Как проводить оценку эффективности инвестиционного проекта

• Полезные статьи
• Видео
• Новости
• Мероприятия
• Темы
• Релизы 1С
• Избранное

• Методы оценки эффективности инвестиционного проекта
• Этапы оценки
  • Эффективность проекта в целом
  • Эффективность участия в проекте
• Этапы анализа
• Расчет показателей
• Чистый дисконтированный доход
• Внутренняя норма прибыли
• Дисконтированный срок окупаемости
• Индекс прибыльность инвестиций
• Анализ бюджетов, связанных с проектом
  • 1С:УХ для управления инвестициями
  • Внедрение 1С:УХ

Автоматическое управления инвестиционными проектами на базе 1С:Управление холдингом

Решение для комплексного управления инвестиционными проектами

Исследование эффективности инвестиционного проекта – важное условие для определения степени его привлекательности для внешних игроков рынка и возможных инвесторов.

Оценка эффективности проекта – это процедура расчета затрат и анализа капитальных затрат на исполнение проекта и итоговых достижений, показывающая, насколько он отвечает намеченным ориентирам и планам участвующих сторон.

Методы оценки эффективности инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта – это такая мера соответствия стартапа ожидаемым целям, задачам и выгодам всех хозяйствующих сторон, которые принимают участие в его оценки и реализации.

Блок «Инвестиционные проекты» на базе «1С:Управление холдингом» предоставляет ресурс для автоматизации абсолютно всех фаз жизненного цикла стартапа, начиная с инвестиционной фазы, далее – выхода на проектную мощность, и заканчивая анализом итоговых достижений проекта

Этапы оценки

Под эффективностью инвестиционного проекта, как уже упоминалось, преимущественно подразумевает уровень его согласованности с ожидаемой отдачей и выгодами партнеров. В целях определения этого уровня и применяется оценка. Можно оценивать проект по двум показателям:

Эффективность проекта в целом

Оценка продуктивности инвестиционного проекта в целом осуществляется с общественной и коммерческой позиции, но необходимо отметить, что обе позиции предполагают наличие единственной стороны, организующей стартап за счет собственных вложений.

Цели оценки эффективности проекта в целом:

• Установление ожидаемой привлекательности для участвующих сторон;
• Определение источников привлечения денежных средств.

Виды инвестиционных оценок эффективности в целом:

• Общественная (социально-экономическая) эффективность инвестиций;
• Коммерческая эффективность.

Эффективность участия в проекте

Сторонами, принимающими участие в проекте, могут выступать организация, внедряющая стартап, ее учредители, кредитные институты (как дополнительный канал финансирования), лизинговые структуры, обеспечивающие, например, основными средствами для проекта, и т.д.

Иногда проект касается вовлеченности вышестоящих институтов, например, региона, что может оказать значительное влияние на его исполнение, потому что масштабные проекты, которые носят социально значимый характер, могут потребовать государственного финансирования.

В системе 1С:Управление холдингом реестр подсистемы устроен в виде иерархической структуры «Проект – Этап проекта – Подэтап» с совокупностью реквизитов для каждого документа.

Отчет со схематичным изображением взаимосвязи стадий проекта в 1С:Управление холдингом можно представить в виде сетевой диаграммы.

Этапы анализа

Любой инвестиционный проект можно рассматривать в качестве совокупности определенных последовательных стадий (этапов). Каждый имеет собственные задачи и цели. Допустимо разделять следующие ступени инвестиционного проекта:

• Прединвестиционная;
• Инвестиционная;
• Эксплуатационная;
• Ликвидационная.

Если совокупность капитальных затрат на проект в компании велика, то также возможна более подробная детализация каждой ступени проекта.

Для отдельного проекта или этапа формируется карточка проекта (этапа), куда вносится вся главная информация о проекте: реквизиты проекта (этапа), основные показатели, а также представляется возможным прикрепить туда документы бюджетирования. Напрямую из карточки можно развернуть БДДС, БДР или ДР проекта, диаграмму Ганта, а также обновить информацию проекта.

Диаграмма Ганта служит комфортным способом наглядно продемонстрировать очередность стадий проекта и их временной промежуток, а также дает возможность обновлять и изменять сроки и коэффициенты эффективности в режиме онлайн.

Расчет показателей

В роли ресурсов инвестиционных проектов служат разные справочники конфигурации (например, «Сотрудники», «Номенклатура»). Для них есть возможность указать стоимостные и натуральные форматы.

В качестве одного из критериев оценки при вынесении решения о разумности реализации используют следующие показатели эффективности:

• Чистая приведенная стоимость (NPV)
• Внутренняя ставка рентабельности (IRR)
• Дисконтированный срок окупаемости (DPP)
• Свободный денежный поток (FCF)
• Индекс прибыльности (PI)

В рамках подсистемы «Администрирования инвестиционных проектов» перечисленные показатели можно вычислить для любого проекта автоматически, на основе данных запланированной стоимости. Для осуществления этого необходимо:

• составить виды отчетов, которые соответствую бюджетам по инвестиционному проекту;
• в настройках параметров следует установить параметры расчета коэффициентов эффективности проекта (валюту, автоматическое обновление информации по проектам);
• запланировать движения по бюджетам. Для этого нужно ввести экземпляры отчетов. Формируется напрямую из проекта.

Для каждого из видов бюджетов (БДДС, БДР) требуется установить параметры:

• Вид отчета – элемент справочника «Виды отчетов», который содержит данные по соответствующему бюджету;
• Поступления – показатель вида отчета, сохраняющий сумму поступивших денежных средств по данному виду бюджета;
• Списания – показатель вида отчета, в котором хранится сумма списаний по данному виду бюджета.

Чистый дисконтированный доход

Чистый дисконтированный доход (NPV) или чистая приведенная стоимость – это совокупность предстоящих ожидаемых финансовых потоков, которые генерирует проект, приведенных к актуальному отрезку времени. Дает инвестору представление о том, что он получит от вложений в инвестиции. При расчете учитывается, сколько уйдет на первоначальные затраты, а также в процессе производства. Экономический смысл – сообщить инвестору, каковы будут риск и совокупная прибыль. Формула расчета выглядит так:

• n, t – число периодов;
• CF (cash flow) – денежный поток;
• C – начальные вложения;
• R (rate) – ставка дисконтирования.

Заключение по проекту:

• NPV > 0 ⇒ проект прибыльный, целесообразен к реализации.
• NPV
• NPV = 0 ⇒ нулевая окупаемость (уровень безубыточности), проект теряет целесообразность. Требуемые действия: а) сворачивание проекта; б) разработка плана по повышению его прибыльности.
• NPV1>NPV2 Сравнение NPV одного проекта с NPV другого, свидетельствует о большей привлекательности первого.

Внутренняя норма прибыли

Внутренняя норма прибыли (IRR) – это определенный уровень ставки дисконтирования, при которой чистый приведенный доход равен нулю. Формула расчета внутренней нормы прибыли:

• CF (CashFlow) – денежный поток, который генерируется объектом инвестиций;
• IRR – внутренняя норма прибыльности;
• CF0 – денежный поток на этапе инвестиционной фазы.

Если принимать WACC за ставку дисконтирования. заключение по проекту будет таким:

• IRR > WACC – вложенный в инвестиционный проект капитал будет создавать доходность выше, чем стоимость вложенного капитала. Такой проект подлежит реализации;
• IRR = WACC – проект не принесет ни убытков, ни дохода в будущем периоде и такой проект следует отложить, либо пересмотреть параметры;
• IRR

Дисконтированный срок окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости (DPP) – период, в продолжение которого проект находится на стадии самоокупаемости. Формула расчета срока окупаемости:

• IC (InvestCapital)– капитальные вложения участников;
• CF (CashFlow) – финансовый поток;
• r – ставка дисконтирования;
• t – период.

Преимущество этого коэффициента – возможность учитывать в расчете временную стоимость денег за счет инфляционных процессов, что серьезно повышает достоверность оценки времени окупаемости вложенного капитала.

К недостаткам критерия относится прогнозный характер определения будущих денежных потоков и неточная оценка ставки дисконтирования. Ставка подлежит изменению на всех стадиях проекта вследствие воздействия различных экономических, политических, производственных факторов.

Индекс прибыльность инвестиций

Индекс прибыльность инвестиций (PI) применяют для оценки инвестиций и эффективности инвестиционных вложений, проводя оценку относительной доходности различных вложений средств. Индекс прибыльности вычисляется как отношение сумм дисконтированного дохода к инвестированному капиталу, обозначает, сколько прибыли принес нам каждый рубль, который мы вложили. Форма расчета индекса рентабельности:

• NPV – стоимость дисконтированных входящих инвестиционных потоков;
• I – совокупность капитальных вложений.

• PI
• PI = 1 ⇒ прибыль с проекта равна финансовым потокам, для запуска бизнес-процессов требуется серьезная доработка проекта.
• PI > 1 ⇒ проект перспективен.

Если давать сравнительную оценку нескольких проектов, то целесообразно реализовать тот, у которого PI выше, поскольку это означает более высокий потенциал прибыльности.

Анализ бюджетов, связанных с проектом

Фундаментом для прогнозирования стоимости проекта служат плановые данные бюджетов доходов и расходов (БДР) и поступлений и списаний денежных средств (БДДС). Потенциал «1С:Управление холдингом» дает возможность осуществить планирование бюджетных форм БДДС и БДР отдельно для любого проекта. Для формирования бюджетной формы сразу на весь календарный год создан инструмент «Сводная таблица».

Система автоматически считает главные коэффициенты эффективности проекта, опираясь на бюджетные данные, а также показывает их и в диаграмме Ганта, и в карточке проекта – в столбце «План».

При вступлении проекта на этап инвестиционной фазы, важным моментом является своевременный и оперативный мониторинг его исполнения. Актуализировать, обновлять и изменять ход проекта в системе можно как по плановым данным, так и вне плана, при учете случившихся изменений. Для обновления проекта разработан автоматический режим с использованием документа «Резервирование бюджета». В ручном варианте обновление производят с помощью команды «Актуализировать бюджеты».

1С:УХ для управления инвестициями

Программа для полного цикла управления и оценки эффективности инвестиционных проектов

МРР 4.2.02-97 Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений

Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

МЕТОДИКА
расчетов основных технико-экономических
показателей инвестиционной программы
по территориям жилых застроек с учетом
обоснования эффективности капитальных
вложений

ПЕРВЫЙ ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕМЬЕРА

___3 октября 1997 г._____ № 1044-РЗП

О методике расчета основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений

В целях совершенствования процесса формирования инвестиционных программ города для территорий жилых застроек, в соответствии с распоряжением первого заместителя премьера Правительства от 17.04.97 г. № 415-РЗП, а также решением рабочей группы Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политике при правительстве Москвы (протокол от 26.11.96 г.):

1 . Одобрить, представленную Москомархитектурой, «Методику расчета основных технико-экономических показателей инвестиционной программы для территорий жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений» (приложение).

2 . Департаменту экономической политики и развития г. Москвы, и Управлению развития Генерального плана при составлении инвестиционных программ для территорий жилых застроек применять настоящую «Методику».

3 . Рекомендовать предприятиям и организациям, осуществляющим инвестиционную деятельность на территории г. Москвы, руководствоваться настоящей «Методикой».

4 . Поручить Унитарному предприятию «Управление экономических исследований, информатизации и координации проектных работ» Москомархитектуры обеспечить издание и распространение указанной «Методики».

Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

МЕТОДИКА
расчетов основных технико-экономических показателей
инвестиционной программы по территориям жилых застроек
с учетом обоснования эффективности капитальных вложений

политики и развития Москвы

Заместитель начальника Управления Департамента экономической политики и развития г. Москвы

А.В. Кузьмин

Заместитель председателя Москомархитектуры

Ю. В. Гольдфайн

Начальник отдела управления подготовки проектирования и координации проектно-изыскательских работ Москомархитектуры

Ю. В. Минаев

Методика подготовлены временным творческим коллективом ГУП «НИАЦ» в составе: Ю.В. Минаева — зам. начальника координационно-маркетингового Управления Москомархитектуры, Дроновой И.Л. — директора ГУП «НИАЦ», В.М. Стерна — профессора МАрхИ (руководителя темы), А.Н. Кирилловой — член о. ЖКА, док. эконом. наук (ЦСЭИ) (Академия коммунального хозяйства Р.Ф.), Черняка В.З. — Академия инвестиций и экономики строительства, доктор эконом. наук.

Основным преимуществом предлагаемой методики, в отличие от применяемых до настоящего времени, является принципиально новый подход к формированию инвестиционной программы и оценке экономической, бюджетной и коммерческой эффективности проектных предложений с использованием международной методики ЮНИДО-ООН, нашедшей широкое применение в большинстве развитых стран мира.

ВВЕДЕНИЕ

В последнее время резко повышаются требования к разрабатываемым концепциям социально-экономического и градостроительного развития территории жилых застроек с позиций экономической обоснованности их реализации. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ, определяющих условия и параметры развития территорий, формирования городского заказа. Формирование технико-экономического обоснования инвестиционных программ при известной методической и информационной не разработанности усложнено еще и наличием таких реалий как инфляция, дефицит бюджетных средств, снижение инвестиционной активности, отсутствие стабильности законодательной базы, экономические и политические риски.

Поэтому важно именно на прединвестиционной стадии определить те общие количественные (стоимостные) границы, в которых может быть реализована инвестиционная программа с наибольшим экономическим эффектом.

Дифференцированная шкала льгот для различных категорий граждан принимается в качестве основы для договорных отношений с участниками Программы при инвестировании и приобретении жилья. При этом бесплатное жилье предоставляется для тех социальных слоев, которые не в состоянии (по объективным причинам) оплатить даже минимальную, по шкале льгот, стоимость приобретаемого жилья.

Реализация инвестиционной программы предусматривает привлечение на конкурсной основе высокопрофессиональных инвестиционно-строительных компаний в качестве менеджеров по отдельным составным частям и группам объектов.

Важнейшим условием эффективности инвестиционной программы (при дефиците бюджетных средств) является задействование механизма реинвестирования капитальных вложений и связанная с этим возможность обеспечения самоокупаемости бюджетных затрат.

Для технико-экономического обоснования эффективности капитальных вложений необходимо создание методической базы для расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционных программ по территориям жилых застроек.

Основным преимуществом предлагаемой методики, в отличие от применяемых в настоящее время, является принципиально новый подход к оценке экономической, бюджетной и коммерческой эффективности проектных предложений с использованием международной методики ЮНИДО-ООН, нашедшей широкое применение в большинстве развитых стран мира.

Использование международной методики позволяет целенаправленно и рационально осуществлять формирование как долгосрочных, так и краткосрочных инвестиционных программ развития территории.

В составе инвестиционной программы в качестве отдельного блока формируется программа городского заказа, являющаяся целевой социально-экономической программой Правительства Москвы и имеющая статус городской программы.

При разработке настоящей методики использованы методические подходы «Рекомендаций по разработке бизнес-планов территорий», а также результаты исследований, проведенных на 1-ом, 2-ом и 3-м этапах данной работы.

Методика предназначена в качестве методического пособия для разработчиков инвестиционных программ, проектных организаций, подготавливающих предложения по развитию территорий жилых застроек, администраций муниципальных и административных округов, принимающих решения по формированию и реализации инвестиционных программ, внешних заказчиков-инвесторов, осуществляющих инвестиционные намерения, а также кредитных организаций.

При написании данной работы были использованы следующие отечественные и зарубежные источники:

1 . Вольфганг-Хостер Как делать бизнес в Европе.

2 . Каторович Л. и др. Экономика и организация. М., 1990.

3 . Микков У.Э. Оценка эффективности капитальных вложений новые доходы). — М., 1991.

4 . Доган Э.Д. Рынок. Микроэкономическая модель.

5 . Котляр Основы маркетинга. — М.,1990.

6 . Пендайк Р. Микроэкономика. — М.,1992.

7 . Фишер С. Экономика. — М.,1993.

8 . Экономика и бизнес под ред. В.Д. Кашаева. — М.,1993.

9 . И.В. Липсиц, В.В. Коссов «Инвестиционный проект», изд. БЭК М.,1991.

10 . В.В. Ковелев «Финансовый анализ», изд-во «Финансы и статистика», Москва 1995 г.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 . Настоящие рекомендации определяют систему взаимоувязанных технико-экономических показателей, порядок и процедуру их расчета на основе разработанных моделей и алгоритмов для решения следующих задач:

— выявления экономического потенциала рассматриваемой территории;

— оценки эффективности инвестиционных программ;

— выбора оптимальных вариантов программы;

— выбора приоритетных направлений развития территорий;

— определения соотношений размеров затрат и ожидаемой прибыли по периодам реализации программы;

— выявления источников и условий привлечения внебюджетных источников финансирования для реализации программы.

1.2 . Организация и регулирование инвестиционного процесса обеспечивается органами территориального и отраслевого управления Правительства Москвы.

Целью регулирования инвестиционной деятельности является обеспечение комплексного развития Москвы в соответствии с положениями градостроительной документации и с учетом результатов прединвестиционных маркетинговых исследований, прогнозов социально-экономической ситуации в городе в предстоящий период.

1.3 . Основными этапами определения инвестиционных целей, форм и методов их достижения (в соответствии с задачами социально-экономического развития города), формирования инвестиционной политики являются:

— разработка градостроительной документации;

— экспертиза инвестиционных предложений (проектов);

— разработка инвестиционных программ, технико-экономическая оценка и обоснование их эффективности;

— размещение инвестиционных заказов;

— осуществление строительной программы;

— реализация объектов недвижимости.

1.4 . Градостроительная документация включает следующие основные разделы:

— предпроектные материалы по развитию Москвы, (ЛПЗП): — схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил;

— схема организации рекреационных программ;

— комплексная схема охраны природы;

— результаты прединвестиционных исследований;

— схема и проект районной планировки;

— генеральный план развития Москвы, (ЛПЗП) и план размещения 1-ой очереди строительства;

— основные направления градостроительного развития Москвы, (ЛПЗП) области;

— проекты размещения жилищно-культурно-бытового, коммунального и других видов строительства;

— схемы развития и размещения отраслей городского хозяйства и промышленности;

— концепции градостроительного развития территорий административного деления города;

— ПДП и эскизы застройки жилых районов, микрорайонов, градостроительных узлов, транспортных и инженерных комплексов города, магистралей столицы;

— проекты планировки промышленных и селитебно-промышленных зон.

Градостроительная документация служит основой при формировании инвестиционных программ, а также при принятии решений, связанных с предоставлением прав землепользования (рис. 1.1.).

1.5 . Формирование инвестиционной политики Правительства Москвы, основных форм и способов ее проведения в предстоящий период реализуется в инвестиционных программах, которые подразделяются:

По периоду осуществления программы — среднесрочные на период — 5 лет (включая год разработки) и текущие (годовые) — на очередной финансовый год;

По охвату территорий: программы, реализуемые в масштабах города; отдельных административных округов, муниципальных районов;

По направлениям инвестиционной деятельности: программы по градостроительному развитию территорий (в том числе — территорий жилых застроек), развитию отдельных отраслей — целевых отраслевых (межотраслевых) программ, являющихся составной частью «Программы социально-экономического развития Москвы» (рис. 1.2).

1.6 . Цель Программы обеспечить надежное и устойчивое финансирование строительства жилья за счет бюджетных и внебюджетных средств в заданных объемах, с учетом площадей, передаваемых безвозмездно или реализуемых по льготным ценам с достижением экономической, бюджетной и коммерческой эффективности.

Основными задачами Программы являются:

— обеспечение простого воспроизводства городского заказа на строительство жилья в объеме не менее 1500 тыс. кв. м ежегодно на период 1996 — 2000 гг.;

— обеспечение с учетом рыночной конъюнктуры и поддержки Правительства Москвы максимально возможных объемов адресной помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

— содействие в создании рычагов снижения себестоимости и повышения качества жилья за счет включения граждан в инвестирование жилья на начальной стадии в качестве его заказчиков;

— обеспечение гражданам максимально возможного кредитно-финансового и инвестиционного сервиса при приобретении жилья.

1.7 . Формирование целесообразной и экономически эффективной инвестиционной программы находится в рамках реализации градостроительной и социальной концепции развития территории и подчинено задаче улучшения жилищных, социально-бытовых и культурных условий жизни населения, в том числе:

увеличения жилищного фонда, развития объектов социальной сферы, предоставления определенных квот бесплатного и льготного жилья, решения экологических проблем, инженерного оборудования и озеленения территории, формирования объектов коммерческих структур и т.п.

1.8 . Инвестиционная программа определяет: объем, структуру, условия размещения инвестиций, сроки и последовательность ее реализации, формирование городского заказа.

Инвестиционная программа базируется на планируемом вводе объектов жилищного, культурно-бытового строительства, элементов инженерной инфраструктуры на жилых территориях.

Инвестиционная программа формируется в соответствии с программой жилищного строительства, градостроительной документацией, предпроектными материалами.

Основой формирования инвестиционных программ развития территорий являются: постановления Правительства Москвы об инвестиционной деятельности, градостроительная документация, регулирующая развитие территорий;

городской заказ, определяющий объемы и очередность ввода объектов жилищного, социально-бытового, коммунального и другого назначения, в том числе — объектов городского уровня.

1.9 . На социально-экономическое развитие территорий негативное влияние оказывают факторы:

— отсутствие стабильности в экономике и социальной сфере;

— острый дефицит бюджетных средств;

— снижение инвестиционной активности;

— развитие инфляционных процессов и др.

Структура комплексной оценки эффективности инвестиционной программ представлена в приложении.

В результате влияния перечисленных факторов значительно возрастает неопределенность условий реализации инвестиционных программ, увеличиваются риски значительных потерь и убытков.

1.10 . Основными источниками финансирования инвестиционных программ являются:

— бюджет Российской Федерации;

— средства коммерческих структур;

— средства населения (физических лиц);

— кредиты банка (долгосрочные, срочные, ипотечные);

— опционные контракты и т.д.

В зависимости от условий, определяющих уровень экономической эффективности использования капитальных вложений, направляемых на развитие застраиваемых территорий, в инвестиционных программах выделяются:

— объекты, рассчитанные на получение дохода для городского бюджета (доход от продажи построенных объектов, использования земли, аренды помещений: налог на прибыль с коммерческих и государственных предприятий и налог на недвижимость, налог на выпуск ценных бумаг, НДС и др.);

— муниципальные объекты, содержание которых предусмотрено за счет бюджетных средств (затраты в инженерную инфраструктуру, объекты здравоохранения, образования, природоохранные мероприятия и т.д.);

— различные безубыточные объекты, которые в результате своего функционирования имеют «нулевой» эффект.

Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционной программе, следует распределять в зависимости от источников финансирования на:

— полностью обеспечиваемые за счет бюджетных средств (строительство и эксплуатация);

— строящиеся за счет бюджетных средств и эксплуатируемые коммерческими структурами;

— строящиеся коммерческими структурами и эксплуатируемые ими.

1.11 . В расчетах эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих основных факторов:

— тенденций и прогнозов развития рынка недвижимости в Москве, в том числе в сфере муниципального и коммерческого строительства;

— динамики рыночных цен продажи и аренды жилых и нежилых помещений в Москве;

— конъюнктуры цен и себестоимости строительства на различные виды строительной продукции в зависимости от их назначения и качества (в том числе квартир);

— условий социально-экономического и градостроительного развития территории с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее комплексной застройки;

— прогнозируемого соотношения затрат за счет средств муниципального бюджета и коммерческих структур;

— возможности сокращения сроков ввода объектов, обеспечивающей ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе.

1.12 . На основе маркетинговых исследований для оценки эффективности инвестиционной программы определяются:

— наиболее вероятные источники и условия инвестирования объектов строительства;

— показатели «оптимистического» и «пессимистического» прогнозов использования территории и объектов в течение расчетного периода, с варьированием размеров привлекаемых средств населения, в том числе, в форме кондоминимумов, организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, получения кредитов и выделение субсидий очередникам;

— условия самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизма их реинвестирования для решения градостроительных и социальных задач в процессе застройки территории.

1.13 . Стоимостные показатели затрат и доходов рассчитываются в базовых ценах 1991 г. в соответствии со «Сборником базовых удельных показателях стоимости строительства (БУПс), эксплуатационных расходов (БУПэ) и выпуска продукции или услуг (БУПов)» с последующим переходом к текущим ценам с применением коэффициентов инфляции, утверждаемых РМВК по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы.

Для проведения многофакторного анализа по выявлению влияния каждого вида прямых и косвенных затрат на формирование общей стоимости жилой застройки и объектов соцкультбыта основные статьи затрат приводятся к единому показателю квадратному метру общей площади объектов (или «га» территории), включенных в застраиваемую территорию.

С помощью многофакторного анализа структуры затрат реализуется оценка эффективности вложенных средств с минимизацией возможных убытков и бросовых затрат.

1.14 . Основными показателями экономической эффективности проектных предложений по застраиваемой территории являются:

— общий экономический эффект;

— сравнительная экономическая эффективность;

— эффект от ускорения ввода объектов.

Основными показателями оценки коммерческой и бюджетной эффективности проектных предложений по застраиваемым территориям являются:

— чистая текущая стоимость (ЧТС);

— срок окупаемости инвестиций (Ток);

— индекс доходности (ИД);

— внутренняя норма рентабельности (ВНР);

— точка безубыточности (ТБ);

— степень участия города в реализации инвестиционной программы ( d );

— бюджетная эффективность (Бt).

Расчеты значений указанных показателей выполняется на основе программно-технических средств.

ПРИЛОЖЕНИЕ К РАЗДЕЛУ 1

КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В УСЛОВИЯХ Г. МОСКВЫ

Виды обосновывающей предпроектной градостроительной документации

Наименование документа, определяющего инвестиционную программу

Наименование методических рекомендаций

Концепция генплана города, отраслевые схемы развития городского хозяйства

Концепция развития административного округа, схемы размещения объектов городского хозяйства

Концепция развития муниципального района, схемы застройки территории ПДП

Инвестиционная программа по территориям

«Методика расчета основных ТЭП инвестиционных программ по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений (проект)»

Рис. 1.1 . Взаимосвязь инвестиционных программ с предпроектной и проектной градостроительной документацией

Рис. 1.2 . Классификация инвестиционных программ

2. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММОЙ

2.1 . Задачи, содержание, состав обосновывающих документов, деятельность по разработке инвестиционной программы определяется видами (назначением) программы.

Инвестиционная программа является обосновывающим документом, определяющим условия, формы, структуру и последовательность финансового обеспечения реализации программы жилищного строительства на очередной период с учетом достижения наивысшей эффективности в условиях складывающейся конъюнктуры рынка.

Прямые и обратные связи между программой жилищного строительства (ввода жилищного фонда) и инвестиционной программой проявляются в следующем.

Программное жилищное строительство задает объемы ввода жилищного фонда, распределение объектов по территориям, структуру, объемы сноса и реконструкции жилищного фонда, лимиты бюджетных ассигнований, организационные формы и порядок управления программой.

Инвестиционная программа, основанная на параметрах программы жилищного строительства, определяет оптимальные условия инвестирования с учетом снижения нагрузки на бюджет, привлечения внебюджетных источников финансирования, расширения налогооблагаемой базы для выплат и поступлений в бюджет, опираясь при этом на показатели конъюнктуры рынка (соотношения спроса и предложения, условий реализации недвижимости, налоговой и кредитной политики и т.д.).

При этом объем и структура инвестиций определяются с учетом формирования объектов соцкультбыта на жилых территориях.

На основе положений инвестиционной программы может осуществляться корректура проекта программы жилищного строительства.

Примерная структура инвестиционной программы приведена в Приложении 2-4.

2.2 . В программе должно быть дано четкое разграничение источников финансирования и обеспечение автономности, как из бюджета города, так и городского внебюджетного фонда.

В процессе финансирования инвестиционной программы следует привлекать кредитные ресурсы (под гарантии города) не только в связи с нехваткой средств на осуществление программы, но и в целях использования финансовых и экономических механизмов, задействованных при привлечение заемных средств, позволяющих увеличить размер собственных ресурсов и обеспечить тем самым пополнение бюджетных средств.

Бюджетные средства представляют собой источник погашения, обеспеченный, прежде всего, налоговыми и иными обязательными поступлениями.

В то время, как внебюджетное финансирование исходит из уровня доходности, поступаемой в результате реализации своей продукции.

В условиях г. Москвы заимствование кредитных ресурсов на строительные нужды осуществляется для решения градостроительных задач, финансируемых за счет, как бюджетных средств, так и внебюджетных источников. Однако следует иметь в виду, что механизм заимствования кредитных ресурсов при бюджетном финансировании принципиально отличается от внебюджетного финансирования главным образом по причине различия систем обеспечения ликвидности и возвратности.

2.3 . Порядок формирования годовых инвестиционных программ устанавливается городской администрацией на основании следующих документов:

а) решения городской администрации о направлениях развития городского

б) предложений отраслевых и территориальных органов городской администрации, предприятий (организаций) — заказчиков, включающих заявки на инвестиционные ресурсы (с обоснованием затрат), извещения об инвестиционных намерениях, разработанных совместно с другими участниками инвестиционного процесса (на основе заключенных договоров), преддоговорных проработок вопросов реализации целевых программ и утвержденной градостроительной документации.

в) задания Правительства Москвы органу управления (городскому инвестору) по привлечению средств и источников финансирования.

2.4 . Для финансирования проектов годовых инвестиционных программ территориальные и отраслевые органы городской администрации с участием предприятий (организаций) — застройщиков и подрядчиков определяют необходимые объемы работ и инвестиций на рассматриваемый период. Проект программы представляется в Департамент экономической политики и развития Москвы.

Проект включает проектировки объемов ассигнований, перечень строек, объектов или титульные списки к ним, а также сводные показатели. Одновременно формируют бюджетную заявку Правительству Российской Федерации.

2.5 . Порядок формирования целевых инвестиционных программ определяется городской администрацией по представлению соответствующих органов управления, Департамента экономической политики и развития Москвы.

2.6 . Среднесрочные инвестиционные программы включают объемы и направления бюджетного и внебюджетного финансирования, задания городским инвесторам по объемам и срокам привлечения дополнительных источников финансирования, показатели ввода в действие производственных мощностей, объектов социального и коммунального назначения.

Прогнозы инвестиционной деятельности включают показатели инвестиционной программы Правительства Москвы и совокупность инвестиционных намерений немуниципальных предприятий (организаций) в сфере создания и воспроизводства основных фондов на территории города за счет всех источников финансирования.

Размещение заказов на строительство (реконструкцию) объектов должно осуществляться преимущественно на основе конкурсного выбора предприятий (организаций) — заказчиков.

2.7 . Среднесрочные инвестиционные программы являются основой разработки годовых программ на очередной текущий год с учетом реальных заявок организаций по осуществлению инвестиционных намерений и программы строительства.

Порядок разработки и финансового обеспечения программ жилищного строительства определен Постановлением Правительства Москвы от 14 мая 1996 г № 419.

2.8 . Особый статус самостоятельного социально-ориентированного блока имеет муниципальная программа строительства жилья по городскому заказу, которая получает приоритет над всеми другими программами жилищного строительства в городе. Правительство Москвы осуществляет общее руководство программой, утверждает условия взаимодействия участников программы.

2.9 . Инвестиционные программы по развитию жилищного строительства разрабатываются в увязке и во исполнение положений ряда общегородских целевых программ: «Жилище», «Свой дом», программы улучшения жилищных условных программ: «Жилище», «Свой дом», программы улучшения жилищных условий, программы реконструкций микрорайонов с 5-и этажной застройкой и др. Ввод жилищного фонда включает объемы строительства по городскому заказу, территориальному и отраслевому заказу.

2.10 . Инвестиционную программу рекомендуется формировать в три этапа:

1 ) Подготовка исходной информации: сбор и систематизация нормативно-правовых актов Правительства Москвы, результатов прединвестиционных маркетинговых исследований предпроектной и проектной градостроительной документации, блока заявок об инвестиционных намерениях коммерческих структур, предложений по структуре и источникам финансирования, отчетных данных об исполнении программы жилищного строительства за предшествующий период, анализ конъюнктуры рынка (спроса и предложения на строительном рынке, реализации недвижимости, формировании свободных рыночных цен на строительную продукцию, условия продаж жилья в различных районах города и т.п.).

2 ) Подготовка вариантов инвестиционной программы, их технико-экономическая оценка, формирование проекта программы.

3 ) Экспертиза проекта программы, внесение необходимых корректив, представление Программы на утверждение Правительством Москвы. Формирование структуры управления и запуск программы.

2.11 . Управление программой включает совокупность действий по ее реализации. Выделяются: формы управления, структура управления и связи управления, (управляющие воздействия).

Общее руководство Программой осуществляется Правительством Москвы. В его основные функции по отношению к Программе входят:

— утверждение Программы и основных количественных ее параметров, включая источники финансирования;

— возложение на подведомственные департаменты и комитеты Правительства Москвы, прямо отвечающих за реализацию Программы, отдельных обязанностей по обеспечению ее успешной реализации;

— предоставление участникам Программы финансовых гарантий сохранности и целевого использования их инвестиционных взносов, осуществляемых по договорам с менеджерами локальных Программ в соответствии с законом Российской Федерации об инвестициях;

— общий контроль за реализацией Программы.

2.12 . В соответствии с нормативными и распорядительными документами Московской городской думы и Правительства Москвы основным условием формирования инвестиционной программы принято заданное распределение на бюджетную и внебюджетную подсистемы, что предопределено приоритетной задачей максимально возможного снижения нагрузки на городской бюджет за счет средств внебюджетного фонда города, важнейшим направлением которого является реализация жилищной программы на коммерческой основе.

Это позволяет добиться более четкого распределения городских ресурсов в строительстве, адекватно объемам инвестирования за счет бюджетных и внебюджетных средств города.

2.13 . Распределение сфер влияние между бюджетными и внебюджетными источниками финансирования обусловлено тем, что город отвечает за обеспеченность базовой инфраструктуры, а жилищно-инвестиционный внебюджетный фонд — за финансирование коммерческого жилья.

2.14 . Внебюджетный фонд является единственным источником финансирования с присущим только ему механизмом реинвестирования капитальных вложений нацеленного на реализацию коммерческого жилищного строительства и получение дохода, необходимого для расширенного воспроизводства. Дополнительными источниками накопления внебюджетного фонда являются продажа прав аренды, возведение незавершенных объектов и ряд других.

2.15 . В процессе формирования инвестиционной программы следует базироваться на предварительных маркетинговых исследованиях, которые необходимо проводить на прединвестиционной стадии до разработки планов размещения строительства на данной территории города, что позволит более четко определить инвестиционную программу с учетом типов и особенностей объектов, их размещение на территории, количество, функционального назначения, спрогнозировать доход от продажи объектов, системы реинвестирования во внебюджетный фонд, принять решение каким образом будет осуществляться строительство (реконструкция) и в какой последовательности, чтобы не нанести существенного ущерба внебюджетному фонду, обеспечить финансирование муниципального строительства в намеченных объемах и в установленные сроки.

2.16 . На этапе формирования и реализации программы генеральным менеджером (управляющим) программы является Департамент экономической политики и развития (ДЭПР).

2.17 . Департамент экономической политики и развития Москвы (генеральный менеджер программы):

— организует прединвестиционные маркетинговые исследования территории на которых намечается строительство.;

— проводит аналитическую работу по результатам прединвестиционные маркетинговых исследований, в т.ч. изучение уровня цен на рынке недвижимости, спроса и предложений покупательской способности различных категорий граждан и т.д.;

— обеспечивает сбор исходных данных, включая уровень себестоимости объектов недвижимости (жилые дома различных типов, объекты соцкультбыта, коммунального назначения и т.д.);

— проводит анкетирование и разъяснение условий участия в Программе, опираясь в этой работе на общественные объединения граждан;

— участвует в формировании локальных программ и в оценке результатов текущей деятельности менеджеров локальных программ;

— организует мониторинг на рынке недвижимости;

— представляет предложения по корректировке Программы в соответствии с ситуацией на рынке недвижимости;

— разрабатывает предложения по совершенствованию действующих или внедрению новых форм работы с гражданами в рамках городского заказа.

— ежегодная реализация локальной Программы жилищного строительства по городскому заказу с обеспечением инвестиционного задела следующего финансового года;

— привлечение к финансированию локальной программы в качестве инвесторов и покупателей граждан и юридических лиц с соблюдением для них льгот и иных мер поддержки, установленных Правительством Москвы.

Основная роль Генерального менеджера на этапе запуска программы заключается в научно-методическом обосновании основных пропорций Программы:

— осуществление отчислений средств во внебюджетный фонд по действующим нормативам;

— выполнение функций заказчика по объектам, включенным в локальную программу, в части обеспечения своевременного и качественного выполнения всех предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ с учетом требований городского заказа, а также финансирование этих работ из привлеченных средств;

— выполнение необходимых работ по созданию кондоминимумов из числа инвесторов и покупателей жилья;

— подготовка необходимых документов для оформления прав собственности или аренды и предоставление их на утверждение;

— ведение раздельного учета и баланса по деятельности, связанной с реализацией локальных Программ и периодическая отчетность об этой деятельности.

Смешивание принципиально разных финансовых механизмов приводит к бесконтрольному перетеканию средств из одной системы в другую, что чревато расбалансированности финансовой системы города.

2.18 . Функции менеджеров локальных программ по разделам и отраслям выполняют соответствующие структуры Правительства Москвы, отвечающие за реализацию градостроительной программы города.

2.19 . На стадии реализации Программы подключаются риэлторские фирмы, уполномоченные Правительством Москвы, имеющие соответствующие лицензии выданные Правительством Москвы.

Коренное отличие бюджетного финансирования от внебюджетного фонда города состоит в том, что бюджету свойственны бездоходный баланс, при котором возвращение кредита осуществляется только за счет увеличения расходных статей бюджета, в то время как внебюджетный фонд обеспечивает погашение кредита за счет доходных статей.

2.20 . Взаимодействие городских структур и органов исполнительной власти.

2.20.1 . Функции Департамента экономической политики и развития города:

— сбор заявок от менеджеров локальных программ на включение в планы комплектации по типовым домам московских серий;

— проверка обеспеченности финансированием и необходимой проектной документацией заявленных объектов;

— разработка предложений по снижению себестоимости строительства типового жилья, в том числе за счет снижения отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры;

— финансирование строительства вновь вводимых объектов социальной и инженерной инфраструктуры, связанных с намечаемым Программой строительством жилых объектов.

— отбор земельных участков для жилищного строительства на территории всех округов г. Москвы в объеме, утвержденном Правительством Москвы ежегодной потребности;

— корректировка, при необходимости, перечня объектов в соответствии с замечаниями Генерального менеджера Программы;

— разработка на средства консолидированного фонда Программы градостроительных заданий по каждому объекту по согласованному графику;

— оказание содействия в разработке ТЭО по каждому объекту и его согласованию;

— отчетность перед Правительством Москвы о деятельности по обеспечению Программы необходимой документацией для подготовки строительства жилья.

2.21 . Таким образом, формирование и реализация инвестиционной программы базируется на следующих принципах:

целевом — обеспечение объемов и структуры ввода жилья в заданные сроки при наименьшей нагрузке на городской бюджет;

системности — рассмотрение положений программы как единой системы во взаимоувязке всех ее видов;

плановости и перспективности — формирование программы в рамках положений социально-экономического и градостроительного развития территорий, концепции перспективного развития города и его структурных элементов;

комплексности — формирование программы по вводу жилья в увязке с задачами комплексной застройки территорий, ввода объектов соцкультбыта.

ПРИЛОЖЕНИЕ К РАЗДЕЛУ 2

БЛОК-СХЕМА ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ ГОРОДА

http://wiseadvice-it.ru/o-kompanii/blog/articles/zachem-i-kak-provodit-ocenku-effektivnosti-investicionnogo-proekta/
http://docplan.ru/Data2/1/4294849/4294849831.htm