Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

В условиях снижения ключевой ставки ЦБ и запуска льготных программ ипотечного кредитования россияне начали активно вкладывать свои сбережения в недвижимость. Как известно, это – отличный способ сберечь накопления от обесценивания и получать стабильный доход от сдачи квартиры в аренду.

С чего начать, если вы планируете обзавестись собственным жильем с привлечением заемных средств? Как оформить ипотеку максимально быстро и выгодно, сохранив свое время и нервы? Что нужно, чтобы взять ипотеку на льготных условиях? Сегодня попробуем ответить на эти вопросы и дать полезные рекомендации.

Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в ипотеку осуществляется в несколько этапов, каждый из которых может растянуться на длительное время. Поэтому специалисты рекомендуют подготовиться к некоторым из них заранее, если это возможно.

I этап. Выбираем банк

Посетите отделения нескольких финучреждений (или зайдите на их официальные сайты) и ознакомьтесь с предлагаемыми условиями, действующими программами для тех или иных категорий клиентов и специальными предложениями. Обратите особое внимание на следующие параметры:

• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• валюта кредитования;
• срок кредитования;
• требования к заемщику и предоставляемым документам;
• наличие комиссии за выдачу ипотечного кредита;
• порядок погашения задолженности, условия начисления штрафов, пени;
• наличие льготных условий для зарплатных клиентов, пенсионеров, молодых семей, военнослужащих и др.;
• требования к страхованию объекта недвижимости и заемщика;
• возможность оформить кредитные каникулы или рефинансирование.

Отдавайте предпочтение крупным и надежным банковским учреждениям, участвующим в государственных программах ипотечного кредитования (ипотека с господдержкой).

Чтобы уточнить какой будет ежемесячный платеж по ипотеке, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотеки

II этап. Подаем заявку

Определившись с банком-кредитором и изучив его требования к заемщику, соберите пакет необходимых документов:

• гражданский паспорт;
• ИНН;
• военный билет (мужчинам до 27 лет);
• справка 2-НДФЛ;
• диплом о высшем образовании;
• копия трудовой книжки, договора с работодателем и т.п.;
• свидетельство о браке/расторжении;
• свидетельство о рождении ребенка и др.

С этими документами можно обращаться в отделение и подавать кредитную заявку. Сотрудник банка изучит бумаги и сможет рассчитать предварительную сумму ипотечного кредита, а также размер первоначального взноса.

III этап. Выбираем недвижимость

Начинайте искать квартиру, стоимость которой соответствует рассчитанной сумме займа. Как правило, одобрение банка действует около 3 месяцев, поэтому затягивать с выбором жилья не стоит (если не успеете, всю процедуру нужно будет начинать сначала).

Заемщики могут приобретать квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Проверьте состояние объекта недвижимости и убедитесь в юридической чистоте возможной сделки. Эксперты рекомендуют заручиться поддержкой грамотного юриста.

IV этап. Оцениваем квартиру

Банку необходимо знать актуальную рыночную стоимость выбранного клиентом объекта недвижимости. Такой анализ проводят профессиональные оценщики недвижимости и готовят соответствующие бумаги, которые нужно предоставить кредитору.

V этап. Утверждаем ипотечный кредит

В последующие несколько недель кредитная организация совместно со страховой компанией будут проверять предоставленные потенциальным заемщиком документы и выбранный объект недвижимости. Если проблем нет, клиент получит одобрение заявки на ипотечный кредит.

VI этап. Заключаем кредитный договор

Перед подписанием этого важного документа необходимо внимательно ознакомиться со всеми его пунктами (не игнорируйте текст, написанный мелким шрифтом). В кредитном договоре должна быть указана одобренная процентная ставка, комиссионные сборы, штрафные санкции, а также возможность и условия досрочного погашения задолженности.

После подписания всех бумаг финучреждение зарезервирует для клиента сумму, необходимую для приобретения недвижимости.

VII этап. Получаем денежные средства и удостоверяем сделку

Сумму кредита банк передает непосредственно продавцу объекта недвижимости. Для этого может использоваться депозитная ячейка или безналичный перевод на расчетный счет владельца жилья.

Бывают ситуации, когда кредитор требует провести нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры.

VIII этап. Заключаем договор страхования

Для уменьшения рисков кредитора заемщик должен подключиться к страховой программе, которой предусмотрена защита приобретаемой квартиры (является объектом залога), а также жизни и здоровья клиента.

IX этап. Оформляем приобретенное жилье в собственность

После заключения сделки покупателю недвижимости необходимо зарегистрировать свою покупку в госреестре. Вся эта процедура занимает 2-4 недели.

Таким образом, порядок оформления ипотечного кредита примерно одинаковый во всех российских банках. Чтобы избежать проблем и всецело наслаждаться жизнью в собственной квартире, после получения ссуды заемщику останется своевременно вносить очередные платежи и соблюдать условия кредитного договора.

Оформление ипотеки с плохой кредитной историей: действенные советы и рекомендации

Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей? Как это сделать

Как известно, наличие плохой кредитной истории является серьезным препятствием при оформлении ипотечного кредита в банке. Однако и в подобной ситуации все же есть шанс получить ссуду.

Так, если заемщик с плохой КИ желает взять ипотечный заем, то ему следует руководствоваться следующими общими правилами:

• чтобы получить согласие банка, можно передать кредитору в залог дополнительное ценное имущество, собственником которого является заемщик;
• для увеличения шансов на одобрение заявки гражданину, желающему взять ипотеку, необходимо найти надежных поручителей и созаемщиков;
• ипотечную ссуду необходимо будет застраховать от риска невозврата.

ВНИМАНИЕ! Следует понимать, что для лиц с плохой КИ условия ипотечного кредитования могут быть более жесткие. Выражаться это может в установлении лимита по сумме займа, повышении процентной ставки, сокращении срока возврата долга и т. д.

Проверка кредитной истории, место ее хранения

Для начала необходимо обозначить, что под кредитной историей подразумевается совокупность сведений обо всех кредитах и займах, которые когда-либо брал конкретный заемщик.

В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 218-ФЗ в содержание кредитной истории физического лица включается следующая информация:

• виды ссуд, которые были когда-либо оформлены;
• размер денежных обязательств;
• срок погашения долга;
• дата фактического закрытия кредита;
• сведения о допущенных просрочках по платежам;
• данные о судебных разбирательствах, связанных с разрешением кредитных споров и т. д.

Вся эта информация хранится в специальных организациях – Бюро кредитных историй (БКИ). При этом банки вправе самостоятельно выбрать бюро для передачи туда сведений о своих заемщиках.

Итак, чтобы проверить свою КИ, необходимо воспользоваться следующим алгоритмом действий:

1. Вначале нужно узнать название и адрес БКИ, в котором хранятся сведения по конкретному заемщику (это можно сделать через «Госуслуги»).
2. Затем необходимо взять паспорт и обратиться в офис бюро с соответствующим запросом.

Также получить сведения о своей КИ можно через специальный онлайн-сервис на сайте ЦБ РФ. Однако в этом случае понадобится код субъекта кредитной истории.

СПРАВКА! Граждане вправе бесплатно получить сведения о своей КИ два раза в год. При направлении дополнительных запросов придется заплатить.

Что подразумевается под плохой кредитной историей

Каждый банк предъявляет свои требования к состоянию КИ потенциальных заемщиков. Однако можно выделить ряд признаков, однозначно свидетельствующих о том, что она находится в плохом состоянии. Сюда относится следующее:

• наличие незакрытой просроченной задолженности по банковскому кредиту;
• срок неуплаты очередного платежа по ссуде превысил 120 дней;
• в отношении физического лица возбуждена процедура банкротства;
• наличие в прошлом систематических просрочек по кредитам и мелким займам.

Банки, которые смогут помочь: куда лучше обратиться

Имея плохую кредитную историю, при выборе банка для оформления ипотеки необходимо руководствоваться следующими принципами:

1. Обращаться нужно к тому кредитору, с которым в прошлом не было проблем (просрочек по кредиту, судебных разбирательств и т. д.) К примеру, у клиента с плохой КИ допущены просрочки по ссуде, взятой в «Альфа-Банке», но при этом он добросовестно и своевременно вернул кредит, оформленный в Сбербанке. В данном случае отправлять заявку на выдачу ипотеки следует именно последнему кредитору.
2. Рассматривая различные варианты, предпочтение следует отдавать банкам, которые более лояльно относятся к проблемным заемщикам, в том числе с плохой КИ.
3. Если у заемщика просрочки были допущены несколько лет назад, то тогда следует обращаться к кредиторам, у которых глубина анализа КИ составляет 1 год.

Для примера можно привести несколько названий банков, в которых проще всего оформить ипотечную ссуду:

• ПАО АКБ «Металлинвестбанк» – изучается только последний год кредитной истории;
• «Уралсиб» – тут также анализируются последние 12 месяцев;
• «Ак Барс Банк» – данному кредитору доступны сведения не обо всех ссудах, которые были когда-либо оформлены заемщиком. К примеру, сюда могут не попасть кредиты, взятые в Сбербанке.

Обращение за помощью к посредникам

Если у заемщика есть серьезные основания полагать, что банк откажет в выдаче ипотеки, то он может обратиться за помощью к посредникам. Это специальные организации или частные лица, основная функция которых заключается в оказании содействия при оформлении кредита в банке. Также они называются кредитные или ипотечные брокеры.

Как правило, данные посреднические организации оказывают следующие виды услуг:

• предоставление заемщику подробных консультаций и инструкций по порядку действий;
• ведение переговоров с кредитором от имени клиента;
• содействие одобрению заявки на ипотеку;
• помощь в подготовке документов и др.

ВНИМАНИЕ! К выбору кредитного брокера следует подходить с особой осторожностью, так как в этой сфере встречается много мошенников.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки, имея плохую кредитную историю

Несмотря на то что банки неохотно выдают ипотечные ссуды лицам с плохой КИ, тем не менее есть несколько действенных способов, которые существенно повысят шанс на одобрение заявки.

Так, заемщику следует принять во внимание следующие рекомендации:

1. Необходимо заранее подготовить полный пакет бумаг, которые может потребовать банк.
2. Обязательно следует побеспокоиться о справке, подтверждающей уровень дохода заемщика.
3. Еще одним плюсом будет наличие дополнительного дохода и возможности документально подтвердить его.
4. Для увеличения шансов на получение ипотеки следует представить банку надежных поручителей.
5. При наличии свободных денежных средств их можно разместить у того же кредитора под депозит. Это повысит доверие к заявителю.
6. Также не стоит забывать про свой внешний вид и поведение. Посещая банк, выглядеть нужно опрятно и адекватно себя вести.

Факторы, влияющие на решение банка

Как показывает практика, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита банк опирается на следующие основные показатели:

• уровень дохода потенциального заемщика и стабильность денежных поступлений;
• количество лет, которые клиент отработал на последнем рабочем месте (обычно стаж должен быть не менее 1 года);
• готовность заемщика привлечь поручителей;
• наличие у заявителя ценного актива (например, недвижимости), который может выступать в качестве дополнительного залога по кредиту;
• состояние кредитной истории (отсутствие просрочек, судебных тяжб с банками и т. д.);
• отсутствие незакрытых задолженностей в других банках;
• внешний вид клиента, его манера общения и поведение.

Таким образом, из перечисленных выше факторов складывается общая картина, на основании которой банк принимает решение о выдаче ипотеки или же отказе в оказании такой услуги.

Возможно ли исправить ситуацию и как это сделать

У заемщика с плохой КИ есть возможность изменить свое положение в лучшую сторону. Однако действия в данном случае будут зависеть от конкретных обстоятельств. Тут возможны два варианта развития событий:

1. Кредитная история испорчена по ошибке – к примеру, банк ошибочно занес своего клиента в черный список. На практике подобные случаи происходят редко, однако если это все же случилось, то в данном случае достаточно обратиться к кредитору и потребовать восстановления справедливости. Как правило, банки оперативно вносят нужные корректировки.
2. Результатом формирования плохой КИ являются виновные действия самого заемщика – подобные ситуации встречаются часто. В данном случае внести какие-либо исправления в существующую кредитную историю не получится, однако гражданин может попробовать реабилитироваться в глазах кредиторов, поочередно взяв несколько небольших ссуд и своевременно их вернув. Чем больше будет добросовестно закрытых кредитов, тем выше шанс на одобрение ипотеки.

Альтернативные способы получения ипотеки с плохой кредитной историей

Если исправить плохую КИ не получилось или же у заемщика нет времени этим заниматься, то он может пойти иными путями, выбрав альтернативные способы. К примеру, это может быть:

• внесение первоначального взноса в повышенном размере;
• демонстрация банку высокого уровня заработка;
• передача в залог дополнительного имущества, представляющего определенную ценность;
• другие способы.

Уплата повышенного первоначального взноса (40% и более)

Практически беспроигрышным вариантом является внесение большого первоначального взноса в самом начале оформления ипотеки. Обычно банки соглашаются на такое условие. Это может быть от 40% стоимости квартиры (дома), которую хочет взять в ипотеку заемщик.

Существенным минусом такого варианта является отсутствие у большинства граждан возможности сразу же внести крупную сумму в счет первоначального взноса по ипотеке. Поэтому такой способ подходит далеко не всем.

Высокий уровень заработка

Как известно, одним из основных требований у большинства банков является наличие у заемщиков высокого и стабильного заработка. В связи с этим можно попробовать доказать кредитору, что лицо, желающее взять ипотеку, платежеспособно.

Идеальным вариантом является наличие высокооплачиваемой работы со стажем не менее 1 года. Причем обязательным условием является возможность подтвердить свой уровень дохода.

СПРАВКА! Если у заемщика с плохой КИ нет официальной работы или же он имеет низкую заработную плату, то тогда, прежде всего, следует найти высокооплачиваемое рабочее место, проработать там не менее 12 месяцев и только после этого подавать заявку в банк на выдачу ипотечной ссуды.

Передача в залог иного имущества, находящегося в собственности

Как правило, при оформлении ипотеки обеспечением выступает само жилье, приобретаемое на заемные средства. Однако в отношении клиентов с плохой кредитной историей может быть выдвинуто требование о предоставлении дополнительного объекта залога. В данном случае может быть использовано движимое и недвижимое имущество, владельцем которого является заемщик.

Кроме того, кредитор может лишь запросить сведения об активах, находящихся в собственности заявителя, чтобы увидеть и оценить его финансовое положение.

Другие варианты

Помимо перечисленного выше, также можно назвать иные способы, позволяющие оформить ипотеку, имея плохую кредитную историю. В качестве таких вариантов может выступать:

• привлечение поручителей;
• страхование всех возможных рисков, которые могут негативно повлиять на платежеспособность заемщика;
• оформление займа у своего работодателя;
• аренда недвижимости с правом последующего выкупа.

Документальное подтверждение платежеспособности заемщика

Одним из основных условий оформления ипотечного кредита является обязательное подтверждение заемщиком своей платежеспособности. В данном случае речь идет о предоставлении документов, достоверно отражающих уровень дохода.

Так, в качестве бумаг, подтверждающих размер заработка заявителя, могут выступать:

• справка 2-НДФЛ – выдается работодателем и содержит в себе сведения о доходе, полученном работником за определенный период;
• справка 3-НДФЛ – налоговая декларация по доходам, полученным физическим лицом;
• справка по форме банка или работодателя – подобные документы обычно подготавливаются в качестве дополнения к бумагам, перечисленным выше.

Покупка квартиры от застройщика при плохой КИ

При наличии плохой кредитной истории заемщику не обязательно обращаться в банк для получения средств на покупку жилья.

ВАЖНО! Альтернативным вариантом может стать оформление кредита напрямую у застройщика. Как правило, такая ссуда отличается от банковского займа более низкой процентной ставкой и меньшим периодом кредитования.

В данном случае главным преимуществом является возможность уйти от проверки КИ. Далеко не все застройщики интересуются данными, содержащимися в БКИ, поэтому у заемщика есть шанс получить положительный ответ на выдачу такой ссуды.

В то же время в случае просрочки очередного платежа весьма высок риск лишиться и квартиры, и денег, которые были внесены ранее в счет погашения задолженности.

Военная ипотека с плохой кредитной историей

Еще одним выходом из ситуации может стать оформление военной ипотеки. При таком варианте часть суммы будет внесена государством.

В данном случае шансы на одобрение заявки, поданной заемщиком с плохой КИ, существенно увеличиваются. Однако это не означает, что банк согласится выдать ссуду любому желающему. При выдаче военной ипотеки кредитор также обращает внимание на множество факторов. При этом ключевую роль играет наличие стабильного дохода, возможность привлечения поручителей и владение активами, которые можно было бы передать в залог.

Помощь при испорченной КИ: куда можно обратиться

Если банк отказывает в выдаче ипотечной ссуды заемщику с плохой кредитной историей, то поступить можно следующим образом:

1. Обратиться за помощью к ипотечному брокеру – как уже было сказано выше, существуют специальные организации и частные специалисты, которые помогают гражданам получить в банке одобрение заявки на выдачу кредита.
2. Воспользоваться услугами кредитного донора – это частное лицо, оформляющее кредиты на своем имя за деньги. Как правило, этот человек обладает идеальной кредитной историей, высоким доходом и прочими положительными характеристиками.
3. Обратиться к друзьям или родственникам, которые бы смогли оформить ипотеку на себя (при условии, что банк гарантированно одобрит такую заявку) – достаточно рискованный вариант. Кроме того, не так просто найти человека, готового взять на свое имя такое обязательство.

Факторы, негативно сказывающиеся на кредитной истории

Каждому заемщику следует помнить, что существует ряд факторов, которые негативно сказываются на состоянии кредитной истории. Речь идет о следующих ситуациях:

• допущение просрочки очередного платежа по ссуде;
• утрата платежеспособности клиентом, кредит которого не был застрахован;
• возбуждение против гражданина процедуры банкротства;
• наличие задолженности, проданной коллекторам;
• негативные сведения о заемщике, ошибочно внесенные самим банком;
• частые запросы на выдачу кредитов и регулярное получение отказов в оказании такой услуги;
• постоянная смена контактных данных заемщика (например, адрес, телефоны, реквизиты паспорта): у банка могут появиться подозрения;
• частое оформление микрозаймов (у некоторых кредиторов возникает недоверие к такой категории клиентов);
• судебные разбирательства с банковскими учреждениями и др.

СПРАВКА! Кроме того, негативно может сказаться и наличие в КИ неактуальных данных. Так, если заемщик последний раз брал ссуду в банке 8 лет назад, то при попытке оформить ипотеку этих данных будет недостаточно. В результате этого кредитор может отказать в выдаче займа. В связи с этим гражданам не рекомендуется допускать длинных пауз в кредитной активности.

Шаги, которые не следует предпринимать, оформляя ипотеку с плохой КИ

Можно перечислить ряд действий, которые не рекомендуется предпринимать в попытках добиться получения ипотеки, имея плохую кредитную историю. Речь идет о следующих запретных шагах:

1. Намеренное сокрытие информации о кредитах, полученных в прошлом – важно понимать, что такие данные утаить не получится, так как все фиксируется в БКИ. Однако, если банк обнаружит обман, клиент сразу же попадет под подозрение.
2. Грубое общение и предъявление требований – ни в коем случае нельзя грубо разговаривать с менеджером и требовать выдачи ипотеки. Это однозначно не даст положительного результата.
3. Сокрытие информации о своем доходе или же предоставление ложных данных – даже если при оформлении ипотечной ссуды заемщику удастся обмануть кредитора, в будущем это может привести к весьма серьезным последствиям. Если банк обнаружит обман, то может немедленно расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата всей суммы сразу.
4. Неопрятный внешний вид – при общении с клиентом менеджеры также обращают внимание на то, как он выглядит.

Как распознать предложения мошенников

При наличии плохой КИ некоторые заемщики обращаются за помощью к ипотечным брокерам. Как уже было отмечено выше, в данной сфере работает много мошенников, поэтому важно уметь отличить легального брокера от афериста, целью которого является лишь вымогание денег.

Итак, можно выделить ряд характерных признаков, при наличии которых у клиента должны возникнуть подозрения относительно честности брокера:

1. Предоставление 100% гарантии на одобрение ипотеки банком даже при наличии существенных минусов в кредитной истории.
2. Отсутствие у брокера собственного офиса и постоянного контактного номера телефона.
3. Предложение сомнительных способов решения проблемы (например, подделка документов, обман банка и т. д.).
4. Отсутствие регистрации в качестве юридического лица или ИП.
5. Предоставление обещаний о том, что ипотека будет одобрена в максимально короткий срок (вплоть до нескольких часов).
6. Предъявление клиенту требования о внесения предоплаты. Как правило, честные брокеры сначала предоставляют услугу, а уже потом берут с заемщика комиссию.

Наличие хотя бы одного из перечисленных выше признаков должно насторожить заемщика и побудить к проведению дополнительной проверки. В данном вопросе спешка неуместна.

https://1000bankov.ru/wiki/poshagovaya-instrukciya-po-oformleniyu-ipoteki/
https://finanso.com/ru/blog/ipoteka/kak-vzyat-ipoteku-s-plohoi-kreditnoi-istoriei/