Не просто квартиры: как инвестировать в недвижимость за рубежом

Сравни.ру публикует первую колонку независимого финансового консультанта Натальи Смирновой о способах и особенностях инвестиций в зарубежную недвижимость. Следите за нашими обновлениями и не пропустите следующий выпуск.

Если вы не очень верите инструментам фондового рынка, они вам кажутся слишком сложными или уже включены в ваш портфель и вы хотите его диверсифицировать, одним из доступных вариантов станет недвижимость. Более того, в зависимости от того, как в неё инвестировать, она может оказаться как консервативным, так и умеренным или даже агрессивным инструментом.

Недвижимостью под аренду

Простейший вариант — инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать её в аренду и получать регулярный доход. Похоже на депозит или облигации, но недвижимость обладает потенциалом роста цены, причём без ограничений. С другой стороны, она может и падать в цене.

Существует расхожая идея, что недвижимость всегда растёт в цене, особенно в столице, но на деле это не так. Вот индекс стоимости жилья в Москве (по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости» ):

Видно, что в периоды кризиса стоимость недвижимости падает. То же утверждение справедливо для объектов в других странах. Так что купить недвижимость с целью аренды — это наиболее консервативный вариант вложений в данный класс активов, но надо понимать, что объект может сдаваться с перебоями.

Доходность от сдачи в аренду сильно варьируется в зависимости от страны и конкретной её части, вида недвижимости и т. д., но обычно находится на уровне 3 – 5% годовых в валюте либо около 5 – 6% в рублях (доходность за вычетом налогов).

Основная идея данной стратегии — купить такой объект, который бы точно сдавался, а в идеале ещё и имел потенциал роста цены. То есть это недвижимость рядом с крупными городами или непосредственно в них, причём в идеале города должны иметь качественное транспортное сообщение с другими крупными населёнными пунктами этой страны и других стран. Уровень жизни в выбранной стране должен быть стабильным, выше среднего, чтобы у арендаторов были средства на оплату аренды. Можно, конечно, сделать ставку на покупку недвижимости, которая заселяется лицами на пособиях либо вообще оплачивается местными властями, но политика меняется: сегодня эти программы есть, а завтра их не будет. Если же вы покупаете недвижимость в стране и городе с хорошим уровнем жизни, то средства у арендаторов будут. Также изучите привычки местного населения: принято ли у них снимать жильё или сразу обзаводиться своим? В Европе и США, например, до 70% недвижимости арендуется, причём местные не видят в этом проблемы — напротив, так они ощущают свободу передвижений. А если в стране или городе, где вы собираетесь приобретать объект, почти у всех собственное жильё, то шансы на арендаторов могут быть невысокими.

Помимо того, будет ли объект сдаваться, нужно уточнить ваши права по выселению жильцов и изменению условий аренды. Бывает так, что выселение, причём даже если жилец не платит аренду, не так просто реализовать: оно требует обращения в суд, а значит, приводит к судебным издержкам и потере времени.

Если говорить про технологию сдачи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний: выясните, как их деятельность лицензируется, давно ли они работают, сравните цены, запросите примеры отчётов по объектам под их управлением, которые они высылают клиентам, а также полный список услуг (будут ли помогать с открытием счета, с налогами, с поиском жильцов, если текущие съедут, и так далее).

Дополнительно следует уточнить процедуру покупки недвижимости и получения арендного дохода: нужен ли вам будет счёт в зарубежном банке, ведь это может требовать от вас регулярной дополнительной отчётности в зависимости от страны вашего налогового резидентства.

После всех вводных нужно только составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать рассматриваемый объект, либо искать более интересные варианты. Чек-лист вы найдёте ниже.

Недвижимость в ипотеку и под аренду

Один из способов повысить доходность — купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Ипотека берётся в стране, где вы планируете приобрести недвижимость, если у вас на родине нет свободной недвижимости для залога, под которую вы можете взять кредит под меньший процент для покупки нового объекта в другой стране.

В идеале, конечно, выбирать такой вариант, при котором ставка по ипотеке ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сам кредит не превышает 50 – 60% от стоимости объекта — тогда ваша аренда, даже за вычетом платежа по ипотеке, будет генерировать некоторый пассивный доход. А за счёт того, что заёмный капитал будет по ставке ниже аренды, доходность на вложенный капитал будет даже выше.

Вот пример того, как это работает: можно купить дом за 200 тысяч €, который приносит арендный доход 5% (10 тысяч € в год). А можно вложить 100 тысяч € собственных средств, взять 100 тысяч € под 3% на 10 лет, в итоге в год получать 10 тысяч € аренды, платить проценты по кредиту 3 тысячи €, итого иметь 7 тысяч € на вложенные 100 тысяч €, итого 7% годовых. По истечении 10 лет кредита можно либо продать дом, либо переоформить кредит ещё на 10 лет.

Итого чистыми такой вариант может давать как раз около 5 – 8% годовых в валюте.

В РФ пока такой вариант не слишком реалистичен: ставка по ипотеке выше арендной доходности, так что в лучшем случае аренда просто будет покрывать ваш платёж по кредиту, чтобы вам не приходилось ничего доплачивать.

Но нужно понимать, что такой вариант инвестиций в недвижимость имеет более высокий риск, чем покупка без заёмного капитала: даже если недвижимость не будет сдаваться в аренду, вам всё равно придётся выплачивать ипотеку.

Недвижимость в надежде на рост

Если вам мало арендной доходности, можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены, например:

Купить недвижимость на этапе строительства, вплоть до «с нуля», в надежде на потенциал роста цен после окончания работ. Но здесь нужно внимательно проверять застройщика и страховую компанию, если в этой стране страхуется первоначальный взнос инвестора (как, например, в Великобритании). А также проверять страхование профессиональной ответственности юристов, которые ведут сделку и проверяют объект — чтобы если всё же объект не достроят, иметь дополнительную возможность получить компенсацию (как во всё той же Великобритании).

Купить недвижимость с залогового аукциона либо в срочном порядке из-за неотложных нужд владельца или его неспособности расплатиться по кредиту. Чтобы иметь доступ к подобным предложениям, необходимо уточнить, работает ли агентство недвижимости, с которым вы собирались сотрудничать, по этим направлениям, причём не просто на словах, а так, чтобы они могли представить примеры, партнёрские соглашения с банками по участию в залоговых аукционах и т. д.

Купить недвижимость, требующую ремонта, чтобы сделать этот ремонт и продать объект по цене, превышающей совокупные затраты на приобретение и ремонт. Здесь нужно уточнить, есть ли у риелторов проверенные подрядчики по ремонтным работам, запросить примеры отремонтированных домов или квартир, уточнить, давно ли они работают, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить нереально), как отследить затраты на ремонт. Важно также, чтобы риелторы могли предоставить вам полный спектр услуг по подобному проекту, в том числе услуги архитектора, который знает законы страны и города и поможет их не нарушить и не провести несанкционированные перепланировки, которые придётся отдельно согласовывать с риском в итоге вообще не договориться.

Для ещё большего повышения доходности можно после того, как недвижимость отремонтирована, обратиться в банк и взять под неё кредит, а на него приобрести новый объект под новый ремонт. Правда, кредит получится взять в размере 50 – 60% от оценочной стоимости, вряд ли вам одобрят большую сумму. С другой стороны, если вы вложили 100 тысяч € собственных средств, потратили на ремонт 30 тысяч €, а финальный объект был оценён в 200 тысяч €, то вы можете в итоге вернуть свои 100 тысяч € за счёт кредита и вновь пустить их в работу. Но здесь крайне важно полагаться на проверенных мастеров, чтобы ремонт был изначально грамотно и точно оценён, а потом качественно выполнен, а до этого иметь хотя бы примерный прогноз стоимости объекта после ремонта, чтобы просчитать рентабельность. Вы можете немного снизить риск, купив дом, который можно частично сдавать на период ремонта, чтобы за счёт арендных платежей покрывать часть своих расходов.

В итоге при агрессивной стратегии возможна доходность и более 20% годовых, но есть риски остаться в убытке или вообще столкнуться с недостроем.

Чек-лист и пороги входа

Пороги входа при инвестировании в недвижимость зависят от страны и города. Можно найти варианты и на $20 тысяч, а в некоторых странах можно и на $200 тысяч ничего не найти.

Независимо от бюджета для оценки рентабельности вложений в зарубежную недвижимость потребуется знать оценку трёх параметров:

единовременных затрат на покупку объекта;

ежегодных расходов на содержание, ипотеку (если она есть), налоги и т. д.;

ожидаемого дохода в год (аренда + ожидание по приросту цены).

Единовременные затраты на покупку зависят от страны, но в целом сводятся к следующим:

сама цена объекта;

гербовый сбор (налог на регистрацию права собственности) — может составлять около 1 – 2% от стоимости объекта;

услуги юриста, нотариуса, которые действуют в интересах покупателя и помогают реализовать сделку, — в среднем 1 – 2%;

расходы на создание юрлица/траста/семейного фонда (foundation), если вы выбрали страну, где недвижимость приобретается только на юридическое лицо, либо если вы решили инвестировать через КИК (контролируемые иностранные компании);

услуги риелтора (если есть) — до 5 – 6%, но бывает дешевле;

мелкие расходы на внесение записи в поземельную книгу, регистрацию обременения (если берёте ипотеку) и т. д. — в среднем до $1 – 2 тысяч на объект;

затраты на ремонт, меблировку и т. д., если это вторичка не в самом свежем состоянии или, наоборот, первичка с голыми стенами — зависит от ремонта и мебели, но в среднем редко продают объекты, требующие капитального ремонта, если это не специальная инвестиционная идея. То есть в среднем можно ориентироваться на $ 5 – 20 тысяч.

Ежегодные траты:

Налог на недвижимость — зависит от условий аренды (бывает, что жильцы его оплачивают), но в среднем это вряд ли больше $500 в год.

Налог на доходы от аренды, если вы сдаёте недвижимость, — зависит от страны, может быть равен 20 – 40%, но стоит уточнять возможности для оптимизации. Скажем, в Великобритании, если вы зарегистрируетесь в качестве нерезидента, с вас не будут взимать налог с годового дохода до £10 тысяч, но взамен придётся тратиться на налогового консультанта, который будет вам помогать готовить декларацию и показывать, что у вас доход до £10 тысяч.

Затраты на управляющую компанию — кто-то взимает фиксированную плату, привязанную к метражу объекта, кто-то — процент от аренды, поэтому следует уточнить расценки и, если плата берётся с квадратного метра, узнать, учитывается ли только жилая площадь или вся. Всё зависит от метража, но в целом вряд ли даже при крупном объекте вроде многоквартирного дома, где у вас несколько квартир под аренду разным жильцам, вы выйдете за $600 в месяц.

Ведение банковского счёта и счёта управления (счёта управляющей компании под вас) — зависит от банка, но вряд ли более $30 в месяц, плюс затраты на ежегодную отчётность по банковскому счёту в РФ.

Затраты на юридическое лицо, если вы выбрали недвижимость в стране, где покупать недвижимость можно только на юрлицо, причём это как расходы на сопровождение, так и на отчётность в РФ.

Затраты на налоговика, который готовит ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, — цифры зависят от страны, в среднем до $1 – 2 тысяч в год. Плюс затраты на налогового консультанта в вашей стране, чтобы он готовил декларацию по месту вашего гражданства или резидентства (смотря что к вам применимо), а также помогал с иной дополнительной отчётностью, если она предполагается в вашей стране в связи с наличием банковского счёта за рубежом, и т. д. Цены на такого налоговика также зависят от страны, но это тоже вряд ли выше дополнительных $1 – 2 тысяч в год.

Выплаты по ипотеке, если она есть: обычно иностранцам не дают в долг более 50% от стоимости недвижимости, и вряд ли ниже, чем под 3,5%, так что ориентироваться стоит не меньше чем на 3,5% + 1% от суммы долга в год: ряд стран позволяют выбирать процент, направляемый на погашение тела кредита. Если на конец срока ипотеки задолженность будет не нулевая, можно либо продать объект и погасить её, либо продлить ипотеку.

Ремонт в процессе эксплуатации недвижимости — может быть, а может и не быть, но в среднем хотя бы $5 тысяч в год на мелкий ремонт стоит заложить.

Страхование недвижимости — обычно в пределах $500 – 1000 в год.

Коммуналка, оплата кондоминиуму и т. д. Здесь всё зависит от потребления, а также от условий аренды (если вы сдаёте объект в аренду, платят ли коммуналку арендаторы?) — в целом, если это не какой-то особенно крупный объект, это вряд ли ощутимо выше $5 – 7 тысяч в год.

Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придётся выселять по суду). Вообще, при выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения, чтобы вам не продали объект, где скоро надо делать капремонт.

Ежегодный доход:

аренда («грязная», до вычета всех расходов);

чистая аренда — за вычетом всех расходов и налоговых платежей;

ожидаемый прирост цены (показатель имеет значение, если инвестор планирует продавать объект, а не держать его вечно).

Итоговая арифметика

Если взять усреднённые цифры, без форс-мажоров (ремонта, затрат на суд), единовременные затраты на покупку, помимо самой стоимости объекта, могут составлять где-то 7% от этой стоимости. Ежегодные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки, в среднем это около 1,5 – 6% от стоимости объекта (без ипотеки — 1 – 1,5%, с ипотекой — около 6% или выше). «Грязный» доход с приростом стоимости по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 3 – 7% годовых или около 15 – 17% с ипотекой по агрессивной стратегии (а то и выше).

В итоге усреднённую рентабельность можно грубо посчитать так: чистый доход с учётом местного НДФЛ составит около 3,5 – 4% годовых, с ипотекой — около 5 – 6% (в развитых странах с дешёвой ипотекой). С учётом первичных затрат в 7%, получаем без ипотеки 107%/4% — окупаемость более 26 лет, а с ипотекой — более 17 лет. Но это всё очень грубая оценка, так как в отдельных странах может быть более высокий потенциал роста — тогда окупаемость может быть чуть выше 10 лет. Либо можно найти сильно недооценённый объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

В любом случае стратегий много, можно их комбинировать, можно выбирать одну, можно на каждую страну определить свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось, что вы все накопления вложили в квартиру, да ещё с ипотекой, а она временно не сдаётся, а вам нужно платить кредит. Я рекомендую всё же на один объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, выделить не более 15% вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если у вас портфель будет только из недвижимости, вы всё равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдаётся или оказывается провальным. Ну и задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуации в одной из них.

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.

Выгодные инвестиции в Европу через недвижимость

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

Чтобы найти действительно выгодные инвестиции, глупо ограничиваться только российским рынком. Это глупо, ведь есть более выгодные варианты. Речь, конечно же, идет о Европе. Там не просто более платежеспособное население, но и у такой инвестиции есть ощутимое преимущество в виде постоянного местожительства. То есть, человек сумеет получить гражданство другой страны. Но в каких странах это работает и почему такие инвестиции действительно хороши? Предстоит разобраться.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Легко ли получить гражданство за инвестиции в Европу?

Достаточно часто людей вводят в заблуждение, говоря о том, что за инвестиции в иностранное жилье они могут стать гражданами другой страны. Они, покупая роскошные апартаменты в Германии или Франции, не получают возможность на приобретение полноценного статуса гражданина Евросоюза. Проживать, в таком случае, в купленном месте инвестор сможет только в то время, когда у него открыта виза. Это какое-то провальная инвестиция, ведь так? Но что же делать?

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

p, blockquote 4,0,1,0,0 —>

Страны, предлагающие получить гражданство за инвестиции в Европу

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

Если инвестор желает жить в Европе или регулярно пользоваться своим жильем, то для этого придется выбрать одну из этих стран:

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

• Кипр;
• Мальта;
• Испания;
• Португалия;
• Греция.

Почему именно они? Тут все максимально понятно: в этих странах есть государственная программа, которая предложит инвестору получение статуса на постоянное место жительство за инвестиции в недвижимость. Используя эту возможность, читатель получит второе гражданство!

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

Если суммировать все, что было рассказано выше, то при желании инвестировать в жилье Европы, нужно учесть два фактора:

p, blockquote 8,1,0,0,0 —>

• Насколько привлекательна будет приобретенная недвижимость;
• Получится ли получить статус ПМЖ или ВНЖ за ее покупку.

Второй критерий, опять-таки, очень важен для того, чтобы инвестор смог распоряжаться своей инвестицией на все 100%. То есть, смог в ней жить, сдавать ее или зарабатывать деньги каким-либо другим способом.

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

Все страны, указанные ранее, не имеют каких-либо ограничений для жителей России, Украины, Беларуси или Казахстана. Напротив, именно они, чаще всего, участвуют в них. По количеству их могут опередить только жители Китая и азиатский регион в целом.

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

Главные преимущества инвестиций в Европу

p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

Причин, по котором инвестиции в Европу и жилье, так много, что они могут быть вынесены в следующий список:

p, blockquote 12,0,0,1,0 —>

• Получение второго гражданства. Это, опять-таки, весомое преимущество. О том, какие плюсы несет в себе паспорт жителя Европы, скорее всего, рассказывать не придется.
• Запасный аэродром. Если что-то произойдет в стране, где проживает инвестор, то у него будет всегда возможность покинуть ее и отправиться в более интересное место.
• Дешевизна. Это забавно, но факт остается фактом: недвижимость в Европе даже доступнее, чем в Москве. При этом, платя такую же сумму, как в Москве, инвестор сможет получить больший выхлоп и множество преимуществ.
• Выгодная инвестиция. Цены на недвижимость в Европе никогда не падают. Это неоспоримый факт. Даже наоборот, она может увеличивать свой ценник со временем. Это связано с высоким спросом на нее.
• Получение дохода в Европе. Сдавая свое жилье другим людям, читатель сможет получать постоянный и ощутимый, по-крайней мере по рамкам России и СНГ, доход.
• Недвижимость в Европе = отдых. Да, это банально, но инвестиции в Европу даже интересны с точки зрения отдыха. Свой дом инвестор сможет посещать в любое время года, отдыхая от повседневных проблем.

Поэтому так важно обращать внимание на недвижимость и инвестиции в Европу в целом.

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

Как выбрать ликвидное жилье для инвестиции в Европу?

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

С этой точки зрения, к сожалению или счастью, Европа мало чем отличается от России. В ней пользуются особой популярностью объекты, расположенные возле:

p, blockquote 15,0,0,0,0 —>

1. Местных достопримечательностей. Такое жилье будет арендоваться обычными туристами. Если речь идет о востребованных странах Евросоюза, как например, Франция, то за аренду читатель сможет получать по 5-10 тысяч евро ежемесячно.
2. В центре города. Актуальна в любое время года. В основном, его берут в аренду местные жители, которые, как и в Москве, желают быстро добираться до места своей работы.
3. Возле курортов. Это «сезонная недвижимость», которая будет особенно актуальна в летнее время года.

p, blockquote 16,0,0,0,1 —>

То есть, с покупкой недвижимости в Европе все даже куда радужнее, чем об этом мог подумать инвестор. Поэтому настоятельно рекомендуется подумать о приобретении таких активов. Это действительно выгодно и интересно!

Иностранные инвестиции в зарубежную и Российскую недвижимость

• Инвестиции в зарубежную недвижимость как средство получения дохода
• Данные для примера
• Типы доходности
• Где стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?
• Развитые страны: Германия, Великобритания, США
• Мировые курорты: лазурный берег Франции, Швейцария
• Южная Европа
• Приобретение зарубежной недвижимости в развивающихся странах: Чехия, Болгария, Черногория
• Покупка объектов недвижимости на ближнем востоке: ОАЭ, Турция
• Где не стоит инвестировать в недвижимость?
• Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка
• Инвестиции в недвижимость в России: выгодно или нет?
• В итоге: Стоит ли вкладывать в собственность за рубежом?

Инвестиции в объекты недвижимости являются классическим методом получения хорошей прибыли в длительной перспективе. Приобретение квартир, домов и технических помещений доступно каждому вкладчику при наличии капитала достаточного размера.

Существует немалое количество рисков, которые серьёзно снижают величину инвестиций в недвижимость за рубежом. Однако надежность вложений и хорошая прибыль от сдачи в аренду собственности привлекает вкладчиков по всему миру.

Инвестиции в зарубежную недвижимость как средство получения дохода

Крупные капиталовложения в недвижимость стран ближнего и дальнего зарубежья позволяют получать приличный доход длительный период времени.

Недвижимость в странах Европы обладает такими преимуществами:

1. Всегда положительная динамика стоимости.
   Цена на жилую и коммерческую собственность медленно, но уверенно растет, несмотря на инфляцию, экономическое состояние страны и другие сопутствующие факторы.
2. Защищенность от кризисов.
   Российская строительная отрасль вот уже длительное время пребывает в постоянной стагнации. Люди опасаются вкладывать деньги в жилье на этапе постройки, поскольку застройщик может просто-напросто обанкротиться и забрать себе все средства инвесторов. Другое дело западная Европа. Даже после экономических кризисов европейская промышленность быстро восстанавливается, поэтому всяческие опасения по поводу банкротства компаний попросту беспочвенны.
3. Возможность сохранить средства от инфляции и девальвации.
   Вложение капитала в зарубежную собственность позволяет небедным жителям России защитить свои средства от инфляции и экономических санкций.

Данные для примера

Прежде чем разобрать все типы доходности, необходимо привести простой пример:

Типы доходности

Инвесторы, зарабатывающие на недвижимости, выделяют семь типов доходности:

Где стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?

Европа и экзотические острова являются лучшими местами для покупки собственной недвижимости. Коттеджи и гостиничные комплексы в привычных курортных зонах позволяют получать приличную прибыль на протяжении всего туристического сезона.

На текущий момент лучшими странами для выгодной покупка дома являются:

• Северный Кипр;
• Испания;
• Таиланд.

Столицы развитых государств старой Европы также можно выгодно использовать для заработка, однако, как правило, стоимость недвижимости в таких городах слишком высока.

Развитые страны: Германия, Великобритания, США

В Германии лучшим вариантом инвестирования в недвижимость станет покупка нескольких квартир-студий. Стоимость подобных объектов составляет порядка 300 тысяч евро за единицу.

Преимуществами такого вложения средств являются:

• высокий доход от аренды;
• минимальная стоимость обслуживания квартиры;
• активный рынок недвижимости.

Квартира в Лондоне – это отличный вариант для долгосрочного сохранения капитала. Стоимость квадрата в столице Англии доходит до невероятных 30 тысяч фунтов стерлингов. Большинство инвесторов приобретают в собственность квартиры и сдают их, получая прибыль в размере 10% годовых.

За 1 млн долларов США можно выгодно купить квартиру в самом престижном районе Нью-Йорка – Манхеттене. Сдача студии в аренду даст инвестору прибыль в размере 5 тысяч долларов в месяц.

Мировые курорты: лазурный берег Франции, Швейцария

Стоимость жилья во Франции сильно зависит от региона. Например, цена на один квадратный метр в Ницце стартует от 3 тысяч евро, в Каннах – от 6 тысяч евро, а в Сен-Тропе – от 8 тысяч. Квартиры в престижных французских регионах имеют отличную ликвидность и легко перепродаются.

Приобретение недвижимости в Швейцарии затруднено местным законодательством. Согласно закону Лекса Коллеса, резиденты, не имеющие ВНЖ, имеют право приобретать собственность лишь в определенных регионах и исключительно с согласия органов власти.

Стоимость квартиры площадью 120 м2 в Женеве достигает 600 тысяч швейцарских франков. Прибыльность недвижимости находится на уровне 3-3.5% в год.

Южная Европа

Испания, Италия, Северный Кипр и Португалия являются крупными курортными странами с огромным туристическим потоком.

Приобретение недвижимой собственности в данных странах позволяет получать достойную прибыль в сезон отпусков.

Северный Кипр

Частично признанное государство на севере Кипра является одним из самых спокойных в Европе.

Главные преимущества инвестирования в недвижимую собственность на Северном Кипре представлены:

1. Прекрасными условиями для отдыха.
   Теплая погода, большое число теплых дней в году и отличное море не оставят равнодушным ни одного туриста. Квартиры-студии и дома на берегу моря расхватываются богатыми отдыхающими как горячие пирожки.
2. Адекватной стоимостью домов и квартир.
   Невероятно, но стоимость небольших апартаментов на Северном Кипре составляет всего 15-17 тысяч долларов. Студия на последнем этаже с видом на море обойдется инвесторами всего в 25 тысяч, а просторная вилла на берегу поря – 50 тысяч.
3. Возможностью легального проживания.
   Покупка недвижимости низкого или высокого уровня позволяет владельце получить вид на жительство и проживать на острове неограниченное количество времени.
4. Небольшими налогами.
   Местные власти максимально снизили налоги, поэтому покупка квартиры или виллы заставит инвестора доплатить лишь 6% налога.

Греция

Кризисное состояние греческой экономики серьезно отпугивает крупных инвесторов. На текущий момент многие объекты выставлены на продажу менее чем за 50% от стоимости, но все еще не проданы.

Главной проблемой покупки виллы или квартиры в Греции является необходимость получения разрешения местных властей и высокие риски простоя собственности. Такие меры правительства ставят под сомнение целесообразность капиталовложений в греческую экономику.

Испания

Закон Испании позволяет иностранцам покупать недвижимость при наличии небольшого пакета документов. Жилье в Испании имеет достаточно высокую стоимость и низкую ликвидность. Да, в туристические сезоны, отдыхающие с удовольствием арендуют пляжные дома и виллы на берегу моря, но выгодно перепродать испанскую недвижимую собственность задача не из простых.

Приобретение зарубежной недвижимости в развивающихся странах: Чехия, Болгария, Черногория

Стоимость недвижимой собственности в Чехии, Болгарии и Черногории падает, начиная с 2008 года. На текущий момент в большинстве курортных и популярных районов этих стран можно приобрести неплохую ликвидную квартиру или студию.

Чехия

Основные преимущества инвестирования в чешскую строительную отрасль представлены:

• хорошими экономическими показателями государства;
• стабильным спросом на аренду квартир со стороны студентов и отдыхающих;
• низкими, по сравнению с Германией или Австрией, цены на квадратный метр;
• постепенным подорожанием квартир и промышленных помещений.

Болгария

Приобретение квартиры в Болгарии обойдется инвесторам примерно в 27 тысяч евро за 55 квадратных метров. Такая стоимость актуальна для недвижимой собственности в курортной зоне солнечный берег.

Помимо стоимости квартиры инвесторам предстоит уплатить:

• цену на содержание комплекса в размере 9 евро за метр в год;
• налог на недвижимость 50 евро в год;
• порядка 80$ в месяц коммунальных платежей.

При средней стоимости аренды квартиры в 2275 евро в месяц месячный доход от сдачи составляет 1500 евро. Причем, такая прибыль актуальна лишь в курортный сезон, который в Болгарии длится с мая по сентябрь.

Черногория

Преимуществами покупки недвижимой собственности в Черногории можно назвать:

• умеренные цены;
• высокую доходность инвестиций;
• постепенное повышение стоимости на квартиры и дома;
• лояльную налоговую политику.

С 2009 года каждый иностранный вкладчик, купивший недвижимость в Черногории, получает права полноценного гражданина этой страны.

Покупка объектов недвижимости на ближнем востоке: ОАЭ, Турция

ОАЭ и Турция представляют собой политически нестабильные регионы, поэтому покупка недвижимости здесь рискованна. Ввиду того, что соседние с ОАЭ и Турцией страны постоянно воюют, специалисты не рекомендуют инвестировать в эти государства.

Где не стоит инвестировать в недвижимость?

Лучше воздержаться от инвестирования в следующие страны и регионы:

• Вьетнам;
• Таиланд;
• Каталония;
• Мюнхен;
• Мадрид.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

Специалисты предрекают рынку недвижимости США и Европы бурный рост в ближайшее время. Лучшим вариантом для вложения средств в Европе служит Северный Кипр. Низкая стоимость недвижимости, хорошая инфраструктура, низкая налоговая база – это далеко не все преимущества частично признанной страны.

Инвестиции в недвижимость в России: выгодно или нет?

Статистика показывает, что инвестирование средств в российский строительный комплекс не позволяет получать прибыль, сопоставимую с таковой от сдачи в аренду домов в Испании или Германии.

В итоге: Стоит ли вкладывать в собственность за рубежом?

Недвижимая собственность в некоторых странах Европы позволяет получать стабильную прибыль от аренды. Лучшими местами для покупки квартиры или виллы являются Испания, Италия и Северный Кипр.

http://www.sravni.ru/text/2019/6/20/ne-prosto-kvartiry-kak-investirovat-v-nedvizhimost-za-rubezhom/
http://intellectis.ru/investitsii/vygodnye-investitsii-v-evropu-cherez-nedvizhimost/

Иностранные инвестиции в зарубежную и Российскую недвижимость