объекта недвижимости) по определенному адресу, с определенным количеством комнат и квадратных метров (далее – объект долевого строительства), имеющего характеристику согласно приложению 1 в соответствии с проектной документацией, и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передает объект долевого строительства дольщику. В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не выполняются».

Проще говоря, речь идет о том, что застройщик взял деньги у дольщика и должен в срок сдать квартиру с определенными параметрами. Дольщик должен заплатить указанную в договоре сумму и принять у застройщика по правилам, указанным в договоре.

В договоре также указывается метраж жилых и нежилых помещений и прочие важные условия – от графика платежей до гарантийного срока.

Утвержденный проект договора между застройщиком и дольщиком есть в Постановлении Совета Министров от 12.03.2019 №156.

За нарушение сроков строительства, застройщик несет финансовую ответственность перед дольщиком в форме пени 0.01-0.03% от стоимости квартиры за каждый день просрочки сдачи.

Передача квартиры дольщику

На завершающем этапе застройщик еще раз измеряет реальные жилые площади и пересчитывает стоимость, так как из-за некоторых нюансов параметры могут немного измениться. Если «квадратов» окажется больше, чем планировалось, придется доплатить.

Если дольщик видит какие-либо нарушения, несоответствия, то застройщик обязан это устранить за собственный счет в течение 3-х месяцев или возместить расходы по устранению недостатков.

Приемка завершена с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства. Тогда же обязательство застройщика считается исполненным, а дольщик становится полноправным собственником квартиры.

Дания Рузыева, юрисконсульт «ТВОЯ СТОЛИЦА.НОВОСТРОЙЦЕНТР»:

«Среди плюсов долевого строительства можно отметить :

• Вступая в строительство с котлована, можно сэкономить. Чем выше степень готовности застройки, тем дороже квадратный метр.
• Жесткая регуляция государством процесса долевого строительства. Риски при таком строительстве минимальны.

Минусы здесь тоже есть:

• Строительство может затянуться. Застройщик по объективным причинам может продлить время строительства.
• Увеличение цены за квадратный метр. Это возможно в двух случаях: при изменении законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену договора; и при увеличении прогнозных индексов цен в строительстве».

Вадим Тачкин, управляющий ООО «ВИВА КАПИТАЛ ИНВЕСТ»

«Во всем есть свои плюсы и минусы, но в долевом строительстве преимуществ для покупателя недвижимости все-таки больше.

Во-первых, это цена. На этапе «котлована» ты покупаешь современный объект недвижимости, построенный и зарегистрированный по современным законам. Покупаешь дешево. Одновременно с этим ты рискуешь, ждешь, пока твоя фантазия превратится в ключи.

Я часто говорю: «сэкономишь на котловане, но потратишь на валидоле». За время ожидания можно поседеть. Но если проанализировать историю, то пирамид, как таковых у нас не было, никто не остался без жилья.

Во-вторых, это соседи. Все, кто живет с тобой в одном доме, его купили. Встретить асоциального персонажа на лестничной клетке – вероятность минимальная. Это если мы говорим про коммерческое строительство – для этого нужны деньги. Так как соседи адекватные, с ними можно договориться. Например, поставить камеры, посадить консьержа в холле.

В-третьих, это места общего пользования: паркинг, окружающее обустройство. Покупая такой товар, дольщик покупает свою среду обитания. Люди, купившие квартиры в 2000-ых, сейчас снова хотят купить новострой. Потому что у этих людей есть деньги, они путешествуют, видят, как можно жить, и хуже этого уровня жить уже не хотят.

В-четвертых, это актив. Покупая новую машину, мы знаем, что она какое-то время еще будет актуальной, новой. То же самое и с жильем, новострой не потеряет в стоимости в ближайшие 10 лет. А покупая жилой фонд 70-ых годов, ты покупаешь скорее проблемы.

По словам эксперта, недостатков у долевого строительства мало:

• Можно связаться с неблагонадежным застройщиком, хотя риски этого невелики.
• Помните, что дешевое не может быть качественным. Здесь нужно обращать внимание на отзывы о застройщике, условия отделки, установленное оборудование. Если вы покупаете жилье с ценой по 800$ за квадратный метр, то будьте готовы доделывать. То, что вы сэкономили, придется потратить на самостоятельный ремонт, материалы.

Жилищные облигации

Жилищные облигации тоже являются инструментом привлечения денежных средств застройщиком на строительство жилых зданий. По сути, это ценные бумаги, которые подтверждают тот факт, что их владелец внёс определённую сумму денежных средств на строительство некоторого количества квадратных метров квартиры или иного жилья.

У каждой облигации есть номинальная стоимость в определенной валюте и количество квадратных метров, стоимость которых эквивалентна стоимости облигации. Например, облигация стоит 1000$ или 1 квадратный метр в определенном жилом здании.

Для покупки недвижимости, таким образом, необходимо изначально обратиться к застройщику и подписать с ним договор. В документе должны быть подробно прописаны:

• Условия сделки
• Права и обязанности сторон
• Сроки выполнения работ
• Штрафные санкции в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей одной из сторон

Вы спросите, где здесь гарантия, что кто-нибудь не купит еще раз эти же облигации? Покупка жилищных облигаций всегда фиксируется в депозитарии, что исключает двойную продажу квартир с использованием ценных бумаг.

Далее процесс идет так же, как и в случае с долевым строительством.

Преимуществами жилищных облигаций являются:

• Свободный график покупки облигаций.

Облигации можно выкупать в процессе строительства по мере собственных финансовых возможностей, а не сразу или согласно графику платежей.

• Гарантия возврата вложенных финансов в случае, если строительство не будет завершено, как прописано в договоре. Если застройщик не в состоянии вернуть деньги самостоятельно, за него это сделает страховая компания. Однако возможна ситуация, что вернут на 30% меньше, чем заплатили при покупке облигации, т.к. эмитент продавал по стоимости номинала+30%, а деньги возвращают по номиналу.
• Стоимость облигации не меняется со временем (хотя инфляция идет своим чередом).
• Облигаций не может быть выпущено больше, чем реально запланированных квадратных метров в площади строительства.
• Госорганы тщательно проверяют все компании, которые занимаются эмиссией ценных бумаг, следовательно, такому застройщику можно доверять.
• Облигации можно продать на вторичном рынке ценных бумаг.

Возможные риски жилищных облигаций:

• Они могут быть выпущены застройщиком до прохождения всех согласований с местными властями. Однако даже если строительство будет отменено или остановлено, страховая компания выплатит неустойку владельцу облигаций. Чтобы не попасть в неудобную ситуацию, изначально проверьте документы на землю и необходимую проектную документацию.

Вадим Тачкин, управляющий ООО «ВИВА КАПИТАЛ ИНВЕСТ»

«Жилищная облигация – это ценная бумага, которая продается по рыночной стоимости, но она обеспечена номинальной стоимостью. По большому счету, покупая жилищные облигации, вы становитесь инвестором ценных бумаг, а не покупателем жилья. Суть в том, чтобы выгодно перепродать ценные бумаги, а не купить квартиру. Мало кто покупает ценные бумаги, чтобы обналичить их в квадратные метры. Для застройщика это способ реинвестировать в будущее.

Деньги за облигации застройщик получает на расчетный счет, соответственно, это позволяет инвестировать в будущее. Такие деньги могут быть потрачены не на конкретное жилье, а на что-либо другое. Такие истории уже были, когда вкладывали в жилищные облигации, а строили за эти деньги не конкретное жилье, а объекты с ним связанные: паркинг, придомовое обустройство.»

Уступка от подрядчика

Компания-застройщик нанимает подрядчиков для выполнения каких-либо работ, а рассчитывается с ними готовыми квартирами. Так вот, эти подрядчики имеют право на продажу квартир, чтобы выручить деньги за свои товары или услуги. Схема покупки квартир у подрядчиков или субподрядчиков застройщика является одной из самых рискованных на рынке первичного жилья. Договор между застройщиком и подрядчиком действует только тогда, когда компании сотрудничают. Как только возникает какое-либо нарушение, ссора, непонимание, договор рискует оказаться расторгнутым, а значит, новый владелец квартиры тоже останется ни с чем.

Если квартира на момент покупки уже готова, то должен заключаться договор купли-продажи, который регистрируется в БРТИ. Это гарантирует передачу квартиры новому владельцу и избавит от проблем.

Если строительство еще идет, то между застройщиком и подрядчиком заключается договор долевого строительства. Он регистрируется в местных исполнительных органах. А подрядчик может продать будущее жилье через:

• заключение договора уступки прав и обязанностей
• подписание дополнительного соглашения к договору долевого строительства (меняется дольщик в договоре) и предварительного договора. Этот документ тоже регистрируется в исполкоме.

Оба документа являются трехсторонними, то есть, кроме покупателя и подрядчика, застройщик обязательно должен участвовать в подписании такого договора. Это исключает возможность повторной продажи или утери прав.

Вадим Тачкин, управляющий ООО «ВИВА КАПИТАЛ ИНВЕСТ»

«Договор уступки самый дешевый, но самый рискованный. Раньше в законодательстве был запрет на переуступку. Сейчас запрета нет, и этим многие пользуются. Предмет сделки – это бартерные квартиры, которыми заказчик платит за работу. Суть сделки сомнительна, потому что неоплаченный товар – квартиру – у застройщика переуступают покупателю. В конечном плане покупатель приобрел право требовать квартиру, которая никем не была оплачена.

Своим знакомым я категорически запрещаю такой договор. Если на квартиру цена занижена, то надо насторожиться.

Известную поговорку при строительстве жилья можно перефразировать так: «Больше знаешь – крепче спишь». Добросовестных вам застройщиков!

Читайте нас в Telegram и Яндекс.Дзен первыми узнавайте о новых статьях!

Как инвестировать в строительство недвижимости

Привет! Мы продолжаем цикл статей об инвестировании, размышляя о том, как заставить свои деньги работать на нас. Сегодня я расскажу о наиболее надежной и привлекательной с точки зрения доходности форме вложения средств.

Итак, мы инвестируем в строительство недвижимости: как выбрать проект и удачно войти в него, с какими рисками можно столкнуться и как их минимизировать?

Актуальная ситуация на рынке

Нужно заметить, что 2019 год – это отличная возможность для входа в рынок недвижимости, поскольку в текущем году объем инвестиций в данный инструмент снизился на целых 40% в сравнении с предыдущим 2018-ым, снизилась и конкуренция, а значит велик шанс найти очень выгодные и перспективные варианты.

Сокращение вливаний в недвижимость объясняется несколькими факторами: прошедшие выборы президента страны, чемпионат мира по футболу и санкционное давление на Россию.

Теперь положение выравнивается, экономика хоть и медленно, но набирает обороты.

Кроме того, изменился порядок участия в долевом строительстве – теперь застройщик может получить деньги вкладчиков только после сдачи объекта строительства, а до этого момента все средства будут храниться на специально выделенном счету в банке.

Типы строительства для инвестирования

Существует несколько направлений для инвестиций в недвижимость. Одни подойдут новичкам с небольшим капиталом, другие же потребуют более серьезного опыта с приличным состоянием.

Квартиры в жилых домах

Покупка жилой недвижимости на стадии «котлована» может быть обусловлена следующими целями:

• Реализации готового жилья по более высокой стоимости.
• Последующая сдача в аренду.

При выборе объекта стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Инфраструктура, т.е. наличие в шаговой доступности детских садов, школ, остановок общественного транспорта/метро, поликлиник, магазинов и т.п.
• Престижность и безопасность района.
• Планировка квартиры. Лучше отдать предпочтение варианту без проходных комнат, узких прихожих и санузлов, дальше от лифта, с окнами во двор. Отлично, если в квартире будет гардеробная либо кладовка.
• Наиболее востребованы студии, 1- и 2-комнатные квартиры.

Для справки! Разница в цене на жилые помещения от фундамента до сдачи будет более высокой, если начинает строиться целый микрорайон или комплекс.

Достоинства инвестирования в квартиры:

1. Относительно невысокий порог входа.
2. Срок окупаемости в случае перепродажи – 1-2 года.
3. С 1 июля 2019 года действует механизм защиты подобных инвестиций: застройщик получает деньги только после сдачи дома.

Коттеджи

Пожалуй, наиболее выгодный способ вложения средств в недвижимость. Коттеджи пользуются особым интересом среди жителей мегаполисов, желающих совмещать удобство городской черты с комфортом загородной жизни.

При покупке стоит учитывать следующие нюансы:

• Если приобрести строение на этапе заливки фундамента и впоследствии вложиться в благоустроенность дома и прилегающей территории, можно реализовать готовый объект с очень выгодной разницей в цене.
• Важно обращать внимание на статус района, развитость инфраструктуры, экологическую обстановку, степень удаленности от крупных центров, удобство транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.п.

Какие есть риски и сложности:

1. Порог вхождения в инвестирование гораздо выше, нежели покупка квартиры. К тому же подведение коммуникаций, ремонт и прочее обустройство коттеджа потребует дополнительных крупных финансовых вливаний.
2. Продажа загородной недвижимости более проблематична, нежели реализация городского жилья в многоквартирном доме.
3. Присутствуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика.

Срок окупаемости примерно такой же, как у варианта с жилой квартирой.

Гостиницы

Строительство курортных зон и гостиничных комплексов – довольно многообещающий способ инвестирования. Срок окупаемости таких объектов колеблется в пределах 3-7 лет. В крупных городах они всегда пользуются большим спросом.

Вместе с тем важно учесть:

• Зона отдыха – достаточно специфический и высокорисковый сектор. Возможность выхода из проекта у инвестора может оказаться ограниченной.
• Для инвестиций потребуется внушительный стартовый капитал.

Производственные помещения

Инвестиции в строительство производственных объектов являются, как правило, коллективными, поскольку редко обходятся без посредников. Порог вхождения тут очень высокий, а потому проще вкладываться через ПИФы или фонды прямых инвестиций.

Данный сектор требует соблюдения некоторых требований, как со стороны инвестора, так и застройщика:

1. Инвестор должен уже обладать соответствующим опытом и знаниями.
2. Важно заранее определиться с целями строительства, способами выхода из проекта и прочими требованиями.
3. Перед возведением объекта нужен готовый бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Сроки окупаемости – 5-10 лет. Спросом пользуются объекты, ориентированные на:

• нужды пищевой и химико-бытовой промышленности;
• помещения для производства и продажи мебели;
• хранение и реализацию товаров первой необходимости.

Коммерческие объекты

В данную категорию входят:

• продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры;
• кафе, бары, рестораны;
• офисные помещения;
• образовательные, спортивные, развлекательные центры;
• склады и прочее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют максимум финансовых вливаний, которые окупаются за 5-8 лет. Для покупки подобного объекта так же можно привлечь соинвесторов.

Способы инвестирования

Перед тем как вложиться в строительный объект, нужно определиться со способом инвестирования:

• Индивидуальное. Предусматривает использование только личных сбережений.
• Коллективное. В этом случае инвестор участвует в совместных с другими инвесторами капиталовложениях.

Индивидуальные вложения

Какие есть варианты:

1. Договор долевого участия. Это наиболее безопасный метод инвестирования. Застройщик заключает договор с инвестором согласно требованиям 214-ФЗ. Предусматривает обязательную госрегистрацию, что спасает от множества рисков.
2. Выкуп доли у третьего лица. В период окончания строительных работ по заключенному предварительно договору передаются полномочия на право собственности, и выкупается доля объекта. Таким образом, при передаче части прибыли третьему лицу инвестор сокращает риски и сроки окупаемости объекта.
3. Инвестиционный договор на строительство жилья. В РФ такие сделки законодательно не закреплены, при этом их реализация не запрещена законом. Права инвестора в подобных договорах описываются предельно четко, но отсутствие необходимости официальной регистрации документа существенно повышает риски такого инвестирования.
4. Инвестиционный договор на возведение нежилой постройки. Пожалуй, самый опасный вид инвестирования, поскольку всегда есть шанс нарваться на застройщиков-мошенников, поверив в законность «липовых» договоров.

Коллективные вложения

Здесь варианты могут быть следующими:

1. Строительный кооператив. Это больше вынужденная мера, распространенная в случаях заброшенных недостроенных объектов. Вкладчики, не являющиеся совладельцами, объединяются и принимают от застройщика право на завершение возведения жилого строения. После чего коллектив может выступить как самостоятельный застройщик, либо принять участие в долевом строительстве. Стоит помнить, что данный способ предусматривает обязательство по выплате паевых взносов.
2. ПИФы. Паевые инвестиционные фонды и фонды прямых капиталовложений выбирают многие инвесторы в целях диверсификации своего инвестиционного портфеля. Фонд обеспечивает юридическую поддержку, контролирует направления инвестирования вложенного капитала и следит за ходом строительных работ. Инвестиции в ПИФ доступны, надежны, не требуют личного участия инвестора в организационных вопросах, позволяют войти в проект с 2-4 тысячами долларов. Из недостатков: невысокая доходность, большой срок окупаемости, необходимость ежегодно оплачивать комиссию за управление капиталом.

Пошаговая инструкция инвестирования

Перечислю основные этапы, о которых стоит задуматься еще «на берегу».

Шаг 1. Выбор застройщика

Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, важно обратить пристальное внимание на выбранного застройщика, а именно:

• Какова репутация компании, сколько она уже работает на рынке.
• Сколько строительных объектов сдано в эксплуатацию.
• Насколько прочным является финансовое состояние партнеров компании. Более надежными будут те, кто сотрудничает с крупными банками и страховщиками.
• Имеется ли у застройщика полный пакет разрешительной документации, соответствующей нормам 214-ФЗ.

Шаг 2. Изучение инвестиционного проекта

У застройщика необходимо потребовать документы, которые будут подтверждать обоснованность объема инвестиций с экономической и технической точек зрения.

Вместе с проектом важно внимательно прочесть бизнес-план и прочую проектную документацию.

Соглашения на приобретение недвижимости оформляются на основании упомянутого ФЗ № 214. При этом право собственности на недостроенный объект оформить нельзя.

Шаг 3. Изучение условий договора

Документ желательно изучать вместе с правовым специалистом. Это будет еще одной статьей расходов, но экономить на безопасности потенциальной сделки не стоит.

Особо тщательно стоит прочесть следующие пункты:

• Стоимость 1 квадратного метра и объекта целиком – фиксированная это величина, либо может меняться.
• Размер первоначального взноса, график оплат.
• Дата сдачи объекта.
• Сроки и условия передачи документации о правах собственности.
• Условия страховки и наложения штрафных санкций.
• Условия расторжения договора.
• Условия, оговаривающие форс-мажоры.

Шаг 4. Определение условий выхода из проекта

С планом выхода нужно определиться заранее. Это может быть перепродажа, либо сдача в аренду.

Перепродажа существенно снижает срок окупаемости. За 1-2 года можно увеличить первоначальные инвестиции на 30 и более процентов.

Продать купленную недвижимость можно как с ремонтом, так и без. Первый вариант традиционно повышает стоимость еще на 20-30 %.

Сдача в аренду позволяет обеспечить себя пассивным доходом на долгие годы, но срок окупаемости может достигать 10 и более лет. Здесь есть несколько вариантов с разной доходностью и прочими нюансами:

• Сдача квартиры на короткие сроки (посуточно, по часам). Из минусов – необходимость постоянно решать организационные вопросы и следить за сохранностью имущества.
• Сдача квартиры на длительный срок.
• Сдача коммерческого помещения на длительный срок с ежемесячной оплатой.
• Сдача производственного объекта целевому арендатору.
• Сдача нежилого помещения нескольким арендаторам по частям.

Как снизить риски

Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками:

• Банкротство застройщика. Чтобы максимально обезопасить себя от непрофессионального управления, лучше делать выбор в пользу крупной компании, на счету которой десятки сданных объектов.
• Фирмы-однодневки. Для отвода глаз они могут вести строительные работы и даже взаимодействовать с юридическими структурами, создавая иллюзию легальности, но, собрав деньги вкладчиков, мошенники исчезают. Две подсказки для вычисления «мыльных пузырей» — избегайте подозрительно низких цен на объекты и проверяйте, чтобы застройщик числился в официальном реестре стройкомпаний.
• Форс-мажоры. От стихийных бедствий и прочих неприятностей защитит страхование.

Благодарю Вас за внимание и надеюсь, что статья оказалась для полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом с друзьями в социальных сетях.

http://mtblog.mtbank.by/mc-dolevka-obligatsii-ustupka-ot-podryadchika-kak-postroit-kvartiru-s-minimalnymi-riskami/
http://investbro.ru/investiruem-v-stroitelstvo-nedvizhimosti/