Оформление ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья в ипотеку — это распространенная процедура, позволяющая каждому человеку, не обладающему существенными личными накоплениями, стать владельцем собственной жилой недвижимости. При этом можно выбрать не только квартиры в новостройках, но и находящиеся в старых домах. Однако важно знать, как оформить ипотеку на вторичное жилье, поскольку данная процедура обладает своими особенностями.

Спрос на квартиры, расположенные на вторичном рынке, является достаточно высоким, поскольку объекты недорогие и обычно с хорошей отделкой. Но купить вторичное жилье в ипотеку не так просто: заемщики сталкиваются с некоторыми трудностями, хотя сама процедура считается почти такой же, как и при покупке объекта в новостройке.

Выбор банка

Первоначально важно определиться с тем, в каком банковском учреждении будет оформляться ипотека. Надо ориентироваться на организации, предлагающие определенные программы, в соответствии с которыми выдается ипотека на вторичное жилье.

Причем практически каждый банк предлагает такие программы, поскольку «вторичка» является очень популярной среди потенциальных заемщиков.

При выборе банка необходимо ориентироваться на следующие параметры:

• требования к заемщику, которым должен соответствовать потенциальный клиент;
• выгодные процентная ставка и иные условия;
• максимальная или минимальная сумма по займу, поскольку взятых кредитных средств должно хватить для приобретения выбранного объекта;
• наличие дополнительных услуг и комиссий, влияющих на эффективную процентную ставку.

Как только будет определено, где лучше взять ипотеку, необходимо посетить сайт или отделение выбранного банка, чтобы узнать, какие документы следует подготовить для совершения процедуры.

Подготовка документов, как правильно и хорошо все сделать

Количество различной документации для получения квартиры в ипотеку может быть разным в существующих банках. Однако можно выделить некоторые бумаги, необходимые для представления в любом случае. Они являются доказательством платежеспособности, ответственности и надежности клиента. К ним относятся:

• паспорт как самого заемщика, так и привлеченных созаемщиков или поручителей, если в них имеется необходимость;
• справка 2-НДФЛ, в которой прописано, какой официальный доход получает гражданин;
• трудовая книжка и выписка с зарплатного счета, причем эта выписка не нужна в случае обращения человека в банк, в котором он получает заработную плату;
• свидетельства собственности на разные виды имущества, принадлежащие заемщику, сюда может относиться не только недвижимое имущество, но и движимое, например, автомобиль;
• документы с указанием семейного положения клиента;
• другие документы по требованию банка (например, военный билет или водительские права).

Каждая кредитная организация может устанавливать другое количество документов, требующихся для составления договора с клиентом. Некоторые банки запрашивают справку, подтверждающую отсутствие долгов по уплате налогов или коммунальных платежей.

На основании переданной документации происходит оценка банком потенциального заемщика. Производится скоринговая оценка, в соответствии с которой клиенту присваивается определенное количество баллов. Это позволяет предварительно принять решение о возможности выдачи ипотеки.

Кроме того, специалисты компании тщательно проверяют весь предоставленный пакет бумаг и всесторонне рассматривают финансовое и социальное положение потенциального заемщика, чтобы определить уровень его платежеспособности. Поэтому данный этап считается важным и не следует пренебрегать требованиями банка, поскольку нередко отсутствие тех или иных документов не позволяет получить ипотечный займ.

Выбор жилья

Покупка квартиры — это важный и значимый процесс для каждого человека, поскольку выбранная недвижимость будет применяться долгое время для постоянного проживания. Поэтому нужно подобрать удобный и оптимальный вариант для будущих собственников.

Но поскольку предполагается приобретать квартиру за счет средств банка, то важно не только обращать внимание на собственные предпочтения и желания, но и на то, чтобы выбранная недвижимость соответствовала требованиям банка. Также важно учитывать финансовые возможности будущего заемщика, поскольку лучше взять ипотеку на вторичное жилье, обладающее приемлемой стоимостью, тогда ежемесячные платежи будут доступными для заемщиков.

Так как оформление такого займа предполагает, что в залоге у банка будет находиться квартира, крайне важно, чтобы она соответствовала его требованиям. К ним обычно относятся:

• год строительства, при этом обычно устанавливаются оптимальные временные рамки на этот параметр, а дома, построенные позже имеющегося указанного значения, являются неподходящими для банковской организации (нельзя, чтобы дом был построен раньше 1990 года);
• техническое состояние всего дома. Этот фактор является одним из самых важных, так как неприемлемо покупать «вторичку» в строении, ветхом или аварийном;
• подведение к дому разных инженерных коммуникаций является обязательным. Квартира должна находиться не только в оптимальном состоянии, но и быть полностью готовой для обеспечения качественных условий для жизни;
• отсутствие проблем с квартирой (проведение незаконной перепланировки прошлыми владельцами, поскольку любые изменения, вносимые в план, должны быть только официальными);
• расположение дома также может быть важным для некоторых банков, поскольку если он находится в неблагополучном районе, то банку в случае проблем с заемщиком будет сложно реализовать такую недвижимость;
• этаж, на котором располагается квартира (наиболее негативно финансовые организации относятся к жилью, находящемуся на первом или последнем этажах строения).

При выборе квартиры на вторичном рынке рекомендуется оценивать все вышеуказанные факторы, так как точное следование требованиям банка может существенно повысить шансы на получение одобрения в процессе оформления ипотеки.

Проведение оценки и покупка страховки на квартиру

Оценка жилья является обязательной процедурой при получении ипотечного кредита. Она позволит узнать, какова рыночная стоимость недвижимости, при этом ликвидационная стоимость обычно является действительной для банка, если она ниже рыночной примерно на 15%.

Каждый банк сотрудничает с разными компаниями, занимающихся оценкой и страхованием квартир. Поэтому они выдают потенциальным заемщикам список аккредитованных организаций, из которых выбираются нужные фирмы.

Приобретение квартиры в кредит обязательно сопровождается ее страхованием. Это дает гарантию банку, что в случае если с квартирой что-либо случится, денежные средства за нее в любом случае будут возвращены банку. Дополнительно требуется страховать жизнь и здоровье заемщика, поскольку если у него возникнут проблемы со здоровьем, что гарантирует отсутствие возможности для полноценного осуществления профессиональной деятельности, а также в случае его смерти, страхования компания будет возмещать убытки банку.

Нередко оформляющий ипотеку банк вовсе может снизить процентную ставку, если заемщик полностью следует его требованиям в плане страхования.

Непосредственная передача денежных средств

Непременным условием покупки в ипотеку любой квартиры является наличие у заемщика количества денежных средств из личных сбережений, выступающих в качестве первоначального взноса. После их перечисления организации, сам банк передает все деньги за квартиру, чтобы в итоге могла произойти процедура ее покупки.

Деньги от банковской организации могут быть переданы следующими способами:

• с помощью специальной ячейки банка, где риски возможности мошенничества минимальны, но существует вероятность, что в процессе совершения процедуры может закончиться срок аренды ячейки;
• деньги перечисляются продавцу квартиры после того, как будет заключен договор купли-продажи;
• использование аккредитива, предполагающего, что продавец недвижимости получает средства на счет до непосредственной ее продажи, однако они являются заблокированными, поэтому снять их невозможно, а разблокировка выполняется после выполнения всех условий аккредитива, причем данный способ считается оптимальным и выгодным для обеих сторон;
• деньги передаются продавцу до того, как будет оформляться продажа квартиры, но этот метод считается редким, поскольку покупатель рискует деньгами в случае, если продавец окажется мошенником.

Способы, с помощью которых оформляется передача денежных средств за квартиру, могут быть разными, причем желательно, чтобы их выбор оговаривался двумя сторонами заранее.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья с помощью ипотеки

Брать ипотечный кредит для покупки «вторички» выгодно за счет наличия следующих преимуществ:

• оформить заем несложно, практически каждый современный банк предлагает программы для этих целей, отличающиеся выгодными процентными ставками и стандартным количеством документов, передаваемых банку;
• купленный объект можно сразу использовать для постоянного проживания, так как в большинстве случаев недвижимость на вторичном рынке продается уже с ремонтом и даже с внутренним обустройством;
• существует много предложений, поэтому минимален риск выбора неприемлемой по каким-либо факторам квартиры;
• допускается выбирать жилье в районе, подходящем для заемщика, поэтому наиболее часто оно располагается рядом с местом работы или учебы.

Однако важно разобраться не только в том, как купить «вторичку», но и какими недостатками обладает данный процесс.

К минусам относится то, что не допускается выбирать любую квартиру, поскольку она должна соответствовать определенным правилам и требованиям банка.

Невозможно приобрести ее, если она находится в старом доме, или к ней не подведена какая-либо коммуникационная система. Выбранный объект в обязательном порядке проверяется сотрудниками банка: если заемщик не сможет отвечать по своим обязательствам, организация должна быть уверена, что выданные заемные деньги с начисленными процентами будут возращены, для чего продается квартира в залоге. Если она будет находиться в старом или ветхом доме или в неблагополучном районе, то продать ее будет сложно.

Другим минусом является то, что нередко стоимость квартиры, располагающейся на вторичном рынке, даже выше цены новых квартир. Это обусловлено тем, что в них уже имеется хороший и качественный ремонт, а также часто они продаются со всей необходимой мебелью.

Каким требованиям должны отвечать заемщики

Разобраться в том, как правильно взять ипотеку на вторичные жилые объекты несложно, однако при этом важно учитывать, что банк предъявляет к потенциальным заемщикам многочисленные и жесткие требования. К ним в большинстве случаев относятся:

• наличие российского гражданства;
• постоянное место прописки в том регионе, в котором располагается отделение банка;
• возраст должен варьироваться от 23 до 60 лет, но допускается привлекать созаемщиков, возраст которых будет до 70 лет;
• постоянное место заработка;
• оптимальный размер дохода, достаточного для погашения платежей по ипотеке;
• хорошая кредитная история;
• общий трудовой стаж должен быть больше года;
• отсутствие судимости.

Именно данные факторы могут способствовать получению ипотечного кредита на любую недвижимость, выбранную на вторичном рынке и соответствующую требованиям банка.

Покупка «вторички» — это доступный процесс, обладающий как положительными, так и отрицательными параметрами. Потенциальный заемщик должен убедиться, что у него имеются все возможности для погашения этого крупного займа, а также в том, что он выбрал оптимальную квартиру, отвечающую условиям банка. Учитывается, что в любом случае данная недвижимость будет передана в кредитную организацию в качестве залога, поэтому если заемщик не сможет справляться с платежами, то она будет конфискована и продана независимо от того, какое время до этого клиент банка без перебоев уплачивал средства.

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Ипотека дает возможность россиянам приобрести собственное жилье. На рынке недвижимости жилые помещения делятся на новостройки и вторичные квартиры. По статистике большинство заемщиков выбирают вторичный рынок. Приоритет вторичного рынка нельзя назвать удивительным, поскольку граждане имеют неограниченную возможность выбора разнотипного жилья, расположенного в месте с удобной и разветвленной транспортной инфраструктурой. Многие банки снижают ставку по кредиту, если заемщик приобретает квартиру на вторичном рынке. Ипотека на вторичное жилье обладает популярностью среди населения.

Особенности вторичного жилья

Плюсы приобретения вторички:

1. Заемщик после оформления ипотечного договора, может сразу же въехать в квартиру. Исключается потеря времени при ожидании сдачи дома, в отличие от новостроек.
2. При поиске квартиры в ипотеку потенциальный клиент банка имеет большой выбор. В отличие от домов в новостройках, особенно эконом класса. Такие дома, как правило, однотипные, после их сдачи обнаруживается масса недостатков.
3. Процентные ставки по займу, предметом которого выступает вторичная квартира, ниже, если сравнивать аналогичный показатель с первичным рынком. Обоснованием является то, что вторичка имеет лучшую ликвидность, ее легче продать в случае неисполнения заемщиком своих обязательств перед банком. В случае с новостройках все сложнее. Во-первых, банк рискует нарваться на неблагонадежного застройщика. Во-вторых, новостройка может быть не такой ликвидной, как хотелось бы банку. Свои риски банк закладывает в процентную ставку по ипотеке на первичное жилье.

Минусы покупки вторички:

1. При приобретении квартиры, которой уже пользовались другие жильцы на праве собственности, существует реальный риск обременения жилища. Задача юриста или риэлтора в этом случае – проверить чистоту заключаемой сделки. К сожалению, даже самая грамотная проверка не дает гарантии, что после приобретения желаемого жилища на его пороге не объявится наследник или временно выписанный из него гражданин.
2. Не все продавцы готовы связываться с ипотекой. Это объясняется тем, что в договоре купли-продажи нужно будет указать всю сумму сделки, а это не очень выгодно в отношении налогообложения.

Ипотека: основные риски

Как оформить кредит? Перед тем как обратиться в банк за ипотекой, следует знать некоторые аспекты, а также подводные камни этого кредита. Ипотека относится к разновидности потребительских займов, но отличается от них длительностью кредитования, более строгими требованиями к заемщику.

Основные нюансы ипотеки:

1. Автоматический залог. Покупаемая квартира остается в залоге у банка. Заемщик может прописаться в ней, а также сделать аналогичные действия в отношении членов семьи. Но если он не сможет выполнять в дальнейшем условия договора, квартира реализовывается на торгах банком либо продается заемщиком. Разницу заемщик компенсирует банку. На практике это выглядит так: гражданин платил ипотеку 10 лет. Кредит выдан на 20. Спустя 10 лет, он понимает, что получаемые в настоящем времени доходы не позволяют ему платить за жилье. Он продает квартиру, а вырученные деньги относит в банк в счет погашения долга.
2. Ипотека предлагается банками с первоначальным взносом илибез него. В первом случае % по займу ниже, потенциальный клиент обычно вносит от 15 до 24% от стоимости жилья. Но в этой ситуации заемщик рискует понести дополнительные расходы. Соглашение купли-продажи квартиры прописывает полную стоимость квартиры. Перед покупкой жилья осуществляется независимая оценка квартиры. Если сумма, установленная экспертом ниже прописанной в договоре, банк будет выдавать ипотеку, ссылаясь на стоимость, которая указана оценщиком. А оставшиеся деньги обязан продавцу возместить покупатель.

Если у потенциального заемщика отсутствует первоначальный взнос, можно оформить кредит в том же банке, где планирует обзавестись ипотекой. Обычно в этом случае банки не требуют справку о доходах, но им необходим залог. И чаще всего под имеющееся имущество потенциального клиента, например, тоже квартиру. Таким образом, человек становится обладателем уже двух залоговых правоотношений, по обоим объектам недвижимости. Это соответственно, увеличивает риск потери жилья.

1. Ипотека дается на длительное время. За 20 лет в стране может измениться экономическая ситуация как в лучшую, так и в худшую стороны. Например, может быть объявлен дефолт. Государство не выплатит долги, упадет курс рубля. Но это не означает для клиентов банков, что ипотечное время будет легче. Это объясняется тем, что в кредитном соглашении прописано право на изменение % ставки при непредвиденных обстоятельствах. В итоге долг по ипотеке останется прежним, но при этом учитывается курс рубля.

Кто такой оценщик банка

Объект недвижимости перед приобретением оценивает специалист, который прошел аккредитацию кредитного учреждения. Оценка в большинстве случаев не совпадает с пожеланиями покупателя. Оценщики пристальное внимание обращают на несколько факторов в процессе своей работы:

1. состояние объекта недвижимости, материалы, из которого он построен;
2. оценка присутствия коммуникаций, необходимых для комфортной жизни (электричество, газ, водопровод);
3. анализ расположения дома, квартиры на наличие удобной для человека инфраструктуры (наличие рядом садов, больниц, поликлиник, школ, магазинов и т.д.).

Собранные материалы внимательно изучает сотрудник кредитного отдела.

Порядок оформления

В настоящее время много банков предлагает выгодные условия ипотечного кредитования.

Для получения одобрения в максимально короткий срок стоит подавать заявки в несколько кредитных учреждений одновременно.

Алгоритм действий, как оформляется займ на покупку вторичной недвижимости, примерно одинаков для всех банков:

1. Онлайн либо в офисе банка нужно подать заявление на оформление кредита. Ответ приходит не сразу. В среднем, банк рассматривает анкету заявителя не более 5 дней.
2. В случае одобрения, заявитель будет знать, сколько денежных средств банк готов выдать, каковы условия по ипотеке. После анализа информации от банков, следует выбрать достойную программу, а также постепенно подыскивать объект недвижимости. На практике, на поиск подходящего жилого помещения банк дает один месяц.
3. Многие заемщики, желая уложиться в заранее установленные сроки, обращаются к риэлторам. В случае если подходящая квартира найдена, ее продавец обязан предоставить второй стороне весь комплект документов на жилье.
4. С бумагами заемщик обращается в банк с целью оформления займа. После подписания договора, покупатель обращается в Ростреестр для регистрации собственности. Потом – в МФЦ по месту нахождения недвижимости с целью оформления сделки.
5. После выдачи необходимых документов: как от Ростреестра, так и от МФЦ, гражданин опять идет в банк. Кредитное учреждение проверяет оформление бумаг. Только после этого заключается между сторонами ипотечный договор. Продавцу банк переводит денежные средства на его счет.

На этом процедура покупки вторичной квартиры закончена.

Требования к заемщикам

Как правильно взять кредит? Этот вопрос задают себе многие потенциальные заемщики, которые преследуют цель: получить выгодный займ. Банки также формируют портрет заемщика. Необходимыми условиями при взятии названного займа выступают:

• возраст гражданина (от 21 года до 65 лет);
• российское гражданство»
• регистрация в РФ на постоянной основе;
• стаж работы на предприятии (организации) не менее полугода;
• наличие дохода (официального и желательно высокого);
• хорошая кредитная история;
• отсутствие судимости.

Основные условия программ

Если собрать воедино предложения от крупнейших финансовых учреждений, то можно получить следующую картину:

1. Срок кредитования: от 1 до 25 лет.
2. Взнос заемщика в минимальном показателе составляет от 15 до 25%.
3. Размер ставки по процентам – 15 % годовых.
4. Комиссия за погашение долга не взимается.
5. Сумма выданного займа – от 500000.

Документы:

• паспорт заявителя на кредит;
• справки уровня платежеспособности заемщика (справка по форме банка, 2 НДФЛ);
• трудовая книжка;
• трудовой контракт;
• свидетельства о собственности на имущество (движимое или недвижимое);
• документы о семейном статусе потенциального заемщика (женат, холост, разведен);
• сведения об иждивенцах.

Перечень необходимых банку бумаг может быть расширен. Никто не вправе запретить кредитному учреждению потребовать дополнительные бумаги. Например, некоторые банки требуют с потенциального клиента бумаги, свидетельствующие о том, что по другому, имеющемуся денежному обязательству, последний исправно платит. Бумаги, предоставленные человеком в банк, изучаются кредитным инспектором, формируя портрет заемщика. Рейтинговая оценка человека выстраивается из информации, которая черпается специалистом именно из предоставленных бумаг.

Страхование – требование банка

Большинство банков в программе предоставления ипотеки требуют от потенциальных клиентов застраховать предмет залога. Для банка это снижает риск неполучения денежных средств по кредиту. Дополнительно заемщику предоставляют страховку, во многих случаях довольно бесцеремонно навязывая этот продукт, который ведет к удорожанию самого кредита. Банки и сотрудничающие с ними страховые организации, также предлагают неимущественное страхование: полис жизни и здоровья заемщика.

Теоретически, от этого полиса можно отказаться. Практически – это невыгодно, прежде всего, для заемщика. Видя нелояльность будущего клиента к банку, уполномоченные сотрудники могут без объяснения причин отказаться от сотрудничества, либо поднять процентную ставку. Поэтому во многих случаях потенциальные клиенты соглашаются на приобретение полиса страхования с обязательными взносами в дальнейшем.

Оформляя ипотеку, следует быть внимательными. Прежде всего, это касается условий одноименных программ, а также вопросов ответственности каждого из заемщиков.

https://wsekredity.ru/ipoteka/kak-oformit-na-vtorichnoe-zhile.html
https://denegkom.ru/produkty-bankov/ipoteka/kak-pravilno-oformit-ipoteku-na-vtorichnoe-zhile.html